プレサンス ロジェ 尼崎

[マンコミュファンさん [男性 30代]]

プレサンス ロジェ 尼崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ama184.com/index.html

所在地：兵庫県尼崎市下坂部三丁目54番（地番）
交通：JR東海道本線「尼崎」駅徒歩18分
　　　JR東海道本線「尼崎」駅よりバス5分・阪神バス尼崎市内線「下坂部」停留所徒歩3分
間取：2LDK+F・3LDK・4LDK
面積：67.69㎡～84.05㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[205: 匿名さん]

8末で残り3分の1だったらしいですから、今の残りはどのくらいでしょうか。最近行かれた方、いらっしゃいますか？

[206: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
いや、でも徒歩18分は遠いよ。

[207: 匿名さん]

＞＞206
徒歩で！って考えるから遠く感じるんですよ。バス便、チャリ通の視点からみれば、都市部から離れた郊外物件よりはトータルでの所要時間は大方こちらの方が早くて便利。
駅近物件となると今はどこもバカ高いわけだし。

[208: 匿名さん]

このマンションはコスパ高いな、駅からは遠いけどこれだけお得感があるマンションは最近見かけない。

[209: 買い替え検討中さん]

>>202
尼崎市は検討対象だがここはきついかな

>>208
コスパって個人の主観とか生活水準によるから反論する気はないが
ここにコスパの良さを感じるのは30代夫婦、子供1人、世帯年収500万以下くらいの方かな？

個人年収600万、世帯年収950万だけど、吉野家とかマクドナルドにコスパ感じることないもんな

2,500万前後の部屋は確かに安いと感じたから考えたけどここの周りを見てみて購入はないなと感じた
それにここの3,000万超えの部屋を検討するなんて考えられないな

[210: 匿名さん]

>>209
コスパの意味を勘違いしてるな、個人の主観では変わるが生活水準は関係なし。
コスパとは費用対効果、すなわち価格に対しどれだけお得感があるかやね。
例えば１億で高く買えないマンションでも1億以上の価値が有るのならコスパが高いマンションだし、
2500万で買えるマンションでも2000万の価値しかないと思えばコスパの低いマンションと言える。

[211: 匿名さん]

1000万ないやろな。

[212: 評判気になるさん]

お買い得と言われても購買意欲がわかない、
徒歩18分。
広い部屋を、予算3000まで！諸費用込み！とピタッと決まっている人向け。

[213: 匿名さん]

>>212
何故、ここのスレにいるの？
徒歩で駅まで毎日歩く人も少ないと思うけど。
「広い部屋を、予算3000まで！」ってニーズはそこそこあると思う。

[214: 匿名さん]

徒歩18分で駄目なのか許容範囲なのかは各自が判断すれば良い話。
駄目ならこちらの物件にいつまでも執着しないでサッサと駅近物件を探すべき。そもそも駅距離を重視しながらこちらを覗いているのも理解しにくいのだけど。
J尼を使えてこの値段ならOK！みたいな人が検討すれば良い話。
尼崎から大阪までは新快速で5分なんですよ。

[215: 評判気になるさん]

将来的に、市内で購入するだろうから、
18分の悪条件が、
どんな価格で、どれくらいの売れ行きなのか、
評判気になるさん、ですわ。

[216: マンション検討中さん]

先日、モデルルームに行ってきたが、２３００万円は売り切れ！
３０００万以上をすすめられた。半分は売れていると・・・
JR尼崎駅までは、少し遠いですね。

[217: 匿名さん]

売り切れてるのに広告出してていいの？

[218: 匿名さん]

阪神間で尼崎エリアって言えば阪神尼崎の下町イメージがありますけど、最近は随分変りました。
前述のエリアには外エリアからの移住者も増え、街歩く人々の様相も様変わり。
塚口、園田、尼崎　3駅からは少し離れている感は否めないけど、今のマンション価格高騰時に３線が使えて都心部にアクセスし易い場所でこの価格なら正直検討し易い人は多いと感じます。

[219: 匿名さん]

小学校までの道を歩いてみたらいいよ。
私はいまいちでした。私はね。

[220: 匿名さん]

このマンション考えてるんですけど、どなたか修繕積立の計画教えてくれませんか。
10年後、20年後、30年後、修繕積立金はいくらでしょうか？

[221: 評判気になるさん]

>>220
新築分譲マンションの修繕積立金の初期設定額はどこのデベロッパも販売戦略上低く抑えてますよね
あとは引渡し後に、所有者同士で決めてねっていう態度です

プレサンスのマンションは初期金額が低いので、管理組合発足後に早期に値上げが必要でしょうね
1回目の大規模修繕が終わってから値上げすると急激な上昇になりますから後で苦労しますからね

初期設定額が平米単価70円みたいだから2年目には170円に値上げするのが理想だけど住民の理解が得られるかと言えば今から将来に備えましょうっていうのは無理かもね
管理会社も無意味に2社あって子会社を絡ませてるからこれも1社にして競争入札すれば安くなるだろうね

国土交通省のガイドラインは美観とかを重視しない最低限の修繕計画みたいだけどそれでも30年平均で200円超えてるみたいですね

全ては住民の民度と管理組合の理事や役員が将来の為に指導力を発揮してくれるかどうかですよね


プレサンス ロジェ 尼崎
修繕積立金（月額）　
67.69m2　4,740円　平米単価70.02円
84.05m2　5,880円　平米単価69.95円
管理会社
株式会社長谷工コミュニティ
株式会社プレサンスコミュニティ


マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[222: 匿名さん]

>>221 評判気になるさん

ワコーレと同じやり口ですね

[223: 匿名さん]

>>221 評判気になるさん
詳しくありがとうございます。

＞所有者同士で決めてね

こういう考え方だとは知りませんでした。
金額について都度のすり合わせなんて住民間で成立するイメージがないです。
ので、もう初めから40年後ぐらいまで「何年後には凡そいくら」と決まってるのかと思ってました。

幅広くマイホームを検討中なのですが、どうもやはり分譲マンションにおける修繕積立金というコストをうまく飲み込めないです。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん

それでは賃貸でよろしいかと。

[225: 匿名さん]

壁床細部、リフォーム含め、家自体のクオリティに満足できるマンションが賃貸では見つからないんですよね。

[226: 評判気になるさん]

>>222
和田興産もそうなんだ
計算してみたら同じようなもんだね
修繕積立金は共用設備がどれだけあるかとか総戸数規模とか階数によっても必要な工事費用が違うから素人には解り難いよね

三菱とか三井の大手デベロッパだと値上げ否定の新しい決議がない限り初期設定の管理規約で自動値上げ条項が入ってるからいいよね

ワコーレ伊丹安堂寺レジデンス
修繕積立金
70.08㎡　4,910円　平米単価70.06円
74.44㎡　5,210円　平米単価69.98円


>>223
修繕しないと団地みたにボロボロマンションになっちゃうしね
昭和50年頃に建てられた桃山台駅とか千里中央駅のマンションなんてつい5年前まではゴーストマンションだらけだったのに
今じゃ北摂人気と駅前立地と建蔽率が低かった関係で、戸数増やして今の所有者は自己負担無しでどんどん建て替えられてますよね
羨ましい限りです


>>225
分譲賃貸で借りたらどうです？
プラウドシティ塚口とかローレルコートクレヴィア尼崎駅前とかも賃貸がたくさん出てるし
プレサンスは元々投資マンションの会社だからプレサンスのはたくさん賃貸でてますよ

[227: 口コミ知りたいさん]

>>216
えーーー2,300万円の部屋売り切れですかー
ここって立地は最低だけど、安いってのがだけが唯一の魅力だったのに
あの部屋は人気だったろうから12月くらいに抽選でもするのかと思ってた
こんな駅遠物件で3,000万超えなんて考えられないな

[228: マンション検討中さん]

とは言え尼崎近くで同物件なら3500万以上なわけで
のプレサンスが3000万と言われればそんなもんかなと
ただ尼崎近くなら10年後も3500万のままで、このプレサンスは2500万てとこ

[229: マンション検討中さん]

まだ、広告に２３００万載せてるね。。。売り切れはおかしいやろ。。

[230: 坪単価比較中さん]

これって一番お得なのはどれかって考えるだけ無駄なのかな？
ようはどれを選んでも100万円の値引きみたいなものかな？


子育て支援キャンペーン
【2016年10月22日（土）～2016年11月7日（月）】
2016年10月22日（土）～2016年11月7日（月）までにご契約いただいた方に限ります。引越費用・諸費用・月々3万円補助（当初3年間）のなかから1つお選びいただけます（上限100万円まで）。

[231: 坪単価比較中さん]

>>229
今もこういう風になってます
2,390万円と聞くと興味持つ家族は多いから広告のやり方は上手いよね

半分くらい売れてるらしいけどまだ1期なのかって感じ
プレサンスは販売方法が特殊だって書き込みは見ますがどういうことなのかさっぱり解らない

東証一部上場企業だからこういう販売方法も宅地建物取引士の法律上は合法なんだろうが
なんか納得は出来ないかも


プレサンス ロジェ 尼崎
価格 第1期　2,390万円～3,650万円
住所 兵庫県尼崎市下坂部三丁目54番（地番）
交通 東海道本線（JR西日本） 「尼崎」駅 徒歩18分
入居時期 2017年02月下旬予定

販売スケジュール
第1期　
先着順申込受付中

販売概要
第1期　
価格 専有面積 間取り 販売戸数
2,390万円～3,650万円 67.69m2～84.05m2 2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。 17戸

[232: 匿名さん]

>>230
ホームページ見ますと、対象は モデルルーム使用予定の5戸だそうです。

[233: 物件比較中さん]

>>232 匿名さん

この手のキャンペーンは延長しそうじゃないですか？
対象住戸が成約すれば他の住戸にも拡大するとか、成約しなければ期間延長とか割り引き金額を増やすとか

ようは完成後の売れ残り品を処分する時はもっと値引きしないと売れないだろうから
今の内に100万円の値引きで売りきろうとしてるのだと推測してます
企業としては当たり前のことですよね

[234: マンション検討中さん]

徒歩18分は無いな
手放す時に苦労しそう

[235: 物件比較中さん]

>>234 マンション検討中さん

奥さんが30才の時に購入して平均寿命87才までの57年間住む予定なら資産価値が大幅に下落しても問題ないですね

というのは冗談ですが今の30代～50代のマイホームのローン購入者で永住できるのはどれくらの割合でいるんでしょうか？
またはローン残債無しで売却できるまでの期間とか家賃との比較とか考えることが多すぎます

築10年後の資産価値維持率65%は厳しいかな？

[236: 通りがかりさん]

いま築10年の中古マンションで65%以下になってる物件なんてこの近辺にないぞ
リーマン跨ぎとは言え

[237: 匿名さん]

>>1647
確かに現在は中古も価格高騰期だから無いだろう、でも235様の書いてるのは今からの１０年後でしょ？
今が高いとするならそれだけでも下落リスクは高いし、１０年後はマンション低迷期だとすればその程度の値下がりもありえるのじゃないかな。

[238: 坪単価比較中さん]

>>236
>>いま築10年の中古マンションで65%以下になってる物件なんてこの近辺にないぞ

この近辺の定義じゃないか
プレサンスロジェ尼崎は距離的にはJR尼崎～阪急園田の中間地点だし
市内のどこの駅からでも駅から徒歩18分のマンションなんて尼崎市内全域を見てもここ10年くらいでは聞いたことがないからどうなってたか比較できない

JR尼崎、JR立花、阪急園田、阪急塚口、阪急武庫之荘のそれぞれの駅から10分以内とか5分以内なら
2006年築のマンションなら資産価値維持率80％とか守れてるんだろうけどね

今は東日本大震災復興需要と東京五輪需要とアベノミクス景気回復需要で人件費とか材料費で建設費がたった5年で20％も高騰したっていう特殊な状況だから新築マンション買えない層が土地の安い駅遠い物件とか中古マンションを買うしかないから中古マンションもやたら高いけど15年後どころか東京五輪が終わった後の3,4年後ですら想像つかないな

[239: 匿名さん]

＞＞238
＞＞2006年築のマンションなら資産価値維持率80％とか守れてるんだろうけどね
2006年はギリギリアウト2005までなら資産下落が少なかったけど6年や７年に買った人は今の中古市場が高い内に早く売らなきゃ大損するよ。
6年はサブプライム崩壊7年はリーマンショック、株は景気にシビアに反応するがマンション価格は景気に連動するものの計画から完成までのタイムラグがあるので値上がりも値下がりも株よりは相場が掴みやすい。

[240: 匿名さん]

＞＞※2006年築のマンションなら資産価値維持率80％とか守れてるんだろうけどね

[241: 匿名さん]

試算維持率って今後、どうなっていくんかっていうのは不透明なような気がします。
オリンピックの大きな影響自体は東京なのでしょうけれど、それでも日本全体への影響力は多少なりともあると思います。
その後にはどうなっていくのか、そういうことを思うと
それだけをスケールに考えていくのではなく、多角的に見ていかないとならないのではないのかな、というふうに思います。

[242: 口コミ知りたいさん]

>>240
資産価値維持率って単純に駅からの距離と購入時期が高いかどうかでほとんど決まるよね

>>241
ここと同じ駅徒歩18分で尼崎で人気の阪急武庫之荘の伊藤忠ブランドでも築7年で1,000万以上下げてるけどそれでも成約してないからね

JR塚口は再開発しまくりだけど築9年で800万円ほど下がってる

ようは古くなったら下がるっていう当たり前のことかも知れんね
ここは駅から遠いから余計に下がるかもね


http://www.athome.co.jp/mansion/1046144009/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
中古マンション クレヴィア武庫之荘 2階 ３ＬＤＫ
価格 2,980万円 階建/階 8階建 / 2階
交通 阪急神戸線 / 武庫之荘駅 徒歩18分
所在地 兵庫県尼崎市武庫之荘７丁目
築年月 2010年2月(築6年10ヶ月) 専有面積 74.20m² 間取り ３ＬＤＫ


http://www.athome.co.jp/mansion/1000067619/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
中古マンション イニシア塚口ノースフィールド 14階 ３ＬＤＫ
価格 2,980万円 階建/階 地上14階地下1階建 / 14階
交通 ＪＲ福知山線 / 塚口駅 徒歩7分
阪急神戸線 / 塚口駅 徒歩16分
所在地 兵庫県尼崎市上坂部１丁目
築年月 2008年5月(築8年7ヶ月) 専有面積 71.90m² 間取り ３ＬＤＫ

[243: 匿名さん]

トランプさん勝ちましたね、
円高→株価下落→景気低迷→マンション下落
今後マンション下落気は早まりそうな予感、
特に製造業や建築業に携わる人が多い尼崎では
下げ幅が大きいかも。

[244: 匿名さん]

今、和室のあるマンションは少ないなと思っていたのですが
ここは狭くはありますが、和室のあるプランがあり魅力感じました。
フローリングは掃除が楽ですが、日本実はほっこりできる和室があと和みます。
親が泊まりに来たりした時も良いかなと思いました。

[245: 匿名さん]

トランプさん勝ちましたが、
円安→株価上昇→景気上昇？かもしれないてますね！
243さんの理論では、特に製造業や建築業に携わる人が多い尼崎は、上げ幅が大きいかもしれないですね。

[246: 匿名さん]

>>245
トランプさんが自由貿易推進者ならそうかもな　笑

[247: 匿名さん]

ここの残りはどのくらいになったんでしょうね。

[248: 評判気になるさん]

>>247
SUUMOを見る限りはまだ1期の17戸が完売していないようです
ただ、プレサンスの他のマンションの口コミを見てもこの企業は特殊な販売方法なので実際のところは解りません
他の部屋も含めた価格一覧を見せてくれないから階数とか間取りの価格差を見て選べないとか・・・


http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_amagasaki/nc_67715954/property/?...

プレサンス ロジェ 尼崎 第1期
67668625
販売スケジュール 先着順申込受付中
申込受付時間／午前10時～午後9時
申込受付場所／「プレサンス ロジェ 尼崎」マンションギャラリー
※申込の際は印鑑(認印可)、申込証拠金10万円(契約時に手付金の一部に充当)、2014年・2015年分の収入証明書(源泉徴収票等)、本人確認資料(運転免許証・健康保険証等)をご持参ください。
完成時期 2017年1月中旬予定
入居時期 2017年2月下旬予定
今回販売戸数 17戸（第1期）
価格 2390万円～3650万円（第1期）
最多価格帯 2900万円台（4戸）
管理費 4330円～5380円／月
管理準備金 1万円（一括払い）
修繕積立金 4740円～5880円／月
修繕積立基金 40万6000円～50万4000円（一括払い）
その他諸経費 サービスバルコニー面積：3.33m2～4.32m2
間取り 2LDK～4LDK (2LDK+F・3LDK・4LDK)
専有面積 67.69m2～84.05m2
その他面積 バルコニー面積：10.62m2～11.61m2、アルコーブ面積：2.27m2～5.21m2
制限事項 準防火地域
その他 -

[249: 評判気になるさん]

階数不明ですがSUMMOに間取りと価格が出ています
I1タイプは価格がアベバブル相場の最近ではお手頃価格なので駅を使わない世帯にはいいですね
これ以外の間取りは立地に比べると割高感がありますね

とにかくビックリするほど駅から遠いけど毎日電車利用しない定年退職後の夫婦とかには向いてると思います
特に戸建は老人が住むには管理も大変だし上下階移動も大変なのでマンションが向いています


http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_amagasaki/nc_67715954/rooms/?rnm...

プレサンス ロジェ 尼崎（間取り・価格）

A
4LDK
専有面積： 83.62m2
価格： 3640万円（第1期）
角住戸 和室あり


H
3LDK
専有面積： 74.2m2
価格： 3220万円（第1期）
角住戸 和室あり


L
3LDK
専有面積： 70.4m2
価格： 2980万円（第1期）


I1
3LDK
専有面積： 67.69m2
価格： 2390万円（第1期）

[250: 匿名さん]

過去スレに、夏には半分は売れていたとあったので、17戸うんぬんの話ではないかと。
というか、どこの営業マンか知らんが、プレサンスさんもこんな小蝿がたかっていて大変ですね。。

[251: 評判気になるさん]

>>250
掲示板に半分売れたって書いてあるからってそれを信じるの？

公式ホームページ、Yahoo!不動産、SUUMO、全部に現在の販売戸数が1期で17戸って書いてあるんだが
頭が悪いのでどういうことか教えて下さい

[252: マンション検討中さん]

実際に話しを聞きに行って成約状況を見てきたが先月の時点で半分以上は売れてたぞ？
売れてないのに「契約済」で半分埋めてこちらに見せたということかな？まあ別にそれでも驚かんが。
安い低層は若干は残ってたが2期以降と売約済みで選べなかったし私は購入を見送った
駅から遠いので安く買えないと意味がないから。
駅から18分とは言え2500.2600ぐらいで買えるならそれもありかと思ったがそんな価格の物件はそもそも無かった。
格安物件を2つほど広告用に作ってあとは3000万前後の物件がメインであとは4000万。
駅から18分のわりに普通の価格設定。
各物件に10万ずつ乗せれば2300万の物件を3つ作っておいても余裕だわな。
最近はこのやり方多いね。
それに釣られて行っても営業マンが3000万の物件で落としちゃうんだろうな。
駅近ならそれでも構わんが。

[253: 匿名さん]

売れてないのに契約済とか、そんなリスキーなことしないでしょう。
あと、購入者も馬鹿じゃないんだから、良いとこは売れる。駄目なとこはいつまで経っても売れない。
大きな買い物なんだから。

[254: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
半分って第一期１７戸の半分でしょうか？
それとも全戸数の半分でしょうか？