品川イーストシティタワー

[物件比較中さん [男性 30代]]

品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[481: 通りがかりさん]

>>479 匿名さん

失礼。

横槍を入れるつもりはないが、天王寺アイルという住所はないですよ。

天王洲アイルが最寄りで目の前なんだから、天王洲アイルと世間は認識でしょう。

[482: 匿名さん]

>>480
それは東品川2丁目。橋を渡った倉庫街のここは東品川5丁目。

[483: 名無しさん]

僻んでるだけですか？
大人な嫉妬はみっともないです。

[484: 匿名さん]

>>477 匿名さん

船の中継地ってどういうことですか？

ゴミ処理場の2年縛りが溶けた後は、もう何になるか決まったんでしょうか？

[485: 匿名さん]

>>484 匿名さん

今、レディクリスタルの隣に、船着場が作られているんですよ。

どういう風に活用されるのかはまだよくわからないのですが、、^_^;

[486: 匿名さん]

船着場、待合室と、お手洗いも併設される予定みたいですよ。来年度予算に組み込まれているみたい。
4月以降着工だね。

[487: 匿名さん]

「大人な嫉妬」日本語大丈夫か　笑

[488: 匿名さん]

では、何らかの船の中継地になるということですね。
オリンピックに向けて、羽田からの輸送に海路も使うみたいだが、そちらに利用されるのでしょうか。

[489: 匿名さん]

豊洲ではないのに、豊洲物件を名乗るのと同じなのかな。

[490: eマンションさん]

>>488 匿名さん
オリンピックに向けてというのは間違いないかもしれません。

羽田と秋葉原の万世橋を船で繋ぐという計画があったような。

モノレールとりんかい線の接続はどうするんですかね。今のままでは上のモノレールに、地下のりんかい線、接続があまりに不便。高速があるから、上で繋ぐのはかなり難しそうですね。

りんかい線をJRが買収し、子会社のモノレールとの接続をよくする話もありましたが、りんかい線は借金がすごいですからね。

[491: eマンションさん]

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/region/sogoseisaku_region_tk_000022....

これこれ

[492: eマンションさん]

国土交通省のＨＰより

羽田－秋葉原間 舟運社会実験は、天王洲を経由しながら羽田空港と秋葉原を船でつなぐ新たな水上交通の可能性に取り組むものです。

この取り組に関する情報そのものを逐次掲載しながら、他の舟運の取り組みとの連携も視野に入れています。

◆実験の背景や目的

いつも大勢の人で賑わう秋葉原

万世橋のすぐ脇にある船着場
東京都心の秋葉原にある万世橋（国道17号に架かる橋）には船着場が備わっています。
昭和5年の古き時代に作られた「万世橋」の袂（たもと）に90年近くもの長きにわたって存在しているインフラです。いつも新しい出来事がある街と古い施設が混在している場所でもあります。
この船着場は、神田明神の舟渡御（神事）で15年に1回使われるものの、それ以外はあまり使われていませんでした。

世界に新しいサブカルチャーを発信する拠点の秋葉原。神田川が流れていることは知っていても、船着場があることまでは想像し難いことです。
あまり使われていない船着場を拠点にして船を浮かべ、秋葉原をもっと元気に出来ないか。これが舟運実験への気づきであり、取り組みのキッカケでした。

新たな水上交通の可能性を検討し、検証することが大きな目的です。
一方では、船の足の遅さを利点として“おもてなし”要素の盛り込みももう一つの目的です。
秋葉原、天王洲、羽田空港それぞれの街や地区には独自の“顔” があります。佇まい、見どころ、機能や役割そして文化等、全く異なる要素が結び付き、交流することで新たな対流が期待できると考えました。これらをひっくるめて、観光や地域の活性化との捉えです。

現状でも、周辺日本橋を含めて、都心と臨海部を直接結ぶ船の航路はあります。
秋葉原と羽田空港を中間の天王洲地区を経由して一気に結び、それも毎日運航を目指すことが、 “気づき”から始まった最終目標です。この試みが叶えば、定期的な航路としては初めてのことになります。

そのためには、ニーズやマーケットを背景にして採算性や利用者動向をきちんと確認する必要があります。

本実験では、実験参加者（有料乗船者）へのアンケートを通じて課題や改善点を洗い出し、今後の本格的な運航体制の可能性の検証を繰り返していくものです。

[493: 匿名さん]

天王洲の船着場がヤマツピアから京浜運河の新設桟橋に変わるということ？

[494: eマンションさん]

それは分かりません。
実験は既存の天王洲ヤマツピアで行われています。
対岸に船着場が建設されていて、待合室もトイレもできるとなると、まあ、何かしらに利用される予定なんでしょう。

[495: 匿名さん]

>>494 eマンションさん
本当は新設の桟橋使う予定だったらしいよ

http://asp.db-search.com/shinagawa/dsweb.cgi/documentframe!1!guest04!!7617!1!1!1,-1,1!4426!279120!1,-1,1!4426!279120!22,21,20!104!216!288581!76!3?Template=DocOneFrame&DocTarget=List3

なお、今回の社会実験では第２回区議会定例会で補正予算を議決していただきました東品川清掃作業所前の防災桟橋を使用する予定でございました。しかしながら、地元との調整に少々時間がかかりまして完成時期が遅れることから、使用ができないことになりました、申し訳ございません。

[496: 匿名さん]

>>495 匿名さん
リンク貼れないのかな

http://asp.db-search.com/shinagawa/dsweb.cgi/documentframe!1!guest04!!7617!1!1!1,-1,1!4426!279120!1,-1,1!4426!279120!22,21,20!104!216!288581!76!3?Template=DocOneFrame&DocTarget=List3

区議会の議事録です

[497: eマンションさん]

>>495 匿名さん

社会実験「には」使用はできなくなったということですよね。

[498: ご近所さん]

一般的には天王洲はシーフォートスクエアという認識なんでしょうけど、
ここより天王洲に遠いBMWが天王洲を名乗っているので、
ここが天王洲と言ってもおかしくないのでは。

http://www.bmw-tokyo.co.jp/jp/tokyo/ja/dealer/find_us/department_12.ht...

[499: 匿名さん]

品川駅や品川浦との繋がり考慮したらマツピアが良いと思います。

[500: 匿名さん]

>>498 ご近所さん

BMW品川埠頭の方がしっくりくる。
天王洲じゃ初めてお客さんは迷うだろうな。東品川のBMWに行っちゃいそう。

[501: 匿名さん]

天王洲アイルが秋葉原と繋がるのは便利だね

[502: 匿名さん]

GOOD NEWSだね

船着場、確かに1ヶ月以上前から、建設していますよね。
待合室やトイレができれば、便利ですね

[503: 匿名さん]

綺麗なところにやたらと目立つトイレを作る文化って何なのかね。

[504: マンション検討中さん]

東向きレインボービューだといくらくらいかな。価格表がほしいですね。

[505: 匿名さん]

運河沿いのプライベートデッキは住民の専用なんですか？
他の人は入れない？

[506: 匿名さん]

>>503 匿名さん
待合室もトイレも仮設だよ
清掃事務所再開発の段階で取り壊しでしょう

[507: 評判気になるさん]

清掃事務所、縛りの期限がきれたら何になるか気になりますね。

[508: 評判気になるさん]

>>505 匿名さん

プライベートデッキなんだから、住民専用なのでは？

[509: 匿名さん]

>>504

これだけ売れてないとさすがの住不も考えるだろう。品川コンテナふ頭で駅までも結構距離があるとなれば。

[510: 匿名さん]

>>509
たいした距離じゃないけどね

[511: 匿名さん]

まずはどれだけ売り出すんでしょうね。
かなり予約の花がついていると噂だけど。

[512: 匿名さん]

受付3月中旬からでしょ？
戸数は未定になってるけど、まだ決まってないの？

[513: 匿名さん]

3月中旬から第一期スタートだが、広告開始したの昨年の4月からだからね笑

客だまりが悪くてずっと販売スケジュール後ろ倒しにしてたからようやくだね。

さて本広告でどのぐらい供給するか楽しみだ。

[514: 匿名さん]

大規模物件なら大抵広告四ヶ月から六ヶ月で一期スタートするからね

[515: 匿名さん]

3月中旬からか。
東向きレインボービューの部屋もでるかな。

販売戸数が未定ということは、予約状況などはモデルルームにいかないと分かんないね。

ありがとう。

[516: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん
うちはレインボービューは高くなりそうなんで、西向きでもいいかなと思ってるんですが、やはり後ろ髪が引かれますよ。同じ値段だったら東向きにすると思います。

[517: 匿名さん]

コメントありがとう。

運河ビューもいいと思うよ。向きで値段は変えないでほしいよね。

[518: 匿名さん]

>なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？
>意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

これにはからくりがありましてね。不動産というのは、性質上代替えの無い資産であり物産であるため、
公正な取引を求められているわけです。

だから広告表記については、表示の規約があり、その内容に基づいて行うわけです

マンションの場合、青田売りが主流であり、計画当初から詳細な情報が定まっていない場合が多く、集客の見込みや想定価格に対する反応がわからないわけです。
でも、広告はうって告知はしないといけないわけで、販売の早い段階からうつのが予告広告というもので、折込チラシやHP、ｽｰﾓ誌などで、一度は目にしていると思います。

今まさしく品川イーストシティタワーがその状況で、それを昨年の4月ぐらいからうっているわけです。
今販売開始時期を3月中旬にしているということは、概ね1期のスタートが切れる見込みがたったのか
それともひとまずの暫定のスケジュールでそうしているのか、ずっと延長しつづけているのかわかりませんが、
現状予告の状態です。

なぜ延長するかですが、広告上1期のスタートを切った時点でどの程度の住戸が供給できたかどうかは、業界的には一つの人気の指標になる為、「第一期おかけざまで●戸即日登録完売」ように第一期での戸数が多いほど人気のある物件であるというような告知ができるわけです。
もちろん実際に部屋に登録をいれている方は、長い間スケジュールを引っ張られて、あてこんでいってる様子をみているから、そんなの当たり前じゃんとわかってはいるんですが、初めて広告を見る方にとってはインパクトがあって人気物件であるかのような演出ができるわけです。

つまり販売時期を後ろにずっと伸ばしていけば、お客様がついてくる限りはその演出ができるわけです。住友の場合買う人だけを各住戸にあてこみスタートを切れるまではずっとひっぱって行くスタイルをとっています。

今がまさしくそんな状態です。ほかの方のレスで、モデルルームでたくさん花がはいっていたね。人気物件だね。みたいなコメントがあったけど、まさしく住友の狙い通りなわけです。

今回のケースでは告知活動自体は昨年4月頃から始まっていましたが、今年3月中旬に第一期スタートをきったとすると第一期スタートまで約1年を要しています。参考までにプライムパークスは昨年6月上旬、積水は9月

予告広告の段階では、「 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」という文言をいれますが、この通り本広告にてしっかり情報を対外的に告知しないうちに販売をしてはいけません。

前置き長くなったけど、予告物件９戸にしている理由は、実際の供給予定が9戸しかないわけでなく、これも広告のルールをうまく使った集客策のひとつです。住友はよくやる手口で

客寄せ用の価格の安い部屋を下限の価格として、広告上うたいたい。ただ販売戸数を未定と表記した場合は最低価格、最高価格だけでなく、最多価格帯という住戸の中で最も多い価格帯はいくらか、またその価格帯のものが何戸あるかまで、表現しないといけなくなるわけです。

今回住友が避けたかったのは、この最多価格帯の記載をはぶきたいけど、最低価格はうたいたかった。

その為に仕組んだのが、10戸未満の供給戸数というわけ

10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。

つまり住友自身は客寄せ用として安い価格を広告上載せる為に、9戸を意図的に記載をしている。

プライムパークスの物件概要を見ていただくと、ちゃんとセオリー通り、戸数は未定だけど、最多価格をうたって最低価格と最高価格をうたっているでしょ?　これが本来の適正な表現。
https://www.gb-shinagawa.jp/tower/outline/index.html

9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

[519: 匿名さん]

レインボービューありましたよ。
東向き24-25階の中住戸3LDKで7180万円でした。
もう予約入ってたと思いますけど。

[520: 匿名さん]

>>518 匿名さん

わかりやすい説明ありがとうございます。色んな謎が解けました。

私はここすごく好きです。

[521: 匿名さん]

>9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

マンション販売ってキツネ（売り主）とタヌキ（買い手＝消費者）の騙し合いだからね。予告広告中の反応を見て、価格調整するし、売出し戸数も変える。当然の話しだけれど。

買う気を余りださずに、予算を控えめに営業交渉すると、場合によっては良いかもしれない。

[522: 匿名さん]

>>519 匿名さん

レインボー予約入ってた？
中旬からの受け付けで、被っても、抽選してくれるはずだよね。

ありがとう。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん
被らない部屋を勧められますよ

[524: 匿名さん]

>>521
いや、キツネ（売り主）がタヌキ（買い手＝消費者）を一方的に騙すという構図です。
仲介業も含め不動産業界というのは、消費者にいかに損をさせるかを志向する商売です。
なかなか変わりませんね、この業界。
業界内でも多少マシな企業もありますが、概してろくな業界ではありません。

[525: 匿名さん]

販売活動を開始してはや1年もなるのに全く盛り上がらないね、ここ。

[526: 匿名さん]

もうすぐ受付開始ですね。
やはり東向きレインボービューは狙ってる人多そうやね。

[527: 匿名さん]

最上階からのレインボービューシュミレーション。きれいに見えるのは23階以上。
はっきり言ってここの価値はレインボー見える部屋だけ。
場所的にマンションの評価額は坪270がいいとこだからレインボービュー一点狙いの
人は多いだろう。

[528: 匿名さん]

270はないない笑

[529: 匿名さん]

タワーだと、340はするよ

http://www.tochidai.info/area/tennozu-isle/

これよりは落ちるけどね

[530: 匿名さん]

529がいいこと教えてくれたよ。

結局天王洲って東品川二丁目がいいのと、天王洲のおしゃれな雰囲気って、まさしくこの地図の位置のロケーションをいうんだと思う。

たしかにこの物件は天王洲最寄りだけど、なんか違うんだよね。

勝島を見ているような感じかな。てか勝島より品川埠頭自体は、なんもないな

勝島の方がスーパーが近いし、価格も安いしいいか