品川イーストシティタワー

[物件比較中さん [男性 30代]]

品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2293: マンション検討中さん]

>>2292 マンション検討中さん
同感です。耳を疑ってしまいますよね。

[2294: 匿名さん]

まあ中にはそういう住人の方もいるでしょうね…
いいか悪いかは別として…

[2295: 匿名さん]

>>2291 マンション掲示板さん

そんなあなたには
無人島の購入をオススメします！
(΄◉◞౪◟◉｀)！

[2296: 名無し]

>>2291 マンション掲示板さん

子供は宝。

[2297: 匿名さん]

そうそう、DINKSだけでなく子育て世代にも選ばれた方がいいじゃないですか。
お互いルール守って楽しく暮らせるマンションだといいですね。

[2298: 匿名さん]

>>2291 マンション掲示板さん
子宝に恵まれなかった憂さを晴らすのは
よそでやって下さい。

[2299: 匿名さん]

>>2298 匿名さん
別にそういうわけではないと思いますよ…

[2300: 匿名]

>>2298 匿名さん
うわぁ…

[2301: 名無しさん]

>>2298 匿名さん
最低。鬼。人間と思えない。

[2302: 匿名さん]

>>2298 匿名さん
その思考回路はおかしい
憂さを晴らしたいのはあなたでは？

[2303: マンション検討中さん]

>>2298 匿名さん
こんなことを平気で言う方が購入するマンションなのですね、ここは。

[2304: マンション検討中さん]

みなさん、ネガの術中にはまらないで下さいね。
ネガティブな発言→煽る→マンションを貶める発言のよくある流れです。
よく見ると文体や変換しないと出ない「…」も同じです。

自作自演も多用してよくやるものです。

[2305: マンション検討中さん]

ここまで露骨な自演までして何がしたいんだろ。。

[2306: 通りがかりさん]

人それぞれ家族構成や暮らしの環境は違うわけだからそこについてどうこういうのは違うと思う。私はこのマンション気になって拝見していますが、品川シーサイドや豊洲とは違う天王洲アイルの良さを全員が享受するべきだと思います。

[2307: 匿名さん]

>>2301
>>2302
>>2303
図星ですね。
憂さ晴らしはよそでやって下さい。

[2308: 匿名さん]

ここを検討していますが、HARUMI FLAGの価格がかなり安そうで、あちらに心惹かれはじめました。眺望もよさそうですし。価格が出るまで様子見となりそうです。

[2309: 匿名さん]

HARUMI FLAG って言いたいだけじゃん笑 しかも五輪後に全面内装工事、何年後の話だよ。
晴海ならドゥトゥールかベイサイドタワー晴海にしときなさい。

[2310: マンション検討中さん]

HARUMI FLAGは内装グレードも高く、値段も安そうですので、待てるのなら買いかもしれませんね。待てるのなら。それと、駅近ではなく、BRTの輸送力が実際にどのくらいあるのかが不安。まだ値段出てませんが、安かったら、相当売れると思いますよ！

[2311: 匿名さん]

ベイサイドタワーなんて価格割高過ぎ。新航路とは関係ないのは晴海に救いだけどね。

[2312: 名無しさん]

HARUMI FLAG… あんな駅遠で交通網が足りてない5千戸の街に1万5千人以上も住んだらパンクしますよ、BRTができても。
今くらいの天王洲アイルがちょうどいいかな。

[2313: マンション検討中さん]

HARUMI FLAG、流石にパンクしないように対策すると思いますよ。
個人的にはHARUMI FLAGが失敗に終わると、マンション価格の下落に繋がりそうなので、成功して欲しい。

[2314: 匿名さん]

BRTだけじゃ足りずに湾岸地下鉄できるのを見越しての計画だったら買いですね。

[2315: 匿名さん]

湾岸地下鉄は厳しそう。メトロもボランティア団体じゃないからね

[2316: 匿名さん]

引渡しが一年延びたせいか、閑散としてますね。あまりゆっくりだと値下げがあるかと期待していますが、だめですかね？

[2317: 匿名さん]

わたし来年、入居できますよ。
最初に購入した方は。

[2318: マンション検討中さん]

住友は値上がりあっても値下げはないよ。

[2319: 匿名さん]

>>2221 匿名さん の仰っている通りでしょう。
ペースダウンするということは販売が順調なんだと思いますよ。

[2320: 名無しさん]

>>2316 匿名さん
「延びた」のではなく「延ばした」のですよ。すみふが販売制限をかけてます。これまでの契約者は予定通り来年5月入居。これからの契約者は再来年の5月入居。
残念ながら値上げはあっても値下げはないですね。

[2321: 匿名さん]

売れ行き悪いけど、露骨な値下げは問題が多い。時間をかければ目立たない値下げで売れるかもしれないので、のばした。ということなのかな？

[2322: 匿名さん]

>>2321 匿名さん
最近も値上げしていたので、そういうわけではないようです。
品川周辺は下げる理由がなく、上げる理由しかないので、値上げになったみたいです。

[2323: 匿名さん]

>>2321 匿名さん
単純にスミフが好調で分譲事業の
今年の予算達成したので、残りの在庫引渡し
=売上計上を翌年に回しただけ。

その位社会人なら分からないと…

[2324: 匿名さん]

そんなのわかる社会人なんて0.01％もいないんじゃないの？　関係者かなｗ

[2325: 匿名さん]

こんなことすみふくらいしかやってないけど、毎年恒例なんだから新築マンション検討してるなら一度は見聞きしてそうなものだが

[2326: 匿名さん]

>2321さん
品川周辺再開発してるんだから、上がるに決まってる
というか、もう少し経済のお勉強をしましょうね？
あ、中卒かな？

買えないよねー。中卒ならタワマンなんて

[2327: 匿名さん]

>2326
そろそろ登場すると思った>2326みたいな中卒以下の煽りコメント

マンション購入で色々調べてるとすみふの売り方に気づきますね。こういう売り方もどうかと思いますけどね。

[2328: 匿名さん]

上がる下がるはあくまでも予想であり、既に購入者は上がってほしい。これから買う人は下がってほしい。
双方の意見が偏ってぶつかるので煽りあってしまうのでしょうね。ただし、すみふは例年値上げをして売り続けていきます。もし値下がり待ちなら、他のデベロッパーをおすすめします。

[2329: マンション検討中さん]

今販売中の戸数が大分余ってるから、第4期以降の引き渡しは一年後にしても大して問題ないだろうとスミフが考えているというのは勘ぐりすぎだろうか
「この部屋ならすぐ引き渡せますよ」という営業トークもできる。

[2330: マンコミュファンさん]

待って値下がりすると思う人は待てばいいと思いますよ。
自己責任ですので誰も止めはしません。

[2331: 名無しさん]

>>2329 マンション検討中さん
なぜ大分余ってると言い切れる？

[2332: 匿名さん]

残りが少なくなれば、値下げしてでもさっさと売り切った方が得だよ。営業経費の無駄だからね。社会人としての常識。

[2333: 匿名さん]

>>2332 匿名さん
でもそれが住友では常識ではない。最期の数戸になったら、さらに値上げしてくるから。モデルルームを置かないからできる技かも。

[2334: 匿名さん]

>>2322 匿名さん

値上げなんてあったの？
印象操作はやめようね。
実際にあるなら、具体的な事例を出してみてよ

[2335: 匿名さん]

>>2334 匿名さん
印象操作？モデルルームに行っていない人なんですね。行けば教えてくれますよ。前の期の価格と今の価格の両方。そこを隠さないのもすごいと思うけど。教える理由もないので、知りたければモデルルームへどうぞ。

[2336: 匿名]

そもそもこういう議論になる時点でスミフの術中かな
実際にマーケットが上がる下がるとは別にセンチメントで動く消費者心理もあるからね
値段に納得したものを買えばよい　買える範囲で

[2337: マンション掲示板さん]

来年入居予定の人は早めに理事やっちゃった方が楽ですね。

[2338: 匿名さん]

”住友不動産 完成売り”などで検索するとすみふの売り方がわかりますよ。
ドゥトゥール、ワールドシティタワーズなどがその典型例です。
デベに聞けば、販売初期の値段も教えてくれます。第１期より既に数百万円値上げをしていました。

[2339: 匿名さん]

>>2332 匿名さん
無知過ぎw

[2340: 匿名さん]

>>2339 匿名さん

君、スミフの信者なの？

値付けに失敗して売れ行きが良くないから、うまい理由をつけて先伸ばしにしているだけだということがわからないの？

仮に周辺相場が値上がりして、1戸あたり100万の値上げが可能だとしで1年も先送りすれば、それだけで損失は大きいよ。税金、管理費、修繕積み立て金、人件費、営業経費、金利、本来なら他の営業で儲けた可能性があった利益が得られない、etc.

販売期間が伸びればそれだけ損が大きくなるのが普通ですよ。

[2341: 匿名さん]

>>2340 匿名さん
恥の上塗り。
ビジネスセンスないのがよく分かる書き込みw
教科書を読み上げた様な典型的な頭を使わない回答だね、

スミフのIRちゃんと読み解きなよ。

[2342: 匿名さん]

野村不動絵でさえ住友のやり方を真似始めたからね。売るものが少なくなっていることも追い打ちをかけてるし。
2340の考えはもう古い考え方になってしまった。

[2343: マンション検討中さん]

値上げとかって結局営業トークの可能性もあるよ
全戸の値段を紙で配るわけでもないから、本当のことか検証できない。

もちろん、本当に値上げしている事もあるんでしょうが

[2344: 匿名さん]

値上がりは確実みたいですね…
一期で買っておけば良かったです…
せめて再び値上がらない内に契約したいと思います！

[2345: 匿名さん]

スミフの事業ポートフォリオに占めるマンション比率は他の不動産会社より低い。スミフはオフィスビルのシェアが圧倒的ナンバーワン。
だからマンションは値下げせず、強気の値上げができます。今の市況が続くのであればね。
野村不動産はマンションに頼りすぎて値引が常態化し、＊＊＊になっている。

[2346: 検討板ユーザーさん]

>>2343 マンション検討中さん

このサイト、色々なマンションの期毎の価格表も掲示しているんですけどね？
消費者ができる唯一の対抗手段である基本の情報収集ですら放棄してる人ですか？ 良い鴨ですね。

[2347: 匿名さん]

洗脳された信者は、他の意見に耳をかさなくなる。

[2348: 匿名さん]

>>2347 匿名さん
ともかく住友のやり口は明白で、その上で住友物件を買うために皆頭を使ってるだけだと思う。
洗脳と言っている方が耳を貸してないとように見えるけど。過去の知識だけを頼りにすり人は置いていかれるよ。
ただ住友もいつまでも同じ手法を使うわけではないので、そのためにもここは役立っていると思う。

[2349: 匿名さん]

>>2347 匿名さん
無知な人間は自分の主観のみに縛られ、
客観的なエビデンスに耳と目を塞ぎ、より無能となる。

[2350: 匿名さん]

今は何戸くらい、売れてるんでしょうか？
どなたかご存知の方いたら、教えてくださいませ。

[2351: マンション検討中さん]

おおっと、値上げきますね

[2352: マンション検討中さん]

>>2351 マンション検討中さん
今後値上げされるんですか？検討していたので詳しい情報を教えて頂きたいです。

[2353: 匿名さん]

>>2350 匿名さん
まだ半分くらいは残っていたような。正確な数字は営業さんに確認してみて下さい。

[2354: 匿名さん]

まだ、半分残ってるのね。
入居日を1年先伸ばしすることにより、本来なら売り主が負担するはずの管理費や修繕積み立て金をはどうなるのかな？
まさか、先に入居する人の負担ってことはないよね？

[2355: マンション検討中さん]

>>2354 匿名さん
未入居分は住友負担です。
そこを負担しても売りを先延ばししたい物件だと判断したみたいです。売れる物件だと思ったのでしょう。

[2356: 匿名さん]

今の段階で半分近く売れてるならスミフ的には順調でしょうね。
隣のテラスは入居開始1年後で3/4、2年後に完売でした。
最低2年くらいかけて売るように調整しているのでしょう。

[2357: マンション検討中さん]

第１期 ６０戸 >>1122より
第２期 ９戸？ >>1630より
第３期 ６戸 >>1883より

合わせると75戸になるんですが、これとは別に小出しで出してるということなんですかね？

[2358: 通りがかりさん]

>>2357 マンション検討中さん

まだ、それだけしか売れてないんだね。
1年先伸ばしすれば、値上げしても売れるなんて言っている人は、この売れ行きの悪さをどう説明するつもりなんだろう？

[2359: 匿名さん]

>>2358
>>2338の通りググってみれば？住友不動産はつねに値上げをしながら売っているから。
この売り方は嫌いですが、希望物件ならそれに合わせるしかないですから。隣のシティテラスも値上げしながら売ってましたよ。

それかすみふに直接なぜか聞けば分かることだから聞いてみればいいのでは？理由も含めて教えてくれますよ。

[2360: 匿名さん]

>>2357 マンション検討中さん
そのようです。実際はそれ以上販売済みですね。

[2361: 匿名さん]

このマンションの裏って倉庫街ですか？大きなトラックが良く走ってました。

[2362: eマンションさん]

この辺りは都市計画上物流エリアです。本来マンションを建てるべきエリアではないのですが。

最近はネット通販の隆盛で都心近くの物流拠点のニーズが高まってるので、今後これらの倉庫が無くなることは無いでしょうね。

[2363: マンション検討中さん]

>>2362 eマンションさん
倉庫じゃなくて埠頭ね。品川埠頭は機能を縮小することが決まってます。そのあとどうするでしゃょう？

[2364: マンション検討中さん]

>>2363 マンション検討中さん
失礼。どうするんでしょう？でした。

[2365: マンコミュファンさん]

>>2363 マンション検討中さん

そんな話あったっけ？
ソースよろしくね

[2366: 匿名さん]

売れ過ぎて本社から叱られているそうだね。
もっとゆっくり販売しろと。

https://manmani.net/?p=20053

[2367: マンション検討中さん]

>>2366 匿名さん
今の新築相場感だとかなり割安ですもんね。

[2368: 匿名さん]

品川駅を中心とするサウスゲート計画の規模の大きさを考えると、品川埠頭島にもその効果が徐々に及んできそうだね。

[2369: マンション検討中さん]

全体的に数百万値上げしてますね。住友の長期販売方法は独特で面倒です。

[2370: 匿名さん]

それでも「売れすぎて本社から叱られる」販売状況。

[2371: 匿名さん]

まさかだけど、ここ子供いる人は買ってないよね？

[2372: 匿名さん]

マンマニさんコメントのようにまいばすけっととは言え、近くにスーパーができたのはプラスポイントだろうね。

[2373: 匿名さん]

埠頭ではなく住環境が完璧で、小学校が近く、駅近、都内のタワーマンションだったらこの値段で買えるわけないでしょうね、億は超えるでしょう。文句は言うが金は出さない人が多いですね、匿名掲示板なので仕方ないですけど。

[2374: 口コミ知りたいさん]

JR羽田空港アクセス線と途中駅の続報まだですが、いつ着工されるのですかね？

[2375: マンション検討中さん]

わざわざここににきてネガティブなコメントする人は、買いたいけど経済的に手が届かない人

[2376: 匿名さん]

>>2375 マンション検討中さん

そう思うのは、あなたが買えない他のマンションスレでネガしてるから分かるんでしょうね。

[2377: 匿名さん]

>2371
意図がわかりませんが、隣のテラスにはお子さんいる家族いっぱいいるみたいですよ。
ほかのところと比べて、学校までがとても遠いというわけではないですし、保育園も近くに２つありますからね。
特によいわけではないですが、ここがいいという人もいるようです。

[2378: マンション検討中さん]

>>2376 匿名さん
はい！その通りです！(爆笑)

[2379: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
たしかに、過去スレを見れば、このマンションは単身者かDINKS向けで、ファミリーには向いていないという意見が多かったですね。
隣のシティテラスのスレも似たような状況だったかと。
のらえもん氏その他の不動産関係者のコメントでも、ファミリー向けではないとのこと。
それでもファミリー世帯が買っているとしたら、マンコミュの掲示板をあまり読んでいない（あるいは読んでも参考にしていない）か、このマンションの周辺環境が気にならない人たちでしょうか。

[2380: 名無しさん]

マイナス要素を挙げたら色々あるかも知れないが、それ以上にプラス要素もあったということかな。要は何を重要視するかは人それぞれ。
すみふにはお決まり通り値上げ、しかも販売(入居)調整されてるわけで…

[2381: マンション検討中さん]

何気に注目度の高い物件ですね。

[2382: 匿名さん]

販売調整って、販売在庫を表に出さないために入居予定日を先送りにして、売れ残りを少なく見せるとともに見かけ上の成約率を高くみせる粉飾のことだよね？

[2383: 匿名さん]

近くに保育園が新たに開園したりして状況が変わってきているからね。

[2384: 匿名さん]

<<2382
①入居予定を先送りにすると、販売在庫が表に出なくなるのですか？
②先送りにすると売れなくなり成約率は低くなるのではないでしょうか？

[2385: 匿名さん]

>>2384: 匿名さん
販売在庫は、売り出し後成約に至っていないもの
通常、入居時までには最終期最終次まで売り出しをします。
その時点で売れ残りがあればそれは成約率に直結し、70％の戸数しか売れていなければ、成約率は70％
ところが、市場に出したのが70％でそれがすべて成約すれば、70％の戸数しか売れていないのにもかかわらず、成約率100％（○期△次販売分まで完売）、実態は売れ残り物件

これ以降は素人の想像
ほんとうは売れ残っているのに成約率を高くみせかけることにより、売りやすくする。
企業決算上の販売在庫を圧縮して営業成績をよくみせる。
さらに、「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」という営業トークにも使える。

すみふの売り方に対して肯定的な人が少なからずいるようですが、健全なやり方ではないと思っています

[2386: マンション検討中さん]

価格のスレッド見ましたが、めちゃくちゃ値段上がってますね！なんじゃこりゃ！？

[2387: 匿名さん]

>>2385
詳細な回答ありがとうございます。その方法は他の物件でも通常行っている○期△次販売と分ける方法ですね。

成約率を見せかけで上げる場合は、第4期販売入居を通常の引き渡し時期、かつ値上げをせず○期△次販売と分ける、通常の販売方法の方が良いのではないでしょうか？今のままでは第4期販売を積極的に行っているようにはみえないのですが。

私もすみふの「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」は営業トークだと思いますが、すみふのマンションで入居前に半分以上売られる物件は少ないと思います。

ただし、今のマンション市場だと都内駅近の物件だとこの物件でさえ、安くみえてしまうので、そこそこ売れているのではと素人考えですが。

[2388: 匿名さん]

デベはマンション開発の事業費の多くを借入れで賄ってるので年1％の借入金利は事業コスト。長期戦に持ち込めるのは金利が低いのと売上が堅調だったこの5年間。この先経済環境が変わればスミフだって戦略変えてくるよ。

[2389: 匿名さん]

入居予定日を1年先送りにすることによって、スミフが持ち出しになる費用を試算してみます。
物件価格6000万円として、金利1％なら　60万円
管理費と修繕積立金の負担分　2.5万円×12か月＝30万円
固定資産税（おそらく事業用として払うので住宅用減税がない）　30万円ぐらい？？
営業費用（人件費や販促費など）全くわからないけど、残個数が多いので1戸当たり30万円ぐらい？？
上記を合算すると1戸当たり年150万円。
素人計算なので大きく外していたらすみません。

つまり、販売を1年間先送りするぐらいなら150万円の値引きをして、さっさと売った方がいい。
逆に、今売れるのをわざわざ1年先送りにするなら、150万円値上げして売りたい。

今後の値上げ幅をみれば、スミフらしい戦略的な延期なのか、売れ残り物件の言い訳なのか、ある程度判断できるでしょう。

[2390: マンション検討中さん]

完成してるのに誰も住んでない部屋がいくつもあるのは、単純になんだか嫌です
何年も住んでるのにまだ販売中の部屋があるなんて、普通に考えれば売れ残ってるみたいで

いちいち、すみふの戦略なんだよ！とか、言い訳がましいこと言うのも面倒臭いし、ちょっと恥ずかしい

すぐに入居出来るならもっと前向きに考えるのになぁ

[2391: 匿名さん]

エレベーター混雑とか共用施設の予約とか考えたら住む分には住んでる人少なきゃ少ない方いいですけどね。
今住んでるマンションはパーティルームやゲストルームが常に抽選で倍率高くて気軽に使えなくて困ってます。

[2392: 匿名さん]

>>2389
その計算ですと、すでに第1から3期で150万円以上の値上げをしています。
値上げ幅の大きい物件ですと、700万円値上げしていますね。以下比較です。
※階層が異なること（ただし、より低層階の値上げ）、ソースが掲示板とブログの比較、単純コピペですのでミスあるかもですので参考までにどうぞ。


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第1期
22F - 北 3LDK 66.01 平米 7080万円 354万円

↓+300万

第3期
［北向き］
70Hタイプ　3LDK　66.01㎡
21階　7380万円　坪単価369万円
22階　7380万円　坪単価369万円
----------------------------------------------

第1期
21F - 北西 3LDK 70.18 平米 7580万円 357万円

↓+500万

第3期
［西向き(北西)］
70Aタイプ　3LDK　70.18㎡
18階　8080万円　坪単価380万円
----------------------------------------------

第1期
10F - 西 3LDK 67.44 平米 6680万円 327万円

↓+0万円

第3期
［西向き］
70Cタイプ　3LDK　67.44㎡
4階　6680万円　坪単価327万円
13階　6780万円　坪単価332万円
18階　6880万円　坪単価337万円
----------------------------------------------

第1期
24F - 南西 3LDK 70.18 平米 7280万円 342万円

↓+700万

第3期
［西向き(南西)］
70Mタイプ　3LDK　70.18㎡
19階　7980万円　坪単価380万円
----------------------------------------------

第1期
25F - 南 3LDK 66.79 平米 6880万円 340万円

↓+400万

第3期
［南向き］
70Nタイプ　3LDK　66.79㎡
22階　7280万円　坪単価360万円
23階　7280万円　坪単価360万円
----------------------------------------------

第1期

↓比較対象なし

第3期
［東向き］
40Bタイプ　1LDK　41.65㎡
6階　4780万円　坪単価379万円