パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6201: 匿名さん]

>>6198
いくつかの物件の管理計画の入手方法は？

[6202: 匿名さん]

いくつか物件見に行って、管理計画の提示を求めるだけでしょ。

[6203: 匿名さん]

管理会社の対応といえば、入居後、火災報知器やディスポーザーの高圧洗浄とか立ち合いが必要なことがある。三井って基本平日対応のみ。共働きの場合どちらかが休まなければならなくなる。

売主の対応もおなじ。内覧会、鍵の引き渡し、アフターサービスの定期点検とか。鍵の引き渡しなんて平日ってだけでなく、本社に呼びつけられる。

[6204: 匿名さん]

アッ間違えた。高圧洗浄は排水管。

[6205: マンション検討中さん]

あるマンションでは、サラリーマンたちが管理組合の理事になり、週末の会合と称して、飲み食いに使っている組合があり、問題になっていました。企業での飲み会と同じ感覚？議員さんの何とか費と同じ感覚？

[6206: 匿名さん]

某物件では管理会社が理事を飲み食いで飼いならして、不必要な調査を予算に組み込んで、系列会社に発注させるなんてのが問題になってた。

[6207: 匿名さん]

修繕積立についてだけど、段階的値上げと定期的な一時金徴収って未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。にもかかわらず、入居時の積立金を安く見せかけるために、デベは定額積立を採用しない。

ここの検討者はこれ見ておいた方がいいかもね。

http://www.midskytower.com/50years

[6208: 匿名さん]

定額積み立てに移行が望ましい。まあ管理費高いからデベがそう初期設定するのは当たり前なので、それは変更する方向で。

[6209: 匿名さん]

>>6202 匿名さん
初年度はないって言ってたじゃん。

[6210: 匿名さん]

歩いた。改札から横須賀線まで約10分
カタログだと駅まで6分。これは改札ではなく駅の敷地までか。玄関からエレベーターからエントランスまで約5分として、横須賀線に乗るまで21〜25分断が妥当だろうか。
北口到着するまで信号機に止まることやエレベーター渋滞、雨など考慮すれば、30分前に出発すれば間に合いそうです。

[6211: 匿名さん]

>>6210 匿名さん

自分は、先日、横須賀線のホームからウエスト建設現場前まで歩きましたが、13分でした。
休日昼間、駅構内混雑無し、信号待ち30秒ほど。動く歩道上でも歩きました。

結局のところ、人によって歩行速度が違う以上、参考数値にしかなりませんね。

[6212: 検討板ユーザーさん]

>>6210 匿名さん
改札までの時間を表記してるマンションは皆無ですけどね。

[6213: 匿名さん]

>>6203 匿名さん

管理会社じゃなく管理会社が委託してる業者都合だし、土日も枠はあるでしょ。ま、排水管高圧洗浄は日程変えると洗浄能力の低い代替サービスになっちゃうけど。

[6214: 匿名さん]

>>6212 検討板ユーザーさん

階段の上り下りは個人差大きいですしね、基準なんかないしね、

[6215: 匿名さん]

>>6211 匿名さん
休日と平日通勤時間帯は混雑具合がかなり違いますから、人それぞれ歩行速度が違うかと思いますが平日朝は13分で着くのは厳しいと思います。

[6216: 匿名さん]

湘南新宿ラインの6時37分発高崎行き、混雑状況をご存知の方見えたら教えて下さい。

[6217: 匿名さん]

>>6210
確実に乗りたい電車に対してそうだろうね。
1本早い電車に乗れることも多いだろうけど。

[6218: 匿名さん]

>>6216 匿名さん
6時07分に玄関でれば間に合いそうよ

[6219: 匿名さん]

だから言ったじゃないか。
ここだと自宅の玄関出てから品川駅のホームに着くのに45分かかるって。

[6220: 匿名さん]

>6219
その理屈なら小杉のどこのタワマンからだって40分掛かるわ 笑

[6221: 匿名さん]

混んでる電車だけは乗りたくない。

[6222: 名無しさん]

>>6216 匿名さん

同じ電車に乗ってます。ホームは2列並びで前から4〜5列ほどまで。車内は肩が触れ合わない程度で、新聞も読めます。あと、一駅で大崎なのでそこでかなり降ります。

[6223: 匿名]

>>6222 名無しさん

そうなんだ。やはり6時台は平和だね。今の時間の武蔵小杉とは違うね・・・でも早起きとどっち取ろーかな・・

[6224: 匿名さん]

>>6220
そうはならないよ
計算してみて

[6225: 匿名さん]

渋谷までの電車を検索すると東横線通勤特急で18分と出るが、通勤時間帯は毎日のようにダイヤが乱れていて狙った電車に乗れなかったりする。
一番早くつく電車が各停ということも多いし、乗った後も前が詰まって5分くらい遅れることは稀ではないので、確実に着きたかったら意外に早く出掛けなければいけない。

[6226: マンション検討中さん]

>>6225 匿名さん
東横線はまだまし。そんなに遅れない。田園都市線に比べたら遅延なしといえるくらい。

[6227: 匿名さん]

ありがとうございます。
武蔵小杉からだと通勤で複数ルートが可能で、参考にして決めたいとお見ます。

[6228: 匿名さん]

＞６２２２さん

ありがとうございます、遅延はときどきありますか？
湘南新宿ラインは遅延が多いと聞いていますが・・6時37分便はいかがですか？

[6229: 匿名]

>>6228
そんなピンポイントで聞くならご自身で乗って確かめたらいかがですか？

[6230: 名無し]

>>6228 匿名さん

この2カ月で1回です。この便はその日の武蔵小杉での1番早い湘南新宿ラインになるから、そこまで遅延はしません。

[6231: 匿名]

まあ、遅延はラッシュ時におこるからね。6時台は余裕でしょ。
でも、帰りの時間の遅延は湘南新宿ラインは結構多い。昨日も客同士のトラブルとかで遅れてたわ・・

[6232: 匿名]

てか、早速今、埼京線の影響で遅れてるw

[6233: マンション検討中さん]

いつクビになるか分からないからローンは何年が良いですか？

[6234: 6228さん]

>>6228 匿名さん
朝の6時台は横須賀線と湘南新宿ラインはほぼ定刻運転です。
6時台は本数が少ないからすいていることはないです。少し混んでいるがいわゆる満員電車では決してないです

[6235: 匿名さん]

早く買った方がいいね。
優良物件だね。

[6236: 匿名さん]

都心まで十数分ってデベさんが謳歌してますが、6時台の電車に乗る！って、武蔵小杉って面白すぎるwなんかのギャグですか？まるで千葉ニュータウン多摩ニュータウンと同じ！(まぁある意味同じか)それで窮屈なカーテンリビングング？6時台の電車って、JRの中吊り広告の新幹線通勤の戸建てと同レベルかw

[6237: 匿名]

>>6236 匿名さん

分かった、分かった。上場企業の苦労は分からないよね。ごめんね。

[6238: 匿名さん]

>>6230 >>6234さん
貴重な情報ありがとうございました。　
もう少し本数が増えるといいですね。

[6239: 匿名さん]

>>6236

落ち着け

[6240: 匿名さん]

>>6237 匿名さん
お疲れ様です。お仕事頑張ってください！お疲れ様です(^^)

[6241: マンション検討中さん]

自由が丘から東京通ってたときは乗り換えとか面倒だったけど、小杉に来たら一本で行けるのは楽かな。でも横須賀混み過ぎ。もう人増えないでほしい。

[6242: マンション検討中さん]

>>6233 マンション検討中さん
とりあえず35年で組んでおけばいいと思う。
何年で組むかよりも借入額が重要かな。
余裕があるならドンドン前倒しで払っていけばいいし。

[6243: 匿名さん]

>6224
東口のタワマンの玄関から横須賀線ホームで計算するよ

エレベータで待つから5分
マンションの敷地出るのに5分
駅まで5分、信号待ちの分余裕を見てもう5分
改札やエスカレーターで混むから5分
雨が心配だからそれで5分
5分前につくことを考えると家をでるのは乗りたい電車の35分前ですね
品川まで40分じゃつかないですね

馬鹿らしさがわかってもらえたら幸い

[6244: マンション検討中さん]

>>6243 匿名さん
エレベーターで２分
敷地出るのに１分
駅まで5分
信号待ち2分
南武線側の改札は混まないけど横須賀線への連絡通路は混むので8分
オンタイムの到着では18分前に玄関出る必要があるかな。

マンションから駅まで歩道橋でつながれば、2分短縮くらいかな。

[6245: 匿名さん]

>>6244
駅敷地の端から駅の中の改札までが抜けているので2分追加。
横須賀線ホームの入り口から乗りたい車両までと電車待ちを合計して3分。
マンションのエレベーターを出るまで最短ではそれくらいだろうけどドアからエレベーターまでと、エレベーター待ちや途中階停止で遅れることもあるからあと2分余裕を持ちたい。
合計プラス7分で、計25分。
以上、歩くの速い人の場合ね。

[6246: 検討板ユーザーさん]

>>6243 匿名さん
駅までの距離を示すのに、部屋からマンションの一階に降りるまでの時間を含めるのは普通ですか？
他のスレでそんな注釈を入れるのは普通なんですかね？

[6247: 口コミ知りたいさん]

>>6245 匿名さん
そんなにかかりませんよ、、

本物件を真剣に検討されてる方は実際に歩いてみることをおすすめします。
私の明日だとウエストの一階入り口と思われるところから改札まで5分程度。
改札からホームまで朝のラッシュ時で6分弱。
そんなところです。

[6248: マンション検討中さん]

>>6247 口コミ知りたいさん
アスリートだなそりゃ。

[6249: 匿名さん]

走って、類い稀な運動神経で人混みをスイスイ交わして急げばなんとかなりそうだな
人混みにラグビー部みたいに突進したら疲れるしな

[6250: 匿名さん]

>>6245 匿名さん


かなり正確な数字だと共感します。
現実を見ていらっしゃる。
さらに確実に時間通りに乗るにはあと3分追加で。

[6251: マンション検討中さん]

なんていうか、ここのマイナスは南武線から横須賀線までの乗り換えだけだと思います。その他はどのマンションでもあるでしょうし。

[6252: 買い替え検討中さん]

部屋から何分と記述している人は、何を目的として、どんな立場で記述しているのでしょうね。
検討している人とは思えないですね。

横須賀線を使うなら、北口のこのマンションは広告に出ている時間よりもっと時間がかかりますよ～とだけ書けばいいのに、部屋から何分、敷地が何分、雨なら何分と。

まぁ、ネガが多いのは人気がある証拠、ということでしょうかね。

[6253: 匿名さん]

モデルルームは年明けまで空いて無いっていうのに大変だな。

[6254: 匿名さん]

人気ないと困るよね、1200戸あるんだから
あって当たり前だよ、

[6255: ご近所さん]

６階ぐらいまで立ち上がっていました

[6256: ご近所さん]

同じことばかり議論しているので私の独断でハードウエアー商店紹介をします。このあたりはホームセンターが少ない。しかし金物屋の類いは車が有ればかなり専門的なものが手に入ります。御殿町交差点トライ川野（金物屋）、中原駅近く内藤金物、梶ヶ谷：ロイヤルホームセンター梶ヶ谷、途中にプロ専門のマガキという大工道具を販売している所があります。また川崎方面に行くとオリンピックがあります。どちらかというと何でも揃うのがロイヤルホームセンターです。更に第三に乗ると港北インターにはコーナンとコーナンプロがあります。

[6257: 匿名さん]

>>6252
電車に乗るのに部屋を何分前に出るべきか、住んだら必ず考えるような話題がネガになるなら、事実がネガティブだということだろう。

[6258: 匿名さん]

横須賀線は近くはないけど、そこだけ話しても無意味だよね。

[6259: 匿名さん]

ここの検討者は都内への満員電車通勤が全てだからクルマ持っていないよ
電車と徒歩が大好きなんですよ

ご近所さんのアドバイスが参考になるのはわずか数学パーセントの検討者だけですよ
残念でなりません

[6260: マンション検討中さん]

>>6257 匿名さん

過剰な時間を算出してるのがネガなんじゃないでしょうか。

[6261: 匿名さん]

>>6256 ご近所さん
ここに住む人たちがホームセンターに求めるものって金物とか大工道具なのかな？（笑）クラフトルームあるけど、最低限の道具は揃ってるみたいだし。DIYやキャンプ用品、ペット用品辺りが満たされればいーんでない？

[6262: 匿名さん]

ここは3月末には完売御礼
おめでとうございます

[6263: 匿名さん]

エルシー跡地マンションがたたないとペデストリアンデッキもないわけでしょ。一体いつになるのかなぁ。
最近小杉ビルディングが話題になりませんが、進展はないでしょうか？

[6264: 匿名さん]

>>6263 匿名さん
ネガの間違い何度も正すの面倒。
本当の検討者はモデルルームで確認すべきだね。

[6265: 匿名さん]

エルシィより三角が先だよ
徐々に始まりつつあるよ

[6266: 匿名さん]

このエリアを担当している川崎市の職員がここに入り浸ってネガな発言をしてるという噂を聞きました。

[6267: 匿名さん]

駅まで信号待ち無しになるぶんだけのデッキはすぐ出来るよ。

[6268: 匿名さん]

>6267さん

すぐって、入居する時にはできてないでしょ。年単位で待ちがあるんじゃ。

[6269: 匿名さん]

>>6260
過剰な時間を算出しているのはネガだと思うが、すべてがそうではなかった。
住んでみればいずれわかるよ。

[6270: 匿名さん]

>>6268 匿名さん
マンション前の道を渡るデッキは、
入居時にはできてますね。

[6271: 匿名さん]

確かそんな話を私も聞きました。しかし、エルシィ跡地が完成してないのに、デッキだけができるとなると、デッキは工事現場横につながるということでしょうか？

[6272: 匿名]

ウエスト→イースト→沿線道路を渡ったところでいったん地上に降りる形でデッキを作ると記憶してます。おそらく最終的に駅ビルまでつながるんでしょうがその頃には小杉ビルディングはぶっ壊して駅前ロータリーを拡張しているはずです。
つい数年前に改築したばかりのまだまだ使えるビルをわざわざ壊してまであのバスロータリーを拡大しなきゃならない理由はまったくもって不明です。

[6273: 匿名さん]

小杉駅ビルが壊れるなんて初耳だね

[6274: 匿名]

小杉ビルディングをドンキホーテＨＤが買収→三井が東口フーディアムのビルを同じくドンキホーテＨＤに売却→北口ロータリーを拡張する再開発プランが発表される→エルシイ跡地の三井タワーが店舗複合型になると発表→駅から三井タワーの商業施設への直結デッキ計画が発表され図面ではガーデンタワーズからのデッキとつながるように描かれている。


ここまでは発表済みだよ。

[6275: 匿名]

で、北口ロータリー再開発プランでは現在の小杉ビルディングの場所はバスロータリーの拡張場所にされていて三井の複合型タワーがロータリーに面して駅にデッキでつながっている。

[6276: 匿名さん]

>>6268 匿名さん
何故そう思っている？

[6277: 匿名さん]

既出ですが、小杉ビルディングはドンキから一般事業者へ売却されたわけで、市のものではないのでしょう。なぜそれを潰してロータリー拡張などできるのでしょうか？
デッキの駅直結すら協力してくれない可能性もあるかと。

[6278: 匿名さん]

市の出している資料ではデッキは駅まで接続の
構想になっています。ただ、三井不動産の8月から行った住民への説明では小杉ビルディングは一体開発計画には入らず、駅までのデッキ接続は将来的構想との事でしたよ。
ですので、現時点で、駅までの接続は確定ではないと思いますよ。
また、フーディアムの建物はドンキホーテHDではなく、ユニゾHDが所有です。

[6279: 匿名さん]

協力しないメリットがあるのだろうか。

[6280: 匿名さん]

小杉ビルは建て替えの際に川崎市がデッキ接続に対してどれだけ容積率渡すかだけだから、将来的には繋がるよ。築50年だしそんなに長くは使えない。デッキ直結の件は川崎市がコンベンション施設と一緒にプレスリリースしてる以上、最終的には出来る公算。ある程度話もできてるのでは？

[6281: 匿名さん]

クリスマス　バージョン
内装がここまで進んでます。

[6282: 匿名さん]

これってイーストでしょ？

[6283: 匿名さん]

ライティングをやってるのはイースト。入居前だからできる演出だね。
粋で良いよ。

[6284: 匿名さん]

>>6278
ユニゾＨＤが買ったんですか。意外です。フーディアムはあまり調子が良さそうじゃないのに。賃料目当てではなさそうだな。

[6285: 匿名さん]

とりあえず手あたり次第買っているという印象＞ユニゾ

[6286: 匿名さん]

開発利益狙いだろうね。
築50年の建物を長い期間保有出来るとは思えない。しかし時々凄い情報が出てくるな。

[6287: 匿名さん]

小杉ビルディングとフーディアムを混同してやしませんか？

[6288: 匿名さん]

コンベンションができても、デッキでつながるのは当分先になるかな。それまで使い勝手は悪いね。
結局、小杉ビルディングが北口開発の最大の急所なんだよね。
一般事業者が買い取ったわけだから、つぶして市のロータリー拡張はあり得ないよ。市の提示したプランはつぶれた。
となるとベストシナリオは今の汚いビルを建て直す再開発計画が買い取った一般事業者から提示されること、この理解でよいでしょうか？

[6289: 匿名さん]

どう理解なさろうが良いと思います。未定の話ですから。
ただ、デッキは繋がると思いますよ。更地なんて金のかかりそうなやり方は多分無く、高さと容積率を渡してデッキを繋げるのが川崎市の思惑。駅直結のプレスリリースなんて余程の事が無ければやらないですよ。

[6290: 匿名さん]

写真よりも実物の方が細長く見える気がする。

[6291: マンション検討中さん]

>>6287 匿名さん

バーターしたんでしょう。

[6292: マンション検討中さん]

三井は物件単独で開発を考えてないからさ。
トータルバランスで自社物件の価値向上を妨げるものが建ってたらどけてしまう訳ね。
いやいやすごい会社だよ。

[6293: 匿名さん]

トランプタワーからセントラルパークがずっと見渡せるように、
お隣のティファニーの上空権を買ったのと似てる。

[6294: マンション検討中さん]

>>6293 匿名さん
本当に上空権を買えばいいんだよね、ロータリー拡張は必要ないけど小杉ビルディングはカルチャースクールや学習塾やるには最適なビル。
新しいビルは子供には家賃が高すぎる。

[6295: マンション検討中さん]

実は少し前に学習塾でも副業でやってみるかなと思い小杉ビルディングで空部屋を確認したら定期借家で更新なしと言われたのね。

[6296: 匿名さん]

古いビルは建て替えの可能性は新しいビルと比べて高い。故に立ち退き前提でしか借りられない。シンプルな話ですね。

[6297: マンション検討中さん]

つまり再開発に引っかかってる物件ということ。

申し訳ないがこの手のスレで理解してもらうのって手間がかかるね。

[6298: 匿名さん]

今年コスギビルディングに新規入居するテナントにいつまで契約なのか聞いてみたら、3年って答えだった。つまり動きがあるとしたら2019年だね。

[6299: マンション検討中さん]

>>6289 匿名さん
高度制限と容積率緩和をエサにされたらエルシィ跡地の三井タワー東面が潰されるでしょ？
それと超高層建築物の建ぺい率は50%だから小杉ビルディングの敷地では三井タワーへの嫌がらせ以上の物件は建てられない。

[6300: 匿名さん]

せっかく再開発が進んでも、駅前に古くて雑多な小杉ビルディングがあるとねえ…
北口のイメージに大きな悪影響です。
まさに三井の町づくりに対する害虫。

ぜひ建て直してもらいたい。