パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[7539: 周辺住民さん]

7531さんの計算から思う事
・全てのドアに分散
　全部南武線入口側にできるタワマン５本のみを対象した想定
　ホームの反対側まで行く人間はほぼいないので、全てのドアに分散はないでしょう。
　満員電車に数人ずつ増える影響は大きいかと

・計算に便乗すると
　1,620人が横須賀線上り　と同時に
　　　湘南新宿ライン上り1割・・・540人
　　　下り合計で1割・・・・・・・540人

　行先は違えど、全て同じホームを利用する。
　南武線ホーム通りながら合計2700人が１ホームを目指す（？）
　多少時間分散があるとはいえ混みそうだなぁ。。と、ふと思いましたけどね（ホームに入る？？）

とても、誤差とは思えず、、

－－－－－－－－－－－－－－－－－

竣工タイミング違うんで一気に増えることはないわけですが（三菱は2022年？）
ＪＲが改札や階段などの改善を進めないとつらいでしょうね

武蔵小杉の増加しか気にしてませんが、新川崎方面でもマンションは作られてますし
南武線沿いの新築もあるのでその辺含めると、そこそこ増えることは変わりないでしょうか

2016年10月の記事　利用者数の増加は凄いですよねぇ
　http://toyokeizai.net/articles/-/130866
　　　東洋経済ONLINE　急上昇した｢武蔵小杉駅の混雑｣緩和策は？

[7540: 周辺住民さん]

＞7539
そんな指摘よりまず、北側住人の4.5割も新南ホーム使わないでしょう。

[7541: 匿名さん]

>>7536 ご近所さん
　＞１０年前小杉はつまらない町だった。
同感です。
コスギがタワマン銀座になる前は、隣駅の元住吉の方が住宅地として人気がありました。東横線の終電の終点でもあるので。
今ではコスギの方がすっかり人気の街になってしまい、隔世の感があります。
（もちろん、現在でも元住吉が好きだという人は多いと思いますが。）

[7542: 匿名さん]

>>7539 周辺住民さん
横から失礼します。
ご指摘の通り新住民が集中するのは横須賀線ホームの北側であり、新住民の割合は大きく増加するでしょう。しかし逆に言えば、南側は直接影響を受けません。
南は南で混んでいますが、横須賀線ホームは南と北の両端から人が流れ込む構造になっているので、北側の混雑が激しくなると、中央付近に移動する人の数のバランスが変わってきます。
結局そうなると、来た電車に空きがあまりない現状では全ドアに平均して増えるという結果に帰結するでしょう。
>>7531さんの言っていることは間違っていないと思います。

ただしその場合、忘れてはいけないのは南側への平均移動距離が増えるということ。
混雑していても1分かそこらでしょうけれども、不動産の価値において実質的な通勤徒歩時間の1分は大きいかと思いますが、いかがでしょうか。

[7543: 匿名さん]

>>7538 匿名さん
あなたの幸せが私の幸せとは限らないので「人それぞれ」と言うしかありませんが、永住目的の場合は、「変化済みの街」よりも「変化中の街」の方が確実に良いと言えることが一つあります。
陳腐化するまでの時間が長い、ということです。

再開発された街の賞味期限が30年だとしましょう。
武蔵小杉に今住み始めた人にとって、10年後に全ての再開発を終えてからさらに30年間は「変化済みの街」です。人生のスパンを考えると40年は十分な時間でしょう。
しかし、再開発を終えて10年経った街に今住み始めた人にとって、「変化済みの街」である時間は20年しかありません。一般的に持ち家を取得する年代を考えると、子育てを終えた途端にふと気づくと自分が「寂れた街」に住んでいることに気づくでしょう。
住む場所を再び変えればいいのですが、それでは冒頭の永住という目的を果たしたことにはなりません。巣立った子供にとっても、実家という存在がなくなるのは寂しいでしょう。

ちなみに、資本が投入され続けている都心は、「変化済みの街」ではなく「変化し続けている街」です。もちろん前出の2例よりも優れていますが、価格が比較にならないほど高価です。
武蔵小杉は高くなったと言われますが、まだまだ都心に比べれば十分に安価です。

[7544: 匿名さん]

70m2 9000万円あたりまでは安いね あと10年は伸びる 今が最高に買い時です

[7545: 匿名さん]

>>7544
そう思って買った人達がバブルの時の人達です。

[7546: 周辺住民さん]

>>7542

であればですが
ドアが60あった場合、60人増なら１ドアあたり１人増えるよ。って話だったのです。増えた分が分散すると

ご自身でも記載されてますが、増えた分は偏るんですよね。(一人減って、二人増える。で、トントン。と言いたいようにも見えはしましたが)

7540さんが書かれてるように、4.5も増えないかもしれませんが、最大値としてはまぁ悪くないかと
東横線ユーザとしては、JRに増えてほしいですが(笑)

[7547: 匿名さん]

職人の高齢化で今後建築費は高騰するでしょうし、おそらく１０年先は同規模のマンションを
建てるとなると３割増しくらいになっているのでは。

[7548: 匿名さん]

しかし金利がずっとマイナスのままというのは考えにくい。
金利が上がれば不動産価格が下がるのは当たり前で、そっちの方が支配的だろうね。

[7549: 匿名さん]

どうやら将来的に新築マンション価格は下がらないみたいですね。
さらに職人さんが週休二日になったら大変なことになると。。。
>>では、分譲価格は下げられるかどうか。久光氏は厳しいとみる。今は専有面積圧縮やグレードダウンなどでグロス価格を抑制しているが、分譲価格に占める建築費の割合が高い郊外部＝第一次取得層向けは国の働き改革圧力が強まることによってゼネコンも労務費などを建築費に転嫁せざるを得なくなるというのだ。
　久光氏がもっとも懸念するのは土曜日を休日にする動きだ。オリンピック関連の工事が終了する2～3年後は週休2日が建設業界でも始まるという。職人の給与は日給・月給だから、就労しなくても賃金は下げられず、工期は長くなり、コストアップにつながる。価格に転嫁せざるを得なくなる。
http://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3286-2017-05-30-00-23-36

[7550: 匿名さん]

この記事からは、金利が上がっても土地代の割合が少ない郊外物件の価格は下がらない、ということしか読み取れません。
土地代が原価の大部分を占める都心は間違いなく下がりますし、現状で坪330～420の武蔵小杉も下がるエリアに含まれると考える方が自然です。

[7551: 匿名さん]

都心部で当分土地は下がらない。
マンションよりホテルを作る方が儲かるようになって来ている。
でホテル併設が増えてるのも多い。
インバウンド需要はオリンピック後も続くし。

[7552: 匿名さん]

金利が上がったら土地は下がるに決まってんだろ

[7553: 匿名さん]

んで。金利がいつ上がるって？

[7554: 匿名さん]

ここのマンションかってもうける？
株買えよ(笑)　なに考えてんだ？
もう北向きは売れてるっちゅうのに。それに基本ここは実需向けだろが。投資なら駅直結を買うべきだがムサコはもう値上がり後で手遅れだしな。

[7555: 匿名さん]

建設業が週休１日なのは、雨だと作業ができないわけだから長時間労働ってわけではないんだけどな。頓珍漢な評論家のコメント真に受けるなんて間抜け。

[7556: 匿名さん]

言ってるのは長谷工の元副社長なんだが。。。

[7557: マンション検討中さん]

西向きか南向きか悩んでます
高層階です。
西向は富士山みえるけど、西日がきつそう。
南向きの方が資産性ありそう。でも夏は暑いのですか？

[7558: 匿名さん]

ここは長期優良だから500万控除がつく。売値より500万安く買ったようなもの。

[7559: 匿名さん]

相当の収入がないと500万円の恩恵は受けられない 富裕層で借金したほーがお得

[7560: 匿名さん]

土地も建物も現時点で高い。住宅メインの野村が苦戦しているけど、今の価格でもデベは大して儲からないようだし、それほど先が安いとも言い切れない。株ね。それこそ不動産以上に元本のボラティリティが大きいよ。

[7561: 匿名さん]

地方の人間はやはり　タワワンに憧れるのでしょうかね～
逆に都会育ちの自分は　人の少ない田舎でのんびり暮らしたいと思いますがね。
因みに都会暮らしの金持ちの知人は　皆　広い敷地の一軒家住まいですね。

[7562: 匿名さん]

7533＞金を借りるなんて基本　金のない貧乏人がする事だぞ。
　　　

[7563: 契約済みさん]

>>7562
自分みたいな貧乏人だってマンション買いたいんですよ。
ローンというものがあって良かったです。

[7564: 匿名さん]

タクワンに憧れる？

[7565: 匿名さん]

金がないんだから基本的に買う事はできないし
貧乏人は貧乏の枠の中で生きるのが基本です。
架空の金は金とはいえない・・・諦めよう。

[7566: 匿名さん]

>>7559 匿名さん

相応の収入も必要ですが、相応の借金も必要になります。
相応の借金には相応の利子の支払いが必要なので、賢い人は500万フルの恩恵を受けたりしません。
最適解はもう少し低いところにあります。

[7567: 匿名さん]

>>7566 匿名さん

金利次第ですね。お金が手元に残れば運用できる。その利益が利子を上回るならローンを増やすべきです。

[7568: 匿名さん]

ぷくくく(笑)・・
デベ関係者は銀行とつながっていますから、多くのお金を借りてほしいんでしょうね。

しかしながらここのマンションは資産価値が上がる要素が多いですねぇ

[7569: マンション掲示板さん]

>>7568 匿名さん
どうして？下がるのでは？と不安なのですが

[7570: 匿名さん]

>>7567 匿名さん

あなた、わかってませんね

[7571: 匿名さん]

駅徒歩5分で閑静な住宅街、新設小学校区、横に公園・バス停ありで等々力緑地まで10分、デッキで向かいの商業施設まで接続・将来的には駅まで接続ほぼ確定、屋根がつく可能性も、マンション下に下駄商業施設で薬局・クリニック・コンビニ（まだ未確定ですが）などが入る、免震、武蔵小杉北口のJR駅ビル計画（アトレの可能性も）・エルシー跡地タワーにより駅までの道はすべて再開発される・・


坪単価は330万程度です。
新築ですので是非ご検討ください。

[7572: 匿名さん]

免振は熊本地震で新しい、かつ致命的かもしれない弱点が露見しちゃってるけどね。

[7573: 匿名さん]

免震でも地盤が隆起したり亀裂入れば残念なことに。ここはまず水没するけどね

[7574: 匿名さん]

コンビニはコンベンションセンターのある
イーストの下には来ても、
ウエストの下まではこなさそう。。
あと、デッキに屋根はつかないんじゃないかな？
川崎市が金出すならコンベンションセンターまでは
つくとしても、イーストからウエストまではつかないよね。

[7575: 匿名さん]

>>7574 匿名さん

イーストウエスト間の屋根付きは決まってますよ｡

[7576: 匿名さん]

>>7575 匿名さん
鹿島田のと同一形状ですか？

[7577: 匿名さん]

前にも記載があったけど、新基準対応の直接基礎免震だから相対的には安全だけどね。マグニチュード８～９の南海トラフ地震とそれに伴う長周期地震動に５００秒以上耐える基準で作られている。施工は竹中。ここの物件で地震の心配がぬぐえないなら家は買わない方がいい。

http://www.mlit.go.jp/common/001136168.pdf#search=%27%E5%9B%BD%E5%9C%9...

[7578: マンション検討中さん]

>>7573 匿名さん
そもそも、それは免震でなくても同じ被害状況なので免震に対するネガとしては間違った指摘ですね。

[7579: 匿名さん]

積層ゴムが耐えられない素材だから未だ開発を急いでいる。熊本地震で証明された。使用材料に難がありますよ。今の免震技術ではなく仕様・素材が問題点。重説に書いてありますか？

[7580: マンション検討中さん]

>>7579 匿名さん
耐震、制震、免震、あるいは戸建てと比較して話さないと結局何が安全なのか？は分からないですね。

実際新しくできるタワーマンションは免震、あるいは免震と制震の組み合わせであることは、免震が今の技術では地震に有効との証左であると思ってます。

[7581: 匿名さん]

超高層なら効果があるのは免震でしょ。
あえて耐震を選ぼうとは思わない。

[7582: 匿名さん]

東京スカイツリーは免震でしたっけ？

[7584: 匿名さん]

[No.7583と本スレは、情報交換を阻害する恐れのある投稿、および、削除されたレスへの返信のため削除しました。]

[7585: マンコミュファンさん]

>>7571 匿名さん

有難うございます！

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[7586: 匿名さん]

>>7571
長期優良住宅で税制メリット大、竹中施工、全熱交換機が抜けてます(笑)

[7588: 匿名さん]

熊本地震で免振装置に想定以上の変位が観測された。免振って建物は揺れないけど周りの地盤は揺れるから、変位がマージンを超えると周囲の地盤に衝突する。その衝撃で建物が倒壊ってシミュレーション結果が出てる。倒壊したら命にもかかわる。

ちなみに３・１１のときにも、建物と周囲の地盤の変位が原因でエントランスが大破って事例があった。