品川イーストシティタワー

[物件比較中さん [男性 30代]]

品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[501: 匿名さん]

天王洲アイルが秋葉原と繋がるのは便利だね

[502: 匿名さん]

GOOD NEWSだね

船着場、確かに1ヶ月以上前から、建設していますよね。
待合室やトイレができれば、便利ですね

[503: 匿名さん]

綺麗なところにやたらと目立つトイレを作る文化って何なのかね。

[504: マンション検討中さん]

東向きレインボービューだといくらくらいかな。価格表がほしいですね。

[505: 匿名さん]

運河沿いのプライベートデッキは住民の専用なんですか？
他の人は入れない？

[506: 匿名さん]

>>503 匿名さん
待合室もトイレも仮設だよ
清掃事務所再開発の段階で取り壊しでしょう

[507: 評判気になるさん]

清掃事務所、縛りの期限がきれたら何になるか気になりますね。

[508: 評判気になるさん]

>>505 匿名さん

プライベートデッキなんだから、住民専用なのでは？

[509: 匿名さん]

>>504

これだけ売れてないとさすがの住不も考えるだろう。品川コンテナふ頭で駅までも結構距離があるとなれば。

[510: 匿名さん]

>>509
たいした距離じゃないけどね

[511: 匿名さん]

まずはどれだけ売り出すんでしょうね。
かなり予約の花がついていると噂だけど。

[512: 匿名さん]

受付3月中旬からでしょ？
戸数は未定になってるけど、まだ決まってないの？

[513: 匿名さん]

3月中旬から第一期スタートだが、広告開始したの昨年の4月からだからね笑

客だまりが悪くてずっと販売スケジュール後ろ倒しにしてたからようやくだね。

さて本広告でどのぐらい供給するか楽しみだ。

[514: 匿名さん]

大規模物件なら大抵広告四ヶ月から六ヶ月で一期スタートするからね

[515: 匿名さん]

3月中旬からか。
東向きレインボービューの部屋もでるかな。

販売戸数が未定ということは、予約状況などはモデルルームにいかないと分かんないね。

ありがとう。

[516: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん
うちはレインボービューは高くなりそうなんで、西向きでもいいかなと思ってるんですが、やはり後ろ髪が引かれますよ。同じ値段だったら東向きにすると思います。

[517: 匿名さん]

コメントありがとう。

運河ビューもいいと思うよ。向きで値段は変えないでほしいよね。

[518: 匿名さん]

>なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？
>意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

これにはからくりがありましてね。不動産というのは、性質上代替えの無い資産であり物産であるため、
公正な取引を求められているわけです。

だから広告表記については、表示の規約があり、その内容に基づいて行うわけです

マンションの場合、青田売りが主流であり、計画当初から詳細な情報が定まっていない場合が多く、集客の見込みや想定価格に対する反応がわからないわけです。
でも、広告はうって告知はしないといけないわけで、販売の早い段階からうつのが予告広告というもので、折込チラシやHP、ｽｰﾓ誌などで、一度は目にしていると思います。

今まさしく品川イーストシティタワーがその状況で、それを昨年の4月ぐらいからうっているわけです。
今販売開始時期を3月中旬にしているということは、概ね1期のスタートが切れる見込みがたったのか
それともひとまずの暫定のスケジュールでそうしているのか、ずっと延長しつづけているのかわかりませんが、
現状予告の状態です。

なぜ延長するかですが、広告上1期のスタートを切った時点でどの程度の住戸が供給できたかどうかは、業界的には一つの人気の指標になる為、「第一期おかけざまで●戸即日登録完売」ように第一期での戸数が多いほど人気のある物件であるというような告知ができるわけです。
もちろん実際に部屋に登録をいれている方は、長い間スケジュールを引っ張られて、あてこんでいってる様子をみているから、そんなの当たり前じゃんとわかってはいるんですが、初めて広告を見る方にとってはインパクトがあって人気物件であるかのような演出ができるわけです。

つまり販売時期を後ろにずっと伸ばしていけば、お客様がついてくる限りはその演出ができるわけです。住友の場合買う人だけを各住戸にあてこみスタートを切れるまではずっとひっぱって行くスタイルをとっています。

今がまさしくそんな状態です。ほかの方のレスで、モデルルームでたくさん花がはいっていたね。人気物件だね。みたいなコメントがあったけど、まさしく住友の狙い通りなわけです。

今回のケースでは告知活動自体は昨年4月頃から始まっていましたが、今年3月中旬に第一期スタートをきったとすると第一期スタートまで約1年を要しています。参考までにプライムパークスは昨年6月上旬、積水は9月

予告広告の段階では、「 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」という文言をいれますが、この通り本広告にてしっかり情報を対外的に告知しないうちに販売をしてはいけません。

前置き長くなったけど、予告物件９戸にしている理由は、実際の供給予定が9戸しかないわけでなく、これも広告のルールをうまく使った集客策のひとつです。住友はよくやる手口で

客寄せ用の価格の安い部屋を下限の価格として、広告上うたいたい。ただ販売戸数を未定と表記した場合は最低価格、最高価格だけでなく、最多価格帯という住戸の中で最も多い価格帯はいくらか、またその価格帯のものが何戸あるかまで、表現しないといけなくなるわけです。

今回住友が避けたかったのは、この最多価格帯の記載をはぶきたいけど、最低価格はうたいたかった。

その為に仕組んだのが、10戸未満の供給戸数というわけ

10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。

つまり住友自身は客寄せ用として安い価格を広告上載せる為に、9戸を意図的に記載をしている。

プライムパークスの物件概要を見ていただくと、ちゃんとセオリー通り、戸数は未定だけど、最多価格をうたって最低価格と最高価格をうたっているでしょ?　これが本来の適正な表現。
https://www.gb-shinagawa.jp/tower/outline/index.html

9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

[519: 匿名さん]

レインボービューありましたよ。
東向き24-25階の中住戸3LDKで7180万円でした。
もう予約入ってたと思いますけど。

[520: 匿名さん]

>>518 匿名さん

わかりやすい説明ありがとうございます。色んな謎が解けました。

私はここすごく好きです。