パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6116: 匿名さん]

ここの掲示板は実際より良く思わせたい趣旨の書き込みは皆無だけど、実際より悪く思わせたい趣旨の書き込みは大量にあるよね。
そういう辺りがネガの方が検討してるとは思えないポイントかな。健全な情報交換じゃないですよそれは。

[6117: 匿名さん]

>>6115 匿名さん

上下階の差はたったの1割ですし、ここが適用になるかも微妙ですし、思ったよりインパクトがなかった話で収斂した印象です。

[6118: 検討板ユーザーさん]

>>6117 匿名さん

金利のインパクトの方がこわいです。

[6119: 匿名さん]

>>6117 匿名さん
ここは適用されますね

[6120: 匿名さん]

オリンピックがあるから景気が良くなるとほいえないとおもう。景気は横這い、2019年、実効金利は少し上昇くらいかと予想。

[6121: 匿名さん]

>>6120
もうよくなったじゃん
で、いまは下がっているとこ
下がりきったらジワジワ上がる

[6122: マンション検討中さん]

自分が気になることを書き込み、そうじゃないよ、それを差し引いても良い物件だよーと言われれば、納得したり、妥協点が見出せるのかな。

[6123: 匿名さん]

アメリカは今年利上げできてないんだから今月の利上げは0.5％すれば良いと思う。
逆に今月0.25％だけの利上げだったら心配になる。

[6124: 匿名さん]

ウエストは完売？

[6125: 匿名さん]

150戸ちょっとくらい残ってるんじゃ。。
いろいろ言われたシティタワーも先着順35戸だと。

[6126: 匿名さん]

一期、一期二次、二期の販売戸数足すと４００くらいだから、二期二次販売分を含めて残り２００くらい。裏でこっそり販売していなければ。三井はその辺のルールは守ってるみたいだけど。

[6127: 匿名さん]

>6125

販売戸数＝残戸数とは限らなかったりする。知っているのは売る側だけ。

[6128: 匿名さん]

ネガさんしばらくおとなしいですね～、更新待ってます！

[6129: 匿名さん]

二期二次しれっと終わりましたね。
18戸完売で倍率無し。来年いっぱい位で完売しそうとのこと。確かに販売ペース落ちたかな。

[6130: 匿名さん]

二期二次って二期落選者の敗者復活戦だから、あえて倍率付くような売り方しないよ。

[6131: 匿名さん]

>6129
落ちたではなく落としたが妥当かと。

[6132: 匿名さん]

どうやらここの二期の販売ペースは落ちたのではなく三井が落としてますね。来年中に完売といったところでしょうか。想定以上の順調さがあるのでしょうね。
まずは来春が小さな成約ピークになるのかな？

[6133: 匿名さん]

意図的に落とすことはしないよ。時間がかかれば販売コストがかさむだけだもの。

おまけだけど、今のマンション三井じゃないけど早期完売して、入居後に売主からお礼ということでプレゼントがあった。そういうのがあればいいね。

[6134: 匿名さん]

秋以降急速に市況は落ち込んでるみたい。別エリアだけどコンタクトしている物件のモデルルーム公開が３カ月以上遅れてる。

[6135: 匿名さん]

仮に意図的に落としているとしたら、知っているのは関係者。事実なら6131と6132はステマと自白しているようなもの。

[6136: 匿名さん]

最早ハイペースで売る必要は無いのでしょう。
追加18戸は結構多いと思う。新規の供給はなるべく少なく抑えていそうですね。

[6137: 匿名さん]

＞6135
視野狭いねぇ。モデルルームで聞いてきたのかもよ？
それとも無理くりステマってことにしたい関係者？笑

[6138: 匿名さん]

販売落とすってことはアンケートが出てるのに販売しないってこと。そんなことしたら、販売するのを待たずにほかの物件に流れてしまうかもしれない。みすみす販売機会を逃すとしたら間抜け。

アンケートを集めて売れる見込みの住戸を売り出すってことしてるわけだから、販売が落ちてるってことはアンケートが集まっていないこと。

なんか、販売が落ちてるのを隠そうと必死。

[6139: 匿名さん]

アンケート出しても販売しないとしたら、見込み客と認められなかったということ。三井はやることが露骨だからね。

[6140: 匿名さん]

二期は3ヵ月68戸。後200戸だから来年中の完売って点は違和感が無い。

[6141: 匿名さん]

イーストも一次の販売が予想以上に順調で、販売計画を遅らせたけれども計画よりも早く完売。シティタワーの営業が年末年始、GW営業していてもここはしっかり休暇をとっていたのは有名な話。

ウエストもしかり。ウエストが終わってシームレスに新丸子東（だっけ）の販売に移れればよいのでしょう。ただ、こっちは苦戦しそうな。はやくホテル跡地の開発も進めてほしい。

[6142: 検討板ユーザーさん]

>>6133 匿名さん
プレゼントってどんな類のものですか。
キャッシュバック、オプション、商品券⁉︎

[6143: マンション検討中さん]

先週末、小杉のヨーカドーのテニスコートから建設中のイーストの南面を見ていました。この季節だと、プラウドの影が24階くらいまで、2、3時間に渡ってかかるようですね。（涙）ウエストは、真南にマンションがなくて羨ましい。

[6144: 匿名さん]

2/3売れてるわけだから、問題ないとは思うけど、三井って早期で好調な物件で気を許してか最後に数戸残して完成在庫ってパターンが時々ある。それでも売れ残りってレッテルついちゃうから、調整などせずがんばってもらわないと。

[6145: 匿名さん]

>6141

三井は苦戦している物件てもしっかり休みを取る会社。長期休暇って行楽や帰省でマンション販売は閑散期だからね。

すみふが正月は三が日だけ休み、餅つき大会したりするけど、人が集まらずに近隣に配ったりしている。

[6146: 匿名さん]

長期金利が徐々に上がってきている。2年後が心配。

[6147: 匿名さん]

>>6143 マンション検討中さん
日影図確認しなかったんですか?そうなっていましたよ。

[6148: 匿名さん]

なぜ三井さんはツインタワーにしたのでしょうかね？個別に売るより利益あがるから？

[6149: 検討板ユーザーさん]

>>6143 マンション検討中さん

シティタワーも東向きの中層以下はリエトの陰になるみたいですし、わかっていても実際になると切ないですね。

[6150: 匿名さん]

>6148

あの敷地で１棟にするとずんぐり太った建物になる。みなとみらいの某物件で３棟の予定が周辺の反対で２棟にしたらぶ恰好なマンションになっちゃった例がある。

[6151: 匿名さん]

道路で分断されてるのにね、

[6152: 匿名さん]

逆に何でこんなに細長い建物にしちゃったんだろうって思う

[6153: 検討板ユーザーさん]

>>6152 匿名さん

既出と言いながらも実際そう思うから、何回も話にあがりますね。

[6154: 匿名さん]

タワマン増税は事前に契約した人がいれば適用外でほぼ決まりそうですね。

[6155: 匿名さん]

後は実行金利だけか…胃が痛い

[6156: 匿名さん]

>>6154 匿名さん
高層階と低層階のどちらが得か損かでしょう

[6157: 通りがかり]

今気付いたけど、建設中のイースト、夜クリスマスツリーにライトアップされてるな！ちょっと癒されたわ。

[6158: 匿名さん]

実行金利がそんなにあがるはずはないさ
日本の景気は大局的にはこれからさらに悪くなる。
若者減って老人はますます増えるんだから，いかんせん構造的に厳しいんだよ。
まあ一時的には少し金利あがるかもしれないけど心配するほどじゃないよ…

[6159: 本気でマンション検討者]

ここ価格がまあ、まともな範疇なので検討してもいいのだが、いかんせん余計な共用施設が多すぎる。その分、管理費に跳ね上がって来るのがチョッとな・・。本当にいるのかあれだけの施設？誰得だよ？

[6160: 検討]

>>6159 本気でマンション検討者さん

確かに。
茶室要らんし、スカイバス？意味分からん！(笑)

[6161: 検討]

>>6159 本気でマンション検討者さん

立地に自信がないとこ程余計な設備で目をくらませて来る。マンション検討してるのなら常識だろ？湾岸地域がいい例だ！

[6162: 匿名さん]

コンビニ入るとしたら、場所はどこかな
やはり一階?二階なら雨に濡れずにいけるのになぁ

[6163: 匿名さん]

共用部の一つや二つじゃ管理費は大して変わらないよ。

[6164: マンション検討中さん]

初歩的な質問で申し訳ないのですが、イーストとウエストは結局のどちらがよかったのでしょうか。比較検討されてた方、教えて頂けると幸いです。

[6165: 匿名さん]

茶室はちょっと引いたが、たまに畳でゴロンと横になるのも悪くないか・・と思い始めた。麻雀部屋としても？？

[6166: 契約済みさん]

タバコ吸いながら麻雀部屋と使いたいですね。

[6167: 匿名さん]

喫煙可なのかな。においついちゃうし、畳にタバコの火を落としてこげ痕がすぐにいっぱいになっちゃいそう。

共用部分のタバコの可否については要確認だね。

[6168: 契約済みさん]

>>6167
どっちにしろ吸います。

[6169: 匿名さん]

禁煙でも吸うって言ってるのなら将来のお隣さん候補として厄介だな。

[6170: タワマン住民]

>>6168 契約済みさん

本当に契約したのか？(笑)
タワマンの茶室などの専有設備は事前にコンシェルジュかマネージャー、もしくは専用のHPで部屋番号を宣告して使用料を払うんだよ。だからルール違反したら一発でバレるんだよ！何も高級マンションの事知らずに嘘ぶくな！分かったか、貧乏人！！

[6171: 通りがかり]

>>6170 タワマン住民さん

こらこら！(笑)
そこは笑って聞き流してやるところだろ！^_^ 正論言ってどうする。

[6172: 匿名さん]

入居前だから知らないんじゃない。モデルルームでは共用設備を借りる手順までは説明しない。

[6173: 検討]

>>6171 通りがかりさん

笑ろた！
まあ、自分のマンションを汚す事を言う奴はいないから、おそらく契約してはないだろう。このマンションの悪評立てたいんだろ。

[6174: 匿名さん]

タワマンの共用部分は問題が起きるリスクを含んでる。住民が業者に名義貸ししてパーティールームで婚活パーティーとか。あと、とりあえず予約だけしておいてのドタキャンで有効利用できないとか。

新聞で取り上げられていた。それらを取り締まる有効な手立ても見つかっていない。そういうことは黙って販売、売売る側は後のことは知ったことではない。

[6175: 匿名さん]

最近話題なのはネットワークビジネスの会場として利用。

[6176: 通りがかり]

>>6174 匿名さん

それはこれまでのタワマンだよ。最近は本当に厳しくなってるからね。何か怪しい行為(例えば民泊などの営利目的)は直ぐにバレる様になってるよ。
そもそも共用施設での営利目的は管理組会で厳しく禁止されている。
湾岸タワマンがいい反面教師になってくれたね。

[6177: 匿名さん]

>>6170
あ、うちもそうだ
うちも高級マンションだw

[6178: 匿名さん]

管理規約で禁止されていても、それを厳しく取り締まれるかは管理組合しだい。マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもお互いに知らない。管理組合が機能するかどうかはある意味賭け。

[6179: 匿名さん]

MSTは管理組合が修繕積立を定額積立に移行するとかちゃんと機能しているみたい。一方で、小杉でもほかの三井のタワマンではそういった動きはない。まさに管理組合しだいといったところ。

[6180: 通りがかり]

>>6177
おめでとう。多分そうだよ。

>>6178
それは言えるね。まあ、ある程度の坪単価のマンションは住民の意識も高いから組合はある程度は機能しそうだけど・・・。でも、こればっかりは分からないね。

[6181: 匿名さん]

お金に余裕があるから民度が高いというわけでも必ずしもないみたい。

[6182: 契約済みさん]

>>6173
契約者です。

[6183: 口コミ知りたいさん]

>>6182 契約済みさん

じゃあ、マーナーは守んなきゃ！

[6184: 検討板ユーザーさん]

てか、その都度使用料払うんだな？！知らなかった。バカ高い管理費に全部入ってると思った(汗)。いくら位？

[6185: 通りがかり]

>>6184 検討板ユーザーさん

そりゃあね。出なきゃ全く使わない人と不平等になるからね。
でも、そんなに高くないよ。例えば、パーティルーム貸し切り3時間で千円位からかな。ゲストルーム1泊3〜4千円位。茶室は・・・知らん！(笑)

問題は、人気施設は希望が集中して中々予約が取れないとこかね。

[6186: 匿名]

最近の管理費はやけに高いね。

[6187: 匿名さん]

予約が取れないのにもその中身が問題。とりあえず予約だけ取って、直前にドタキャン。実際は使われないってのが問題らしい。

そういうのをどう解決するかってのも住民に押し付けて丸投げ。売る側は売った後のことは知ったことではない。管理会社は売り主の系列だから知ってるはずなのに。

[6188: 匿名さん]

管理会社は管理費を安定的に収入を得れる
高くても住民は支払い続ける
美味しい商売の出来上がり
住民様に乾杯

[6189: 匿名]

まあ末長く三井と仲良くやってくださいな。

[6190: 匿名さん]

１年目は売り主指定の管理会社と契約だけど、２年目以降は１年ごとの契約更新。あまりにぼったくりだったり、対応がひどかったら変更も可能。

[6191: 匿名]

それが相見積もりを取っても大差が出ないようになってる。大手系列はスケールメリットが出るからね。そもそもいちばん住民の目につく人件費は時給１０００円で大差ないしね。

[6192: 匿名]

住民がコストカットを要求すると日勤が巡回になる、つまりあれやこれや設備が他社がやっても余計に金がかかるような構造になってるんだよ。

[6193: 匿名]

住民がコストカットを要求すると日勤が巡回になる、つまりあれやこれや設備が他社がやっても余計に金がかかるような構造になってるんだよ。

[6194: 匿名さん]

コンシェルが福山邸に不法侵入したのも三井。管理会社変える理由は金額だけではない。大手の独立系もあるし。

[6195: 匿名さん]

そうそう、管理会社との契約更新の時、管理計画とか結構分厚い資料を出してくる。

マンション販売の時って管理計画って出してこないよね。提示を要求して、しっかりチェックしないと密かにぼったくってるかもしれないよ。皆、管理費の金額は気にするのに、その内訳は闇の中。

[6196: 匿名さん]

その通り 闇の中。この闇が住民達が気付かない

[6197: 匿名さん]

たとえ内訳が出てもその妥当性がわかるかどうかという問題はある

[6198: 匿名さん]

いくつかの物件の管理計画比較すればある程度はわかるでしょ。

[6199: 匿名さん]

>6197

見てもわからないからこっそりぼったくっても大丈夫とか。

[6200: 通りがかり]

大手の方が下手な中小企業よりも機能してると思う。下手なところは、そもそも財政がギリギリだから臨機な対応や取引先との交渉で下に見られる。

[6201: 匿名さん]

>>6198
いくつかの物件の管理計画の入手方法は？

[6202: 匿名さん]

いくつか物件見に行って、管理計画の提示を求めるだけでしょ。

[6203: 匿名さん]

管理会社の対応といえば、入居後、火災報知器やディスポーザーの高圧洗浄とか立ち合いが必要なことがある。三井って基本平日対応のみ。共働きの場合どちらかが休まなければならなくなる。

売主の対応もおなじ。内覧会、鍵の引き渡し、アフターサービスの定期点検とか。鍵の引き渡しなんて平日ってだけでなく、本社に呼びつけられる。

[6204: 匿名さん]

アッ間違えた。高圧洗浄は排水管。

[6205: マンション検討中さん]

あるマンションでは、サラリーマンたちが管理組合の理事になり、週末の会合と称して、飲み食いに使っている組合があり、問題になっていました。企業での飲み会と同じ感覚？議員さんの何とか費と同じ感覚？

[6206: 匿名さん]

某物件では管理会社が理事を飲み食いで飼いならして、不必要な調査を予算に組み込んで、系列会社に発注させるなんてのが問題になってた。

[6207: 匿名さん]

修繕積立についてだけど、段階的値上げと定期的な一時金徴収って未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。にもかかわらず、入居時の積立金を安く見せかけるために、デベは定額積立を採用しない。

ここの検討者はこれ見ておいた方がいいかもね。

http://www.midskytower.com/50years

[6208: 匿名さん]

定額積み立てに移行が望ましい。まあ管理費高いからデベがそう初期設定するのは当たり前なので、それは変更する方向で。

[6209: 匿名さん]

>>6202 匿名さん
初年度はないって言ってたじゃん。

[6210: 匿名さん]

歩いた。改札から横須賀線まで約10分
カタログだと駅まで6分。これは改札ではなく駅の敷地までか。玄関からエレベーターからエントランスまで約5分として、横須賀線に乗るまで21〜25分断が妥当だろうか。
北口到着するまで信号機に止まることやエレベーター渋滞、雨など考慮すれば、30分前に出発すれば間に合いそうです。

[6211: 匿名さん]

>>6210 匿名さん

自分は、先日、横須賀線のホームからウエスト建設現場前まで歩きましたが、13分でした。
休日昼間、駅構内混雑無し、信号待ち30秒ほど。動く歩道上でも歩きました。

結局のところ、人によって歩行速度が違う以上、参考数値にしかなりませんね。

[6212: 検討板ユーザーさん]

>>6210 匿名さん
改札までの時間を表記してるマンションは皆無ですけどね。

[6213: 匿名さん]

>>6203 匿名さん

管理会社じゃなく管理会社が委託してる業者都合だし、土日も枠はあるでしょ。ま、排水管高圧洗浄は日程変えると洗浄能力の低い代替サービスになっちゃうけど。

[6214: 匿名さん]

>>6212 検討板ユーザーさん

階段の上り下りは個人差大きいですしね、基準なんかないしね、

[6215: 匿名さん]

>>6211 匿名さん
休日と平日通勤時間帯は混雑具合がかなり違いますから、人それぞれ歩行速度が違うかと思いますが平日朝は13分で着くのは厳しいと思います。