パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[7017: 匿名さん]

武蔵小山にもタワマンができるのであれば、同じ目黒線の沿線でもあり、武蔵小杉を「ムサコ」と呼ぶのは今以上に紛らわしくなるのでやめた方がよいかもしれないですね。
やはり、武蔵小杉は「コスギ」と呼んだ方がしっくりきます。
http://www.asahi.com/area/kanagawa/articles/MTW20170206150160001.html

[7018: 匿名さん]

>>7003
>>by 購入経験者さん　2017-04-18 13:57:06
>>減税期間終了後は　そんなに安いはずがないでしょう。
>>騙されないように・・・

別に騙したつもりはないが、質問されている方がおられたので、参考にうちの通知書を紹介しただけ。
このマンションの税金の話をしている訳でもないのに、ひどい事を書き込む人もいるもんだね。

[7019: 口コミ知りたいさん]

>>7017 匿名さん

ムサコ整形外科は武蔵小山にあるね。駅に広告が出てたよ。

[7020: 匿名さん]

武蔵小山もまだタワーが建つみたいだし、目黒線混みそう。キャパ大丈夫なんだろうか

[7021: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7022: 匿名さん]

住む場所で武蔵小山と武蔵小杉だったらほとんどの人が武蔵小山を選ぶだろうけど
そもそもこの２つは競合関係に無いから
小杉を買うような人が武蔵小山に惹かれることもたぶん無いはず

[7023: マンション検討中さん]

同じ値段で小山買えるならもちろん小山です。買えないので我慢して小杉。都内でまともな新築物件は高過ぎ。

[7024: 匿名さん]

通勤面で小杉を選んでるので、小山はないな。
駅徒歩時間と交通利便性のバランスだとここが一番になる。
東京駅や新宿駅、渋谷駅などもいいけど、駅徒歩時間が長すぎる。

[7025: 匿名さん]

武蔵小山もいずれ横須賀線の西大井みたいに朝の通勤時間帯は乗れない駅になるだろうな。

[7026: 匿名さん]

というか目黒線は渋谷以外の大規模ターミナルに行くのに意外と不便。前に住んでいた印象だと大抵は1回は乗り換えが必要だ。渋谷以外にも品川、川崎、横浜へのアクセスは武蔵小杉の方が勝っているかな。
というかムサコつながりでここで話題に出て来ているけれど、そもそもターゲット層違うでしょ？そろそろこの話題打ち止めにしませんか。
最近モデルルーム行った人いる？

[7027: 匿名さん]

>>7018 匿名さん
うちも同じくらいの広さ、今年減税期間終了で18万弱でした。

[7028: 購入経験者さん]

うちも新築でちょっぴり大きい位で3万円強でした。
減税後は8万位ですかね～

[7029: 匿名さん]

謎のおうちの固定資産税言われても…

[7030: マンション検討中さん]

エルシー跡地の駐車場が23日より使用できなくなりますね。イーストができるまでに、そこまでデッキができるといいですね。いや、そうするだろうな（期待）

[7031: 検討板ユーザーさん]

>>7025 匿名さん
武蔵小杉もだいぶ乗れてないけど。笑

[7032: マンコミュファンさん]

>>7017 匿名さん
武蔵小山は当該物件とは関係ないと思います。何が言いたいのか分かりません。比較する意味がありません。

[7033: 検討中さん]

>>7011 匿名さん

定年後の年金暮らしで30万消えていくのは厳しいです。
修理費積立と管理費と合わせると、とても生活できません。
資産がない年寄りが永住用に買うのは厳しい事が分かりました。

[7034: マンション購入者]

我が家も今月65歳になって今の会社の紹介であと5年勤めます私もパートであと9年勤めます。その後が年金暮らしになるのですが普通に暮らしていけると思ってます。管理費と修繕費は書類を見たら30年先で5万ぐらいでした。夫婦2人なので２LDKです。まぁ多少は増えると思いますが年金も夫婦で月々約30万ぐらい支給されるので大丈夫だと。イーストを購入したのですが最大の決め手は資産価値が今のマンションよりあると思って買いました、ちなみに今も武蔵小杉に住んでます。

[7035: マンション購入者]

我が家も今月65歳になって今の会社の紹介であと5年勤めます私もパートであと9年勤めます。その後が年金暮らしになるのですが普通に暮らしていけると思ってます。管理費と修繕費は書類を見たら30年先で5万ぐらいでした。夫婦2人なので２LDKです。まぁ多少は増えると思いますが年金も夫婦で月々約30万ぐらい支給されるので大丈夫だと。イーストを購入したのですが最大の決め手は資産価値が今のマンションよりあると思って買いました、ちなみに今も武蔵小杉に住んでます。今のマンションを売却して不足分をキャッシュで合わせて買います。将来的に今のマンションに住み続けるよりタワーマンションの方が我々が亡くなって売却するには充分な資産価値として子供たちに残せると…我々はまぁこの先20年がいいところでしょうね？

[7036: マンコミュファンさん]

>>7035 マンション購入者さん
私も同じような感じです。イースト買ったのは、勇み足だったのか、老人破産した時は売却して公団に入るか、、、、、、、、と話しています。

[7037: 匿名さん]

若い子育て世代だけでなく、中年、高齢の方もガーデンを購入しているので、年齢配分のバランスの良いマンションたなと思います。
私が検討している時は、同じ若い年代ばかりが集まるマンションであったら、新陳代謝が進まなかったり、逆に同じ時期に退去してしまうのでは？と危惧していました。購入後、相談会などでお会いする人を見たりして、色々な年代の人がいて、安心しました。

[7038: 匿名さん]

＞7033
年間30万が厳しいようでしたらどこの分譲マンションでも厳しいでしょう。
残念ながら賃貸がオススメです。

[7039: 匿名さん]

武蔵小杉南側のパークシティに住んでいますが、軽減終わって18万円位、70平米ちょっとです。ご参考まで。

[7040: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
賃貸ならもっとかかりますよ。

[7041: 匿名さん]

丸子東の方が路線価はかなり安いので、こちらはもっと高いはずです。

[7042: 評判気になるさん]

>>7041 匿名さん
不便な上に高い。何がいいんだか。。

[7043: 検討板ユーザーさん]

>>7042 評判気になるさん
土地には色々な価値基準がありますから。

[7044: 匿名さん]

>>7042 評判気になるさん

え？ここ不便なの？便利かと思ってました

[7045: 匿名さん]

＞7041
路線価ってどれくらいだろうと調べてみたら東口のが高いようにみえるのですが、、、
北口が平米70万、東口が平米100万くらい？
見方間違ってますかね？
お詳しい方、具体的な金額を示していただけませんか？

[7046: 匿名さん]

新規注目のマンションの予定価格を調べると坪単価350〜450くらいが増えてる気がしますねー
晴海が350。。
東神奈川も350。。
武蔵小山が450。。
武蔵小杉は割安かも。。

[7047: 匿名さん]

駅距離を考慮すると妥当だよ。駅直結は高い。

[7048: 匿名さん]

晴海は駅遠でしょ。。
ディズニー代か。。

[7049: 匿名さん]

ディズニー代も川崎アドレスも大した差はないよね
何に重点を置くかかなあ

[7050: 匿名さん]

ペストリアンデッキで繋がると価値が上がるのであれば残りの住戸は瞬間蒸発しても良さそうなものですが、そうならないのはそこまで変わらないからでしょうか。

[7051: 匿名さん]

それはある程度不動産スキルのある人の考えかと思われます。
たぶん一般ピーポーは現在しか見てないと思われますが。

[7052: 匿名さん]

>>7051 匿名さん

思ったより安くて驚きました。なぜ安いの？何か理由がありますか？

[7053: 匿名さん]

三井不動産が早く売りたいからです。三角タワーが次に控えてますので。

[7054: 匿名さん]

「高級化する武蔵小杉…」BUSINESS INSIDER JAPAN
>>タワマンに住む住民はどのような人々か。住宅情報サイト「SUUMO（スーモ）」の池本洋一編集長は、一般にタワマン購入者の年収について、夫だけに収入があるシングルインカムの場合は1000万円以上、夫と妻の両方の収入があるダブルインカムの場合は1200万円以上と指摘する。小杉のタワマンは6000万円台から1億円台ほどで、東京都心に比べればそれでもリーズナブルな価格帯という。
「都心のタワマンが坪単価450万円に対し、小杉のタワマンの坪単価は330万円。恵比寿や目黒など東京23区の西側の人気エリアに比べるとまだ割安感がある。成約者に占める東京23区の在住者比率は40％。小杉はタワマンの供給源になっています」（池本編集長）
武蔵小杉が「住みたい街ランキング」で毎年上位に入る理由については、「これから発展しそう」や「資産価値が維持できそう」「利便性」が目立つという。
https://www.businessinsider.jp/post-33046

[7055: 匿名さん]

三角タワーは苦戦するだろうなぁ。。。

[7056: 買いましたよ]

ペデストリアンデッキはほぼ想定済みだったのですが、最も重要なことは小杉ビルディングを買ったのが、関係のない不動産会社ではなく、三井不動産でもなく、ＪＲが買ったということが最も大きなニュースだったと思います。これは老朽化した駅の再開発とアトレ？ルミネ？の再開発につながりますからね。
個人的には東急線のホームに階段の上り下りなしで、ペデストリアンデッキから直通できるようにするでしょう。
ＪＲが買ったことは資産価値にプラスにはたらくので心配なさらなくてもすぐに完売しますよ。

[7057: 匿名さん]

いや、多分その事実を一般ピーポーは知ろうとしない限り知らない、って言いたいのではないか

[7058: 匿名さん]

JR東京駅まで通勤です。武蔵小杉は便利そうですが、噂によると朝は想像を絶する混み具合とも聞きます。本当のところは、いかがなものでしょうか。ちなみに8時に東京駅到着が目標です。

[7059: 匿名さん]

やはりJRが買ったのは事実だったんですね。

中原区　ＪＲ東　武蔵小杉駅近商業ビル取得
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/170421400044.html

[7060: 匿名さん]

駅とここの物件の間の所有者が川崎市、JR、三井、URだと最終的にデッキが駅まで繋がるのはほぼ間違いないかな。
事前に情報を持ってた方は検討しやすかったでしょうね。

[7061: 匿名さん]

問題は、それがいつつながるか。
小杉ビルのテナントの契約状況と、駅ビルの内容がカギではないでしょうか。
テナント退去に早くて3年、取り壊しに1年、駅ビル建設に3年。
そこにロータリー拡幅などが絡むと平気で10年経っちゃいそうです。

[7062: 匿名さん]

>>7058 匿名さん
誰も教えてくれないよ

[7063: 匿名さん]

10年後には武蔵小杉から引っ越ししてるな

[7064: 匿名さん]

それまでは今より不便な工事中の街ですよ

[7065: 匿名さん]

より便利になるのが分かってるのに、引っ越す理由がない。

[7066: 匿名さん]

土地面積は1,646平方メートルですか。
ららテラスの敷地面積が4,632平方メートルなので、1/3くらいしかないのですね。

[7067: 匿名さん]

デッキが繋がるとわかれば、
今度は時期のネガ。。。
もうあきらめればいいのに。

[7068: 匿名さん]

と思いきや、商業ビルの建設って結構早いんですよね。

[7069: 匿名さん]

3年後にはイーストもウェストも竣工してるし、三丁目計画も完了するころ。

まぁ、小杉ビルディング一つなくなったところで
どこからどう考えても今よりは便利になってますね。

[7070: 匿名さん]

小杉ビルってコンビニとマツキヨでしょ
取り壊しのときには下手すりゃどっちもこの物件のゲタのテナントになってるかもよ

[7071: 匿名さん]

3年後にルミネできてますかね。
楽しみでならないです。

[7072: 匿名さん]

ヨドバシあたりも入って欲しいところ。
そういえば蔦屋は拡大して三角タワーに入るのでしょうかね。
三角タワー組合権利者はある程度知ってるのかな。

[7073: 評判気になるさん]

>>7061 匿名さん
取り壊しと建設でそんなにかかるものですか？？？？
にわかには信じがたい。

[7074: 匿名さん]

ビルだけなら高層でも2年もあれば建つけど、今回は駅舎も含めての大工事でしょ？
電車の運行に支障をきたさないように、ホームから改札の動線を何度も変更する事になるから、3年じゃ難しいかもね。

でも、ルミネだろうがアトレだろうが出来ちゃえば今より便利になるのは間違いないし、永住を考えるなら10年なんてすぐ。
工事の進捗による風景の変化も楽しみながら、のんびり待てばいいんじゃないの。

[7075: 匿名さん]

私見ですが、工事中も改札の位置はそのままで東急までの動線は変えないでしょうから、大幅な動線の変更はないかもしれませんね。
ただ、改札より南側のフロアは全て建て直さないと意味がないので、北口ロータリーへの動線のために川崎行きホームの西端に仮改札は出来るかもしれません。
その場合は、西側の人工地盤設置→駅の仮事務所建設→仮改札設置→南側フロア取り壊し→新駅舎建設（南側）→新駅舎への機能移転→駅ビル建設（西側）→デッキ接続、という流れになると思いますので５年程度見ておけばいいのではないかと思います。

[7076: 匿名さん]

ちっちゃい駅ビルだろうね、小杉ビル程度なら、小杉駅ビルタワーができたら面白いね

[7077: 匿名さん]

小杉ビルディング買収前に駅舎の設計が終わっているとは考えにくいので、テナント退去までの3年間で設計と諸手付きを終えて、そのあと着工とすると、私は発表が2018年、着工が2020年、竣工が2025年と予想します。

[7078: 匿名さん]

ウェストなら6年待ちってことか。東口のパークシティもロータリーの完成を同じくらい待ってたと思うので、まあそんなもんかね。

[7079: 匿名さん]

それだけ大きく変わるなら6年待つのも苦じゃないかもね。

その間に東三丁目とエルシー跡と三菱もどんどん進むだろうし。
本当に北口が一新されますねー。

[7080: 評判気になるさん]

2022年竣工でお願いしたいですね。

[7081: 匿名さん]

JR川崎駅の大規模工事で約5年か。

小杉でそんなに掛かるかね？ｗ
3年だな。

[7082: 匿名さん]

川崎駅のは今あるものをいじらずに追加するだけだからなあ。
5年は妥当かも。

[7083: 匿名さん]

3年後だろうが、5年後だろうが、
永住予定組にとっては、
住んでから利便性が良くなり、
新たな施設が入るなど楽しみが待っていることは、
大きなメリットですね。

[7086: 匿名さん]

[No.7084～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7087: 評判気になるさん]

>>7083 匿名さん

>>7083 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
楽しみに待ちたいと思います。

[7088: 匿名さん]

発表もされていない妄想で楽しみに待つなんて、小杉らしいですね。
私は10年以上前から再開発の期待に胸を膨らませていましたが、その後出てくる計画はタワーマンションばかりでがっかりの連続でした。
当時、他地域の大規模再開発ではららぽーとクラスの商業施設が併設されることが多かったですからね。

[7089: 匿名さん]

ららぽーと来なくてがっかりの連続の人生。10年間。立川とかららぽーとあるとこに引っ越しした方がハッピーなのでは？！

[7090: 匿名さん]

>>7088 匿名さん
ららぽーと？
イラネー！

[7091: 匿名さん]

6858です。信託受益権の登記も終わったそうでいよいよJRの情報はどんなに慎重な人でも折り込める感じになりましたね。
ちなみにエルシィとの一体開発はどうやら難しいみたいですよ。立ち退き解体まで考えると時系列にギャップがありすぎるってことのようです。小杉ビルはあそこ単体ではなく駅舎と合わせた開発にしたい思惑で買っている模様です。そんな構想作れるならそりゃJRが買えるに決まっているよねって所かと。ソースは相変わらず出せませんので話し半分でよろしくお願いします。

[7092: 匿名さん]

>>7075と>>7091の言ってることが矛盾していないので、やはり北口再開発の完成は2025年以降を見ておいた方が良さそうね。
三井の単独開発は残念だけど、その分JRに期待しよう。

[7093: マンション検討中さん]

[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[7094: 匿名さん]

JR東が小杉ビル購買する前の計画書ですが

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000032/32127/sankou...

[7095: 購入者]

北口も今後開発が進みますます小杉も賑わい住みやすい街に加速していきますね。立地も良くマンション自体そんなに値崩れはしないような気がします。16年前に世田谷区から小杉に引っ越して来て住めば都で今は大変気にいってます。

[7096: 匿名さん]

一通り終わったら、今度は武蔵野南線の旅客化で小杉駅地下再開発ですよね。

[7097: 匿名さん]

>>7092
計算間違ってますよ。と。

[7098: 匿名さん]

6858の方がすごいと思った件。

[7099: 匿名さん]

デッキは三菱のタワーに繋がるんですね

[7100: 匿名さん]

タワープレイスが協力すればだが。。

[7101: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[7102: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[7103: 通りがかりさん]

あっという間に大きくなっていく感じ

[7104: 通りがかりさん]

反対から

[7105: 匿名さん]

前にも記したが今となってはお安い方というかお買い得になってきたねー

[7106: 匿名さん]

>>7091 匿名さん

JRが買ったのはバス停にするためとか？
商業施設にするには狭いからなぁ

[7107: 匿名さん]

まじで？バス停なの？
ペストリアンデッキは？

[7108: 匿名さん]

小杉ビルは入札で売りに出てた訳だから、高い収益モデルの計画を作れた企業が勝つのが経済的な道理。あまり儲からないバス停では勝てないし、購入先がJRでバス停はあまり想定できないのでは？

[7109: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[7110: マンション検討中さん]

川崎市が川崎市営バスターミナルをお願いしているのでは？地上はターミナル、２階はデッキ、駅ビルはルミネ、横須賀線の駅とは地下ショッピング通り？？

[7111: 匿名さん]

元々バスターミナルの拡幅は市の計画だし、いつものごとく容積率と高さ制限の緩和のバーター条件で、地上部分は市に献上でしょう。
今歩道になっている部分は全部ロータリーにして、２階に駅前広場を兼ねた広いデッキができるといいな。

[7112: 匿名さん]

川崎市とＪＲがタッグを組めば、ＪＲの駅舎、ロータリー、小杉ビルまでの範囲内でなんでもできますし、ドンキホーテが反対している中で作った都市計画と、ＪＲが買った後の都市計画はまあ大幅に変わっていくのだろうと思います。駅舎の拡大に反対する住民はおそらくいませんし。

[7113: 匿名さん]

小杉ビルはビジネスホテルが結論。

[7114: 匿名さん]

全熱交換器はすべての熱を交換するから、
換気しても部屋の温度は変わりませんよ、
というのが売りだと思うのですが、
部屋ごとに温度が違ってたらどうなるんでしょうか？
たとえば、リビングは25度、寝室は15度みたいなとき。
それぞれ、リビングは25度の新鮮な空気、
寝室は15度の新鮮な空気が出てくる、
という理解でいいんですよね。

[7115: 匿名さん]

>>7114 匿名さん

全熱交換器の全熱は全ての熱を交換するという意味ではなく、温度と湿度をある程度交換するという意味ですから、温度は変わりますよ。

リビングと寝室が別系統でないなら排気は混ざります。
一緒ならよいというわけでもなく、設計がひどいとトイレと浴室も一緒になっていてトイレの臭いと浴室の湿気を取り込んだりします。
トイレなどの排気が全熱交換器を通さないとしても、その分の排気の温度は捨てられます。

[7116: 名無しさん]

>>7113 匿名さん

交通アクセス良いし、今の時勢ならビジネスホテルが1番札出せる用途だね。
商業も飽和だし、残念ながらビジネスホテルが濃厚ですね。