品川イーストシティタワー

[物件比較中さん [男性 30代]]

品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2353: 匿名さん]

>>2350 匿名さん
まだ半分くらいは残っていたような。正確な数字は営業さんに確認してみて下さい。

[2354: 匿名さん]

まだ、半分残ってるのね。
入居日を1年先伸ばしすることにより、本来なら売り主が負担するはずの管理費や修繕積み立て金をはどうなるのかな？
まさか、先に入居する人の負担ってことはないよね？

[2355: マンション検討中さん]

>>2354 匿名さん
未入居分は住友負担です。
そこを負担しても売りを先延ばししたい物件だと判断したみたいです。売れる物件だと思ったのでしょう。

[2356: 匿名さん]

今の段階で半分近く売れてるならスミフ的には順調でしょうね。
隣のテラスは入居開始1年後で3/4、2年後に完売でした。
最低2年くらいかけて売るように調整しているのでしょう。

[2357: マンション検討中さん]

第１期 ６０戸 >>1122より
第２期 ９戸？ >>1630より
第３期 ６戸 >>1883より

合わせると75戸になるんですが、これとは別に小出しで出してるということなんですかね？

[2358: 通りがかりさん]

>>2357 マンション検討中さん

まだ、それだけしか売れてないんだね。
1年先伸ばしすれば、値上げしても売れるなんて言っている人は、この売れ行きの悪さをどう説明するつもりなんだろう？

[2359: 匿名さん]

>>2358
>>2338の通りググってみれば？住友不動産はつねに値上げをしながら売っているから。
この売り方は嫌いですが、希望物件ならそれに合わせるしかないですから。隣のシティテラスも値上げしながら売ってましたよ。

それかすみふに直接なぜか聞けば分かることだから聞いてみればいいのでは？理由も含めて教えてくれますよ。

[2360: 匿名さん]

>>2357 マンション検討中さん
そのようです。実際はそれ以上販売済みですね。

[2361: 匿名さん]

このマンションの裏って倉庫街ですか？大きなトラックが良く走ってました。

[2362: eマンションさん]

この辺りは都市計画上物流エリアです。本来マンションを建てるべきエリアではないのですが。

最近はネット通販の隆盛で都心近くの物流拠点のニーズが高まってるので、今後これらの倉庫が無くなることは無いでしょうね。

[2363: マンション検討中さん]

>>2362 eマンションさん
倉庫じゃなくて埠頭ね。品川埠頭は機能を縮小することが決まってます。そのあとどうするでしゃょう？

[2364: マンション検討中さん]

>>2363 マンション検討中さん
失礼。どうするんでしょう？でした。

[2365: マンコミュファンさん]

>>2363 マンション検討中さん

そんな話あったっけ？
ソースよろしくね

[2366: 匿名さん]

売れ過ぎて本社から叱られているそうだね。
もっとゆっくり販売しろと。

https://manmani.net/?p=20053

[2367: マンション検討中さん]

>>2366 匿名さん
今の新築相場感だとかなり割安ですもんね。

[2368: 匿名さん]

品川駅を中心とするサウスゲート計画の規模の大きさを考えると、品川埠頭島にもその効果が徐々に及んできそうだね。

[2369: マンション検討中さん]

全体的に数百万値上げしてますね。住友の長期販売方法は独特で面倒です。

[2370: 匿名さん]

それでも「売れすぎて本社から叱られる」販売状況。

[2371: 匿名さん]

まさかだけど、ここ子供いる人は買ってないよね？

[2372: 匿名さん]

マンマニさんコメントのようにまいばすけっととは言え、近くにスーパーができたのはプラスポイントだろうね。

[2373: 匿名さん]

埠頭ではなく住環境が完璧で、小学校が近く、駅近、都内のタワーマンションだったらこの値段で買えるわけないでしょうね、億は超えるでしょう。文句は言うが金は出さない人が多いですね、匿名掲示板なので仕方ないですけど。

[2374: 口コミ知りたいさん]

JR羽田空港アクセス線と途中駅の続報まだですが、いつ着工されるのですかね？

[2375: マンション検討中さん]

わざわざここににきてネガティブなコメントする人は、買いたいけど経済的に手が届かない人

[2376: 匿名さん]

>>2375 マンション検討中さん

そう思うのは、あなたが買えない他のマンションスレでネガしてるから分かるんでしょうね。

[2377: 匿名さん]

>2371
意図がわかりませんが、隣のテラスにはお子さんいる家族いっぱいいるみたいですよ。
ほかのところと比べて、学校までがとても遠いというわけではないですし、保育園も近くに２つありますからね。
特によいわけではないですが、ここがいいという人もいるようです。

[2378: マンション検討中さん]

>>2376 匿名さん
はい！その通りです！(爆笑)

[2379: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
たしかに、過去スレを見れば、このマンションは単身者かDINKS向けで、ファミリーには向いていないという意見が多かったですね。
隣のシティテラスのスレも似たような状況だったかと。
のらえもん氏その他の不動産関係者のコメントでも、ファミリー向けではないとのこと。
それでもファミリー世帯が買っているとしたら、マンコミュの掲示板をあまり読んでいない（あるいは読んでも参考にしていない）か、このマンションの周辺環境が気にならない人たちでしょうか。

[2380: 名無しさん]

マイナス要素を挙げたら色々あるかも知れないが、それ以上にプラス要素もあったということかな。要は何を重要視するかは人それぞれ。
すみふにはお決まり通り値上げ、しかも販売(入居)調整されてるわけで…

[2381: マンション検討中さん]

何気に注目度の高い物件ですね。

[2382: 匿名さん]

販売調整って、販売在庫を表に出さないために入居予定日を先送りにして、売れ残りを少なく見せるとともに見かけ上の成約率を高くみせる粉飾のことだよね？

[2383: 匿名さん]

近くに保育園が新たに開園したりして状況が変わってきているからね。

[2384: 匿名さん]

<<2382
①入居予定を先送りにすると、販売在庫が表に出なくなるのですか？
②先送りにすると売れなくなり成約率は低くなるのではないでしょうか？

[2385: 匿名さん]

>>2384: 匿名さん
販売在庫は、売り出し後成約に至っていないもの
通常、入居時までには最終期最終次まで売り出しをします。
その時点で売れ残りがあればそれは成約率に直結し、70％の戸数しか売れていなければ、成約率は70％
ところが、市場に出したのが70％でそれがすべて成約すれば、70％の戸数しか売れていないのにもかかわらず、成約率100％（○期△次販売分まで完売）、実態は売れ残り物件

これ以降は素人の想像
ほんとうは売れ残っているのに成約率を高くみせかけることにより、売りやすくする。
企業決算上の販売在庫を圧縮して営業成績をよくみせる。
さらに、「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」という営業トークにも使える。

すみふの売り方に対して肯定的な人が少なからずいるようですが、健全なやり方ではないと思っています

[2386: マンション検討中さん]

価格のスレッド見ましたが、めちゃくちゃ値段上がってますね！なんじゃこりゃ！？

[2387: 匿名さん]

>>2385
詳細な回答ありがとうございます。その方法は他の物件でも通常行っている○期△次販売と分ける方法ですね。

成約率を見せかけで上げる場合は、第4期販売入居を通常の引き渡し時期、かつ値上げをせず○期△次販売と分ける、通常の販売方法の方が良いのではないでしょうか？今のままでは第4期販売を積極的に行っているようにはみえないのですが。

私もすみふの「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」は営業トークだと思いますが、すみふのマンションで入居前に半分以上売られる物件は少ないと思います。

ただし、今のマンション市場だと都内駅近の物件だとこの物件でさえ、安くみえてしまうので、そこそこ売れているのではと素人考えですが。

[2388: 匿名さん]

デベはマンション開発の事業費の多くを借入れで賄ってるので年1％の借入金利は事業コスト。長期戦に持ち込めるのは金利が低いのと売上が堅調だったこの5年間。この先経済環境が変わればスミフだって戦略変えてくるよ。

[2389: 匿名さん]

入居予定日を1年先送りにすることによって、スミフが持ち出しになる費用を試算してみます。
物件価格6000万円として、金利1％なら　60万円
管理費と修繕積立金の負担分　2.5万円×12か月＝30万円
固定資産税（おそらく事業用として払うので住宅用減税がない）　30万円ぐらい？？
営業費用（人件費や販促費など）全くわからないけど、残個数が多いので1戸当たり30万円ぐらい？？
上記を合算すると1戸当たり年150万円。
素人計算なので大きく外していたらすみません。

つまり、販売を1年間先送りするぐらいなら150万円の値引きをして、さっさと売った方がいい。
逆に、今売れるのをわざわざ1年先送りにするなら、150万円値上げして売りたい。

今後の値上げ幅をみれば、スミフらしい戦略的な延期なのか、売れ残り物件の言い訳なのか、ある程度判断できるでしょう。

[2390: マンション検討中さん]

完成してるのに誰も住んでない部屋がいくつもあるのは、単純になんだか嫌です
何年も住んでるのにまだ販売中の部屋があるなんて、普通に考えれば売れ残ってるみたいで

いちいち、すみふの戦略なんだよ！とか、言い訳がましいこと言うのも面倒臭いし、ちょっと恥ずかしい

すぐに入居出来るならもっと前向きに考えるのになぁ

[2391: 匿名さん]

エレベーター混雑とか共用施設の予約とか考えたら住む分には住んでる人少なきゃ少ない方いいですけどね。
今住んでるマンションはパーティルームやゲストルームが常に抽選で倍率高くて気軽に使えなくて困ってます。

[2392: 匿名さん]

>>2389
その計算ですと、すでに第1から3期で150万円以上の値上げをしています。
値上げ幅の大きい物件ですと、700万円値上げしていますね。以下比較です。
※階層が異なること（ただし、より低層階の値上げ）、ソースが掲示板とブログの比較、単純コピペですのでミスあるかもですので参考までにどうぞ。


----------------------------------------------
第1期
22F - 北 3LDK 66.01 平米 7080万円 354万円

↓+300万

第3期
［北向き］
70Hタイプ　3LDK　66.01㎡
21階　7380万円　坪単価369万円
22階　7380万円　坪単価369万円
----------------------------------------------

第1期
21F - 北西 3LDK 70.18 平米 7580万円 357万円

↓+500万

第3期
［西向き(北西)］
70Aタイプ　3LDK　70.18㎡
18階　8080万円　坪単価380万円
----------------------------------------------

第1期
10F - 西 3LDK 67.44 平米 6680万円 327万円

↓+0万円

第3期
［西向き］
70Cタイプ　3LDK　67.44㎡
4階　6680万円　坪単価327万円
13階　6780万円　坪単価332万円
18階　6880万円　坪単価337万円
----------------------------------------------

第1期
24F - 南西 3LDK 70.18 平米 7280万円 342万円

↓+700万

第3期
［西向き(南西)］
70Mタイプ　3LDK　70.18㎡
19階　7980万円　坪単価380万円
----------------------------------------------

第1期
25F - 南 3LDK 66.79 平米 6880万円 340万円

↓+400万

第3期
［南向き］
70Nタイプ　3LDK　66.79㎡
22階　7280万円　坪単価360万円
23階　7280万円　坪単価360万円
----------------------------------------------

第1期

↓比較対象なし

第3期
［東向き］
40Bタイプ　1LDK　41.65㎡
6階　4780万円　坪単価379万円

[2393: 匿名さん]

>>2392 匿名さん

値上げしすぎて売れ行き悪くなって売れ残った？？

[2394: 匿名さん]

>>2392 匿名さん

東側だけ比較検討データが無いのは、値上げする価値に値しないと言うことでしょうか？

[2395: マンション検討中さん]

>>2393 匿名さん
値上げをして売り上げが悪くなった
あるいは
売れ行きがいいので値上げをして利益を最大まで確保したい
のでは？
素人判断ですが、高層階は第1期から値段が高く利益を確保できたので、より低層階も値上げしてさらに利益をあげようとしているのではと勘ぐってしまいます。
販売時期を伸ばしていることから、第4期はさらに値上げをして、いつも通りの長期販売作戦をするのでは？
第1期の値段で高層階が売れるのなら、このマンションの西側は階層による眺望差が少なく、となりのシティテラスでは低層も人気だったことから値上げをしやすいのではないでしょうか。また竣工後ですと、実物を見れるので販売力は上がります。
というか、いつものすみふの販売方法ですね。

[2396: マンション検討中さん]

>>2394 匿名さん
同じ平米数の比較情報がアップされてなく、値上げされたか不明なので、比較対象なしと記載しただけです。

[2397: 匿名さん]

販売開始時点で集客が良くなく、第一期はその状況をみて価格設定した。
そしたら思ったより集客が増え、希望が多かったタイプを値上げ。
でも、集客の盛り上がりは一時的で販売苦戦。
入居予定日を繰り下げさせてじっくり売る方針へ転換。

同時期に売り出された品川シーサイドの物件からこちらに流れてきた人がかなり居たと思われます。契約に至った人もそれなりに居るでしょうが多くは冷やかしと思われ。物件の特性がかなり違うからね。一時的に集客が良くなり強気に出てしまったことも苦戦の一因かもしれません

[2398: 匿名さん]

>2397
それはあなたの妄想ですよね。どうしても苦戦と思いたいんですね。

事実としてあるのは、入居予定日を繰り下げた物件とそうでない物件があり、繰り下げたのが銀座東、駒澤大学とここの少なくとも3物件。すべてタワー。

みんな苦戦しているから繰り下げたのですか？
マンションマニアさんの記事をみましたか？
事実をちゃんとみましょう。

[2399: 匿名さん]

物件完成時に売れ残り多数の物件は、販売不調です。販売苦戦です。

将来、確実に高く売れる なら、今でもその価格で売れます。これは経済常識。

今は高く売れないけど、将来なら高く売れる 可能性 にかけているのでしょう。販売苦戦が結果オーライに変わる可能性は否定しない。

販売苦戦のこのプロジェクトは失敗か？
これは全く別の話。おそらく土地の仕入れは相当安いので、かなりの利益が出ていると想像。

[2400: 匿名さん]

>>2399 匿名さん
それだとすみふ物件は全て販売不調ですね(笑)

[2401: 匿名さん]

>>2400 匿名さん

成約70％下回ってるんだから不調でしょう

[2402: 匿名さん]

売れ残り数件と売れ残り多数は全然違いますよ