マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[427: 匿名さん]

>424さん
築２５年で１，０００万円を切る価格まで値下がりしてるんですか？
それに築２５年で漏水が多くなってきているとのことですが、多分お宅の管材は
塩ビ管だとおもいますが、通常は３５年以上はもちますよ。
３分の１程度の価格になっている状態で専有部分の給排水管までを含めた取り替え工事は
難しいですね。値上げ額が多くなりすぎます。
いままで定期的な工事をやっていなかったつけがまわってきたようにも思えます。
管理会社に依頼する専有部分の工事が多くなってきているとのことですが、管理会社は
大喜びでしょうね。
できれば、相見積業者を何社か推薦してあげるようにすべきとは思いますが。

[428: 匿名さん]

>422さん
例えば５，０００万円を１０年返済で借り入れをしたとします。２００戸のマンションとします。
借り入れをした場合は普通１０年で返済しなければなりません。
そうしますと、金利を考えないでも１戸当り月２，０８３円の値上げが必要となります。
これを毎月修繕積立金を積み立てた３０年の長期修繕計画の中で支払うとすると、
１戸当たり月６９４円の値上げで済みます。
やはりマンションの工事は長期修繕計画を立てそのなかで地道に積み上げていく方がずっと
効率的です。

[429: 匿名さん]

４２７さん。訳が有って、私のマンションの漏水の原因は、詳しい事は説明できません。
マンション名を公表することになりかねませんので、簡単に言うと、給排水管及び躯体
部分の、漏水事故ではありませんと、だけ、申し上げておきます。給排水管はまだ、大丈夫です。

管理会社も変更したかったのですが、管理会社派の住民につぶされました。

[430: 匿名さん]

>429さん
漏水事故が多くなるといままで契約していた保険会社は契約を拒否します。
そして保険会社を別のところに代えると契約を増やしたいセールスは漏水のことは
伏せて契約をします。
しかし、これからは保険の契約を拒否することはできなくなりましたが、保険料は
かなり上がっていくと思います。
できれば管理会社を変更した方がよさそうですね。
しかし、何故そんなに値下がりしているのか不思議ですね。

[431: 匿名さん]

築年数が経過した場合、例えば築２０年ぐらいを境にそれから３０年間の長期修繕計画を立てるか否かという
ことになります。
築２０年から３０年の計画といいますと、築５０年までということになりますが、そうしますとエレベーターや
給排水管の交換、窓枠サッシ、高置水槽や消防設備等の大型設備までの交換が計画されることになります。
築２０年でもう工事はしないで後はスラム化を待つだけにするか、それともその工事をするために値上げを
するかどちらかしかありません。
もしやらないとしたら、築３０年程度になると空室が目立ち価格も大幅に安くなってきます。
どちらを選択するかはそのマンション次第ということになります。
ただ、現在６０歳以上の方にとってはもう工事はしないでいいと反対されるでしょうね。工事をするということは
修繕積立金の値上げが発生するということになりますから。

[432: 匿名さん]

当マンションは、1階のマンホール付近が陥没したことが給排水管工事のきっかけになりました。
まだ20年ほどのマンションなのに、地震でもなく、突然の陥没はこの先のことを考えると怖いです。
引越しを考えた方が賢いのかもしれませんが、こんな物件、売れるのでしょうか？
ご伝授願いたし。

[433: 匿名さん]

大規模修繕工事は単なる外観を中心とした改修工事ですからね。
３０年ともなれば設備がだめになりますから。

[434: 匿名さん]

長期修繕計画が何故必要かといいますと、計画的な資金計画を作るためなんですね。
悪くなってから工事をするんではなく、計画的に進めていくことが大切なんです。
ただ、長期修繕計画だけ作成しても修繕積立金に反映されていなければ何の役にもたちません。

[435: 匿名さん]

マンションの管理で大事な事は、目に見える所よりも、見えない部分を見抜く能力です。

躯体部分の鉄筋の腐食、専有部分も含めた、配線・配管等。実務経験者がないと見抜けません。

特に大地震のあった当時のマンション（中古）は、かならず、購入後に、漏水等のトラブルに

巻き込まれる。これを、隠れた瑕疵であるが、中古物件に関しては隠れた瑕疵に対して責任を

負わない契約になっています。一級建築士でもこの件を理解出来ないでいる場合がある。

[436: 匿名さん]

>435さん
その通りです。見えない部分は悪くならなければ気づきません。
だから長期修繕計画が必要なのです。大体その周辺で悪くなると予定しているのですが、
その周期がきたら業者に検討してみることはできます。それが劣化診断です。
それを判断材料にして検討していけばいいのです。

[437: 匿名さん]

こんな問題は、組合員がしっかり見ていないと、管理会社の利益の柱の一つです。

組合にきずかれないで、稼いでいると、推測します。どうでしょうか？

[438: 匿名さん]

管理会社は工事をしないと利益がでませんからね。
だから早め早めの工事になりがちです。できれば管理会社経由ではなく
理事会が業者に直接発注すればいいんですけどね。
業者はネットで調べれば簡単に見つけられますよ。その中から３社程度選んで
相見積をとればいいんですけどね。
何も管理会社を通さなければならないということはありませんので。

[439: 匿名さん]

早め早めの工事もさることながら、設備の故障を未然に防いだり、トラブルの予防を、
先手先手を打って、予防したりせず、放っておいて、トラブルが拡大してから、工事を
行えば、その分高い工事が出来るのである。これ等を見ていて、わざとらしくさえ思える。

管理組合にしてみれば、組合の保険の問題も、管理会社経由で加入すると、保険請求
がスムーズに行えると考えて、保険適用の工事も、組合負担ではないので、管理会社
に丸投げである。そうこうしているうちに保険会社が来季からの保険加入を断ってき
たりする。現在は割高な保険である。

ここら辺をチェックする機能が、順番制の役員では、太刀打ちできません。

[440: 匿名さん]

>439さん
あなたの考えも一理ありますね。
保険が適用されるのなら管理組合の腹は傷まないので、管理会社に丸投げで
工事費が高かろうとそんなことはどうでもいいと思いますしね。
保険金が適用されるのならいくら使ってもいいという発想にもなります。
しかし、保険会社にしてみればその費用を支払わなければならない訳ですからね。

[441: 匿名さん]

昔あほな解説者？がいっていたけど、３回目の大規模修繕工事はやらなくていいということだが、
築２５年経てばそれから以降の大規模修繕工事はしない。大型設備の交換等も当然しない。
水漏れがしようが、外壁のタイルが剥がれ落ちようが、屋上防水が傷もうが工事はしないということ。
エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、消防設備等の交換も当然しない。
建て替えはまずできない。スラム化するしかないよね。

しかし、マンションは途中で中古として購入して入居してくる者の割合が築２５年ともなれば
少なくとも３０％～４０％は分譲時の住民からかわっていると思われます。
そういった住民、例えば築２０年の時に購入した者は、それから２０年後はどうなっているだろう。
築２０年を境に手をいれなければマンションはどんどん経年劣化に拍車がかかってきます。
そのときになって建物設備に力をいれようにも積立金がない。借り入れをするには短期で返済しなければ
ならないので大幅な積立金の値上げとなり、総会で議案が通らない。
マンションは、築２０年を経過してから大型設備の更新工事がどんどん増えてきます。
その工事をやるかやらないか？

[442: 匿名さん]

まわりを見渡せば、築３０年以上のマンションはあちこちにあるけどね。
しかし、一番大きな違いは昭和５６年以前の新耐震基準に合致しないマンションということ。
新耐震基準に合致したマンションの場合、手を入れれば長く持つということをお忘れなく。

[443: 匿名さん]

所詮みずと油
自分の部屋で考えてみよう。
壁紙や畳、襖の張り替えを１０年でやるところと２０年でやるところ、場合によっては
どうせ部屋の中だし、生活に支障がないので壁紙の張り替えはしないという部屋。
皆さん、どの期間でやりかえをしますか？
勿論子供のいるなし等でその差はあるだろうが。
快適な生活を送るためというのを除外して、ただ住めればいいという発想もあるにはあるが。
大規模修繕工事の周期も同じことである。

[444: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていました。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

[445: 匿名さん]

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。

[446: 匿名さん]

築４０年とかの問題ではなく、築２０年を過ぎてくれば徐々に漏水はおこってくる。
うちのマンションは築１５年だけど、２０年後のことは本当は私自身は考えなくても
いいんだけどね。
そこまで長生きはしないだろうし、子供もいないことだから後は野となれ山となれでもいいんだけど、
今でも入居してきている住民のことを考えれば、そこまで考慮してやるのもいいかなと思っているだけのこと。
私がやらなければ他にこの問題に取り組む者はまずいないと思うから。
私自身もこれをやれば値上げに直結してくるだけに、値上げをするときにはいろんなパターンを設けて
アンケートを取り住民の判断に任せた中で値上げを検討していくつもりでいるんだけどね。
ボ　ラ　ン　テ　ィ　ア　だ　よ　！