マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[1: 匿名さん]

給排水管の更新周期について
　共用部分の縦管部分は専有部分の横引き間より周期は短いといわれています。
　例えば、塩化ビニルライニング鋼管の場合、排水用塩ビ管は３０年～４０年、
　水道用塩ビ管は３０年～４０年が周期といわれるのが一般的です。
　ただ、給湯管については若干周期は短いようです。

　専有部分の配管の更新工事を管理組合として修繕積立金を使って工事を
　計画しているマンションはありますか。

[2: 匿名さん]

評論家さんが同じような別スレをたてられたようですが、
このスレも続けていきます。
皆さんと一緒に問題を解決していくスレにしたいと思います。

[3: 匿名さん]

上から目線の評論家の相談にのるのは
難しいでしょう。

[4: 匿名さん]

マンションの建物の維持保全にとって配管の管理は重要な問題です。
上階から水漏れがしてきた場合、損害賠償については保険で対応
できますが、それはお金だけの問題です。
そして、同じ部屋から２回、３回と水漏れがした場合、保険会社は
保険の支払いをストップしてきます。
上階の住民が賠償が十分できる方だけならいいんですが、全て
そうとは限りません。
そうならないように、又住民同士のトラブルを防止するためにも
配管の更新工事に関しては管理組合としても取り組んでいく必要が
あるのではとおもっています。
ちなみに、各専有部分の配管類の取り替え工事を単独で行った場合の
工事費は６０～７０万円前後必要となります。
個人でやるにしろ管理組合としてやるにしろ、同じ区分所有者の
負担であることには変わりがありませんからね。

[5: 匿名さん]

専有部分の横引き配管からの漏水により下階の方に漏水被害をあたえました。

下階から、５００万の損害賠償の請求を受けました。個人では無保険でした。

総会の議案書を調べたら、数年前に、専有部分の横引き管は規約で共用部分に

設定されていて、今期の規約改正で、その条項が削除されているので、組合の保険は、

使えないとの返答でした。仕方がないので、下階にこれ以上迷惑を掛けられないので、

工事は先行して、工事費の借入を銀行に申請しました。分譲時には、火災保険は規約で

強制加入でしたが、途中でこの規約を、組合が加入するので廃止して個人加入を任意にした。、

今度は、組合は未加入にしたので、個人で加入して下さいとの事です。しかし、

議案書でな規約廃止の案はありますが、議案の可否は、議事録が配布されていないので、

知らなかったと、理事長に説明を、求めたが、返答はありません。あわてて、管理会社から、

議事録が配布されました。この場合は、組合の保険は使えると思いますので、

組合が承知しない時は、告訴。漏水事故の代表的な問題を提示しました。複雑ですので。

宜しくお願いします。

[6: 匿名さん]

総会の議案が否決されることはまずないと思われます。
しかし、議事録の配布がなかったので知らなかったのであれば、裁判では
有利に展開していくものと思われます。
只、自賠責保険は共用部分だと使えますが、専有部分への適用は、管理組合が
その部分まで加入している総合保険ならば利用できますが、専有部分への適用は
難しいのではないでしょうか。
保険会社との専有部分の契約が切れているとしたら保険会社は支払いはしないでしょう。
しかし、組合が議事録の配布を怠ったために知らなかったのですから、その責は
管理組合にあると思われますので、管理組合がその賠償額は負担すべきだと
思います。
議事録の配布を怠った理事長に責任はありますが、その追求については組合員が
どうするかに任せればいいと思います。

[7: 匿名さん]

どなたか詳しい方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

[8: 匿名さん]

区分所有法や標準管理規約には議長が議事録を作成し、管理者が
保管しなければならないとはなっていますが、配布しなければならない
とはなっていません。
ただ、議事録の閲覧の要請があった場合は閲覧させなければならないと
なっています。
今回の場合、その賠償額については難しいですね。

[9: 匿名さん]

自賠責保険が管理組合から個人に変わるのであれば、
管理組合としても広報活動を行う責任はあるでしょう。
そんな大事なことを議案書で今回削除しますといわれても
住民の理解は十分ではないでしょう。
実際それを知らなかった住民もいたのですから。

[10: 匿名さん]

配管からの水漏れの場合、損害額は大きいですよね。
やはり配管の更新工事は管理組合として計画的に実施すべきです。
戸別に交換すれば高いし、トイレとかの不便もあります。

[11: 匿名さん]

マンションの漏水事故は色々問題を残します。ここら辺を、マンション保険で、
対応できる、良い方法を、教えて下さい。保険会社も、詳しく教えて下さい。
保険適用があると思っていたのに、いざとなった時に、５　みたいな事になる。

[12: 匿名さん]

一番いい方法は、管理組合として自賠責保険に入るのがいいでしょう。
ただ、築年数の古くなったマンションはいままでは大手損保会社は
再契約をしないとこもありましたが、現在は法的に拒否はできなくなった
ようです。
しかし、配管に難点があれば保険料が高くなるとのことです。
配管は古くなるといつか必ず経年劣化がおこり水漏れが発生します。
各戸が単独でやれば６０万円前後かかりますが、それを管理組合として
積立金でやれば、月１，６００円程度の値上げでやれます。
保険は大概管理会社が代理店をやってますので、その審査は甘いですよ。
できるだけ保険は管理会社と契約する方がいいです。
うちは積立型の総合保険５年もので契約しています。
基本契約に地震保険、施設賠償、個人賠責がセットになっています。
これなら、水漏れが共用部分だろうと専有部分だろうと保険で対応
してくれます。

[13: 匿名さん]

１２さん

ご説明有難う御座います。解り易かったです。

[14: 匿名さん]

三井住友海上では２６年１０月１日より、築年数２０年以上の新規物件の
引き受けができなくなりました。

又、２６年７月１日より損保ジャパン日本興亜では、築年数２５年以上の
新規物件の引き受けができなくなりましたとあります。

これは変更になったのでしょうか。

[15: 匿名さん]

多分変更になりましたよ最近。

[16: 匿名さん]

修繕積立金の算出方法としては、平米数から算出する積算法と
長期修繕計画からの総工事費から１戸当り月の積立金の額を算出する方法があります。
ただ、長期修繕計画で算出する方法は期間によって工事内容が違ったり、その期間に
大型設備とかが入らない場合もあり算出が難しくなります。
国交省も最近は第１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画から算出する望ましい
修繕積立金として17,500円必要だといっています。
これだと大型設備等も全て入りますからね。
自分のとこのマンションでの毎月の積立金の額に修繕積立金の残高を30年÷戸数÷12ヶ月
でだした金額をプラスした積立金の額が15,000円程度あればまずまずというところ
でしょうか。
是非計算してみてください。

[17: 匿名さん]

施設使用料（駐車場使用料等）は、含みますか。？

[18: 匿名さん]

使用料で修繕積立金になっていれば当然含めます。

[19: 匿名さん]

評論家はおかしくなったのと違うか。
同じような過去のもう終わってしまっているスレに
「ほー」と一言書いて集めているのは。
自分が立てたスレ「評論家が答える」とのスレを立てたようだが、
自分が立てたスレを盛り立てていくには、スレ主次第ということなんだよ。
何も書き込まれなければ問題提起や情報の提供をしていくとか。
スレ主が続けていく意思があれば、ここのスレは絶対に終わらないよ。

[20: 匿名さん]

何でもだから、スレ違いなし。文句ある、

[21: 匿名さん]

評論家さん初めて書き込みましたね。
前スレではあれだけ書き込んでいたのに。

[22: 匿名さん]

>17さん
必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法

　マンションの規模　　　　マンションの戸数　　１戸月平均　　　㎡当たり１戸月額

　5,000㎡未満　　　　　　　　　50戸未満　　　　218円　　　　　　165円～250円

　5,000～10,000㎡　　　　　50戸～100戸　　　　202円　　　　　140円～265円

　10,000㎡超　　　　　　　　　100戸超　　　　178円　　　　　　135円～220円

※この計算方法は、そのマンションの平均平米数に平均単価を掛けた数字となります。
　平均額では足りないと思います。

[23: 匿名さん]

>評論家さん

>マンションの損害保険の話に「自賠責保険」が出てきたり、「個人賠償責任保険は、保険会社に引受義務がある」など、無茶>苦茶なことを書いて放置しているスレがありますね。

三井住友海上のＧＫすまいの保険、損保ジャパン日本興亜のマンション総合保険、
東京海上日動の新マンション総合保険の提案内容です。

主契約（共用部分）、施設賠償責任、個人賠償責任、地震保険のセットがあり、
勿論地震保険は別に契約から外しても構いません。

個人賠償責任保険は、居住者全員の日常生活上の賠償損害を補償します。
風呂の水をあふれさせた場合とか自転車で駐車中の車に衝突し損害を与えた場合や、
デパートで買い物中商品を壊した場合等に保険が適用されます。
しっかり勉強してください。

[24: 匿名さん]

但し、水漏れで階下に損害を与えた場合は保険が適用されますが、
その原因階の補償はありませんし、配管の応急措置まではしますが、
その交換はしてくれません。

[25: 匿名さん]

>評論家さん
あなたの立てたスレは進んでいませんね。
あなたはここに必ず帰ってきますよ。
理由は、ここが一番活発だからです。

マンション管理の相談ではそんなに難しいことは出てきません。
基本的なことが中心なんですよ。
そして、そういった基本的なことが知りたいのです。

[26: 匿名さん]

保険で気をつけなければならないのは、老朽化によるものは
保険の対象にはなりません。
老朽化による雨漏り、クラックからの雨水のしみ込みを含みます。
当然その原因となった配管の交換も適用外です。

[27: 匿名さん]

自動車損害賠償保険と個人賠償責任保険は違いますけど、
それが分からない者がいるようです。

[28: 匿名さん]

台風で窓ガラスが割れたんですけどこれ共用部分ですよね、ということは保険の適用はありますね。

水漏れの調査は保険が適用されるということですが、何回でもいいんですか。

[29: 匿名さん]

>草の根評論家さん

ここは私が立てたスレです。
私がいる以上はここが終わることはありません。
資産の運用のスレも、あなたがいなくても1,000の書き込みぐらい
簡単にできましたよ。
強情を張らずに帰ってきなさいよ。
あなたが立てたスレは３つしか書き込みがないじゃないですか。
ここのスレに書き込みがなければ、私がどんどん提案や情報の提供を
していきますからね。

[30: 匿名さん]

マンションの騒音問題に管理組合はどう対応していますか。

例えば、上階の赤ちゃんの泣き声や子供の走る音がうるさい。
風呂に夜中に入るとか洗濯機の音がうるさいとか。

こういう苦情が理事会に出された場合、それは当人同士で解決して
くださいと突っぱねて管理組合は一切関知しませんか？

理事会が対応しているところがあればどのように対応しているか
教えてください。

[31: 匿名さん]

うちの場合はまず掲示板にポスターを貼り啓蒙活動を
行っています。
それでも続く場合は、原因元と被害元に対し、理事長、副理事長と
管理会社を交えて話し合いませんかと提案をします。
そこまでいけば殆ど解決していますし、裁判とかになったことはありません。
話し会う場合は、管理組合側は絶対一人ではやりません。
もし裁判になった場合、理事長のいったことを証明してくれる者が
いませんので。

[32: 匿名さん]

どうしても騒音で悩んでいる方というのは
神経質な方が多いようです。

[33: 匿名さん]

評論家は自分が立てたスレの書き込みがないのでかなりここを意識
しているようだね。
お蔭で私が立てた「マンション管理士等への何でも相談」が
活気が出てきたようだし、めでたしめでたし。

[34: 匿名]

>32
神経質もあるかと思いますが、１番多いのが「その人(騒音主)が嫌い」
なのだそうです。
↑こういう方は何でもない生活音が気になるようです。

[35: 匿名さん]

>34
その方が嫌いというけど、付き合いもないし分からないのではないですか？
しかし、少しうつのきらいはありますね。

[36: 匿名]

>35
嫌いな理由はないらしいです。
「何となく嫌い」なのだと、ＴＶの騒音特集でやっていました。

[37: 匿名さん]

やはり騒音を出す上階の住民がきらいなんでしょう。
それと神経質なとこじゃないですか。

[38: 匿名さん]

電力の自由化がスタートしました。
来年４月にはガスの自由化も行われます。
皆さんどこかと契約された方いますか？
どこかいい契約先があったら教えてください。

[39: 匿名さん]

連担棟って知ってる人いる？

[40: 匿名さん]

この連担棟については東北大震災の復興から何を学ぶかということで、
松岡氏、稲本氏がマンションの建て替えにおける合意形成を図るためにはと
いうことで唱えた理論です。

外観上数棟に分かれているともみられるが、開放廊下部分、地中梁等の
建物基礎部分やジョイントエキスパンション等によりその一部分が
構造上連結され、多くの場合エレベーター、玄関ホール等の部分を
共有している建物群をいいます。

評論家が私のとこのマンションの規約を団地型に変えたと虚偽を
述べているが、大した知識もないのに知ったか君をしていてはだめだよ。
この両氏の理論については、詳しく勉強したので教えて欲しければ
遠慮なく質問してもいいですよ。

[41: 匿名さん]

＞＞共用部分に物を設置するという義務違反者の行為までやって、

>ドアスコープは専有部ですよ。

上記質問に対して評論家が専有部分だと答えている。
昔のスレを引っ張りだしたまではいいけど、馬脚を表したね。
今でもドアスコープは専有部分と思っているのかな？
だったらうちのドアスコープに物置でも設置しようかな。

[42: 匿名さん]

>評論家さん
１つの建物を２つ以上の建物に登記をするのを分割登記といいます。
２つ以上の建物を１つの建物として登記するのを合併登記といいます。

例えば、１つの建物を右半分と左半分に分けて登記することもできます。
しかし、登記と規約とは関係ありません。
登記が別々になっている建物だから団地型という訳にはいきません。

[43: 匿名さん]

現在マンションにはこの連担棟がかなりの数あります。
規約は単棟型となっているでしょうが、もし大きな地震がきて、
何棟かあるうちの１棟だけが全損もしくは倒壊して他の棟は大した
被害がなかったらどうしますか？
その１棟を建て替えや復旧工事をするにはどういう法律を適用したら
いいんでしょうか。
現在はそれに対応できる法律はありません。
３棟の１つということであれば建物価格の３分の１ですので、その工事は
普通決議で十分です。
それがネックとなって神戸大震災や東北大震災では復旧が大幅に遅れ
まだ解決してないのがこの連担棟のマンションといわれています。

[44: 匿名さん]

評論家もようやく自分が立てた「評論家が答える」スレに
帰ったようですね。めでたしめでたし。

[45: 匿名さん]

しかし、この連担棟のマンションの場合、もし１つの棟が倒壊した場合は
どうするんだろう。
倒壊した棟の住民の議決権はどうなるんだろう？
特別決議の場合の議決権は、区分所有者若しくは専有部分の床面積比と
なっているしね。
床面積はなくなっているし。だからといって修復工事はしなければならない。
決議の取り方難しいね。

[46: 匿名さん]

建築基準法はエキスパンションジョイントで繋がれた建物は
別個の建物とみなしています。
しかし、これが団地管理規約で管理できるかというとそうではありません。
給水や排水の設備、メールボックス、共用玄関、管理員室等共同で管理して
いるのであれば単棟型管理規約での管理となります。
当然敷地もそうです。
ただ管理規約と登記は関係がありません。

[47: 匿名さん]

評論家さんは管理会社勤務なんですか？
それにしては良く書き込みができますね。仕事中ですよ。
全く考えられないですね。
そんな暇な会社なんですね。

[48: 匿名さん]

管理会社の裏ですよ。かなり確信犯です。管理会社の不正の公開を、

打ち消すのに、やっきです。公表されるとかなり、経営が、危険な状態に、

追い込まれる。致命的な証拠を、突きつけられた、管理会社の仲間。

勿論、少なくとも、マンション管理士位の資格はもっている。

[49: 匿名さん]

しかしここは匿名掲示板ですからね、確証はないでしょう。
自分で名乗ればですけど。
管理会社の後方部門で働いているんですか？
マン管の有資格者ではあるようです。
しかし、ちょっと上から目線が気にはなりますが。

[50: 匿名]

連担棟については大体わかりましたが、私の頭ではややこしくて理解ができないです。
法律ってめんどくさいですね。

[51: 匿名さん]

エレベーターの交換周期は３５年前後といわれていますが、
現在のエレベーターのリニュアル工事の主流は制御リニュアルが
主流とのことです。
値段は１基８００万円前後です。
但し、他社のＥＶの制御リニュアル工事はできないし、もしやった場合は
費用は高くなります。

工事の際、１基しかないマンションは大変です。突貫工事をしても
１週間はかかるとのことです。
その場合、身障者や老人等は毎日が大変です。

こういったことは、例えば駐車場の解体工事や専有部分の配管の工事、
インターホンの更新工事でも在宅が必要です。
インターホンについては、熱感知器の遠隔操作が玄関でできますので
それにすれば年２回の消防点検時の在宅が必要なくなります。
これは住民にも評判がいいですよ。
消防点検費用は１日でできますので安くなりますし、在宅する必要が
ありませんから。

[52: 匿名さん]

インターホンと熱感知器を一緒に工事をして消防点検時に部屋に入らないでできるんですか。

値段は高くなるんでしょうね。

[53: 匿名さん]

インターホンの場合、アイホンの最新版７インチで、１戸当り８．５万～１１．５万円が
相場ではないかと思われます。ピクサス　ワンペア
うちの場合は１戸９万円でした。
又、室内の熱感知器と各戸の玄関に付ける遠隔操作の機械込分が１戸当り４．５万円
でした。
合計１戸当り１３．５万円でした。

[54: 匿名さん]

皆さんのとこはインターホン１戸いくらで交換しましたか？
できれば周期も教えてください。

[55: 匿名さん]

うちは２年前にアイホンのに代えたけど同じ機械じゃないけど１戸１２万円だったけどな。たけーな

マンションが小さいからなのか。５２戸

しかしマンションの大小でそんなに値段がちがうのかな。熱感知器というのは消防点検のときに

業者が部屋の中に入ってきてピコピコする奴だよな。

うちはつけないけど金のあるとこはつければいいんじゃないの。

[56: 匿名さん]

今後管理組合は確定申告をしなければいけないとの通知がきました。
営利業務はしていなかったのですが、集会室の使用料とゲスト駐車場の
使用料は取っていますが、たいした金額ではありません。
特定口座にしようと思い銀行にいったところ、マンションには特定口座は
作れないといわれました。
皆さんのマンションでは、これから確定申告をされるのでしょうか。

[57: 匿名さん]

専有部分内にある熱感知器は専有部分なんですが、年２回行われる
消防点検の際、不都合があった場合の修理や交換の費用は区分所有者が
負担してますか、それとも管理組合としてやってますか。
うちのマンションの場合は、管理組合が全て負担しています。
熱感知器が専有部分という認識はなかったとのことですが、もう１５年前から
そのようになってまして今さら修理代等を区分所有者から徴収することは
できませんからね。
高圧洗浄と同じ考えでいいんですかね。管理費負担で処理して。
うちの場合は、インターホンの修理代も管理組合が負担しています。

[58: 匿名さん [男性 60代]]

↑まだ長期修繕計画に基づく大規模修繕はしていないようですな、
タコ・イカが自分の足を食べる様なもんで、全て自費ではなく修繕費でやっちゃうとの考えのようですね。
大規模修繕する時に時期を遅らせるか値上げか手抜きが必要になります。

[59: 匿名さん]

>58さん
大規模修繕工事は１２年経過後にやりましたけど。
１戸当り１００万円の経費をかけました。
大規模修繕工事を遅らせても修繕積立金の削減は目に
みえません。
おたくの場合、熱感知器の交換やインターホンの修理は
各戸負担なんですか？本来はそうすべきなんでしょうが。
以前からそうしてましたので継続せざるをえない状況なんです。

[60: 匿名さん]

工事の周期を遅らせたり、手抜きはだめでしょう。
特に手抜きについては業者がすることだからね。

[61: 匿名さん]

熱感知器もガス警報器も専有部分。

各人がやるべし。

[62: 匿名さん]

草の根評論家さんおかしくなったんと違うかな。
もう終わった同じような過去スレを集めて、一言「ほー」とか書き込んで
楽しんでいるようだけど。
現在相談に関するスレが多いというか多すぎるのは、その元凶は評論家
さんが同じようなのを集めているからなんだけど、春だからかな？

[64: 匿名さん]

ところで大規模修繕工事のときに相見積業者を選定するときに
説明会を開催しますが、見積もりとは別にいろんな評価を説明会を
聞きながら点数をつけて評価する方法ですが、この総合評価方式を
知っている人いますか。
計算式もあるんですよ。
これは元々は行政が使う手法ですが、マンションの大規模修繕工事では
簡易型を使用します。

[65: 匿名さん]

ほー

[66: 匿名さん]

なるほど

[67: 匿名さん]

総合評価方式について詳しく知りたいですね。
知ってる方がおられましたら教えてください。

[68: 匿名さん]

評論家さん一体どうしたんですか。
もう既に過去のものになっている同じようなスレを集めて
一言「ほー」とか書き込んでおもしろがっているのは。
あなたの性格変わりましたか？
そんなことをする方とは思いませんでしたよ。
マンコミュでは今までいい書き込みをしてたじゃないですか。

[69: 匿名さん]

もう評論家のことは気にせずＧＯＩＮＧ　ＭＹ　ＷＡＹ。
これからは、自分が立てたこのスレで情報を提供したり
相談に乗ったり、皆さんからいろいろ教えてもらいます。

[70: 匿名さん]

コンクリートの寿命はどれぐらいか？
大蔵省主税局は耐用年数１５０年、それ以外に諸説があり、１１７年とか
長期優良住宅制度では、１００年程度としているがこれは元々２００年
住宅高層をベースに定められました。
要するにコンクリート自体は１００年以上持つが、居住者の高齢化や
空室の増加によって適切な維持保全ができなくなると結果的に建物の寿命が
縮まるということになります。
マンションの寿命は入居者自身が作り上げていくものです。
建て替えはまず不可能として対応策を検討していくことが大切です。

[71: 匿名さん]

鉄筋の寿命は何年くらいですか。

[72: 匿名さん]

>71さん
真面目な質問ですか？
単なる批判のための書き込みだったら拒否しますけど。
コンクリートの寿命を決める要素はいろいろありますが、鉄筋を包むコンクリートの
かぶり厚が大きいほど物理的耐用年数が増すといわれています。
かぶり厚３センチで６５年、４センチで１００年といわれています。

[73: 匿名さん]

鉄筋の寿命は、建物のひび割れ等による水のしみ込み等の
影響次第ということでしょう。私は建築のプロではありませんから
知っている方がおられましたら教えてください。

[74: 匿名さん]

１．鉄筋コンクリート造建築物の寿命
建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート構造の事務所等で50 年、住宅・
学校等で47 年となっていますが、これらは税法上定められているもので、建
物の物理的寿命を示すものではありません。
一般に、鉄筋コンクリート造の寿命は65 年以上（コンクリート自体の寿命
は、大気中の炭酸ガスが徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の深さまで中性
化し、内部の鉄筋の錆の進展を抑止できなくなるまでの期間であり、補修に
より中性化をある程度止めることも可能です。）あるといわれていますが、
実際はコンクリートの寿命による理由で解体されることは少なく、設備、機
能や経済的理由で取り壊されることが主要因です。

[75: 匿名さん]

建築学会では、設計耐用年数をあらかじめ設定し、その設定に対応した品質を確保し
た設計、施工及び維持管理を行うこととしています。その設定区分は、耐用年数の代表値
として、長期のものから、150 年、100 年、60 年、40 年等となっています。鉄筋コンクリ
ート構造では、例えば標準の場合、計画供用年数を65 年とし、その設計基準強度は24Ｎ
/mm2 となっています。

[76: 匿名さん]

７２さん、７１です。真面目な質問です。答えて頂き有難う御座います。

[77: 匿名さん]

>>72
メンテナンスすることがぜんていですよね。

[78: 匿名さん]

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

[79: 匿名さん]

>77さん
当然メンテナンス次第ということです。
上記資料でもそういわれています。
外壁の補修工事も必要ですが、結露も影響があるそうです。
それにやっかいなのが、配管、そのなかでも専有部分の配管の
対応が問題となってきます。
この分野はまだマンションで管理組合がやるという計画は
殆どされてないようですから。
ただ、規約で管理組合としてやることはできるとなってはいますし、
裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら
それに従わなければならないという判決が出ています。
費用も各区分所有者負担ということで。

[80: 匿名さん]

７９さんの意見は、今後のマンションの行方を占います。

相当に、このスレ等に、この問題を投稿しましたが、スレを荒らされてきました。

考えがまとまり次第徐々に問題提起をしていきたいと思います。

コンクリートのかぶり厚さが中性化を左右することは理解理解しています。。

建築時に、コンクリートの、水とセメントの比率と、砂の性質も関係します。

あるマンションでは、しゃぶこんのうえ、海砂を使用していたとの問題が出ています。

これ等は目に見えない事ですので、発見までに時間を要して、売主、施工業者も倒産等

マンションの水回りの問題は、組合がしっかり機能していれば、改善出来ます。

[81: 匿名さん]

コンクリートに使う砂利を海砂の混じったものを使用すると
寿命が短くなりますが、それは３０年以上前のことで現在の
建物には使用されていないと思われます。

[82: 匿名さん]

>>80
立地も関係します。
海岸沿いは潮風のため鉄筋の劣化が早くなります。

ペット可マンションも劣化が早くなると思いますが、データーがありません。

糞尿被害による劣化は明らかなのですが、マンションでのデーターがない。

[83: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。
　

[84: 匿名さん]

>裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら
>それに従わなければならないという判決が出ています。
>費用も各区分所有者負担ということで。

どんな裁判ですか？

[85: 匿名さん]

>84さん
83の判決からなんですが、何か違う情報をもっておられるんでしたら
教えてください。

[86: 匿名さん]

これは、専有部分の工事ではなく共用部分の工事です。

[87: 匿名さん]

そして、
費用については、臨時総会で１戸当たり20万円を管理組合の管理費から支出し、20万円を超える部分は各区分所有者が管理組合に支払う旨の決議がされているのだから、そうしなさい、という判決です。

もっと勉強してから書き込みましょう。

[88: 匿名さん]

と、>>83 に書いてあります。

[89: 匿名さん]

８３さんの、御意見は、私たち、マンションの住民（区分所有者）としましては、大変重要問題です。

私としましては、法令等を超えて、この水回りの問題を、規約に細かく設定して、これ等のトラブル

を防止したいと、思います。結論を申し上げると、費用の負担を組合にしたいという事です。

例えば２０万円を、修繕積立金で支払不足の時は、組合が、借り入れをするとか、？

[90: 匿名さん]

>87さん
批判は必要ありません。
正しい知識や情報があればここに書き込んでもらえれば
皆さん勉強になりますので。
それ以下でもそれ以上でもないのです。
ここは皆さんの情報収集や勉強の場でもあるのです。
ここに来られる方がマンション管理の全てに精通されている訳では
ありません。
それを全員でカバーしあっていけばいいと思います。

[91: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[92: 匿名さん]

>86さん
９１の判決事例で間違っていたら教えてください。

[93: 匿名さん]

批判？
正しい情報を書き込むと批判？
このスレ、病んでるね。異常だわ。

[94: 86-88]

地裁と高裁の区別もつかない者に教えることなどない。

[95: 匿名さん]

>93さん
あなたが正しい情報や知識をもっているんなら、あなたの情報や
知識を書き込んでもらえばいいんですよ。
あなたが１００％正しいと思っていても違う意見が出てくることも
ありますからね。
もし、嫌ならここにくることもないし書き込むこともありませんよ。
人が書いたことを批判しあうのではなく、自分の考えはこうだという
書き込みをして欲しいですね。
みんなそれぞれ素人集団なんですから。

[96: 匿名さん]

>94さん
まさか評論家さんではないでしょうね。
あなたがここに帰ってくることないとは思いますが。
それとも考えが変わったのかな？

[97: 匿名さん]

評論家さん、もしここをみる機会があったら安心してください。
このスレは続けていきますので。
あなたが立てたスレも続けていってください。

[98: 匿名さん]

９１さん、大変有意義な意見ありがとうございます。私のマンションでは、
先行工事については、管理組合は関知しないの、規約にしましたが、場合に
拠っては、不公平の可能性が有りますので、そこら辺を、細かく規約、細則
に定める検討を、始めました。

[99: 匿名さん]

>98
先行工事者について対応しておくことは大切だと思います。
同じように修繕積立金を支払っていて、先行工事者の積立金も使って工事を
するんですから少なくとも、管理組合として一斉に工事をした時の
１戸当たりの平均額の支給はするべきだと思います。

[100: 匿名さん]

うちの規約の例です。
専有部分の配管の更新・更改工事を、管理組合として一斉にやる場合は、それ以前に実施し
た者に対しては、公平の観点から、管理組合として実施した一戸当り工事費の平均額を支給する
ものとする。