マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[407: 匿名さん]

>405さん
内装工事については規約に規定があるとのことですが、意外とみなさんは規約を
みられることはないと思いますので、掲示板で掲示するか、回覧板で届け出が
必要ということをおしらせするのも一法だと思います。
特に掲示板であれ回覧板であれ、ポイントだけを書いて余分なことは書かない方が
効率はいいと思います。
工事をする時は管理員さんが業者の方に規定で工事をする時は工事内容も含め届け出が
必要となっていますと注意をするようにお願いしてはどうでしょうか。

[408: 匿名さん]

それとエレベーターを使うと思いますので、掲示板で本日の工事とかを
部屋番号と簡単な工事内容を掲示してはどうですか。
うちの場合はそうしています。

[409: 匿名さん]

うちの場合は掲示板に掲示する大きさはＡ３で箇条書きでポイントのみしか
記載しません。
長々と書き込んでも読んではくれませんからね。

[410: 匿名さん]

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（これに関しては共用部分の規定でない所が多い）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はあるでしょうが、長期修繕計画
　　に全て計画されていないところもあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。
　　
　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　②については、配管の高圧洗浄は管理組合が１年か２年置きに実施されていると思います。
　　又、熱感知器については、年２回の消防点検を管理組合が行っていますし、それで不具合が
　　あれば、専有部分にも拘わらず管理費の中から補修・交換等を行っているマンションはありませんか。
　　ガス警報器についても、専有部分にも係らず補修・交換等は管理組合が行っています。ガス警報器は法的
　　には設置義務はありません。

　　

[411: 匿名さん]

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

[412: 匿名さん]

「現状の標準管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。
　
　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。
　網戸は共用部分ですが、網戸が破れた場合は共用部分にも関わらず各区分所有者の負担で張り替えを
　
　行っているのと同じ扱いとなります。

[413: 匿名さん]

専有部分内にある共用部分、特に玄関扉の修理を管理組合に要請してくる者が
いると思いますが、これは各区分所有者の責任と負担で行わなければならないと
いうことを掲示場等で告知しておくことが必要です。
理事長や管理人によって対応が違ったら困りますよね。
隣の補修工事は管理組合が無償でしてくれたのに今回は各区分所有者が経費の負担を
するというのはおかしいということになります。

[414: 匿名さん]

つまり、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分とす事が出来る。

として、組合の費用負担を含め、長期修繕計画を見直した管理規約の整備をいそいでおります。

[415: 匿名さん]

>414さん
例えば専有部分である配管類について、それを共用部分とするには無理があると思います。
というのも日常の管理についても管理組合がやるということは、居室内に管理組合が入り
チェック等をしなければならないということになります。
勿論雑排水管の高圧洗浄は管理組合の負担でやってはいますが。
専有部分の配管類を共用部分とするのではなく、その費用について管理組合として一斉に
更新工事を行う時は管理組合がこれを行うことができるとした方がいいのではないでしょうか。
その際先行工事者については、一斉に工事をしたときの平均額を支給するとかの規約を作っておけば
いいと思います。
そして長期修繕計画に予定しますが、その場合総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
足りなければ値上げを申請することにもなると思います。
ただ、工事が大変ですよ。縦列の工事は一緒にやりますので、４～５日在宅が必要となります。
それに、例えばその期間朝９時から夕方５時くらいは水は使えないしトイレも使えません。
大規模修繕工事は居室内の工事は発生しませんので日程調整とかは必要ありませんが、配管類の更新工事は
それこそ大変ですよ。
それをやれる業者と理事会（専門委員会のメンバー）管理会社が一つにならなければ難しいでしょう。
事前準備が必要です。

[416: 匿名さん]

専有部分の配管類を共用部分にするのが難しい要因の一つとして
保険の関係もでてきます。

[417: 匿名さん]

専有部分にある法定による共用部分を規約により共用部分と、まず、規約に定めて、
それから、色々な細かい事を、知恵を出し合って、細則等（保険等）も含めてを定め。
長期修繕計画を立てる。この問題は、築年数の古いマンションには急いだ方がよい。

、

[418: 匿名さん]

デベロッパが、建設時に横配管を極力さけたデザインにすれば、このような問題は起こらない。

[419: 匿名さん]

マンションによっては、配管配線が、専有部分の天井、床を網の目みたいに張り巡らされている。

こんな一例が、電気販売店が、冷暖房を取り付ける為、躯体の壁に孔を開けた、これは良くない

事だが、不幸なことに、コンクリートの壁の中に、電線が埋められていて、ドリルで断線した。

その専有部分の電気がつかなくなり、大変なトラブルになった。

こんな二例め、競売物件を購入した区分所有者が、引っ越してきて、インターホンの位置

に不信に思い、調査したところが、やはり、コンクリート躯体部分にインターホンの配線が、

組み込まれていた。

こんな三例目、上階からの下階に対する漏水事故を調査中に、風呂の排水口にコーヒーの

アルミ缶が出てきた。　　　　　その他色々あり、マンションは住んでみなきゃわからない。

[420: 匿名さん]

>417さん
専有部分内にある法定共用部分は元々共用部分でしょう。
壁とか柱、壁がそれに該当します。

[421: 匿名さん]

長期修繕計画には工事をしなければならないものを全て網羅しなければ意味がありません。

給排水管、エレベーター、消防設備、玄関サッシ、網戸、玄関ドア、浄水設備、ガス管、
配線、インターホン、キュービクル、縦樋、避難ハッチ、防風スクリーン、スティールドア、
ウェザーカバー、メールボックス、避雷針、配電盤、高置水槽、連結送水管、バルコニー隔壁、
ＴＶ共聴設備、電灯設備、縦樋・・・少なくともこれぐらいは計画すべきです。
これに鉄部塗装を５年～６年に１度、大規模修繕工事は１２年～１３年に一度とか。

長期修繕計画に上のような工事が計画されていなければ追加すべきです。
これに専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線を管理組合としてやるのかどうか。

[422: 匿名さん]

４２１さんの言う修繕計画は、マンションの住民としては、速急に計画しなければならない。
しかし、全部網羅した計画を立てると、とてもじゃないが、現在の積立金では不足です。
最悪の場合は、借り入れの手もあります。考えると、嫌になります。いっその事、買い替え
を考えます。古いマンションの将来は、管理を真面目にやるには、金がかかります。」

それらを見越して、ゆとりのある区分所有者は、ぞこぞく買い替えております。

[423: 匿名さん]

大規模修繕工事を終え、給排水設備改修工事に伴い、工事委員を公募している築古マンションです。
理事会が頼りなく素人ばかりなのにオブザーバーとして参加するとのことですが、今期の理事会では大規模工事同様に無茶苦茶にされそうで怖いからか、再募集をしても人員が確保できません。
築25年は給排水設備工事は早急に必要でしょうか？
出来ることならば、来期あたりに理事が新しくなってからにして欲しいのですが。

[424: 匿名さん]

４２３さんの仰るように、通常の管理についても、役員は順番制で、役員の選任方法も、組合員の、
派閥の多い組合員が、役員になりやすいように、規約を改正しています。規約は、有効ですから、
守らないといけませんが、どうも、女性ばかりの、役員で、設備類の知識は、乏しいです。築２５
年で１５階の４００戸の、団地型マンションですが、規約は単棟型です。

ゆとりのある区分所有者は、続々他の住居へ買い替えております。新しい区分所有者は、
相当疲れた、感じの人たちが多いように感じます。普通の３ＬＤＫで１０００万を切る
物件が多く、購入時の３分の１の価格です。漏水事故が多くなりました。管理会社は専
有部分の工事の受注が多くなりました。一度は、保険加入を断られましたが、他の保険
会社に替えました。

※漏水事故防止に対する管理をしっかり取り決めるには、住民の顔色、設備の種類から
して無理であると、結論を、私なりに、出しております。保険会社は断られるか、保険
料の、相当な値上げを要求してくるでしょう。

[425: 匿名さん]

>422さん
421に書き込んだ工事はいずれ間違いなく経年劣化をしていきます。
そうなった場合工事をするのかしないのかということだと思います。
借り入れをするにしても、一定の時期がくれば毎年のようにいろんな工事が発生してきますので
そのたびごとに総会に借り入れを提案して修繕積立金の値上げをしていかなければなりません。
借り入れをすればいくら低金利といっても利子はつきますし、短期間（10年間）で返済して
いかなければなりません。
やらないと決めたら、もうスラム化するだけです。
いずれ売却も賃貸もできなくなり、空き部屋がどんどん多くなってきます。

[426: 匿名さん]

>423さん
給排水管の取り替え工事は硬質塩化ビニル鋼管（つまり塩ビ管）を使用しているなら
３５年以上もしくは４０年ぐらいまでは大丈夫だと思います。
工期を検討すべきです。まず管材が何を使用しているかを設計図面で確認してみてください。