マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[202: 匿名さん]

>198さん
給排水管の更新工事については共用部分だけなのか専有部分の配管までを含めるのかによって
工事期間や金額、在宅日数等が変わってきます。
特に専有部分までを含めた工事をする場合は、大規模修繕工事と変わらない工事費や負担が
掛かってきますので、２年ぐらい前から修繕委員会を立ち上げる必要がでてきます。
特に室内での工事が多くなりますので、日程確認とかの調整に時間がかかります。
在宅期間としては５～６日必要といわれています。
私も素人なので現在共用部分と一緒に専有部分の配管工事をやるための規約の改正や
長期修繕計画の洗い直し、最終的には積立金の値上げをする段取りで進めていますが、実際の
工事に関してはまだまだ先のことですので工事内容等までは検討していません。
建築士との話し合いの中では、塩化ビニルライニング鋼管の場合は３５年から４０年もしくは
もっと先でもいいのではといわれてはいますが。
うちの場合まだ築１５年です。

私では説明できませんので下記で検索されると詳しいことがわかると思います。

「マンション給排水管更新工事期間」

[203: 匿名さん]

更新工事とは言っていない。内容が解らずに、勝手に返答するな。

[204: 稍荒]

規模は記載されていませんでしたが、在宅期間は４日というものを見つけました。
また、在宅と言っても住人本人ではなく親族、知人でも構いません。
最悪、鍵を開けて出入りできるようにしておけばよいのです。
が、そんな無用心なことできませんよねーｗ

[205: 匿名さん]

>203
分りました。もうあなたのこの問題には書き込みをしません。
しかし、あなたも更新工事とか更改工事とかも書かれていませんからね。
質問するのならもっと具体的に書き込むべきですよ。それに親切心で書き込んだものを
そういう言葉で返すとは常識が疑われますよ。

[206: 匿名さん]

総会のシーズンになりましたが、総会出席者からの質問で議案以外の項目を検討する場合
集会においては、原則として招集通知にあらかじめ議案として掲げた事項しか決議することは
できませんという原則論はありますが、この原則に対し、特別決議事項以外の事項については
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
この規定を規約に盛り込んでいる管理組合ってあるのでしょうか。
また、総会で議案の内容を変更された管理組合があるとしたら、その対応はどうされたのでしょうか。
もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
難しい問題ですのでどなたか教えていただけませんでしょうか。

[207: 稍荒]

>もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。

うちの組合では保留となります。
１票差で可決となり(議決権行使書、委任状含む)保留にした経験があります…


これは第３７条でしょうか。

[208: 匿名さん]

>207さん
ありがとうございます。
保留されたということですが、それが一番いい方法でしょうね。というのも議決権行使書や
委任状は議案書の内容で賛否されているのですから。
しかしその場合、後日臨時総会とかされたんでしょうか、それとも廃案となったのか。
うちの規約では、あらかじめ通知した事項のみ決議することができるとなっています。
総会で変更とかする場合の規定はありません。

[209: 稍荒]

うちでも通知した事項のみとなっています。
他の組合がどうされているかわかりませんが、
うちの場合は可決されなかった議案は廃案ではなく保留です。
これ(保留扱い)は管理会社の担当に言われました。
廃案となったケースはあらかじめ
「○○の場合は廃案とする」と議案書に記載があった場合のみです。

[210: 匿名さん]

>209さん
保留にしておけば、次の理事会で検討なりして必要なら次期総会に変更して議案として
提案することも可能でしょうからね。
廃案ではなく保留だから何もしないという訳にはいかないと思いますけど。
保留だけで放置しておいてもいいんですかね。
当然保留になった理由等については総会議事録で組合員には通知されるでしょうが。

[211: 稍荒]

>210
保留は否決に近しいものがあります。
もちろん「保留となった」と議事録に記載はされます。
議案によりますが、理事会で話し合われたり、次回総会の議案になったりします。

[212: 匿名さん]

>211さん
総会で反対意見の方が強くて議長が説得できなくて保留にせざるをえない場合も
あるのでしょうね。
特に理事長が輪番制で仕方なく引き受けた者であればあまり勉強はしてないでしょうから。

[213: 元理事長]

>212
反対意見に流される理事長と、反対意見を遮る理事長がいるねだと思います。
私は僅差だったために保留を選択した理事長です。

[214: 匿名さん]

みなさん無知ですか？　そんな事は己の管理規約ではなく
区分所有法で前もって案内された議案以外の事項は決する事ができないのは強行事項でんがな
ただしその総会に委任状や議決権行使書等の利用なしで組合員全員が出席しているのなら（有りえんが）
議案の変更なども可能で問題無いよ。
とりあえずは区分所有法みてみなさい、自分とこの規約以前に絶対的な条項有るから。集会の条項ね。

[215: 匿名さん]

これこれ　コピペしておいてあげる　区分所有法ね

第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、
　　　　　　　各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２ 　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

>>206
おたくこの条項ちゃんと理解解釈出来ていますか？　　だいじょうぶ？

[216: 匿名さん]

いい例のＱ＆Ａあるから　貼っとくね　転記禁止の記載ないから失礼して合人社さんの弁護士の弁

＜Ｑ＞
私の住んでいるマンションで総会があり、議案になかった駐車場の工事について、緊急に提案がなされ、現に出席された方々だけの賛成多数で承認されました。私は総会に出席できなかったので、他の議案には賛成で議決権行使書を提出していたのですが、議案になかったこの工事については反対です。この決議は有効なのでしょうか？

＜Ａ＞
集会（総会）の招集手続として、区分所有法第三五条一項において、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない」と定められており、事前に（1）会議の日時（2）会議の場所（3）会議の目的（議案）を通知しなければなりません。
　また、区分所有法第三七条一項において、「集会においては、第三五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。
　つまり、事前に通知することにより各区分所有者は各議案について、十分に検討した上で集会に臨むことができます。しかし、事前に通知されていないと十分な討議ができませんし、集会に出席できない区分所有者は議決権行使書により議決権を行使できませんし、出席して意見を述べることによって、決議が否決されることもありますので、事前に通知されていない議案については、決議することができないのです。
　それゆえ、事前に通知した議案以外の決議は、賛成多数であっても、基本的には決議の効力がないことになります。
　ところで、建物の管理を円滑に行うためには、集会においては、柔軟かつ迅速に決議する必要もあり、特別決議を除く普通決議については、あらかじめ通知していない事項であっても決議ができるように規約で別段の定めをすることができます（区分所有法第三七条二項）。
　しかし実際には、無制限に通知していない事項を決議するというのは、問題があると思いますので、「現出席者の議決権のみで定足数を満たしている場合に」という議決要件に限って、かつ、「あらかじめ通知され議決された議案に関する事項（例えば、実施方法や細則の制定）」や「緊急を要する事項（保存行為）」という議決事項に制限をもうけて、決議できるとすることが望ましいと思います。
　以上のことから、本件決議の効力は、駐車場の工事がどのような工事であるのか明らかではありませんが、原則として無効といえます。しかし、「緊急に提案された」とあり、雨漏りやひび割れなどの緊急な事態（保存行為を要する事態）があったようにも思われ、このような場合には、規約に定めがある場合もありますので、規約を確認してみてください。

[217: 匿名さん]

とりあえずは原案議案に関して可否の議決はつくだろうね、ほかの提起された分は
緊急性が無ければ理事会に持ち帰って検討し直しってのが一般的。
来年考えますねぇ～　でいいでしょ

[218: 稍荒]

フロントに「議案に上がった事項は廃案にできない」って言われましたが、事実ですか？

うちでは廃案となったケースは、あらかじめ廃案する旨が議案書に記載にあった場合のみです。

[219: 匿名さん]

可決された案は、廃案には、出来ない。否決された案は、廃案。
総会に提案された、案は、原則として、変更は出来ない。原則が、曖昧だ、曲者。

管理組合の運営は、細かい事をいえば、きりがない位違反だらけですよ。

規約、議案書、委託契約、重要事項の説明、区分所有法、会計、設備、等々きりがない。

簡単ではないね、詰まり、お金の、無駄使い等には、怠りなく。ただそれだけ。

[220: 匿名さん]

だからね、多数の人で建物敷地を共有すると不公平やトラブルおきてあたりまえ。
それを少しでも解消する目的で出来たのが区分所有法、一戸建てには無用な法。
ちゅーことで管理組合も強制的な法定団体って訳、法律には従えよ。

[221: 匿名さん]

要するに規約に別段の定めがなければ普通決議も決議できないということです。
緊急提案があったものを一部の出席者で決議するのを良しとするのはいかにも合人社
らしい解釈ですね。
駐車場の工事の緊急提案があったとのことですが、保存行為なら何も総会で決議するまでもなく
理事長判断でできますよ。
それに駐車場の雨漏りだったらどこまでの工事をするのか予算の取り崩しをどうするのか等の
検討をしなければならないでしょう。
合人社のやり方だからそんなもんでしょう。規約に規定されてなくてもやれるんですよね。