パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6176: 通りがかり]

>>6174 匿名さん

それはこれまでのタワマンだよ。最近は本当に厳しくなってるからね。何か怪しい行為(例えば民泊などの営利目的)は直ぐにバレる様になってるよ。
そもそも共用施設での営利目的は管理組会で厳しく禁止されている。
湾岸タワマンがいい反面教師になってくれたね。

[6177: 匿名さん]

>>6170
あ、うちもそうだ
うちも高級マンションだw

[6178: 匿名さん]

管理規約で禁止されていても、それを厳しく取り締まれるかは管理組合しだい。マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもお互いに知らない。管理組合が機能するかどうかはある意味賭け。

[6179: 匿名さん]

MSTは管理組合が修繕積立を定額積立に移行するとかちゃんと機能しているみたい。一方で、小杉でもほかの三井のタワマンではそういった動きはない。まさに管理組合しだいといったところ。

[6180: 通りがかり]

>>6177
おめでとう。多分そうだよ。

>>6178
それは言えるね。まあ、ある程度の坪単価のマンションは住民の意識も高いから組合はある程度は機能しそうだけど・・・。でも、こればっかりは分からないね。

[6181: 匿名さん]

お金に余裕があるから民度が高いというわけでも必ずしもないみたい。

[6182: 契約済みさん]

>>6173
契約者です。

[6183: 口コミ知りたいさん]

>>6182 契約済みさん

じゃあ、マーナーは守んなきゃ！

[6184: 検討板ユーザーさん]

てか、その都度使用料払うんだな？！知らなかった。バカ高い管理費に全部入ってると思った(汗)。いくら位？

[6185: 通りがかり]

>>6184 検討板ユーザーさん

そりゃあね。出なきゃ全く使わない人と不平等になるからね。
でも、そんなに高くないよ。例えば、パーティルーム貸し切り3時間で千円位からかな。ゲストルーム1泊3〜4千円位。茶室は・・・知らん！(笑)

問題は、人気施設は希望が集中して中々予約が取れないとこかね。

[6186: 匿名]

最近の管理費はやけに高いね。

[6187: 匿名さん]

予約が取れないのにもその中身が問題。とりあえず予約だけ取って、直前にドタキャン。実際は使われないってのが問題らしい。

そういうのをどう解決するかってのも住民に押し付けて丸投げ。売る側は売った後のことは知ったことではない。管理会社は売り主の系列だから知ってるはずなのに。

[6188: 匿名さん]

管理会社は管理費を安定的に収入を得れる
高くても住民は支払い続ける
美味しい商売の出来上がり
住民様に乾杯

[6189: 匿名]

まあ末長く三井と仲良くやってくださいな。

[6190: 匿名さん]

１年目は売り主指定の管理会社と契約だけど、２年目以降は１年ごとの契約更新。あまりにぼったくりだったり、対応がひどかったら変更も可能。

[6191: 匿名]

それが相見積もりを取っても大差が出ないようになってる。大手系列はスケールメリットが出るからね。そもそもいちばん住民の目につく人件費は時給１０００円で大差ないしね。

[6192: 匿名]

住民がコストカットを要求すると日勤が巡回になる、つまりあれやこれや設備が他社がやっても余計に金がかかるような構造になってるんだよ。

[6193: 匿名]

住民がコストカットを要求すると日勤が巡回になる、つまりあれやこれや設備が他社がやっても余計に金がかかるような構造になってるんだよ。

[6194: 匿名さん]

コンシェルが福山邸に不法侵入したのも三井。管理会社変える理由は金額だけではない。大手の独立系もあるし。

[6195: 匿名さん]

そうそう、管理会社との契約更新の時、管理計画とか結構分厚い資料を出してくる。

マンション販売の時って管理計画って出してこないよね。提示を要求して、しっかりチェックしないと密かにぼったくってるかもしれないよ。皆、管理費の金額は気にするのに、その内訳は闇の中。

[6196: 匿名さん]

その通り 闇の中。この闇が住民達が気付かない

[6197: 匿名さん]

たとえ内訳が出てもその妥当性がわかるかどうかという問題はある

[6198: 匿名さん]

いくつかの物件の管理計画比較すればある程度はわかるでしょ。

[6199: 匿名さん]

>6197

見てもわからないからこっそりぼったくっても大丈夫とか。

[6200: 通りがかり]

大手の方が下手な中小企業よりも機能してると思う。下手なところは、そもそも財政がギリギリだから臨機な対応や取引先との交渉で下に見られる。

[6201: 匿名さん]

>>6198
いくつかの物件の管理計画の入手方法は？

[6202: 匿名さん]

いくつか物件見に行って、管理計画の提示を求めるだけでしょ。

[6203: 匿名さん]

管理会社の対応といえば、入居後、火災報知器やディスポーザーの高圧洗浄とか立ち合いが必要なことがある。三井って基本平日対応のみ。共働きの場合どちらかが休まなければならなくなる。

売主の対応もおなじ。内覧会、鍵の引き渡し、アフターサービスの定期点検とか。鍵の引き渡しなんて平日ってだけでなく、本社に呼びつけられる。

[6204: 匿名さん]

アッ間違えた。高圧洗浄は排水管。

[6205: マンション検討中さん]

あるマンションでは、サラリーマンたちが管理組合の理事になり、週末の会合と称して、飲み食いに使っている組合があり、問題になっていました。企業での飲み会と同じ感覚？議員さんの何とか費と同じ感覚？

[6206: 匿名さん]

某物件では管理会社が理事を飲み食いで飼いならして、不必要な調査を予算に組み込んで、系列会社に発注させるなんてのが問題になってた。

[6207: 匿名さん]

修繕積立についてだけど、段階的値上げと定期的な一時金徴収って未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。にもかかわらず、入居時の積立金を安く見せかけるために、デベは定額積立を採用しない。

ここの検討者はこれ見ておいた方がいいかもね。

http://www.midskytower.com/50years

[6208: 匿名さん]

定額積み立てに移行が望ましい。まあ管理費高いからデベがそう初期設定するのは当たり前なので、それは変更する方向で。

[6209: 匿名さん]

>>6202 匿名さん
初年度はないって言ってたじゃん。

[6210: 匿名さん]

歩いた。改札から横須賀線まで約10分
カタログだと駅まで6分。これは改札ではなく駅の敷地までか。玄関からエレベーターからエントランスまで約5分として、横須賀線に乗るまで21〜25分断が妥当だろうか。
北口到着するまで信号機に止まることやエレベーター渋滞、雨など考慮すれば、30分前に出発すれば間に合いそうです。

[6211: 匿名さん]

>>6210 匿名さん

自分は、先日、横須賀線のホームからウエスト建設現場前まで歩きましたが、13分でした。
休日昼間、駅構内混雑無し、信号待ち30秒ほど。動く歩道上でも歩きました。

結局のところ、人によって歩行速度が違う以上、参考数値にしかなりませんね。

[6212: 検討板ユーザーさん]

>>6210 匿名さん
改札までの時間を表記してるマンションは皆無ですけどね。

[6213: 匿名さん]

>>6203 匿名さん

管理会社じゃなく管理会社が委託してる業者都合だし、土日も枠はあるでしょ。ま、排水管高圧洗浄は日程変えると洗浄能力の低い代替サービスになっちゃうけど。

[6214: 匿名さん]

>>6212 検討板ユーザーさん

階段の上り下りは個人差大きいですしね、基準なんかないしね、

[6215: 匿名さん]

>>6211 匿名さん
休日と平日通勤時間帯は混雑具合がかなり違いますから、人それぞれ歩行速度が違うかと思いますが平日朝は13分で着くのは厳しいと思います。

[6216: 匿名さん]

湘南新宿ラインの6時37分発高崎行き、混雑状況をご存知の方見えたら教えて下さい。

[6217: 匿名さん]

>>6210
確実に乗りたい電車に対してそうだろうね。
1本早い電車に乗れることも多いだろうけど。

[6218: 匿名さん]

>>6216 匿名さん
6時07分に玄関でれば間に合いそうよ

[6219: 匿名さん]

だから言ったじゃないか。
ここだと自宅の玄関出てから品川駅のホームに着くのに45分かかるって。

[6220: 匿名さん]

>6219
その理屈なら小杉のどこのタワマンからだって40分掛かるわ 笑

[6221: 匿名さん]

混んでる電車だけは乗りたくない。

[6222: 名無しさん]

>>6216 匿名さん

同じ電車に乗ってます。ホームは2列並びで前から4〜5列ほどまで。車内は肩が触れ合わない程度で、新聞も読めます。あと、一駅で大崎なのでそこでかなり降ります。

[6223: 匿名]

>>6222 名無しさん

そうなんだ。やはり6時台は平和だね。今の時間の武蔵小杉とは違うね・・・でも早起きとどっち取ろーかな・・

[6224: 匿名さん]

>>6220
そうはならないよ
計算してみて

[6225: 匿名さん]

渋谷までの電車を検索すると東横線通勤特急で18分と出るが、通勤時間帯は毎日のようにダイヤが乱れていて狙った電車に乗れなかったりする。
一番早くつく電車が各停ということも多いし、乗った後も前が詰まって5分くらい遅れることは稀ではないので、確実に着きたかったら意外に早く出掛けなければいけない。

[6226: マンション検討中さん]

>>6225 匿名さん
東横線はまだまし。そんなに遅れない。田園都市線に比べたら遅延なしといえるくらい。

[6227: 匿名さん]

ありがとうございます。
武蔵小杉からだと通勤で複数ルートが可能で、参考にして決めたいとお見ます。

[6228: 匿名さん]

＞６２２２さん

ありがとうございます、遅延はときどきありますか？
湘南新宿ラインは遅延が多いと聞いていますが・・6時37分便はいかがですか？

[6229: 匿名]

>>6228
そんなピンポイントで聞くならご自身で乗って確かめたらいかがですか？

[6230: 名無し]

>>6228 匿名さん

この2カ月で1回です。この便はその日の武蔵小杉での1番早い湘南新宿ラインになるから、そこまで遅延はしません。

[6231: 匿名]

まあ、遅延はラッシュ時におこるからね。6時台は余裕でしょ。
でも、帰りの時間の遅延は湘南新宿ラインは結構多い。昨日も客同士のトラブルとかで遅れてたわ・・

[6232: 匿名]

てか、早速今、埼京線の影響で遅れてるw

[6233: マンション検討中さん]

いつクビになるか分からないからローンは何年が良いですか？

[6234: 6228さん]

>>6228 匿名さん
朝の6時台は横須賀線と湘南新宿ラインはほぼ定刻運転です。
6時台は本数が少ないからすいていることはないです。少し混んでいるがいわゆる満員電車では決してないです

[6235: 匿名さん]

早く買った方がいいね。
優良物件だね。

[6236: 匿名さん]

都心まで十数分ってデベさんが謳歌してますが、6時台の電車に乗る！って、武蔵小杉って面白すぎるwなんかのギャグですか？まるで千葉ニュータウン多摩ニュータウンと同じ！(まぁある意味同じか)それで窮屈なカーテンリビングング？6時台の電車って、JRの中吊り広告の新幹線通勤の戸建てと同レベルかw

[6237: 匿名]

>>6236 匿名さん

分かった、分かった。上場企業の苦労は分からないよね。ごめんね。

[6238: 匿名さん]

>>6230 >>6234さん
貴重な情報ありがとうございました。　
もう少し本数が増えるといいですね。

[6239: 匿名さん]

>>6236

落ち着け

[6240: 匿名さん]

>>6237 匿名さん
お疲れ様です。お仕事頑張ってください！お疲れ様です(^^)

[6241: マンション検討中さん]

自由が丘から東京通ってたときは乗り換えとか面倒だったけど、小杉に来たら一本で行けるのは楽かな。でも横須賀混み過ぎ。もう人増えないでほしい。

[6242: マンション検討中さん]

>>6233 マンション検討中さん
とりあえず35年で組んでおけばいいと思う。
何年で組むかよりも借入額が重要かな。
余裕があるならドンドン前倒しで払っていけばいいし。

[6243: 匿名さん]

>6224
東口のタワマンの玄関から横須賀線ホームで計算するよ

エレベータで待つから5分
マンションの敷地出るのに5分
駅まで5分、信号待ちの分余裕を見てもう5分
改札やエスカレーターで混むから5分
雨が心配だからそれで5分
5分前につくことを考えると家をでるのは乗りたい電車の35分前ですね
品川まで40分じゃつかないですね

馬鹿らしさがわかってもらえたら幸い

[6244: マンション検討中さん]

>>6243 匿名さん
エレベーターで２分
敷地出るのに１分
駅まで5分
信号待ち2分
南武線側の改札は混まないけど横須賀線への連絡通路は混むので8分
オンタイムの到着では18分前に玄関出る必要があるかな。

マンションから駅まで歩道橋でつながれば、2分短縮くらいかな。

[6245: 匿名さん]

>>6244
駅敷地の端から駅の中の改札までが抜けているので2分追加。
横須賀線ホームの入り口から乗りたい車両までと電車待ちを合計して3分。
マンションのエレベーターを出るまで最短ではそれくらいだろうけどドアからエレベーターまでと、エレベーター待ちや途中階停止で遅れることもあるからあと2分余裕を持ちたい。
合計プラス7分で、計25分。
以上、歩くの速い人の場合ね。

[6246: 検討板ユーザーさん]

>>6243 匿名さん
駅までの距離を示すのに、部屋からマンションの一階に降りるまでの時間を含めるのは普通ですか？
他のスレでそんな注釈を入れるのは普通なんですかね？

[6247: 口コミ知りたいさん]

>>6245 匿名さん
そんなにかかりませんよ、、

本物件を真剣に検討されてる方は実際に歩いてみることをおすすめします。
私の明日だとウエストの一階入り口と思われるところから改札まで5分程度。
改札からホームまで朝のラッシュ時で6分弱。
そんなところです。

[6248: マンション検討中さん]

>>6247 口コミ知りたいさん
アスリートだなそりゃ。

[6249: 匿名さん]

走って、類い稀な運動神経で人混みをスイスイ交わして急げばなんとかなりそうだな
人混みにラグビー部みたいに突進したら疲れるしな

[6250: 匿名さん]

>>6245 匿名さん


かなり正確な数字だと共感します。
現実を見ていらっしゃる。
さらに確実に時間通りに乗るにはあと3分追加で。

[6251: マンション検討中さん]

なんていうか、ここのマイナスは南武線から横須賀線までの乗り換えだけだと思います。その他はどのマンションでもあるでしょうし。

[6252: 買い替え検討中さん]

部屋から何分と記述している人は、何を目的として、どんな立場で記述しているのでしょうね。
検討している人とは思えないですね。

横須賀線を使うなら、北口のこのマンションは広告に出ている時間よりもっと時間がかかりますよ～とだけ書けばいいのに、部屋から何分、敷地が何分、雨なら何分と。

まぁ、ネガが多いのは人気がある証拠、ということでしょうかね。

[6253: 匿名さん]

モデルルームは年明けまで空いて無いっていうのに大変だな。

[6254: 匿名さん]

人気ないと困るよね、1200戸あるんだから
あって当たり前だよ、

[6255: ご近所さん]

６階ぐらいまで立ち上がっていました

[6256: ご近所さん]

同じことばかり議論しているので私の独断でハードウエアー商店紹介をします。このあたりはホームセンターが少ない。しかし金物屋の類いは車が有ればかなり専門的なものが手に入ります。御殿町交差点トライ川野（金物屋）、中原駅近く内藤金物、梶ヶ谷：ロイヤルホームセンター梶ヶ谷、途中にプロ専門のマガキという大工道具を販売している所があります。また川崎方面に行くとオリンピックがあります。どちらかというと何でも揃うのがロイヤルホームセンターです。更に第三に乗ると港北インターにはコーナンとコーナンプロがあります。

[6257: 匿名さん]

>>6252
電車に乗るのに部屋を何分前に出るべきか、住んだら必ず考えるような話題がネガになるなら、事実がネガティブだということだろう。

[6258: 匿名さん]

横須賀線は近くはないけど、そこだけ話しても無意味だよね。

[6259: 匿名さん]

ここの検討者は都内への満員電車通勤が全てだからクルマ持っていないよ
電車と徒歩が大好きなんですよ

ご近所さんのアドバイスが参考になるのはわずか数学パーセントの検討者だけですよ
残念でなりません

[6260: マンション検討中さん]

>>6257 匿名さん

過剰な時間を算出してるのがネガなんじゃないでしょうか。

[6261: 匿名さん]

>>6256 ご近所さん
ここに住む人たちがホームセンターに求めるものって金物とか大工道具なのかな？（笑）クラフトルームあるけど、最低限の道具は揃ってるみたいだし。DIYやキャンプ用品、ペット用品辺りが満たされればいーんでない？

[6262: 匿名さん]

ここは3月末には完売御礼
おめでとうございます

[6263: 匿名さん]

エルシー跡地マンションがたたないとペデストリアンデッキもないわけでしょ。一体いつになるのかなぁ。
最近小杉ビルディングが話題になりませんが、進展はないでしょうか？

[6264: 匿名さん]

>>6263 匿名さん
ネガの間違い何度も正すの面倒。
本当の検討者はモデルルームで確認すべきだね。

[6265: 匿名さん]

エルシィより三角が先だよ
徐々に始まりつつあるよ

[6266: 匿名さん]

このエリアを担当している川崎市の職員がここに入り浸ってネガな発言をしてるという噂を聞きました。

[6267: 匿名さん]

駅まで信号待ち無しになるぶんだけのデッキはすぐ出来るよ。

[6268: 匿名さん]

>6267さん

すぐって、入居する時にはできてないでしょ。年単位で待ちがあるんじゃ。

[6269: 匿名さん]

>>6260
過剰な時間を算出しているのはネガだと思うが、すべてがそうではなかった。
住んでみればいずれわかるよ。

[6270: 匿名さん]

>>6268 匿名さん
マンション前の道を渡るデッキは、
入居時にはできてますね。

[6271: 匿名さん]

確かそんな話を私も聞きました。しかし、エルシィ跡地が完成してないのに、デッキだけができるとなると、デッキは工事現場横につながるということでしょうか？

[6272: 匿名]

ウエスト→イースト→沿線道路を渡ったところでいったん地上に降りる形でデッキを作ると記憶してます。おそらく最終的に駅ビルまでつながるんでしょうがその頃には小杉ビルディングはぶっ壊して駅前ロータリーを拡張しているはずです。
つい数年前に改築したばかりのまだまだ使えるビルをわざわざ壊してまであのバスロータリーを拡大しなきゃならない理由はまったくもって不明です。

[6273: 匿名さん]

小杉駅ビルが壊れるなんて初耳だね

[6274: 匿名]

小杉ビルディングをドンキホーテＨＤが買収→三井が東口フーディアムのビルを同じくドンキホーテＨＤに売却→北口ロータリーを拡張する再開発プランが発表される→エルシイ跡地の三井タワーが店舗複合型になると発表→駅から三井タワーの商業施設への直結デッキ計画が発表され図面ではガーデンタワーズからのデッキとつながるように描かれている。


ここまでは発表済みだよ。

[6275: 匿名]

で、北口ロータリー再開発プランでは現在の小杉ビルディングの場所はバスロータリーの拡張場所にされていて三井の複合型タワーがロータリーに面して駅にデッキでつながっている。