品川イーストシティタワー

[物件比較中さん [男性 30代]]

品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1: 匿名さん]

気になるのは地盤の固さ。
埋め立て地ですと、地盤沈下も気になります。
タワマンで内廊下でコンシェルジュ付き。
リバーサイドでオシャレ感はありますが。

[2: 匿名さん]

>>1
運河を普通は川とは表現しません。

[3: 匿名]

ハセコーのタワーの実績はどうなんでしょうか？

[4: 匿名さん]

白金タワー 品川タワーレジデンス

[5: 匿名さん]

>>1さん
マンションそのものは支持層まで杭が届いているので
沈み込んだりということはないかとは思います…。
ただ周りがどうなのかというのは調べていったほうが良いでしょうね。
液状化しやすい地域かどうかっていうのはネットで今は簡単に調べることが出来ますから。

[7: 購入検討中さん]

中途半端な高値だからネズミ講野郎がのさばるのでは？
金に固執した人生は悲しいですね…

[8: 匿名さん]

>3

タワマンといえば以前はスーゼネの独壇場だった。長谷工タワーの実績はここ数年。

コストダウン至上の長谷工で、技術の必要なタワーって大丈夫なのって感じ。

[9: 匿名さん]

>5

表層が弱いと揺れが大きくなる。３・11の時同じエリア、同じ構造で築年数もほぼ同じタワーで、液状化が起こったほうが被害甚大ってケースもあった。

[10: 匿名さん]

>6

物件価格が高から住民のモラルが高いとは限らない。元を取るためにパーティ業者に名義貸しなんて輩も出てくる。

[11: 匿名さん]

>>6

アムの人は見栄っ張りだから中途半端な長谷工タワーなんかでパーティーなんかしないから大丈夫でしょ。
いいか悪いかはともかくとしてもっとグレード高い物件でやるから

[12: 匿名さん]

アムは高級マンションに賃貸で入り込んで共用施設とか使うから防ぎようがないよね。でも、アムが使うのは港区とか渋谷区の高級タワマンだから、ここは狙われないと思うよ。よく使われるのは港区港南のWCTとかだよ。

[13: 匿名さん]

>>12
芝浦のＧＦＴはこれから大変そうだね。
その点、ここの環境だとさすがのアムも商売にならないから安心だな。

[14: 匿名さん]

この物件にたどりつくまでの道筋が致命的だよね。あれじゃ逆にアムウェイに幻滅しちゃうでしょ。
倉庫街でパーティーしても虚しさ倍増させるだけだよね。

[15: 匿名さん]

>>14
まさに。
このマンション、立地がネック。
そもそも手前のマンションが売れたこと自体驚きです。

[16: 匿名さん]

坪単価はどれくらいですか？

[17: 匿名さん]

買い物、学校、あらゆる点でこんなに不便なタワマンは珍しいですね。

前座物件はコッチを売るための地ならし。
あれが需要を食い尽くしてなけりゃいいけど。

[18: 匿名さん]

隣への投稿といい、相変わらずのネガですね。それは放置して、私もここは気になってます。GWから事前案内開始みたいですね。楽しみです。

[20: 匿名さん]

アムって何だか知らなかったのでネットで調べました。勉強になりました。

[21: 匿名さん]

地震が起きた時は多少心配ではあります
たしかに教育関係の施設は距離がありますから、家族には住みにくいかなと思います。
ですが、生活するには不便はないかなという印象

[22: 買い換え検討中]

いよいよ29日から特別事前案内会ですね！
妻と既に現地は視察済み。
意外にも周辺環境は気にしてませんでした。
価格次第ではありますが、東向きレインボービューを狙います！

[24: 匿名さん]

事前案内会にいった人、感想求む

[25: 匿名さん]

案内会の予約もスカスカだし、人気ないみたいですね。他のスレでのステマも酷いですし。

[26: 匿名さん]

民泊OKで売り出せば、すぐ売れちゃったりして。

[27: 購入検討中さん]

昨日行ってきました。普通に満席でしたよ。タワー以外の物件の人は受付前とかに溢れていました。
感想は、間取りはまあまあ良いのかな。
価格はちょっと思っていたより高いかな。
ここも駅3分て表示できないのかなと。隣も一体型のマンションなら。

[28: 匿名さん]

>>27
その割には書き込みが少なすぎる。CTEと併せて壮大な売れ残り物件になりそうだね。

[29: 匿名さん]

1期が40〜50戸で、2年半後の完成までに180戸売る計画だそうです。
CTEは完成1年後の完売予定が早まりそうなペースだから、また値上げするそうです。
売れ残りというか、いつものスミフ流ですね。

[30: 匿名さん]

>>29
坪単価はいくらなんですか？

[31: 匿名さん]

370～380となります。ご検討ください

[32: 物件比較中さん]

>>31
そんなにしちゃうんですね。
横のCTEの売れ行きが早まりそうです。でも値上げするんでしょうね、きっと。

[34: 匿名さん]

大森のタワーよりも少し高いくらいの値段ですね。
330くらいを期待していましたが、ちょっと手が出ないかも。

[35: 匿名さん]

すみふは一期が一番お得です

[36: 物件比較中さん]

人が住むところではない。
しかも高い。買った瞬間罰ゲームの始まりだな。

[37: 匿名さん]

>>31

マジですか!!
坪370万円～380万円だとすると、70㎡で約8,000万円にもなりますよ。

タワーは柱の食い込み等がある場合があるので、70㎡が3LDKが作れるギリギリの大きさでしょう。
取得時における諸費用もかかるので、少なくとも8,000万円以上の資金のメドがつかないと、このタワー物件では子供の居る家族で住むのは難しいということになりますね。

[38: 匿名さん]

分譲時期は違いますが、同じスミフ物件で比較すると、70㎡換算新築時だと下記の感じでしょうか。
WCTは分譲時より値上がっているようですが、運河側や公園側の低層の中古でも300万/坪くらいだと思います。
それよりはるかに高い予価ですね。
信じられない値段です。

WCT=250万/坪（5,300万/70㎡）→ CTE板状=300万/坪（6,300万/70㎡）→ CTEタワー=370万/坪（8,000万/70㎡）

[39: 匿名さん]

WCTとの比較なんてどうでもいいが、この劣悪環境で70㎡8千万を買う奇特な人が数人ならいざ知らず、数百人もいるとは思えないな。

[40: 匿名さん]

>>38
株とか知らないの？分譲時期は一番大切だよ。

[41: 匿名さん]

330万円くらいじゃなかったかな？

[42: 匿名さん]

案内会に参加しましたが、坪370ではなかったですよ。

[43: 購入検討中さん]

CTEの時も事前案内会の価格は高かったけど、結局一期に販売価格は妥当な線に落ち着いていた。
ここもそうだと思うが、妥当な価格の判断が難しい。

[46: 匿名さん]

CTEは事前案内会から5%〜くらい下げた。ここはそれでも高いね。

[47: 物件比較中さん]

場所柄、坪単価300万後半は高過ぎでは？
周辺をストリートビューで見てみましたが、まさに倉庫街という閑散とした感じがなかなかです　笑
近くにコンビニの一つも無い容赦無い感じが凄いですね。
昔の有明あたりを思い出させますが、有明と違ってここは既に倉庫街としての役割が
確立してそうなので、今後の発展などは微妙な気が・・・

ただ眺望は綺麗でしょうし、喧騒から離れた場所で都会の光を眺めながら
暮らしたい人には悪くないと思います。車で走るのが好きな人にも向いていそう。
それにまあ、360世帯の流入で街も変わってくるかもしれませんし。

ただ、坪370〜380はあり得ないですよ。
それ位出せるのだったら他に選択肢も増えると思いますしね。

[48: 匿名さん]

>>47
あり得ないことは良く有るからね。WCTも当時はあの場所で坪250はあり得ないと言われていた。

[49: 匿名さん]

今にして思えば…という感じではありますが。
これから先、どうなっていくのでしょう。
このまま上がっていくのか。
となると、ふつうに共働き家庭でも購入が不可能になってきてしまうから
今が一番高い時なのかな〜とも思ったり。

ここでそれくらいまで行ってしまうと
そもそも需要自体が発生するのでしょうか。
デベがどう動いてくるのか見守らないとですね。

[50: 匿名さん]

ここなら数年は売れ残ると思う。

[51: 匿名さん]

>>50
間違いない！数年は売れ残りそう。

[53: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[55: 匿名さん]

規模も大きいですし、そもそもすみふ自体が
すぐに売り切ろうというスタンスの会社じゃないので。
それにそもそも販売前です。
事前案内会で価格がなんとなく出てきて、
その反応で価格も決まってくると思います。
価格、どうなりますかね
安くはないのだろうなぁ

[58: 匿名さん]

いろんな意見が錯綜しつますが、価格はいくらでしょうか。3LDKで7000万円で購入できますか？

[59: 匿名さん]

竣工済のシティテラス品川イーストより確実に高いでしょうし、値下げせず売り続けるのでしょう。ただ、この物件が完成しても品川ふ頭（東品川５丁目）の生活感のない雰囲気はさして変わらないと思うので私は見送ります。教育施設や買い物、病院には苦労しますし、平日に大型車が行き交うエリアでもあることも、子どもの事を考えると微妙です。隣の品川シーサイドに、大和ハウス、積水ハウスがそれぞれタワマンを計画しており、生活利便性はこちらの方が格段に良いですよ。販売はまだ先ですが。

[60: 名無しさん]

バンダイナムコの所はタワマンではなく19階建の普通のマンションです。
こちらについては、320ー330という予想です。ここのタワーに比べて眺望はないですが安いと思います。
大和のタワーも眺望は望めない立地ですね。どちらを取るかで物件が分かれると思います。

[61: 匿名さん]

シティテラス品川イーストが終わらないと厳しいよ。賃貸や中古がどこまで引っ張れるかかな？

[62: 匿名さん]

う～ん。今後３～５年のスパンでみると、品川区の湾岸エリアもそこそこ供給があるのですね。
我が家は共働きだし、お金かけるなら、眺望より、日々の生活しやすさかな。

[63: 匿名さん]

>>59 匿名さん

シーサイドも海岸通り沿いで大型車の通行はどっちもどっちかと思いますよ。

[64: 匿名さん]

それはない。

[65: 匿名さん]

シーサイド在住ですが、海岸通りは品川ふ頭に比べれば大型車ばかりという印象はないですよ。幹線道路なので路線バスも含め大型車も通りますが、道幅も十分だし、横断歩道も整備されているので、危険を感じることはあまりありません。
59さんの懸念は、当物件のエリア（品川ふ頭）はコンテナやトラックなど大型車の往来が日常的なエリアであって、品川ふ頭に数百世帯の人が住むことを誰も想定していないのではないか？という点ではないでしょうか。
スミフはよくこんな土地を仕入れたなぁ、と思いましたよ。

[67: 匿名さん]

それいったら、WCTの敷地だって昔は、よくこんな土地をと思われたんじゃない。

[68: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん

ごめん近所在住ですが大型車プラス普通車になって比率が下がっているだけで台数は変わらないですよ。
むしろ普通車分だけ増えてます。

[69: 匿名]

どっちもどっちですが、天王洲アイルの交差点は特にトラックが目立ちますね。埠頭、市場、空港に向かっているんでしょうか。

[70: 匿名さん]

海岸通りも普通に暮らしている分には特段車のことで困ることはない、という感じなのかな。
いずれにしたって普通車がわりと多くなってきていて、大型車も通るけれども
道自体はきちんとしているし、ということで。

眺望をとるか利便性を取るかってもう人それぞれかなぁ。
眺望がいいと、家にいるのも楽しそうだなって思います。

[71: 匿名さん]

>>69
CTE前の交差点は品川埠頭コンテナヤードに向かう都道480号と大井ふ頭から伸びる316号が交わる所。だから大型トレーラーの数は海岸通りなんかの比ではないほど多いし、今後も変わらないよ。一方、シーサイド辺りは普通のトラックと乗用車主体だから大したことはない。

[72: 匿名さん]

今後も変わらない？
一応あれでも橋を東に渡るほうは交通量かなり減ったんですよ。
平成30年度には西に行くほうが減ります。
http://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/747454.html
この図の内陸ルートに品川埠頭橋が入っているからです。

[73: 匿名さん]

>>72
東京港トンネルの全面開通により確かに357号の迂回利用は減るが、問題は316号の方。品川埠頭ー大井ふ頭ー東貨ターミナル－流通センターー環七と結ぶ東京の主要物流道路だから大型商用車の交通量が減少することはないだろう。

[74: 匿名さん]

トータルでは減るってことですね。中央防波堤のコンテナターミナルが整備されたらもう少し減るかもしれませんね。

[75: 匿名さん]

迂回通行は減少するが、現在大規模再開発中の流通センターが完成すればその分物流が増えるから、残念ながらあまり変わらないでしょうね。

[76: 匿名さん]

交通量についての情報、参考になります。ここは、工業地帯と認識した方が良さそうですね。
『大型車やコンテナ車が通るから危険！』と考えるより、そういうエリアにタワマンを建てようとしているのですね。

[77: 匿名さん]

小学生の通学時、橋の交差点には旗振り当番がいたほうが安心かな。それか人数が少なければ自主的集団登校にして大人が付き添うとか。要請すればお巡りさんが来てくれそうなくらいの危険度はありそう。

[78: 匿名さん]

>>75 匿名さん

てきとーなこといってただの建て替えですから。
再開発とか笑わせないでよー

[79: 匿名]

港南小学校近くの海岸通りの交差点では旗振りやってるね

[80: 匿名さん]

>>78
たてかえが終わったら増えるだろうが。いい加減だねえ。

[81: 匿名さん]

まだマンション自体の情報は全然出てきていないような状態ですね。特別事前案内会というのに参加すれば、いま公式サイトで出ている以上のことはわかるのだろうけれど、まだそれでも細かいことはわからないですよね。

ここは大きな物件なので、共用部も充実してくるのかな？充実していることが大規模物件のメリットの１つですから。

[82: 匿名さん]

3月に着工したばかりだからね。

[83: 匿名さん]

>>80 匿名さん

道もつながっていないうえ、搬入車種種別も違う流通センター行くとか言うから笑われてるんですよ。
どこを通っていくつもりなのかルートを示してみなさいよ。 自分でどれだけおかしいことを言ってるか理解できるから。

[84: 匿名さん]

品川シーサイド待とうかな。

[85: 匿名さん]

81さん

情報があまり出ていませんよね。特別事前案内会が始まれば
もう少し公式サイトにも情報が出るでしょうかね。
共用部には、スカイラウンジとゲストルーム、
24時間有人管理のコンシェルジュサービスができるみたいです。

[86: 匿名さん]

情報がなかなか明らかになってはいないのですが、

立地から考えると、住んでみたいと思えるマンション物件だと思います。

ただ、コンシェルジュは利用することはまずないと思うので必要ないかなと思います。

共有施設とかって、維持していくのには費用も発生するので、無駄なものは

できるだけ省いてほしいものです。

[87: マンション検討中さん]

説明会は満員御礼でしたね

[88: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

えっ、どこが？

[89: マンション検討中さん]

>>88
満員御礼がデマってこと？
売れ行き悪そうな予感がしてるからデマ流したって？

[90: 匿名さん]

コンシェルジュはいると便利かどうか、っていう点も必要かもしれないですが、
人の目でエントランスを見守っているという点がとても大切になってくるのかしらと思いますよ

人の目が一番効きますから
エントランスで行きも帰りも挨拶という声がけをするじゃないですか、それがいいんじゃないかな、と
防犯的にいても良いんじゃないかと思います

[91: 匿名さん]

このマンションって既に建っているのですか....

[92: 購入検討中さん]

3LDK6000中盤ならと思ったけど、
7000中盤ではちょっとね。最終的に下がることも期待しつつ追いかけるけど、ちょっと手が出ないかな。
下層階はまだ値付けされていないようなんで、上層に比べて下げて売ってくるかは不明です。

[93: マンション検討中さん]

安い埋立地を安い長谷工がグロス請けで施工してるなら、6000万台でも高い気がする。
隣のシティテラスのペコペコな仕上がり見るとなおさら。

[94: 匿名さん]

内廊下、この立地を見ても、高くなるんでしょうね‥

[95: 匿名さん]

お隣のテラスのほうが6千万中盤くらいなんだから、3ldkだと6千万台はありえないと思います。1ldkとか2ldkの比較的小さな部屋だと5千万、6千万あると思います。

[96: 匿名さん]

やはりシーサイドのタワーと比較する人が多いのかな

[97: 匿名さん]

ここは億を超える部屋もでるでしょう
同じ値段だとしたらシーサイドよりも都心に近い分やはり魅力的

[98: マンション検討中さん]

例えば他のマンションでも70㎡位で3LDKとかよくあるけど、部屋狭すぎない？
ベッドルームなんてキングのベッドとナイトスタンド両サイドに置いただけで大変なことになる。
極狭でも部屋数多い方が一般的には好まれるのかな。

[99: 匿名さん]

24時間有人管理のコンシェルジュサービスですか？
まるでホテル並みのサービスになるのだな～と感じましたが、
もしかすると夜間は警備員さんが交代し、見回りをするような
形になるのかもしれませんよ。
防犯上何かあるとすれば圧倒的に夜でしょうし、すぐに対応して
いただけるよう誰かがいてくれれば安心ではあります。

[100: マンション検討中さん]

今はタワーでコンシェルジュは当たり前になってるけど、特にこの立地はクリーニングや宅急便の発送が不便そうだから利用頻度高そう。