プレサンス ロジェ 尼崎

[マンコミュファンさん [男性 30代]]

プレサンス ロジェ 尼崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ama184.com/index.html

所在地：兵庫県尼崎市下坂部三丁目54番（地番）
交通：JR東海道本線「尼崎」駅徒歩18分
　　　JR東海道本線「尼崎」駅よりバス5分・阪神バス尼崎市内線「下坂部」停留所徒歩3分
間取：2LDK+F・3LDK・4LDK
面積：67.69㎡～84.05㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[185: 匿名さん]

>>182
公式HPの物件概要には10月販売開始予定ってありますけど販売開始してるのですか？
この企業の販売方法がよく解らないな


http://pl-ama184.com/outline.html
第1期予定販売概要
予定販売戸数 17戸
予定販売価格（税込） 2,300万円台〜3,600万円台
予定最多販売価格帯 2,700万円台（3戸）・2,900万円台（3戸）
間取り 2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 67.69㎡～84.05㎡
バルコニー面積 10.62㎡～11.61㎡
サービスバルコニー面積 3.33㎡～4.32㎡
アルコーブ面積 2.27㎡～5.21㎡
管理費（月額） 4,330円〜5,380円
修繕積立金（月額） 4,740円〜5,880円
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 406,000円〜504,000円
管理準備金（引渡時一括払） 10,000円
販売開始予定時期 平成28年10月上旬

情報登録日 平成28年9月15日
次回更新予定日 平成28年9月29日

[186: 匿名さん]

まだ、2300万の物件あるの？

[187: 匿名さん]

売れていないでしょう。
完成前だっていうのに、子育て支援キャンペーンなどと銘打って100万円程度のサービスを
し始めているのがいい証拠。

販売が順調ならそんなことは普通しないでしょう。

あとこの売主さんの商慣習なんでしょうか
申し込み＝その場で手付金をＡＴＭ等で下し、印鑑も買ってきて
その日に重要事項説明と契約までしてしまう。

立ち止まって考える暇を与えない程スピード感は半端ないですから、
慎重にご検討ください。

いくら価格が手頃感があってもバス便はキツ○んではないでしょうか。

[188: 匿名さん]

販売開始10月と思ってたら、もう契約まで受け付けてるのですね。

[189: 匿名さん]

>>187
8月末時点で残り1/3らしいですよ。

[190: 匿名さん]

独身で買うのはありなのか？

[191: 口コミ知りたいさん]

>>186
2,300万円台の部屋はここで一番人気でしょうね
抽選かしら？

>>187
100万円分のキャンペーンは初めから営業戦術だったのかも？
プレサンスの須磨のマンションとか他でも管理費と修繕積立金を100万円を上限に無料にしますっていうキャンペーンもやってたりしてます
つまり最初からキャンペーン予算を組んでいたのかしら？

>>188
詳しく知りませんけど、
プレサンスの他のマンションのスレッドを見たらこの企業の販売手法はちょっと特殊かも知れないと思いました
一般広告で販売開始する前に会員向けに先行販売してるっぽいですね

>>189
それは第1期17戸のうちの3分の1が売約済ってことですか？

>>190
今は生涯独身率も男性25％、女性15％の時代だから独身で買うのもありですよね
でも私が嫁の立場だったらマンションも場所も自分も参加して選びたい

独身のお金持ちが都心の駅前のマンションを貯金使って一括で買うのも自由でよね
結婚時点でローンが無いマンションを所有してるなら玉の輿でラッキーだけど
ローンが残ってるなら妻側としては自分で選んでない中古マンションとローンも付いてくるから意味ないよね

[192: 匿名さん]

どれだけの3分の1ですか？

[193: 匿名さん]

180戸の３分の１ってことは、60戸残ってるってことじゃないですか？

[194: 匿名さん]

尼崎安い！！2300万円台だって。184邸が団地感ありますが、限定5邸で入居費用サービスあるし、月4万円でマイホーム可能になりますよ。って営業みたいですけど。

尼崎って駅前にショッピングセンターがあるのでコンパクトにまとまっている気がします。

モデルルームの写真いいですね。バルコニーもタイル床ならデッキブラシなどで磨けばいいですし、全体的に2300万円台の物件とは思えないクオリティです。

[195: 匿名さん]

2300万円台って、限定のところなんですかね？
ではないですよね。

駅からも徒歩18分で、決してちかいわけではないですよね。。

[196: 匿名さん]

2300万円台(2398万○千円台)が正確なところ?。この住戸は広告的意味合いがあるから最後まで売らないでしょう。これを目当てに来たお客さんを他の住戸に振っていくのが目的でしょうから。

[197: eマンションさん]

明日　見に行こかなと思ってます。エディオンの前ですよね。
どなたかご購入された方いませんか？お値引きとかは無理でしょうか？予算は込み込みで2400万です。

[198: 匿名さん]

>>197さん

買えますよ！
但し広告用住戸だからすぐに売ってくれるかはわからないけど。

[199: マンション検討中さん]

２３００千円台の部屋は、販売開始日に、よーいドンで、並ばないといけないらしいですよ！
1週間前から、並ぶ人も入るらしい？？？

[200: 匿名さん]

10月の連休前にプレサンス住販のかたが家まで営業に来ました。このあたりの若夫婦が住んでいそうな賃貸住宅をまわっているようでした。こういう営業ってよくあることなのでしょうか？
それとも売れていないからなのでしょうか？

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200
新築マンションは広告を出してモデルルームへ集客してからの来客に対する接客営業が基本ですからね
効率の悪い戸宅訪問して営業するってのはよっぽど切羽詰まって上層部から発破掛けられてるのでは？

駅から18分の新築マンションっていうのは普通の感覚では興味持ちませんからね
広めの戸建を買う時とか、新婚でお金がない時の賃貸アパートを探す時くらいしかこの距離はないですね

ここが売れないのは営業マンの能力不足ではなく土地を仕入れたり企画を担当した部署の人間の能力不足だと思いますね

>>195>>196
たしかに、67.69㎡、2,390万円の部屋だけはこのご時世にしては安く感じますね
尼崎市でも5年前なら駅10分以内でこの価格で似たような広さは普通でしたが今では珍しいので
予算上限が2,500万円とかの方なら選択肢としてありかも知れないよね

[202: 匿名さん]

これ、尼崎が嫌っていう人以外はすごいお買い得な気がする

[203: 匿名さん]

よく見たら駅徒歩18分か。
地域的にあまり人気ないところかな

[204: 匿名さん]

昨今の尼崎は劇的に変化を遂げて住みやすくなりました。
元々JR尼崎駅は関西でも屈指の利便性を誇る駅ですし、ここなら駅から距離はあっても自転車ならは平坦で走りやすいですよ。駅前には駐輪場も用意されてます。
駅前は既に高騰していますので、逆にこの価格ならかなり魅力かと思います。

[205: 匿名さん]

8末で残り3分の1だったらしいですから、今の残りはどのくらいでしょうか。最近行かれた方、いらっしゃいますか？

[206: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
いや、でも徒歩18分は遠いよ。

[207: 匿名さん]

＞＞206
徒歩で！って考えるから遠く感じるんですよ。バス便、チャリ通の視点からみれば、都市部から離れた郊外物件よりはトータルでの所要時間は大方こちらの方が早くて便利。
駅近物件となると今はどこもバカ高いわけだし。

[208: 匿名さん]

このマンションはコスパ高いな、駅からは遠いけどこれだけお得感があるマンションは最近見かけない。

[209: 買い替え検討中さん]

>>202
尼崎市は検討対象だがここはきついかな

>>208
コスパって個人の主観とか生活水準によるから反論する気はないが
ここにコスパの良さを感じるのは30代夫婦、子供1人、世帯年収500万以下くらいの方かな？

個人年収600万、世帯年収950万だけど、吉野家とかマクドナルドにコスパ感じることないもんな

2,500万前後の部屋は確かに安いと感じたから考えたけどここの周りを見てみて購入はないなと感じた
それにここの3,000万超えの部屋を検討するなんて考えられないな

[210: 匿名さん]

>>209
コスパの意味を勘違いしてるな、個人の主観では変わるが生活水準は関係なし。
コスパとは費用対効果、すなわち価格に対しどれだけお得感があるかやね。
例えば１億で高く買えないマンションでも1億以上の価値が有るのならコスパが高いマンションだし、
2500万で買えるマンションでも2000万の価値しかないと思えばコスパの低いマンションと言える。

[211: 匿名さん]

1000万ないやろな。

[212: 評判気になるさん]

お買い得と言われても購買意欲がわかない、
徒歩18分。
広い部屋を、予算3000まで！諸費用込み！とピタッと決まっている人向け。

[213: 匿名さん]

>>212
何故、ここのスレにいるの？
徒歩で駅まで毎日歩く人も少ないと思うけど。
「広い部屋を、予算3000まで！」ってニーズはそこそこあると思う。

[214: 匿名さん]

徒歩18分で駄目なのか許容範囲なのかは各自が判断すれば良い話。
駄目ならこちらの物件にいつまでも執着しないでサッサと駅近物件を探すべき。そもそも駅距離を重視しながらこちらを覗いているのも理解しにくいのだけど。
J尼を使えてこの値段ならOK！みたいな人が検討すれば良い話。
尼崎から大阪までは新快速で5分なんですよ。

[215: 評判気になるさん]

将来的に、市内で購入するだろうから、
18分の悪条件が、
どんな価格で、どれくらいの売れ行きなのか、
評判気になるさん、ですわ。

[216: マンション検討中さん]

先日、モデルルームに行ってきたが、２３００万円は売り切れ！
３０００万以上をすすめられた。半分は売れていると・・・
JR尼崎駅までは、少し遠いですね。

[217: 匿名さん]

売り切れてるのに広告出してていいの？

[218: 匿名さん]

阪神間で尼崎エリアって言えば阪神尼崎の下町イメージがありますけど、最近は随分変りました。
前述のエリアには外エリアからの移住者も増え、街歩く人々の様相も様変わり。
塚口、園田、尼崎　3駅からは少し離れている感は否めないけど、今のマンション価格高騰時に３線が使えて都心部にアクセスし易い場所でこの価格なら正直検討し易い人は多いと感じます。

[219: 匿名さん]

小学校までの道を歩いてみたらいいよ。
私はいまいちでした。私はね。

[220: 匿名さん]

このマンション考えてるんですけど、どなたか修繕積立の計画教えてくれませんか。
10年後、20年後、30年後、修繕積立金はいくらでしょうか？

[221: 評判気になるさん]

>>220
新築分譲マンションの修繕積立金の初期設定額はどこのデベロッパも販売戦略上低く抑えてますよね
あとは引渡し後に、所有者同士で決めてねっていう態度です

プレサンスのマンションは初期金額が低いので、管理組合発足後に早期に値上げが必要でしょうね
1回目の大規模修繕が終わってから値上げすると急激な上昇になりますから後で苦労しますからね

初期設定額が平米単価70円みたいだから2年目には170円に値上げするのが理想だけど住民の理解が得られるかと言えば今から将来に備えましょうっていうのは無理かもね
管理会社も無意味に2社あって子会社を絡ませてるからこれも1社にして競争入札すれば安くなるだろうね

国土交通省のガイドラインは美観とかを重視しない最低限の修繕計画みたいだけどそれでも30年平均で200円超えてるみたいですね

全ては住民の民度と管理組合の理事や役員が将来の為に指導力を発揮してくれるかどうかですよね


プレサンス ロジェ 尼崎
修繕積立金（月額）　
67.69m2　4,740円　平米単価70.02円
84.05m2　5,880円　平米単価69.95円
管理会社
株式会社長谷工コミュニティ
株式会社プレサンスコミュニティ


マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[222: 匿名さん]

>>221 評判気になるさん

ワコーレと同じやり口ですね

[223: 匿名さん]

>>221 評判気になるさん
詳しくありがとうございます。

＞所有者同士で決めてね

こういう考え方だとは知りませんでした。
金額について都度のすり合わせなんて住民間で成立するイメージがないです。
ので、もう初めから40年後ぐらいまで「何年後には凡そいくら」と決まってるのかと思ってました。

幅広くマイホームを検討中なのですが、どうもやはり分譲マンションにおける修繕積立金というコストをうまく飲み込めないです。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん

それでは賃貸でよろしいかと。

[225: 匿名さん]

壁床細部、リフォーム含め、家自体のクオリティに満足できるマンションが賃貸では見つからないんですよね。

[226: 評判気になるさん]

>>222
和田興産もそうなんだ
計算してみたら同じようなもんだね
修繕積立金は共用設備がどれだけあるかとか総戸数規模とか階数によっても必要な工事費用が違うから素人には解り難いよね

三菱とか三井の大手デベロッパだと値上げ否定の新しい決議がない限り初期設定の管理規約で自動値上げ条項が入ってるからいいよね

ワコーレ伊丹安堂寺レジデンス
修繕積立金
70.08㎡　4,910円　平米単価70.06円
74.44㎡　5,210円　平米単価69.98円


>>223
修繕しないと団地みたにボロボロマンションになっちゃうしね
昭和50年頃に建てられた桃山台駅とか千里中央駅のマンションなんてつい5年前まではゴーストマンションだらけだったのに
今じゃ北摂人気と駅前立地と建蔽率が低かった関係で、戸数増やして今の所有者は自己負担無しでどんどん建て替えられてますよね
羨ましい限りです


>>225
分譲賃貸で借りたらどうです？
プラウドシティ塚口とかローレルコートクレヴィア尼崎駅前とかも賃貸がたくさん出てるし
プレサンスは元々投資マンションの会社だからプレサンスのはたくさん賃貸でてますよ

[227: 口コミ知りたいさん]

>>216
えーーー2,300万円の部屋売り切れですかー
ここって立地は最低だけど、安いってのがだけが唯一の魅力だったのに
あの部屋は人気だったろうから12月くらいに抽選でもするのかと思ってた
こんな駅遠物件で3,000万超えなんて考えられないな

[228: マンション検討中さん]

とは言え尼崎近くで同物件なら3500万以上なわけで
のプレサンスが3000万と言われればそんなもんかなと
ただ尼崎近くなら10年後も3500万のままで、このプレサンスは2500万てとこ

[229: マンション検討中さん]

まだ、広告に２３００万載せてるね。。。売り切れはおかしいやろ。。

[230: 坪単価比較中さん]

これって一番お得なのはどれかって考えるだけ無駄なのかな？
ようはどれを選んでも100万円の値引きみたいなものかな？


子育て支援キャンペーン
【2016年10月22日（土）～2016年11月7日（月）】
2016年10月22日（土）～2016年11月7日（月）までにご契約いただいた方に限ります。引越費用・諸費用・月々3万円補助（当初3年間）のなかから1つお選びいただけます（上限100万円まで）。

[231: 坪単価比較中さん]

>>229
今もこういう風になってます
2,390万円と聞くと興味持つ家族は多いから広告のやり方は上手いよね

半分くらい売れてるらしいけどまだ1期なのかって感じ
プレサンスは販売方法が特殊だって書き込みは見ますがどういうことなのかさっぱり解らない

東証一部上場企業だからこういう販売方法も宅地建物取引士の法律上は合法なんだろうが
なんか納得は出来ないかも


プレサンス ロジェ 尼崎
価格 第1期　2,390万円～3,650万円
住所 兵庫県尼崎市下坂部三丁目54番（地番）
交通 東海道本線（JR西日本） 「尼崎」駅 徒歩18分
入居時期 2017年02月下旬予定

販売スケジュール
第1期　
先着順申込受付中

販売概要
第1期　
価格 専有面積 間取り 販売戸数
2,390万円～3,650万円 67.69m2～84.05m2 2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。 17戸

[232: 匿名さん]

>>230
ホームページ見ますと、対象は モデルルーム使用予定の5戸だそうです。

[233: 物件比較中さん]

>>232 匿名さん

この手のキャンペーンは延長しそうじゃないですか？
対象住戸が成約すれば他の住戸にも拡大するとか、成約しなければ期間延長とか割り引き金額を増やすとか

ようは完成後の売れ残り品を処分する時はもっと値引きしないと売れないだろうから
今の内に100万円の値引きで売りきろうとしてるのだと推測してます
企業としては当たり前のことですよね

[234: マンション検討中さん]

徒歩18分は無いな
手放す時に苦労しそう