プレサンス ロジェ 尼崎

[マンコミュファンさん [男性 30代]]

プレサンス ロジェ 尼崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ama184.com/index.html

所在地：兵庫県尼崎市下坂部三丁目54番（地番）
交通：JR東海道本線「尼崎」駅徒歩18分
　　　JR東海道本線「尼崎」駅よりバス5分・阪神バス尼崎市内線「下坂部」停留所徒歩3分
間取：2LDK+F・3LDK・4LDK
面積：67.69㎡～84.05㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[608: eマンションさん]

>>603 匿名さん

竣工から早くも１年が経過し、もうすぐ中古マンションの扱いになりますね。残りの部屋数が変わらないのは、誰も中古マンションを新築の価格で購入したくなかったということでしょうか。

[609: 匿名さん]

最終期はいつからだったんですか？
先着順で値下げになっている2戸は最終期の10戸の中の2戸なのか別なのか。
350万～400万の値下げになってるようですが。
この様子だと他の部屋ももう少し下がるのではと期待してしまいます。
ＥとＧタイプが値下げとなってますがもしかしてＥは売れてしまったのかな。
間取りが見れません。
Ｇタイプだけではなさそうだけど微妙な壁や柱の出っ張りがちょっと気になります。

[610: 匿名さん]

>>609
ここは完工後ずっと販売戸数は１０戸のままだから、実質的な最終期なんて存在しないですね。
本当の残り戸数も１ヶ月ほど前に通りがかった時に３割ほどしか電気が付いてなかったからまだ半分ほどしか入居してなさそうです。
こんな状況なので値引きも４００万はまだまだ甘い、粘れば定価の３割引きも不可能じゃないかもね。

[611: 通りがかりさん]

モデルルームの広告きていますが、こちらはもう決まってるみたいですよ。営業が言っていました。それもプレサンスの関係者。広告で人を集めてモデルルームはないので、ほかの部屋を勧めるかんじでした。

[612: 匿名さん]

>>609
最終期っていつからだったのかな？

このスレ内で『最終期』で検索すると去年の2月の書き込みは出てきた

↓これ

>>380: 坪単価比較中さん　 [2017-02-27 14:12:39]
>>広告も1期の17戸の情報が消えたと思ったらいきなり最終期になってる

[613: 匿名さん]

>>610
今も最終期の10戸のままなんだよね

30％引きなら検討するかも
尼崎駅18分という糞みたいな立地でも84.05㎡の3570万円の部屋の30％引きの2499万円くらいなら考えるな


https://www.athome.co.jp/mansion/shinchiku/115276/outline/
販売スケジュール
プレサンス ロジェ 尼崎 /最終期
販売スケジュール
AM10:00〜 先着順申込み受付開始
価格 2390万円～3570万円
最多価格帯 2,900万円台（3戸）
専有面積 67.69㎡～84.05㎡
その他面積
バルコニー面積：10.71㎡～11.61㎡
サービスバルコニー面積：4.32㎡
アルコーブ面積：2.50㎡～5.02㎡
間取り 3LDK・4LDK
販売戸数 10戸
管理費 4,330円〜5,380円（月額）
管理準備金 10,000円（引渡時一括払）
修繕積立金 4,740円〜5,880円（月額）
修繕積立基金 406,000円〜504,000円（引渡時一括払）

[614: 匿名さん]

ネタにマジレスしてみるが、車通勤の方の需要もあるし、3割引とかないわ。即完売レベル。
かといって、駅近が絶対の人は、たとえ3割4割引でも買わないと思うな。

[615: 匿名さん]

>>完成時期2017年1月(竣工済)

安倍バブルで5年前と比べて20%もマンション価格上がってるけど
それでもどこもかしこも売れまくってるのにここは1年以上売れてないって悲惨過ぎだな

3割値引きするとかしないとかじゃなく最初の価格の設定が高過ぎただけじゃないのか

[616: マンション比較中さん]

竣工後1年経っても売れていないマンションなんて山ほどある。（半分とか残っているのは問題アリだけどね。）
もちろん竣工前に売れている市内のタワマンや超駅近物件はあるが、それは別格で値段もそれなりに高額。

マンション価格が高騰している事は否定しないが、ここだけが高過ぎるなんてのは単なる悪意。
それに駅遠物件とは言え、最寄り駅は関西屈指の利便性を誇る「Ｊ尼」。それなりに欲しい人は必ず出てくるよ。

[617: 匿名さん]

>>616
新築マンションに詳しそう
不動産業界人かな？

兵庫県内の新築マンションで完成後1年以上売れ残ってるマンションって何件くらいあるの？
売れ残り在庫率が高いのってどこかな？

[618: マンション検討中さん]

GWに行って見たけどゴリ押しがきつくて嫌気がさす……駅から遠いし部屋によってはお墓見えてるし
住んでる人の玄関周りが荒れてるし住みたくない

[619: 匿名さん]

>>617 匿名さん
在庫率の高さが一番かどうかは知らないそし、今はどうだかわからんけど、西北のプレミストなんかは戸数に対しかなり売れ残りがあるみたいだったぞ。
最寄り駅が駅力あるトコでも最近は徒歩10分以上はかなり苦戦してる傾向。ここは10分どころではないから、相当厳しいだろな。

[620: 匿名さん]

西北は徒歩10分以上でも売れてる所は売れてるしプロミストは単に大和さんの戦略ミスだろうな。
それより問題なのは駅前でも売れ残り率が異常に高い阪急塚口のブランズを始め塚口は全般に苦戦物件多数。
少し前に販売開始したザパークハウスも一期一次から全戸数の2割未満の戸数で販売開始とめちゃ弱気だし、2月末に完成したJR塚口のプラウドスカイもまだかなり在庫を抱えてる。
これからの建築計画も幾つも有るが、安倍バブル中に購入してるのなら原価高そうだしこの在庫過多の塚口でどう売る気なんだろうと思ってしまう。

[621: 匿名さん]

＞＞620
毎度の塚口物件の話をして回るのご苦労なことで。

[622: 匿名さん]

>>619
プレミスト西宮北口ザ・レジデンスは築1年後でも15％売れ残ってたみたいね
駅10分は電車通勤には結構な壁になる
興味はあったけど75㎡の低層階でも5,500万ってのはちょっと手が出ない

>>620
ブランズ塚口町一丁目とプレミスト西宮北口ザ・レジデンスは低価格帯の平米単価は同じような価格帯だった
ブランズは賃貸マンションみたいな雰囲気だし駅2分と駅10分って微妙なんだよな

プラウドシティ塚口でも初期のならいいけど今分譲してるマークスカイはそこまでの魅力がない
プレサンスロジェ尼崎は駅15分と悲惨な立地だけど価格が安いならありと思ったがたいして安くなかった

[623: eマンションさん]

塚口や西北がどうとか関係無く
自然が多いわけでもないのにここまで駅から遠いなら
よっぽど安くないとね

[624: 匿名さん]

>>623
ここは塚口物件でもあるのでは？
なんせ３つの駅へ徒歩圏内

プレサンスロジェ尼崎
交通
ＪＲ東海道本線「尼崎」駅 徒歩18分
ＪＲ東海道本線「尼崎」駅 バス5分「下坂部」下車 停歩3分
阪急神戸本線「園田駅」徒歩24分
ＪＲ福知山線「塚口駅」徒歩25分

[625: 匿名さん]

さすがに徒歩25分は・・・ないだろ
しかも、辛うじて18分のJ尼も他に無いから仕方なくって感じだろ。

[626: 通りがかりさん]

ＪＲ東海道本線「尼崎」駅 徒歩18分
阪急神戸本線「園田駅」徒歩24分
ＪＲ福知山線「塚口駅」徒歩25分

これだけでも充分だがさらに
阪急神戸本線「塚口」小走りで30分強
阪神本線「尼崎」小走りで40分強
なんだよね・・

急行、特急停車駅まで使えてしまうこの利便性。
健脚の方なら5駅使いといっても過言ではない。

[627: マンション検討中さん]

駅から遠いとやはり、資産価値は下がりますよね、、
買いたいけど、結構高くて迷ってます

[628: 評判気になるさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[629: 匿名さん]

>>620 匿名さん
大々的に西北人気を宣伝してる割にはアチコチのマンションで完成売れ残り棟内見学会が行われている。この現実をしっかり受け止めないと！

[630: 匿名さん]

>>629
書いてる意味がいまいち理解できないな、デベは人気地区だからと言って早々に完売させる意思なんて始めから全く無いぞ。
人気地区ほど価格は高く価格設定し、完工後1年以内の完売を目標として売ってるので何処も販売期間は然程変わらない。
要するに諸条件に対し単価が高いほど人気地区の証し。
ただデベの市場調査もよく外れるから、消費者が割安と感じれば早く売れるし割高と思えば長期在庫となる。

[631: 匿名さん]

ここは不人気地区の駅遠物件。
デベは価格もそれなりに控えたつもりだったが、消費者はそれでも割高だと思ったから大量に残った訳。
今後このまま残るとヤバイから消費者が納得出来る価格まで大幅値引きでもするかもな。

[632: 匿名さん]

いや、結構埋まってましたよ

[633: 匿名さん]

>>632 匿名さん
どれくらい売れてたの？
信用できる情報なの？

[634: 匿名さん]

>>633 匿名さん
ここで聞くより営業担当者に聞くのが確かで早いと思うが。検討しているのなら速やかに教えて頂ける (笑)

[635: 匿名さん]

入居して一年以上経過しましたが、最近の新築マンションの特長であるフローリングなんですが、未だに馴染まず歩くたびにパキッやミシッとなるのが気になっています…。入居されている方など、同じ悩みの方はいらっしゃいますか？

[636: 匿名さん]

ついに最終期の10戸です
値引きしてでも早く完売する方がマンションの印象はよくなりますよね


https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_amagasaki/nc_67715954/

プレサンス ロジェ 尼崎 最終期
完成時期 2017年1月(竣工済)
入居時期 即入居可※諸手続き完了後の入居となります。
今回販売戸数 10戸
価格 2390万円～3570万円
最多価格帯 2900万円台（3戸）
管理費 4330円～5380円／月
管理準備金 1万円（一括払い）
修繕積立金 4740円～5880円／月
修繕積立基金 40万6000円～50万4000円（一括払い）
その他諸経費 サービスバルコニー面積：4.32m2
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 67.69m2～84.05m2
その他面積 バルコニー面積：10.71m2～11.61m2、アルコーブ面積：2.5m2～5.02m2
制限事項 準防火地域

C
3LDK
専有面積： 72.56m2
価格： 3330万円（最終期）

K
3LDK
専有面積： 70.4m2
価格： 2930万円（最終期）

G
4LDK
専有面積： 84.05m2
価格： 3250万円

[637: 匿名さん]

塚口の住友不動産から中古マンションの売り広告が出てます

新築マンションの事業主の在庫があるから新築だと不具合の保証も事業主が手厚いし
中古マンションは仲介手数料も必要だしその面でも厳しい

それに新築の最終期の10戸って1年4ヶ月前の2017-02-27の書き込みからずっとあるから
本当の在庫戸数もわからないし値引きやキャンペーンや無料サービスも色々とありそう

この中古の70.40㎡タイプは間取りKタイプっぽいね
現在も新築在庫で販売されてる70.40㎡があるからこの中古は2階以上ってことだよね？
2階以上の新築が2930万円なのに中古の1階でこの価格は高い

大阪市中央区とか北区の2017年の新築マンションが中古になった今分譲価格より高く売れてるっていうけど
ここは立地が悪いし厳しそう

素人考えの個人的な感覚で言えば新築の同じ平米数の2930万円なら
その75％掛けで2,197.5万円の資産価値と予想してます


https://www.athome.co.jp/mansion/1032996035/?BKLISTID=030PPC
中古マンション プレサンスロジェ尼崎 1階 ３ＬＤＫ
価格 3,340万円 ローンシミュレーター 階建/階 11階建 / 1階
交通 ＪＲ東海道本線 / 尼崎駅 徒歩18分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県尼崎市下坂部３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年1月(築1年6ヶ月) 専有面積 70.40m² 間取り ３ＬＤＫ
価格 3,340万円 ローンシミュレーター 平米単価 47.45万円
管理費等 4,510円 修繕積立金 4,930円
専用庭使用料月額４６０円別途要

[638: 匿名さん]

完売しました。今時、完売はさすが。
優良物件でしたね。

[639: 匿名さん]

バルク売りで完売してもなぁ

[640: 匿名さん]

築1年6ヶ月で完売か
価格表から値引きしまくっても企業としては黒字やろし
駅18分のマンションを売り切った営業マンは立派

[641: 匿名さん]

フロアコーティングされた方いますか？
された方、どうですか？

[642: 匿名さん]

>>639
いきなり数十戸が完売って大幅値引きしたの？

[643: 匿名さん]

その通り

[644: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害 する投稿の為、削除しました。管理担当］

[645: 匿名さん]

プレサンスロジェ尼崎 3250万円（3LDK）　70.4m2（21.29坪）　1階/RC11階建　住友不動産販売(株)塚口営業センター
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_90225761/

[646: 匿名さん]

>>639
バルク売りってどういう意味ですか？

[647: マンション検討中さん]

一戸キャンセルがでているそうですがなにかわけありなんですかね？残り一戸キャンセルとゆうことは、値引きもサービスもないってことでしょうか(;_;)交渉する価値ありますか？情報宜しくお願いします

[648: 匿名]

それは秘密です。

[649: 匿名さん]

>>648 匿名さん

業者の方？

[650: 匿名]

秘密です。

[651: 通りがかりさん]

一山なんぼの叩き売りと云う事。

[652: 通りがかりさん]

同時期に建てたマンションは、バルク売りしても結構残ってるみたいだし、あんまり魅力無いんだろうな。

[653: 匿名さん]

>>652
バルク売りの意味わかってる？
残った部屋を処分価格でまとめて
それなりの業者に売却する訳だから
バルク売が成立すれば売れ残りは無し

[654: 匿名さん]

>>653
横からです
プレサンス ロジェ 尼崎はそのバルク売りされてたんですか？
それなら新築事業主のプレサンス企業としては完売になってたとしても消費者側から見ればまだ新築中古の中間みたいな部屋が購入できる機会が出てくるってことですか？

[655: 匿名さん]

公式HPにキャンセル出てるね

JR伊丹駅9分のエスリード伊丹グランプレイスの62.27m2、303号室、2,860万円とほぼ同じ
あとは駅時間、5㎡差、階数、尼崎伊丹差とかだね


http://pressance-loger.com/pl-ama184/outline.html
プレサンス ロジェ 尼崎
キャンセル住戸販売概要
販売戸数 1戸（J2タイプ・513号室）
販売価格（税込） 2,900万円
間取り 3LDK
住居専有面積 68.78㎡
バルコニー面積 11.34㎡
アルコーブ面積 2.72㎡
管理費（月額） 4,400円
修繕積立金（月額） 4,810円
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 413,000円
管理準備金（引渡時一括払） 10,000円
広告有効期限 平成30年9月末日

情報登録日 平成30年8月30日
次回更新予定日 平成30年9月27日

[656: 通りがかりさん]

>>654
バルクされてないよ。
ハゲタカっていう、最近の綾野剛のドラマに影響された、痛い子の妄想です。

[657: マンコミュファンさん]

プレサンスは完売した後にキャンセル住戸が出るパターンが多いんだよな。
まさか完売してないのに完売してるふりをして在庫をさばく戦略でもあるまいしなぁ〜
契約しといてやっぱりキャンセルとは変わった客だね。

ははは。