パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[823: 匿名さん]

小杉は中古が激戦みたい。以前、MSTの管理組合のHPが話題になってたけど、FSｔの管理組合もHP公開している。こちらも中古の宣伝のためっぽい。MST,FSTよりも販売価格が高くなってる分、競合すると厳しい戦いになる。

[824: 匿名さん]

バブルなのかな。街が発展した事が要因で、無根拠で高くなった訳では無いからバブルとは違うと思っています。

[825: 匿名さん]

>>821
いいんですよ。
ずっと住むんだし…
維持費と賃貸料金比べてもトータルで維持費支払ってた方が安いし。
分譲マンションの賃貸は高い。
しかも向きも間取りも、分譲で賃貸向けのお安い部屋。

[826: 匿名さん]

それなりに築年数が経った中古の制震タワーよりここは安くないといけないの？

[827: 匿名さん]

>>824
その通りです。

[828: 匿名さん]

小杉が価格高騰したのは再開発と、みなとみらい線開業、横須賀線新駅開業、副都心線直通と交通利便性が向上したため。ただ、こういったイベントはもうないから、いつかバブルははじける。

[829: 匿名さん]

>>823
中古の営業さんがおっしゃっていましたが、シティタワーに買い換えた人が入居なさって今は売り物が多いそうです。
あまり焦られていないのでそこまで下げる方は少なく、売れなければ賃貸にして様子を見る人もいるそうです。

[830: 匿名さん]

>825

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出そうとしたときにオーバーローンになったら身動きが取れなくなって悲惨。中途売却のことは考慮しておかないと。

[831: 匿名さん]

>>828
その理屈ですと下落するとは言えないのと、これから出てくる再開発4棟は再開発では無いという話？
4棟の予定地は現状なかなか渋い状態だと思いました。

[832: 匿名さん]

今後ある相鉄線の延伸って、小杉にとっては電車が混むのと、相互接続でのダイヤ乱れが増えるだけかな。

[833: 匿名さん]

4棟もあって供給過剰。

[834: 匿名さん]

今までの武蔵小杉のタワーで販売が長期化したのは一握り。

[835: 匿名さん]

正直、値上がりとか期待してないな。

[836: 匿名さん]

シティタワーってそんなに買い替え組が買っているの？

[837: 購入検討中さん]

とりあえず、14年後は↓こんな感じみたいですが、
マンション買うのに借金しても、大丈夫なのでしょうか。

2030年、実に人口の1／3近くが65歳以上の高齢者になる
http://www.recruit-ms.co.jp/research/2030/report/trend1.html

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html

2010年には生産労働人口約2.8人で高齢者1人を扶養していたのが、2030年には約1.8人で1人を扶養することになるそうです。

年金だって、おそらく減額されているでしょう。
貯蓄せずに、老後を迎えたら、大変なことになりそう。老後の資金は貯めておきましょう。

[838: 購入検討中さん]

ババを引くのは誰だ！？
バブルだと世間が認識したときには、終焉が始まっていることが多いから、今回も。。

積み上がった在庫4万件、首都圏の中古マンションにバブル終焉の足音
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65857742.html

[839: 購入検討中さん]

不動産の専門家は「ピークはすでに過ぎたか、今がほぼピークだ」と見ているそうです。

住宅プチバブル､迫りくる｢終わりの始まり｣
http://toyokeizai.net/articles/-/113362

[840: 購入検討中さん]

住宅ローンの適正は、年収の4倍までのようですが。。

住宅ローンで破綻しないための目安
http://xn--u9j6nsa9a3643aiuddtuckj386c6f2c.net/hatan.html

住宅ローンって年収の何倍までが無理せず返済できる額なのでしょうか？
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113415952

住宅ローン借入額の決め方教えます。年収の5倍は正直きびしい
http://sekkachi.blog.jp/archives/1013342308.html

[841: 匿名さん]

>>835
確かに。値上がりしそうな部屋はどうせ倍率が付いて買えないからね。

[842: 匿名さん]

837～840
ある意味怖い(笑)

[843: 購入検討中さん]

SUUMO　武蔵小杉駅の中古マンション　236件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&ra...

武蔵小杉の中古マンションの在庫は多いですね。

[844: 匿名さん]

>>843
同じ部屋がいくつも出てきてますよ(笑)

[845: 匿名さん]

>>843
中古高いね。ここより遥かに。

[846: 匿名さん]

確かに。リエトコート７６㎡２５階で９５００万円て凄いなというより売る気あるのかｗ
免震で新築のシティタワーと比べてもはるかに見劣るだろ。
こことは比べ物にならんね。

[847: 購入検討中さん]

みんな売れないよ。免震物件ないし。
高値覚えで感覚おかしくなってる。
中古は待ちが正解。

[848: 匿名さん]

成約価格はいくらになることやら。

[849: 匿名さん]

中古より安くて免震のここは良心的ですね(笑)

[850: 匿名さん]

ここの掲示板が荒れるのは安売りの弊害。
怨みを買ってるよ～

[851: 匿名さん]

台所も大理石じゃないのにねー。

[852: 匿名さん]

イーストの売れ行きからすると安売りってほどの価格じゃ位でしょ。ぼったくり価格のすみふがあるから比較すると安く感じるだけ。中古の価格は売り主の言い値。広告されてる時点で売れ残りだし。

[853: 匿名さん]

中古売りたいならこのマンションの検討者の不安煽るより、さっさと完売してもらったほうが中古の値付けに納得感でそうっすね。

[854: 匿名さん]

>>852
イーストが1年で600戸位売れたのは多少なりとも安く、眺望が良い反面駅から1分遠いウエストが値段変わらずなら安い気がします。

[855: 匿名さん]

ここの価格を安いとわざわざ書き込むのは、中古を売りたい人なのですね。
新築時ここより相当安かったのだから、強欲にならなければいいのに。

[856: 購入検討中さん]

>>843
確かにいくつか同じ部屋がありますが、それでも236件は多すぎですね。ダブついてきたのかな。

[857: 匿名さん]

中古が増えたのはシティタワー武蔵小杉の引渡しでしょ。

[858: 購入検討中さん]

相場を知りたければ、三井のリハウスとか中古を扱ってる不動産屋さんに行って、
レインズの成約事例をもらえば、いいよ。

そうすれば、過去成約した中古物件の価格が正確に分かります。
中古を買おうとしている人は、必ずやっておくこと。

高いか、安いかはそれを見て、自分で判断すればよろしい。

[859: 匿名さん]

この物件と比べて中古は割高に見えますね。
売れ残るのは必然では。

[860: 匿名さん]

リハウスなら中古の成約取引の数もわかる。
極端に高い価格で売り出してる物件はいつまでも残るから売り出し中の数はあまりアテにならず、取引件数はリアルな需要が見える。

[861: 購入検討中さん]

>>858
レインズの成約事例は、中古だけでなく、新築を買おうとしている人も必ず見ておいたほうがいいですね。

これを見ずに、値段を調べたとはいえない。
これを見ないのは、価格コムを見ずに、家電をお店で言われた通りに買うのと同じかな。

[862: 匿名さん]

成約事例の客観的情報を得たいのなら複数の仲介業者にあたるのがいいかも。意図的に高い成約事例だけ出されるなんてことされるかもしれない。

モデルルームで近隣新築物件の販売価格を説明するケースがあるけど、意図的に高い時期の事例を選んで説明したりする。そのエリアの情報知ってたら、そういうことする会社なんだなって逆効果なんだけど。

[863: 匿名さん]

新築の引き渡し時期に中古の売りが出てくるってのは普通だけど、シティタワーって割高だから近隣からの買い替えが多いとはとても思えないが。

[864: 匿名さん]

シティタワー売れてないし。

[865: 匿名さん]

仲介業者に当たるのなら、ここの資料をもっていって将来ここがどれくらいで売れるか査定してもらうってのも一つの手かも。

[866: 匿名さん]

>>864
どのぐらい売れ残ってるの？

[867: 匿名さん]

>>866
半分以上売れてるよ。
住友さん的には快挙。

[868: 匿名さん]

シティタワーは三角土地だからなー。

[869: 匿名さん]

>>863
最初はここと同じ位で売ってたから、買い換えはかなりいると思われます。

[870: 匿名さん]

シティタワー、途中で値上げしてるけど、最初から割高だった。

[871: 匿名さん]

>>867
今年の1月に既に竣工してるのにまだ半分近くも売れ残ってるんですか？

[872: 匿名さん]

買替資金をキャッシュで確保していない限り、買い替えは特約使うから期間中に売却できる価格設定する。今、中古で出てるのはシティタワーの買い替えとはとても思えない。

[873: 匿名さん]

>671

普通の感覚だとそうなんだけど、すみふの場合は別。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、そういうことはちゃんと知っておかないと。

[874: 匿名さん]

>>837
お金は貯めるしか思いつかない時点で下流老人予備軍確定（笑）

[875: 匿名さん]

売却できなかったら破綻だよ。ギャンブラーが多いのかな。

[876: 匿名さん]

今は買い替えで新築買う際に後から売ればいいよって特徴のローンが沢山あるから、シティタワーの引き渡しで中古が増えるのは違和感が無いです。
私もそのローンを使う予定で仮住まいはしません。

[877: 匿名さん]

破綻して、管理費・修繕積立の未納されると、マンション全体にも影響を受ける。

[878: 匿名さん]

>857

仮住まいしないですむようにだから、引き渡しまでには売却するでしょ。でなきゃダブルローン。

[879: 匿名さん]

>>875
売却価格を固めに想定する、売れなければ賃貸に切り替える等色々手はありますよ。
以前に買い換えした時とはだいぶ買い換えローンの状況が変わっていました。

[880: 匿名さん]

>>878
ダブルローンになる期間のキャッシュは当然手元に置く必要があります。

[881: 匿名さん]

ダブルローン前提の査定だと、条件クリアできる人って少ない。

[882: 匿名さん]

>879

固めに想定して、あの中古の価格設定はないでしょ。賃貸もだぶついて借り手がついてないみたいだし。

[883: 匿名さん]

中古も賃貸もだぶついてるってのは不都合な真実みたい。無理なこじつけが滑稽。

[884: 匿名さん]

シティタワーはすみふだけど、三井も同様にダブルローンになる買替計画認めてるのかな。破綻されたら、他人事ではなくなる。確認は必須だね。

[885: 購入検討中さん]

ローンの可否判断は銀行だけど、サラリーマンで、例えば、年収８００万円あれば８０００万、１０００万あれば１億ぐらい、借りるのは簡単ですよ。
ダブルでも合計がこの額に収まっていればＯＫ。

[886: 匿名さん]

小杉の中古タワマンってまだ築１０年たってないから残債も多いでしょ。

[887: 匿名さん]

ローンの可否判断は銀行だけど、どういう資金計画は売り主もチェックしている。ローンの審査が通らなかったら、また一から客を探さなきゃならないわけだし。

[888: 匿名さん]

年収の10倍のローンなんて破たん予備軍。周りの人がどんなローンを組むのかも確認しないといけないのか。

[889: 匿名さん]

>>882
単純に焦って無いのでは？ダブルローンの期間も資産額次第。

[890: 購入検討中さん]

審査金利と返済比率知らないの？

[891: 匿名さん]

新築が年間少なく見積もっても600戸は売れてるマーケットだから、中古がある程度出ているのは別におかしい話とも思えないけどね。

[892: 匿名さん]

破綻する様な資金繰りで買うほどここを買う人のマネーリテラシーは低くないのでは？

[893: 匿名さん]

中古で人気の物件だと、仲介業者の待ち行列の間ではけちゃって表に出てこない。表に大量に出てるってのは流通していないってこと。

[894: 匿名さん]

まともなマネーリテラシーだったら、あの中古の価格設定はないでしょ。

[895: 匿名さん]

>892

願望になっちゃった。

[896: 匿名さん]

売却、賃貸両建てが可能なら安くする必要性は低い。

[897: 匿名さん]

両建てできてないから晒し状態。

[898: 匿名さん]

晒し状態の高過ぎる中古が多いって事に何か不都合ってあるのでしょうか。

[899: 匿名さん]

無いと思うよ。
売り急ぎの事情が無いの人がのんびり放置するのは良くある事。
マーケットアウトした中古が売れるケースはほとんど皆無なんだけどね。

[900: 匿名さん]

仮に破綻して競売になっても次の買い手が滞納分の管理費、修繕費を払うよ。
というより板の本題がほぼ消えてるね(笑)

[901: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の滞納があると債務は次の所有者に移るから、所有者の移転も進みにくい。管理組合は経緯を見守るしかない。

[902: 匿名さん]

>>901
1200世帯もあれば、多少の滞納者が出ても影響軽微では？そろそろ本題を…

[903: 匿名さん]

マンション検討では必要なことだと思うけど。

[904: 匿名さん]

マンション検討では必要なのかもしれないけど、ここを検討する上での情報交換としたら何となく脱線してるような。。
まあいいのか。自由で。

[905: 匿名さん]

流れでしょ。住宅購入って検討すべきことは多岐にわたる。

[906: 購入検討中さん]

予約無しに訪問できるようになりましたが、特に目新しい情報無さそうですね。
売主が客を見定めている段階なんですかね。

[907: 匿名さん]

常に見定めてるよきっと(笑)

[908: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
ペデストリアンデッキが非常に気になります。
少なくとも南部沿線道路の信号待ちが無くなるのはいいと思いますが、直結になるかならないかで大きく変わりますね。
構想が川崎市のホームページに載ってるのは観てから行ったのですが、実現性はどうなのでしょうか。

[909: 匿名さん]

>>908
それが答えられる人がいたら三井さんがもっと大々的に宣伝してるはずですね。

[910: 匿名さん]

決まってない以上、無いことを前提に判断、できたらラッキーぐらいに考えておくのが無難。

計画が決まっていて、販売時に宣伝していたケースですら、実際には時期が遅れたり、変更があって物議をかもしたなんてことが過去にいくつかある

[911: 匿名さん]

>>908
市議会で可決されない限り、三井もはっきりと書くことできない。何年度予算に繰り込まれるんだろね。
2階に川崎市のコンベンションホールできるし、できるでしょう。

[912: 匿名さん]

マンションの竣工後にデッキができて直結となったケースで、竣工後にマンション側の接続工事費用を市がマンション側に請求、その負担額でもめたなんてこともあった。便利になるからいいなんて話で済まなくなるかもしれない。

[913: 匿名さん]

ここって直結することを前提とした設計をしてるのかな。912でコメントした例では、直結できるようにもともと作ってあって、そこに接続するためのエキスパンションジョイントの設置だけだった。

[914: 匿名さん]

>>912
市はコンベンション施設に人を呼びたくて作るのに、他人地の費用を住民に請求するかな？

[915: 匿名さん]

１０万円集めると一億位作れるね。
そんなもんで出来るかな？
出来るならやりたいね。

[916: 匿名さん]

>>915
それなら私道扱いでマンション住民専用になる。
そんなこのは市がさせないでしょう。
市がやるはず。

[917: 匿名さん]

新川崎の三井のタワマンでもデッキのマンション側はマンションが修繕することになるって話題があったよ。

[918: 匿名さん]

デッキ直結になると、地震があった時、接続部が壊れるなんてことが起こり得る。免震のタワーとデッキでは揺れ方が異なる。

[919: 匿名さん]

>>918
直せばいいでしょ
そんな地震が起きた時
周辺地域がどうなってるか
想像しなよ。

[920: 匿名さん]

地方転勤で仙台で被災しましたが、賃貸とはいえ半壊して家が無いという苦痛がどれ程の事かはなかなかご理解いただけないと思います。
多少の修理費なんてものは些末です。
私としては免震物件が新築マンションのスタンダードになるべきで、そこを買い手が理解して評価できないといけないのではないかと思います。隣の区画にいたお子さんが家を失ってぬいぐるみを置いてきたことを一晩中悔やんで泣いたり、大人みたいに唇を噛んで泣くのを我慢したりしている姿があまりに不憫で、安全面は決して疎かにしないと心に決めています。
ここまで安心安全に紳士なこの物件が不調に終わらない事を自分が買うことは別にして願いたいです。

[921: 匿名さん]

>>920
大変なご経験をなさったこと痛み入り、あまり深く踏み込んで聞いて良い話ではない事だとは重々承知しているつもりですが、被災されたことですとか被災を受けて何故ここが良いと思われるのか、検討にあたりお聞かせいただけると凄く参考になると思い、失礼を承知で伺ってもよろしいでしょうか。

[922: 匿名さん]

>>921
失礼なんてとんでもない。
皆様にご理解をいただきたいので、私ごときの経験が何かの足しになるならそれは、とてもありがたい事です。
私が転勤で住んでいた賃貸は会社から家賃補助もあって割と新しかったのですが、震度6強で柱等がやられて半壊しました。もう少しで壊れるのだろうとは私でも分かりました。
私にとっての被災所生活の最大の辛さはプライバシーでした。
一日のどこかで必ず家族のみか一人の時間があり、それがないという事が本当にしんどかったです。
周りの皆様は被災されている中、心の支えになりますが感情的に深く隣人と結ばれている様な心持ちだった為、先程の隣区画のお子さんの悲痛と親御さんの悲痛がより一層伝わり安く辛かったです。
地震の揺れ方はトラウマを抱えている方が多いので私が語るのは止めておきます。