パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 購入検討中さん]

>>795
そりゃ35年ローンですよ。

[802: 匿名さん]

管理計画を確認して、共用部分の収入（利用料と想定稼働率）と支出（維持費）も要チェック。特に駐車場は余っても、足りなくても問題になる。管理計画って請求しないと出てこない資料。徴収する管理費の算出根拠となるのに一切説明がない。

まあ、他にも契約前までに確認すべき資料で請求しないと出てこない資料っていっぱいあるけど。

[803: 匿名さん]

色んな年代の方が集まるであろう物件なので、共用部は多彩であるべきでは？
私は子供がもうそれなりに大きいので、キッズルームと言われてもピンと来ないですが、あった方が次に売りやすそう。
書斎が持てないので、スタディルームはありがたく、フィットネスは途中で挫折すると思います。

[804: 匿名さん]

子育て世帯中心だからビューバスいらないとかほざいてた奴がいたな（笑）

[805: 匿名さん]

色々と楽しい掲示板ですね。人気ありそう。

[806: 匿名さん]

ファミリー中心間取りの物件でキッズルーム無くしたら、若い子育て世帯が来なくなってマンションの高齢化を加速させるリスクを抱える事になるよ。使わなくても逆にキッズルームの魅力を高めた方がみんなが幸せだったりもする。

[807: 匿名さん]

>>804
ネガではないのですが、共用部のバスはコスギタワーは開店休業状態、SFTも改善したものの赤字運営が続いているようです。既存2棟が抜本的な対策を取れてない中、ここもイーストも適正運営が出来るか注目ですね。

[808: 匿名さん]

>>807
ファミリー中心の間取り？？

[809: 匿名さん]

そうですね。

807さんのおっしゃる通りバリエーションの多さからみても、全てが高稼働になるとは考えにくいし、全て使いたいなんて方なんてあり得ないかと。
子育てテーマ以外にも多様な方にアプローチしているので、そこは面白いと思って検討しています。

[810: 匿名さん]

>807

SFTは三井が管理会社だから、状況を知らないはずはない。それを踏まえて三井がどういった対策を考えているかも要確認でしょ。運営は管理組合だから売る側は知ったことではないだったら論外。

[811: 匿名さん]

もう要望書出しました？

[812: 匿名さん]

要望書は検討住戸アンケートってやつですかね？
次回提出予定で先週は受け付けていないと言われました。

[813: 匿名さん]

前から思ってたけど要望書って誤解を与える。検討住戸アンケートのほうが正しいよね。

[814: 匿名さん]

比較検討していないので、受付できるようになったら即出します。

[815: 匿名さん]

今日行ってきました。
今販売中のマンションの中では明らかに一歩秀でている印象ですが、そもそも比較検討できる物件が無い中で決めるのが非常に難しく心配になりますね。。

[816: 匿名さん]

>>815
真剣に考えていますが、私も同じ悩みを抱えています。
いいと思えていても、これだと確信するのに比較検討したいですよね。

[817: 匿名さん]

アンケート出しても、営業ができるのはあくまでぶつからないように調整するまで。人気で倍率が付く物件だと出す意味って全くないんだよね。

[818: 匿名さん]

いいと思えるものが無かったというのも比較検討だと思えますが、高い買い物なのでやっぱり悩まれるんでしょうね。
納得の仕方もそれぞれかと思います。
ちなみに私は自分の予算をどうするか決めかねています(笑)
考えないといけない事が多いですね。

[819: 匿名さん]

>>817
そうなんですか。
参考になりました！でもこれと決めて抽選に漏れたらシンドイ気持ちになりそうですね。。

[820: 匿名さん]

消費税増税も先送られているって状況で家を買おうなんて方がいる事自体が驚き。
ただでさえバブルの小杉で。

[821: 匿名さん]

バブルの反動は、暴落が待ってますからね。

[822: 匿名さん]

アンケートを出さずに、登録期間の最終日に倍率をみて部屋を決めるってのも一つの作戦。

[823: 匿名さん]

小杉は中古が激戦みたい。以前、MSTの管理組合のHPが話題になってたけど、FSｔの管理組合もHP公開している。こちらも中古の宣伝のためっぽい。MST,FSTよりも販売価格が高くなってる分、競合すると厳しい戦いになる。

[824: 匿名さん]

バブルなのかな。街が発展した事が要因で、無根拠で高くなった訳では無いからバブルとは違うと思っています。

[825: 匿名さん]

>>821
いいんですよ。
ずっと住むんだし…
維持費と賃貸料金比べてもトータルで維持費支払ってた方が安いし。
分譲マンションの賃貸は高い。
しかも向きも間取りも、分譲で賃貸向けのお安い部屋。

[826: 匿名さん]

それなりに築年数が経った中古の制震タワーよりここは安くないといけないの？

[827: 匿名さん]

>>824
その通りです。

[828: 匿名さん]

小杉が価格高騰したのは再開発と、みなとみらい線開業、横須賀線新駅開業、副都心線直通と交通利便性が向上したため。ただ、こういったイベントはもうないから、いつかバブルははじける。

[829: 匿名さん]

>>823
中古の営業さんがおっしゃっていましたが、シティタワーに買い換えた人が入居なさって今は売り物が多いそうです。
あまり焦られていないのでそこまで下げる方は少なく、売れなければ賃貸にして様子を見る人もいるそうです。

[830: 匿名さん]

>825

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出そうとしたときにオーバーローンになったら身動きが取れなくなって悲惨。中途売却のことは考慮しておかないと。

[831: 匿名さん]

>>828
その理屈ですと下落するとは言えないのと、これから出てくる再開発4棟は再開発では無いという話？
4棟の予定地は現状なかなか渋い状態だと思いました。

[832: 匿名さん]

今後ある相鉄線の延伸って、小杉にとっては電車が混むのと、相互接続でのダイヤ乱れが増えるだけかな。

[833: 匿名さん]

4棟もあって供給過剰。

[834: 匿名さん]

今までの武蔵小杉のタワーで販売が長期化したのは一握り。

[835: 匿名さん]

正直、値上がりとか期待してないな。

[836: 匿名さん]

シティタワーってそんなに買い替え組が買っているの？

[837: 購入検討中さん]

とりあえず、14年後は↓こんな感じみたいですが、
マンション買うのに借金しても、大丈夫なのでしょうか。

2030年、実に人口の1／3近くが65歳以上の高齢者になる
http://www.recruit-ms.co.jp/research/2030/report/trend1.html

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html

2010年には生産労働人口約2.8人で高齢者1人を扶養していたのが、2030年には約1.8人で1人を扶養することになるそうです。

年金だって、おそらく減額されているでしょう。
貯蓄せずに、老後を迎えたら、大変なことになりそう。老後の資金は貯めておきましょう。

[838: 購入検討中さん]

ババを引くのは誰だ！？
バブルだと世間が認識したときには、終焉が始まっていることが多いから、今回も。。

積み上がった在庫4万件、首都圏の中古マンションにバブル終焉の足音
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65857742.html

[839: 購入検討中さん]

不動産の専門家は「ピークはすでに過ぎたか、今がほぼピークだ」と見ているそうです。

住宅プチバブル､迫りくる｢終わりの始まり｣
http://toyokeizai.net/articles/-/113362

[840: 購入検討中さん]

住宅ローンの適正は、年収の4倍までのようですが。。

住宅ローンで破綻しないための目安
http://xn--u9j6nsa9a3643aiuddtuckj386c6f2c.net/hatan.html

住宅ローンって年収の何倍までが無理せず返済できる額なのでしょうか？
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113415952

住宅ローン借入額の決め方教えます。年収の5倍は正直きびしい
http://sekkachi.blog.jp/archives/1013342308.html

[841: 匿名さん]

>>835
確かに。値上がりしそうな部屋はどうせ倍率が付いて買えないからね。

[842: 匿名さん]

837～840
ある意味怖い(笑)

[843: 購入検討中さん]

SUUMO　武蔵小杉駅の中古マンション　236件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&ra...

武蔵小杉の中古マンションの在庫は多いですね。

[844: 匿名さん]

>>843
同じ部屋がいくつも出てきてますよ(笑)

[845: 匿名さん]

>>843
中古高いね。ここより遥かに。

[846: 匿名さん]

確かに。リエトコート７６㎡２５階で９５００万円て凄いなというより売る気あるのかｗ
免震で新築のシティタワーと比べてもはるかに見劣るだろ。
こことは比べ物にならんね。

[847: 購入検討中さん]

みんな売れないよ。免震物件ないし。
高値覚えで感覚おかしくなってる。
中古は待ちが正解。

[848: 匿名さん]

成約価格はいくらになることやら。

[849: 匿名さん]

中古より安くて免震のここは良心的ですね(笑)

[850: 匿名さん]

ここの掲示板が荒れるのは安売りの弊害。
怨みを買ってるよ～

[851: 匿名さん]

台所も大理石じゃないのにねー。

[852: 匿名さん]

イーストの売れ行きからすると安売りってほどの価格じゃ位でしょ。ぼったくり価格のすみふがあるから比較すると安く感じるだけ。中古の価格は売り主の言い値。広告されてる時点で売れ残りだし。

[853: 匿名さん]

中古売りたいならこのマンションの検討者の不安煽るより、さっさと完売してもらったほうが中古の値付けに納得感でそうっすね。

[854: 匿名さん]

>>852
イーストが1年で600戸位売れたのは多少なりとも安く、眺望が良い反面駅から1分遠いウエストが値段変わらずなら安い気がします。

[855: 匿名さん]

ここの価格を安いとわざわざ書き込むのは、中古を売りたい人なのですね。
新築時ここより相当安かったのだから、強欲にならなければいいのに。

[856: 購入検討中さん]

>>843
確かにいくつか同じ部屋がありますが、それでも236件は多すぎですね。ダブついてきたのかな。

[857: 匿名さん]

中古が増えたのはシティタワー武蔵小杉の引渡しでしょ。

[858: 購入検討中さん]

相場を知りたければ、三井のリハウスとか中古を扱ってる不動産屋さんに行って、
レインズの成約事例をもらえば、いいよ。

そうすれば、過去成約した中古物件の価格が正確に分かります。
中古を買おうとしている人は、必ずやっておくこと。

高いか、安いかはそれを見て、自分で判断すればよろしい。

[859: 匿名さん]

この物件と比べて中古は割高に見えますね。
売れ残るのは必然では。

[860: 匿名さん]

リハウスなら中古の成約取引の数もわかる。
極端に高い価格で売り出してる物件はいつまでも残るから売り出し中の数はあまりアテにならず、取引件数はリアルな需要が見える。

[861: 購入検討中さん]

>>858
レインズの成約事例は、中古だけでなく、新築を買おうとしている人も必ず見ておいたほうがいいですね。

これを見ずに、値段を調べたとはいえない。
これを見ないのは、価格コムを見ずに、家電をお店で言われた通りに買うのと同じかな。

[862: 匿名さん]

成約事例の客観的情報を得たいのなら複数の仲介業者にあたるのがいいかも。意図的に高い成約事例だけ出されるなんてことされるかもしれない。

モデルルームで近隣新築物件の販売価格を説明するケースがあるけど、意図的に高い時期の事例を選んで説明したりする。そのエリアの情報知ってたら、そういうことする会社なんだなって逆効果なんだけど。

[863: 匿名さん]

新築の引き渡し時期に中古の売りが出てくるってのは普通だけど、シティタワーって割高だから近隣からの買い替えが多いとはとても思えないが。

[864: 匿名さん]

シティタワー売れてないし。

[865: 匿名さん]

仲介業者に当たるのなら、ここの資料をもっていって将来ここがどれくらいで売れるか査定してもらうってのも一つの手かも。

[866: 匿名さん]

>>864
どのぐらい売れ残ってるの？

[867: 匿名さん]

>>866
半分以上売れてるよ。
住友さん的には快挙。

[868: 匿名さん]

シティタワーは三角土地だからなー。

[869: 匿名さん]

>>863
最初はここと同じ位で売ってたから、買い換えはかなりいると思われます。

[870: 匿名さん]

シティタワー、途中で値上げしてるけど、最初から割高だった。

[871: 匿名さん]

>>867
今年の1月に既に竣工してるのにまだ半分近くも売れ残ってるんですか？

[872: 匿名さん]

買替資金をキャッシュで確保していない限り、買い替えは特約使うから期間中に売却できる価格設定する。今、中古で出てるのはシティタワーの買い替えとはとても思えない。

[873: 匿名さん]

>671

普通の感覚だとそうなんだけど、すみふの場合は別。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、そういうことはちゃんと知っておかないと。

[874: 匿名さん]

>>837
お金は貯めるしか思いつかない時点で下流老人予備軍確定（笑）

[875: 匿名さん]

売却できなかったら破綻だよ。ギャンブラーが多いのかな。

[876: 匿名さん]

今は買い替えで新築買う際に後から売ればいいよって特徴のローンが沢山あるから、シティタワーの引き渡しで中古が増えるのは違和感が無いです。
私もそのローンを使う予定で仮住まいはしません。

[877: 匿名さん]

破綻して、管理費・修繕積立の未納されると、マンション全体にも影響を受ける。

[878: 匿名さん]

>857

仮住まいしないですむようにだから、引き渡しまでには売却するでしょ。でなきゃダブルローン。

[879: 匿名さん]

>>875
売却価格を固めに想定する、売れなければ賃貸に切り替える等色々手はありますよ。
以前に買い換えした時とはだいぶ買い換えローンの状況が変わっていました。

[880: 匿名さん]

>>878
ダブルローンになる期間のキャッシュは当然手元に置く必要があります。

[881: 匿名さん]

ダブルローン前提の査定だと、条件クリアできる人って少ない。

[882: 匿名さん]

>879

固めに想定して、あの中古の価格設定はないでしょ。賃貸もだぶついて借り手がついてないみたいだし。

[883: 匿名さん]

中古も賃貸もだぶついてるってのは不都合な真実みたい。無理なこじつけが滑稽。

[884: 匿名さん]

シティタワーはすみふだけど、三井も同様にダブルローンになる買替計画認めてるのかな。破綻されたら、他人事ではなくなる。確認は必須だね。

[885: 購入検討中さん]

ローンの可否判断は銀行だけど、サラリーマンで、例えば、年収８００万円あれば８０００万、１０００万あれば１億ぐらい、借りるのは簡単ですよ。
ダブルでも合計がこの額に収まっていればＯＫ。

[886: 匿名さん]

小杉の中古タワマンってまだ築１０年たってないから残債も多いでしょ。

[887: 匿名さん]

ローンの可否判断は銀行だけど、どういう資金計画は売り主もチェックしている。ローンの審査が通らなかったら、また一から客を探さなきゃならないわけだし。

[888: 匿名さん]

年収の10倍のローンなんて破たん予備軍。周りの人がどんなローンを組むのかも確認しないといけないのか。

[889: 匿名さん]

>>882
単純に焦って無いのでは？ダブルローンの期間も資産額次第。

[890: 購入検討中さん]

審査金利と返済比率知らないの？

[891: 匿名さん]

新築が年間少なく見積もっても600戸は売れてるマーケットだから、中古がある程度出ているのは別におかしい話とも思えないけどね。

[892: 匿名さん]

破綻する様な資金繰りで買うほどここを買う人のマネーリテラシーは低くないのでは？

[893: 匿名さん]

中古で人気の物件だと、仲介業者の待ち行列の間ではけちゃって表に出てこない。表に大量に出てるってのは流通していないってこと。

[894: 匿名さん]

まともなマネーリテラシーだったら、あの中古の価格設定はないでしょ。

[895: 匿名さん]

>892

願望になっちゃった。

[896: 匿名さん]

売却、賃貸両建てが可能なら安くする必要性は低い。

[897: 匿名さん]

両建てできてないから晒し状態。

[898: 匿名さん]

晒し状態の高過ぎる中古が多いって事に何か不都合ってあるのでしょうか。

[899: 匿名さん]

無いと思うよ。
売り急ぎの事情が無いの人がのんびり放置するのは良くある事。
マーケットアウトした中古が売れるケースはほとんど皆無なんだけどね。

[900: 匿名さん]

仮に破綻して競売になっても次の買い手が滞納分の管理費、修繕費を払うよ。
というより板の本題がほぼ消えてるね(笑)