パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[642: 匿名さん]

>>633
これだから自称住まいに詳しい人は…（笑）小杉には修繕費が上がらないマンションが2棟もあるって知らないんだね。今後も新しいタワマンでは同調する可能性もあるのに、一般論で理解した気になると実態がみえなくなっちゃいますよ。

[643: 匿名さん]

>>642
いちいち、相手にしないほうがいいですよ。反応すること自体を、楽しみにしているのですから。

[644: 購入検討中さん]

小杉は交通の便の良さを、考えると30年位は大きな凋落は無いと思います。都内主要駅横浜川崎空港新幹線どれにもアクセスが良くなりますし。

北口なので今後も大型商業施設の見込みがないのと横須賀線が少し遠いので投資には不向きかもしれませんが。長く住むつもりならいい買い物になると思います。

[645: 匿名さん]

>>639
駐車場会計の収入で管理費会計の赤字が補填出来ない状態が続くようなら、管理費を上げざるを得ないかもしれませんね。

[646: 匿名さん]

>>642
MSTとどこですか？

[647: 匿名さん]

>>646
KSBですよ。

[648: 匿名さん]

>>645
三井さんは管理委託費が高いので、交渉して下げればその分修繕に回せますよ。
三井さんの物件だと勝手に理事が選出されたりして使い物にならないケースがありますが、こちらは立候補制ですかね？
業界に詳しい我こそは、という方は立候補される事をお勧めします。

[649: 匿名さん]

>>648
ここの管理組合は複雑と聞きました。
4つか８つあって理事が兼務するだのなんだの。

[650: 匿名さん]

修繕費が上がらないマンションって意味がわからん。
・当初からべらぼうな月額を課す
・要所要所でべらぼうな一時金を強制徴収する
・倒壊するまで見てみぬふりをする
・我が家に限っては老朽化しないと信じ込む

他に方法があれば教えてくだされ、詳しい人。

[651: 匿名さん]

>>650
もう少しへりくだった、物の言い方すれは、教えて差し上げます。

[652: 匿名さん]

>>651
これ？
http://www.midskytower.com/50years

大したことないな

[653: 匿名さん]

金融機関や富裕層向けビジネスの関係者の間では、富裕層とそうでない人のひとつの分かれ目は、純金融資産を1億円以上保有しているかどうかだという。これは資産から負債を差し引いたものなので、1億円のマンションを持っていても、銀行からのローンでこれを購入している場合にはカウントされない。ローンで買った不動産以外に1億円持っているかというところが重要だ。

[654: 匿名さん]

>>653
キャッシュでマンション買って5000万貯金があってもダメ？

[655: 匿名さん]

>>654
同じこと思いました

[656: 匿名さん]

1億円のマンション買うのに1億借りてたらプラマイ0だからダメって意味であって、
5000万円の貯金と5000万円以上の価値のマンションを保有しており、ローンが無いのであればそれは条件クリアかと。

というか、資産から負債を引けって書いてありますがな。

[657: 匿名さん]

一億かー。
まぁサラリーマンでも蓄財できるね。

[658: 匿名さん]

>>650
もう少し頑張りましょう(´Д` )

[659: 匿名さん]

富裕層とは、前スレはYニュースからのコピペ。富裕層とは、マイナス金利時代に、手元に現金１億を置く無管理者ではなく、その1億を運用している人。つまり、富裕層とは総資産で判別される。総資産とは、一般的には土地やゴールドやプラチナのこと。マイナス金利時代だけではなく。いつの時代も同じ。

[660: 匿名さん]

>>647
KSBってどこでしょうか？

[661: 匿名さん]

>>660
MSTも差し支えなけれは教えて下さい。不動産、マンションの初心者です。よろしくお願いします。

[662: 匿名さん]

純金融資産だと、不動産は含まれないから、5000万円のマンション+5000万円の金融資産では1億はクリアできないのでは？
1億持っている賃貸暮らしの人がマンション買うと裕福層から転落って変な気もしますが、、

[663: 匿名さん]

>>661
ミッドスカイタワーかな。ＫSＢは知らない。

[664: 匿名さん]

結局KSBなんて存在しないのか。

[665: 匿名さん]

長期修繕計画で修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は将来未納リスクを生じるということで、MSTは入居後数年して管理組合が定額積立に移行していて、管理組合がそれを中古物件での売りにしている。ちなみに販売時から定額積立の長期修繕計画を設定しているデベもある。

http://www.midskytower.com/50years

[666: 匿名さん]

管理組合がHPを立ち上げて外部公開する費用ってどこで賄ってるのかと思ったら、仲介業者がスポンサーなんだね。そのスポンサーに三井のリハウスも名を連ねている。修繕費用のかさむタワマンでは定額積立が売りになるとわかっていて、グループ会社である三井不動産は相変わらず段階的値上げ手定期的な一時金徴収の長期修繕計画設定。ひどいな。

[667: 匿名さん]

長期修繕積立金は段階的値上げで正解では？
多くプールし過ぎても弊害あるよ。

[668: 匿名さん]

７０平米の積立金が15,000円でずっと変わりませんって決め付けてるのが。
タワマンの大規模修繕なんて前例ほぼないしこの先どうなるか分からないでしょ。
結局足りませんでしたで値上げされるか一時金徴収されそう。

[669: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。売る側は販売時の積立金を安く見せかけるために、段階的値上げを設定。売った後のことは知ったことではない。

そもそも長期修繕計画って契約直前に重要事項説明としてさらっと説明するだけなんだよね。某社みたいに登録前に重要事項説明をして理解したうえで登録させるって例は少ない。

[670: 匿名さん]

>668

計画の見込み違いであれば、段階的値上げや定期駅一時金徴収の計画だと、計画以上の値上げや一時金徴収になってもっと大変だよ。

[671: 匿名さん]

>>670
確かに。

[672: 匿名さん]

売主が作成する長期修繕計画って長くても３５年。それ以降に竪配水管、エレベーター、機械式駐車場の交換って大物が控えている。

あと、専有部分の配管のメインテナンスは管理規約では各住戸で対応なんだけど、メンテナンスをきちんとしないで水漏れ事故続発ってこともありうるってことで、実家のマンションでは管理組合でまとめて配管交換をしている。

費用が増える要因っていろいろあるんだよね。

[673: 匿名さん]

逆もしかりで、定期点検で交換不要と判断できればやらないけどね。
工事費も大規模修繕時の時価。
当初計画は100％修正が必要。入居後の管理組合と管理会社間でいかに適切に見直していくかでは？

[674: 匿名さん]

価格が出てから一気に盛り上がっていますね。
検討者ですが、ポジティブなご意見もネガティブなご意見も大変参考になります。

[675: 匿名さん]

>>667
弊害があるからダメなら世の中大抵のものには弊害があるわけで、要はその弊害とメリットとの比較であり、弊害をコントロールできるかどうかでしょ。

[676: 匿名さん]

MSTの５０年変わらないってのは違和感を感じる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てであっても５年毎の見直しが推奨されている。物価上昇とか、人件費が高騰したら補修費用は上がるでしょ。

[677: 匿名さん]

>>676
そこは見直すのでは？
3年毎に諸々勘案し、時点で見直すともらった資料に書いてある。

[678: 匿名さん]

パークシティはマンションブログで有名な、はるぶー氏の主催するRJC48(管理組合理事勉強会)に参加している。
はるぶー氏は某組織の研究員もしていて理科系ネタには強い。
あと、最近始まったマンコミ内のブログで、マンション管理ネタも多く取り上げるそうなのでそっちを見た方がいいかもね。

[679: 匿名さん]

>677

見直すのは当然だけど、それなら５０年一定で安心なんて表現は誤解を招く。MSTのHPって中古の宣伝みたいだけど、あそこまでやらないと厳しいのかなって思っちゃう。

[680: 匿名さん]

長期修繕計画って自然災害は考慮していない。３・１１のとき乾式壁やALCとかが結構あちこちで壊れて、補修費用をどう調達するのかってのが問題になっている。

[681: 匿名さん]

補足しておくけど、免震でも乾式壁やALCは壊れてる。

[682: 購入検討中さん]

>>681
嘘つくな、免震では壊れてないよ。
壊れたのは制振。

[683: 匿名さん]

なぜ断言できるの？

[684: 匿名さん]

免震って揺れないから壊れないって勘違いしてる人が多いみたいだけど、揺れないことを前提に建物の強度は落として設計してるんで、壊れちゃう。３・１１のあと、被害書き込みが結構あった。

[685: 匿名さん]

巨大地震だと免震装置自体が損傷を受ける。交換は建物をジャッキアップして行うから大掛かりになる。一番の問題はそのときにまた地震があったとしたら・・・。

[686: 匿名さん]

お仕事お疲れ様です。

[687: 匿名さん]

>>685
タワー傾くよね
50階以上あるのに。

傾斜直すのに解体しないと無理でしょう
大丈夫かな

[688: 匿名さん]

地震対策や、耐震、制震、免震などの構造に関するメリット、デメリットは、専門家の意見がWeb上に掲載されています。
少なくとも、匿名であり素人の想像は回避した方が無難です。

[689: 物件比較中さん]

>>688
私もそう思います。実名、顔写真入りの記事やアドバイスが信用が置けますね。

[690: 購入検討中]

購入を前提としていないマンションハカセの意見は要りません。

[691: 匿名さん]

…………（ネガ)投稿は、
「だから、購入は止めたんだね？」という解釈でいいのでは？
今後もネガが増えると思うけど、
購入前提の私は、そのように考えてる。

[692: 匿名さん]

何役も大変だね。

[693: 匿名さん]

匿名掲示板の書き込みは信用できないと匿名掲示板に書き込むロジックが破たんしている。

[694: 匿名さん]

>>688
このスレのどこかで同じコメントしてましたね。

[695: 匿名さん]

>>694
それともコピペかい？

[696: 匿名さん]

小杉ビルなんとかならんかね

[697: 検討中]

>>685
免震設備が壊れた例を検索しても見つからないのですが。実例がございましたらご教示ください。

[698: 匿名さん]

川崎市の殆どは多摩川と鶴見川の三角洲なんだから、地盤は弱いのは解りきってたことじゃないか
小杉は高層マンション建設中だが、直下地震が起きたら崩れはしないだろうが地盤が地盤だけに傾いたり、耐えれなかったら横倒しになるんじゃない？

[700: 匿名さん]

>>698
あなたは正しい。今日から２億年先の間に、地球の軸、地軸が逆転し、高層ビルが倒壊するだけでなく、再び氷河期が来ると言われています。今からでも、遅くはありません。今朝から、小杉の改札口で、マンション倒壊防止の募金運動のお願いします。
多くの賛同を得ることでしょう！立派です。

[701: 匿名さん]

ネガ投稿されるほど人気って事かと。
ネガティブなご意見もまあまあ参考になるね。

[702: 匿名さん]

>>698
あなたは正しい。川崎市どころか神奈川、東京も安心できません。早く地震被害の可能性の低いと言われる地方の検討すべきです。いや、日本にすら住まない方がより安全かもしれませんね。

[703: 匿名さん]

地震起きるとペデストリアンデッキごと免震ではないですよね？
建物と分割しているのかな？

[704: 匿名さん]

免震だと建物は揺れないけど、周辺は揺れるからつなぎ目部分が壊れるってのはありうる。３・１１のとき、つくばでエントランスが大破ってのが実際にあった。

[705: 匿名さん]

>698

武蔵小杉周辺は表層の揺れやすさが大きい。

[706: 匿名さん]

>703

エキスパンションジョイントで分離してると思うけど、エキスパンションジョイントって稼動範囲を超える揺れに遭遇したら壊れちゃう。

[707: 匿名さん]

>701

倍率下げのネガだったら事態は深刻。自分だけ当選すればいいって人が将来のお隣さん候補。

[708: 匿名さん]

>707
ある程度の人気物件なら倍率下げを狙っていると思われる書き込みなんてよくある。別に深刻な事態ってこともないかと。
結局は各検討者が自己責任で判断すればいいのでは。
ネガティブな書き込みを鵜呑みにして検討断念するのも、その書き込みは参考にならない情報だと判断するのも、各自の責任において自由にすればよし。
書き込みに対してポジだ、ネガだ、といちいち指摘する必要もない。

[709: 匿名さん]

これまで完売してきた物件と同じ傾向ですね。こりゃまた1年たたずに完売しちゃいそう・・・

[710: 匿名さん]

既存物件がこれだけあり、その中で最も耐震強化されているこの物件に地震対策云々でとやかく言うのは的はずれだよね。

[711: 匿名さん]

>>710
ご明察かと。
直接基礎、免震、三井竹中、杭報道後の施工確認済み、耐力計算プラス時刻歴応答解析、72時間非常用発電、中圧ガス管導入等フルスペックで非の打ち所が無い。

[712: 匿名]

>>711
同意。
ここでダメな程の地震なら、
ほかでも無傷ってことはないでしょう。
地震対策に完璧はないんだから、
これだけに固執したらマンションは買えないね。
人生に保証を求めすぎでしょう。

[713: 匿名さん]

震災時にエレベーター止まるとエレベーター作業員が来て確認しないと復帰しないらしいよ
だから非常用発電機で賄えない部分みたい

[714: 匿名さん]

私も聞きました。
自分で勝手に安全確認をして復旧する自動復旧機能はエレベーターに付いているらしいんですが、大震災クラスが来た時は余震リスクも含め、安易に再稼働はしないようです。普通の物件よりは復旧しやすそうですが、やっぱり自宅待機が基本となりそうかなと思いました。

[715: 匿名さん]

エレベーター等の設備は新しくなる程良くなるね。自動復旧か。凄いな。

[716: 匿名さん]

地震気にしすぎ。
3.11の揺れで倒れなけりゃ充分。きりないし、
震災時にマンション内にいるとも、限らんし。

[717: 匿名さん]

大震災クラスで確認待ちは、安全のためにも仕方ないですね。その他の停電の時なんかに、とりあえずエレベーターに乗れるだけでもありがたい。

[718: 匿名さん]

大震災クラスではエレベーター復帰の順番あるらしく病院などが優先でマンションなどはかなり後になるらしい
エレベーター作業員も被災者だからどうなることやら…
ここのエレベーター会社はどこになるか知ってる方いますか？

[719: 匿名さん]

売る側の宣伝を信じて免震最強って勘違いしてると、震度５強クラスで壁が壊れて焦ることになる。そういうことを覚悟しておかないと。

[720: 匿名さん]

３・１１のあとだと、エレベーターの点検員が出払って、復旧に数日かかったケースもある。あと、機械式駐車場も同じく。

ちなみに非常用エレベーターは、火災とかの時の消防隊の突入用。住民の避難用ではない。

[721: 匿名さん]

大地震だとエレベーターが止まってしばらく動かないってこともあるから、自力で階段を上がれる階数を選択しないと大変なことになる。

[722: 匿名さん]

火災で地上への逃げ場を失ったときは、階段で屋上に上がってヘリで救出を待つしかない。階段を上がる体力がないと・・・。

[723: 匿名さん]

>709

シティタワーにもネガ書き込みあるけど、あちらはさっぱり売れていない。

[724: 匿名さん]

>杭報道後の施工確認済み

これをどこまで信じるか。地所が南青山でトラブルを起こした後、他物件の契約者には再確認して問題ありませんと連絡していたにもかかわらず、しばらくして新子安で同じトラブルが発覚。自社ではチェックできてなかったんだから、第三者検証しない限り安心はできない。


三井は、一昨年、新川崎でも問題起こしてるし。

[725: 匿名さん]

>時刻歴応答解析

これって大臣認定が必要となるタワマンは必須じゃなかったっけ。

[726: 匿名さん]

>>722
最近のタワマンの火事で耐火力は証明されたから、安心しちゃったよ。戸建てや低層マンションと違ってスプリンクラーもあるし、もー天ぷら火災くらいじゃ延焼しなさそ。

[727: 匿名さん]

>>724
これはどこでも一緒。信じなきゃ家は買えませんよ。問題起きても心配ないように三井と竹中のブランドを買うわけで。逆に今大手以外を買う人の勇気が凄いと思うよ。

[728: 匿名さん]

>>723

何も知らないんだな？あそこは住友としては売れ行きが早過ぎて社内で問題になったくらいだってのに。

[729: 匿名]

>>719
じゃあ、どんな家なら良いんですか。
ちゃんと対案だすか、ご教示くださいよ！

[730: 住まいに詳しい人]

>>728
いや、それはない

[731: 匿名さん]

いや〜
イーストの時も、アンチタワマンのネガが
凄かったけど、ウエストも盛り上がってきましたね！
こっちも販売は心配なさそうです。
ネガにビビって乗り遅れると、次は三菱まで
待たないとならなくなりますね。

[732: 匿名さん]

311の時、東口のパークは乾式壁にヒビが入った。
免震は建物を守っても部屋の中はグチャ。

[733: 匿名さん]

>>727
ほんとにそうですね。
人が関わる以上、ミスを100%なくすのは不可能だから、
何か問題が起こったときに、対応できる大手を選ぶのは正解かと。
特に三井の対応の仕方は、実際に見せてもらったので、ちょっとはマシかと思いますね。

[734: 匿名さん]

>>732
まぁ、ここは東口のパークではないしね。
3.11でもし、そのような状況だったら、
少しは対策してるでしょう。

[735: 匿名さん]

>>731
次は三菱？
エルシー跡地はまだまだですか？
あと三角タワー、これは最後と考えてますが

[736: 匿名さん]

共用施設に反対の人が叩かれてたけど、ビューバスは本当に要らないと思う。築3年で物置化するだろ、どう考えても。
飽きるって！

[737: 匿名さん]

共用施設の充実はマンション価値でしょう。
ビューバスは住民とその友人も利用できるの
ですよね。だけどもパーティルームとビューバスの同時予約は
乱痴気パーティになる恐れがあるため
禁止ルール作りましょう。

[738: 購入検討中さん]

ってゆうか免震タワーマンションが危ないなら木造すんでるやつなんなんだよ

[739: 匿名さん]

ビューバスいらねーな。目悪いし、よく見えんわ。

[740: 匿名さん]

>>739
それ！確かに！

[741: 匿名さん]

>733

三井の対応って横浜のケースを指してるのかな。あれって三井の対応としては異例。他のケース調べればわかると思うけど、あんな対応してないよ。三井は施工トラブル多いから過去事例は豊富。