パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[7051: 匿名さん]

それはある程度不動産スキルのある人の考えかと思われます。
たぶん一般ピーポーは現在しか見てないと思われますが。

[7052: 匿名さん]

>>7051 匿名さん

思ったより安くて驚きました。なぜ安いの？何か理由がありますか？

[7053: 匿名さん]

三井不動産が早く売りたいからです。三角タワーが次に控えてますので。

[7054: 匿名さん]

「高級化する武蔵小杉…」BUSINESS INSIDER JAPAN
>>タワマンに住む住民はどのような人々か。住宅情報サイト「SUUMO（スーモ）」の池本洋一編集長は、一般にタワマン購入者の年収について、夫だけに収入があるシングルインカムの場合は1000万円以上、夫と妻の両方の収入があるダブルインカムの場合は1200万円以上と指摘する。小杉のタワマンは6000万円台から1億円台ほどで、東京都心に比べればそれでもリーズナブルな価格帯という。
「都心のタワマンが坪単価450万円に対し、小杉のタワマンの坪単価は330万円。恵比寿や目黒など東京23区の西側の人気エリアに比べるとまだ割安感がある。成約者に占める東京23区の在住者比率は40％。小杉はタワマンの供給源になっています」（池本編集長）
武蔵小杉が「住みたい街ランキング」で毎年上位に入る理由については、「これから発展しそう」や「資産価値が維持できそう」「利便性」が目立つという。
https://www.businessinsider.jp/post-33046

[7055: 匿名さん]

三角タワーは苦戦するだろうなぁ。。。

[7056: 買いましたよ]

ペデストリアンデッキはほぼ想定済みだったのですが、最も重要なことは小杉ビルディングを買ったのが、関係のない不動産会社ではなく、三井不動産でもなく、ＪＲが買ったということが最も大きなニュースだったと思います。これは老朽化した駅の再開発とアトレ？ルミネ？の再開発につながりますからね。
個人的には東急線のホームに階段の上り下りなしで、ペデストリアンデッキから直通できるようにするでしょう。
ＪＲが買ったことは資産価値にプラスにはたらくので心配なさらなくてもすぐに完売しますよ。

[7057: 匿名さん]

いや、多分その事実を一般ピーポーは知ろうとしない限り知らない、って言いたいのではないか

[7058: 匿名さん]

JR東京駅まで通勤です。武蔵小杉は便利そうですが、噂によると朝は想像を絶する混み具合とも聞きます。本当のところは、いかがなものでしょうか。ちなみに8時に東京駅到着が目標です。

[7059: 匿名さん]

やはりJRが買ったのは事実だったんですね。

中原区　ＪＲ東　武蔵小杉駅近商業ビル取得
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/170421400044.html

[7060: 匿名さん]

駅とここの物件の間の所有者が川崎市、JR、三井、URだと最終的にデッキが駅まで繋がるのはほぼ間違いないかな。
事前に情報を持ってた方は検討しやすかったでしょうね。

[7061: 匿名さん]

問題は、それがいつつながるか。
小杉ビルのテナントの契約状況と、駅ビルの内容がカギではないでしょうか。
テナント退去に早くて3年、取り壊しに1年、駅ビル建設に3年。
そこにロータリー拡幅などが絡むと平気で10年経っちゃいそうです。

[7062: 匿名さん]

>>7058 匿名さん
誰も教えてくれないよ

[7063: 匿名さん]

10年後には武蔵小杉から引っ越ししてるな

[7064: 匿名さん]

それまでは今より不便な工事中の街ですよ

[7065: 匿名さん]

より便利になるのが分かってるのに、引っ越す理由がない。

[7066: 匿名さん]

土地面積は1,646平方メートルですか。
ららテラスの敷地面積が4,632平方メートルなので、1/3くらいしかないのですね。

[7067: 匿名さん]

デッキが繋がるとわかれば、
今度は時期のネガ。。。
もうあきらめればいいのに。

[7068: 匿名さん]

と思いきや、商業ビルの建設って結構早いんですよね。

[7069: 匿名さん]

3年後にはイーストもウェストも竣工してるし、三丁目計画も完了するころ。

まぁ、小杉ビルディング一つなくなったところで
どこからどう考えても今よりは便利になってますね。

[7070: 匿名さん]

小杉ビルってコンビニとマツキヨでしょ
取り壊しのときには下手すりゃどっちもこの物件のゲタのテナントになってるかもよ

[7071: 匿名さん]

3年後にルミネできてますかね。
楽しみでならないです。

[7072: 匿名さん]

ヨドバシあたりも入って欲しいところ。
そういえば蔦屋は拡大して三角タワーに入るのでしょうかね。
三角タワー組合権利者はある程度知ってるのかな。

[7073: 評判気になるさん]

>>7061 匿名さん
取り壊しと建設でそんなにかかるものですか？？？？
にわかには信じがたい。

[7074: 匿名さん]

ビルだけなら高層でも2年もあれば建つけど、今回は駅舎も含めての大工事でしょ？
電車の運行に支障をきたさないように、ホームから改札の動線を何度も変更する事になるから、3年じゃ難しいかもね。

でも、ルミネだろうがアトレだろうが出来ちゃえば今より便利になるのは間違いないし、永住を考えるなら10年なんてすぐ。
工事の進捗による風景の変化も楽しみながら、のんびり待てばいいんじゃないの。

[7075: 匿名さん]

私見ですが、工事中も改札の位置はそのままで東急までの動線は変えないでしょうから、大幅な動線の変更はないかもしれませんね。
ただ、改札より南側のフロアは全て建て直さないと意味がないので、北口ロータリーへの動線のために川崎行きホームの西端に仮改札は出来るかもしれません。
その場合は、西側の人工地盤設置→駅の仮事務所建設→仮改札設置→南側フロア取り壊し→新駅舎建設（南側）→新駅舎への機能移転→駅ビル建設（西側）→デッキ接続、という流れになると思いますので５年程度見ておけばいいのではないかと思います。

[7076: 匿名さん]

ちっちゃい駅ビルだろうね、小杉ビル程度なら、小杉駅ビルタワーができたら面白いね

[7077: 匿名さん]

小杉ビルディング買収前に駅舎の設計が終わっているとは考えにくいので、テナント退去までの3年間で設計と諸手付きを終えて、そのあと着工とすると、私は発表が2018年、着工が2020年、竣工が2025年と予想します。

[7078: 匿名さん]

ウェストなら6年待ちってことか。東口のパークシティもロータリーの完成を同じくらい待ってたと思うので、まあそんなもんかね。

[7079: 匿名さん]

それだけ大きく変わるなら6年待つのも苦じゃないかもね。

その間に東三丁目とエルシー跡と三菱もどんどん進むだろうし。
本当に北口が一新されますねー。

[7080: 評判気になるさん]

2022年竣工でお願いしたいですね。

[7081: 匿名さん]

JR川崎駅の大規模工事で約5年か。

小杉でそんなに掛かるかね？ｗ
3年だな。

[7082: 匿名さん]

川崎駅のは今あるものをいじらずに追加するだけだからなあ。
5年は妥当かも。

[7083: 匿名さん]

3年後だろうが、5年後だろうが、
永住予定組にとっては、
住んでから利便性が良くなり、
新たな施設が入るなど楽しみが待っていることは、
大きなメリットですね。

[7086: 匿名さん]

[No.7084～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7087: 評判気になるさん]

>>7083 匿名さん

>>7083 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
楽しみに待ちたいと思います。

[7088: 匿名さん]

発表もされていない妄想で楽しみに待つなんて、小杉らしいですね。
私は10年以上前から再開発の期待に胸を膨らませていましたが、その後出てくる計画はタワーマンションばかりでがっかりの連続でした。
当時、他地域の大規模再開発ではららぽーとクラスの商業施設が併設されることが多かったですからね。

[7089: 匿名さん]

ららぽーと来なくてがっかりの連続の人生。10年間。立川とかららぽーとあるとこに引っ越しした方がハッピーなのでは？！

[7090: 匿名さん]

>>7088 匿名さん
ららぽーと？
イラネー！

[7091: 匿名さん]

6858です。信託受益権の登記も終わったそうでいよいよJRの情報はどんなに慎重な人でも折り込める感じになりましたね。
ちなみにエルシィとの一体開発はどうやら難しいみたいですよ。立ち退き解体まで考えると時系列にギャップがありすぎるってことのようです。小杉ビルはあそこ単体ではなく駅舎と合わせた開発にしたい思惑で買っている模様です。そんな構想作れるならそりゃJRが買えるに決まっているよねって所かと。ソースは相変わらず出せませんので話し半分でよろしくお願いします。

[7092: 匿名さん]

>>7075と>>7091の言ってることが矛盾していないので、やはり北口再開発の完成は2025年以降を見ておいた方が良さそうね。
三井の単独開発は残念だけど、その分JRに期待しよう。

[7093: マンション検討中さん]

[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[7094: 匿名さん]

JR東が小杉ビル購買する前の計画書ですが

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000032/32127/sankou...

[7095: 購入者]

北口も今後開発が進みますます小杉も賑わい住みやすい街に加速していきますね。立地も良くマンション自体そんなに値崩れはしないような気がします。16年前に世田谷区から小杉に引っ越して来て住めば都で今は大変気にいってます。

[7096: 匿名さん]

一通り終わったら、今度は武蔵野南線の旅客化で小杉駅地下再開発ですよね。

[7097: 匿名さん]

>>7092
計算間違ってますよ。と。

[7098: 匿名さん]

6858の方がすごいと思った件。

[7099: 匿名さん]

デッキは三菱のタワーに繋がるんですね

[7100: 匿名さん]

タワープレイスが協力すればだが。。

[7101: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[7102: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[7103: 通りがかりさん]

あっという間に大きくなっていく感じ

[7104: 通りがかりさん]

反対から

[7105: 匿名さん]

前にも記したが今となってはお安い方というかお買い得になってきたねー

[7106: 匿名さん]

>>7091 匿名さん

JRが買ったのはバス停にするためとか？
商業施設にするには狭いからなぁ

[7107: 匿名さん]

まじで？バス停なの？
ペストリアンデッキは？

[7108: 匿名さん]

小杉ビルは入札で売りに出てた訳だから、高い収益モデルの計画を作れた企業が勝つのが経済的な道理。あまり儲からないバス停では勝てないし、購入先がJRでバス停はあまり想定できないのでは？

[7109: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[7110: マンション検討中さん]

川崎市が川崎市営バスターミナルをお願いしているのでは？地上はターミナル、２階はデッキ、駅ビルはルミネ、横須賀線の駅とは地下ショッピング通り？？

[7111: 匿名さん]

元々バスターミナルの拡幅は市の計画だし、いつものごとく容積率と高さ制限の緩和のバーター条件で、地上部分は市に献上でしょう。
今歩道になっている部分は全部ロータリーにして、２階に駅前広場を兼ねた広いデッキができるといいな。

[7112: 匿名さん]

川崎市とＪＲがタッグを組めば、ＪＲの駅舎、ロータリー、小杉ビルまでの範囲内でなんでもできますし、ドンキホーテが反対している中で作った都市計画と、ＪＲが買った後の都市計画はまあ大幅に変わっていくのだろうと思います。駅舎の拡大に反対する住民はおそらくいませんし。

[7113: 匿名さん]

小杉ビルはビジネスホテルが結論。

[7114: 匿名さん]

全熱交換器はすべての熱を交換するから、
換気しても部屋の温度は変わりませんよ、
というのが売りだと思うのですが、
部屋ごとに温度が違ってたらどうなるんでしょうか？
たとえば、リビングは25度、寝室は15度みたいなとき。
それぞれ、リビングは25度の新鮮な空気、
寝室は15度の新鮮な空気が出てくる、
という理解でいいんですよね。

[7115: 匿名さん]

>>7114 匿名さん

全熱交換器の全熱は全ての熱を交換するという意味ではなく、温度と湿度をある程度交換するという意味ですから、温度は変わりますよ。

リビングと寝室が別系統でないなら排気は混ざります。
一緒ならよいというわけでもなく、設計がひどいとトイレと浴室も一緒になっていてトイレの臭いと浴室の湿気を取り込んだりします。
トイレなどの排気が全熱交換器を通さないとしても、その分の排気の温度は捨てられます。

[7116: 名無しさん]

>>7113 匿名さん

交通アクセス良いし、今の時勢ならビジネスホテルが1番札出せる用途だね。
商業も飽和だし、残念ながらビジネスホテルが濃厚ですね。

[7117: 匿名さん]

>>7115 匿名さん

つまり「換気しても部屋の温度は変わりませんよ」を実現するためには、
部屋ごとに別系統の配管になっているか、
すべての部屋の温度を同じにしておかないといけないのですね。
ここは別系統になってるんでしょうか？

たとえばリビングに家族全員がいるときに、
人のいない他の部屋もエアコン付けてリビングと同じ温度にしておくのは、
エコじゃないと思うので。

[7118: 匿名さん]

ホテルって。
誰が泊まるの、武蔵小杉に。なんのために？　
ビジネス？観光？旅行？
武蔵小杉って基本は住宅街ですよ。
ホテルの需要はあまりないでしょう。

[7119: 匿名さん]

なんでいきなりホテルとか言い出しているんだろう？
しかも「濃厚」とか。

つまりミスリード目的が濃厚ですか？

[7120: 口コミ知りたいさん]

>>7119 匿名さん
いや、コンベンションセンター＋ホテルって自然な流れのような気がするけどな。
リッチモンドと精養軒だけじゃ足らんでしょ

[7121: 評判気になるさん]

>>7116 名無しさん
リッチモンドがあるから、更にビジネスホテルは無いのでは？

[7122: マンション検討中さん]

リッチモンドの隣に格安ホテル建設中だし、みなとみらいにバカでかいAPAができるので、今になってはホテルは難しいだろう。武蔵小杉にはNEXが止まるので訪日客で格安に泊まれるホテルがあればと思っていたが。
まあ、なんでも15分くらい電車に乗ればあるので、また、それが武蔵小杉の特長なので、武蔵小杉に全部揃う必要はないかも。シニアにとっては、百貨店があるといいのだが。

[7123: 匿名さん]

成田空港⇔武蔵小杉のNEX運賃は最安経路の2.6倍もしますが、どれだけの人が武蔵小杉で乗り降りするのでしょうか

[7124: 匿名さん]

共働き、都内賃貸住み、若い
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_677155...

[7125: 匿名さん]

>>7122
百貨店話しは撤回されてアリオみたいな商業施設になったわけですから、今さら百貨店は無理でしょうね。

[7126: 匿名さん]

小杉ビルディングを建て替えても、今ある施設がなくなって、同規模の施設ができるだけ。
期待に胸膨らませ、現実に胸しぼませる。
これまでの小杉再開発で何度も味わってきたことだ。

[7127: 匿名さん]

まぁ何ができるにしてもデッキはつながるわけで。

[7128: 匿名さん]

小杉ビルの落札価格はとてもじゃないけど同規模じゃ割に合わない。

[7129: 匿名さん]

はははははは。
コンベンションってたかだか1000人規模で毎日使われるわけでもないのに、それ目当てにあれだけのお金を費やしてホテルって…。

[7130: 匿名さん]

>>7128 匿名さん

規模拡大に必要な容積率は変わるの？

[7131: 匿名さん]

東京駅近の三菱地所390mタワーがいろんな割り増しで容積率1510%とかだったからありでしょ。

[7132: 匿名さん]

駅舎まで絡めればJRだったらなんでも出来る。とりあえず小杉ビルは相当高く買っているのは間違いないよ。ペデストリアンデッキへの協力も容積アップの一要素。

[7133: 匿名さん]

>>7132

つまり、いつものアレ
期待に胸膨らませ、現実に胸しぼませる
ですね

[7134: 検討板ユーザーさん]

>>7133 匿名さん
いつものアレって?このマンションの検討者じゃないなら、小杉を語るスレに書き込めばいいのに。

[7135: マンション検討中さん]

小杉の民度じゃ高級な商業も支えられないでしょ。
ビジネスホテル位が良いんじゃないかな。

[7136: 匿名さん]

>>7133 匿名さん

なんか同じネガ連投だね。
つまらん。

[7137: 匿名さん]

>>7135 マンション検討中さん
これまた、くだらない。
今どき民度って。
恥ずかしくもなくよく書き込みするね。

[7138: 匿名さん]

第四期の売上げはいかがですか？
ご存じの方見えたら。
小杉ビルディングをJRが取得したことのは大きいですね。既に公になったことですし、駅までのデッキ接続の可能性が高くなったことで、購入意欲が高まりそうですね。

[7139: 匿名さん]

どんなに頑張ってネガキャンしたとしてもデッキはつながるので

[7140: 匿名さん]

でも、武蔵小杉の街ってかなり残念らしいですね。

[7141: 匿名さん]

＞7140
具体性に欠けるその書き込みのほうがよほど残念である。

[7142: 匿名さん]

川崎アドレスだから仕方ないところでしょう
そこを承知のうえご検討ください

[7143: 匿名さん]

皆、承知してますよ！
アドレスって、どんだけ虚栄心が強いんだよ。
港区、千代田区ならいいの？
寂しい価値観だね。

[7144: 検討板ユーザーさん]

駅遠タワーマンションだからデッキ繋がって良かったよ。
イーストのが駅近いけどね。
この差は大きい。

[7145: 匿名さん]

>>7142 匿名さん
川崎アドレスだと何がいけないんでしたっけ
例えば都内の山手圏外の多くは、川崎アド
レスである武蔵小杉より資産価値は低いです
この事実に対して反論できますかね

[7146: 匿名さん]

>>7138 匿名さん
この前サロンのほうに行ったら、残り50軒ぐらいみたい。多くは1LDK。

[7147: 匿名さん]

>>7146 匿名さん

ありがとうございます。残り50ですか。
ゴールが見えてきましたね。

[7148: マンコミュファンさん]

>>7147 匿名さん

５月になってからサロンで未販売住戸の価格表をもらいました。
まだ100戸以上あります。
7146さんがご覧になったのは、下半分の住戸だと思います。

[7149: マンション検討中さん]

残り50戸は販売は想定より早いのでしょうか？デッキ接続がほぼ確定したことで販売が進んでいるんですかね。

[7150: 名無しさん]

>>7149 マンション検討中さん

だから残り100以上だって。笑