パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

>>599
ここは名前が良く似ているけれど、三井のパークシティです。お間違えでは？

[602: 匿名さん]

スミフのネット対策はその執拗さとコストもあわせて有名な話。

[603: 匿名さん]

>>602
ネット対策と称して、書けない活動を検閲している機関もあるから、企業も大変ですよ。

[604: 匿名さん]

上の方の、ここは子育て用マンションだから共用部は廃止すべきとのたまった人、面白かったな（笑）

[605: 匿名さん]

武蔵小杉駅の横須賀線の混雑が酷いって話が出ていましたが、都内の路線と比べて混雑具合はどうなんでしょう？
当方、埼京線や中央線の通勤時の混雑は経験しているんですが、それよりももっと酷いんでしょうか？
特に品川方面と新宿方面が気になります。

[606: 匿名さん]

横須賀線ホームは狭く、乗る人が極めて多いので積み残しもあります。新川崎までの定期券を買い、一駅戻って新川崎からなら、必ず乗れるはずです。

[607: 匿名さん]

>>580
うちは、500の400だが、頭金3500までなら出せるので、旦那だけのローンでも大丈夫とのことでした。6000の物件かいました。
シティタワーはペアなら余裕で買えると言われたが断った。
普段ドトールやスタバさえも高いと思うくらいなのになぜかここのイースト買ってしまいました。

[608: 匿名さん]

駐車場代が不明だな
聞くの忘れました
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[609: 匿名さん]

20000前後で手離し確定です(笑)

[610: 匿名さん]

予定価格帯が記載されていない間取りは、二期以降の販売ということでしょうか？

[611: 匿名さん]

駐車場料金
約20000円？
タワー式と機械式同じ料金体制かな

[612: 匿名さん]

クルマ手放してまで、このマンション買うなんて相当お気に召されたのですね。
まあ、クルマは維持費がかかるものですしアクセス抜群の立地だから十分有りですね。

[613: 匿名さん]

>>612
もしかして、地方出身者の方？今はねぇ、車持たないことがねぇ、、、。

[614: 匿名さん]

車は持たなくてもやっていける。手放すのは正解。

[615: 匿名さん]

タワーマンションの欠点は、地震でエレベーターが停止すると、上階の住人が移動手段を失い「高層難民」になってしまうこと。
ライフラインが復旧するまでの間、生活物資を確保するため地上まで階段で往復するか、備蓄物資を消費しながら上階で生活しなければならない。
地上で配給を受け取り、また階段で高層まで上がるというのは現実的に厳しいですね。耐震・免震構造により大きな被害は無くとも、部屋に戻れず避難所生活に。足は鍛えておく必要がありますね！

[616: 匿名さん]

>>615
今後50年生きるとして東日本大震災級の震災に遭遇するか。遭遇したとして高層難民になるか。自分は確率低いと思います。

[617: 匿名さん]

ちなみに自分は東日本大震災のとき、高層難民になりました。職場では、自分だけだね。高層難民になったのは。

[618: 匿名さん]

話題、変えませんか？
地震対策や、耐震、制震、免震などの構造に関するメリット、デメリットは、専門家の意見がWeb上に掲載されています。
少なくとも、匿名であり素人の想像は回避した方が無難です。

[619: 匿名さん]

近年の災害で専門家の言う"想定外"という言い訳をなんど聞かされたことか。専門家の意見があるなら素人が想像力を働かせなくていいなんて思いませんがね。

[620: 匿名さん]

>>614

ファミリーが住むには車は重要ですよ。
特に小さなお子様がいるなら尚更。
どれだけ役に立つことか。
これから子供をお考えの方、そのへん十分検討しとくべき事だと思いますよ。

[621: 匿名さん]

子供2人います。
駅近に住んでいるなら、車はなくても大丈夫ですよ。

[622: 購入検討中さん]

元々小杉の最大の弱点が、道路交通なんですよね。近くに高速の入口があれば完璧と何度思ったことか。
そんなにメリットないので、無理して車持つ必要ももないかもしれませんね。

[623: 匿名さん]

震災受けて、このタワーは防災対策強化されているんですよね。それを100%あてにして安心するわけでもないですが、震災前に建てられたタワーより良いと思います。

[624: 匿名さん]

赤ちゃん本舗が武蔵小杉にあれば良いのですが、ありますか？

[625: 匿名さん]

ラゾーナ前に地所のマンションが供給されますがかなり良い立地でした
タワーではないものの最大級の商業施設前のマンションに心惹かれてます
三井と悩ましい

[626: 匿名さん]

>>623

震災前のマンションはゆれ疲れで建築当初の耐震性能を今も保持しているか疑問だしねぇ。

[627: 匿名さん]

>>624
グランツリーに入ってますよ

[628: 匿名さん]

デッキが出来た場合、修繕費などは住人負担になるのでしょうか？

[629: 匿名さん]

>>622

道路交通は良過ぎると排ガス問題や貨物車両の増加とかメリットばかりじゃないよ。そもそも鉄道利便性と道路利便性を兼ね備えた場所ってどこかあったっけ？どちらかしか無いなら、小杉駅周辺に住んでる人は鉄道利便性に重きをおいた人々の集まりということに。

[630: 匿名さん]

道路といえば等々力大橋計画どうなったんだろう。
目黒通りとつなげて等々力アリーナ近くだったか。。

[631: 匿名さん]

そういえば小杉で高級車いないね

[632: 購入検討中さん]

ファミリータイプの間取りを買って20年後に売却かな、と思っています。
日本創生会議の20-39歳の女性人口の2040年推計では中原区は川崎市内でダントツに減少傾向ですね、、20年後いくらで売れるだろうかと。。
皆さんはどんな計画ですか？やっぱり10年で売却ですか？

[633: 住まいに詳しい人]

まぁ今が小杉バブルの頂点なのは間違いないですからね。
住みたい街ランキングなんてほぼほぼデベが売りたいための捏造ですし。
再開発が一段落つけばデベの広告費も新たな街にシフトして小杉には観光要素もなく見渡す限りのタワマンが残るだけ。
ここが築20年だと既存のタワマン群は30年を超え、管理費修繕費が跳ね上がって買い手のなくなった老朽化した鉄の塊に高齢者が寄り添う絵図が目に浮かびます。

[634: 匿名さん]

修繕費ってどれくらいになるんですか？
20年後30年後はやっぱり高くなりますよね？

[635: 匿名さん]

8倍くらいかな

[636: 匿名さん]

実際の10年以上たったタワマンだとどうなるのか。。
ここと似てるのが埼玉のエルザタワー５５(1998年築、鹿島、竹中ほか施工)あたりか。
http://www.daikyo-anabuki.co.jp/building/TO00081923/
その中の73.47平米で管理費17200円、修繕積立金6830円。

日経のエルザタワー55、大規模修繕取材も。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/236296/090200003/

[637: 匿名さん]

>>620
車はお酒が飲めなくなるよ

[638: 匿名]

>>633
相変わらず、うざい投稿してるね。（笑）

[639: 匿名さん]

タワー駐車場ある程度埋まってくれないと管理費上がりませんか？

[640: 匿名さん]

>>638
全く、めんどくさいヤツだね。

[641: 検討中の奥さま]

>>640
633が、困った方ですよね。同感です。

[642: 匿名さん]

>>633
これだから自称住まいに詳しい人は…（笑）小杉には修繕費が上がらないマンションが2棟もあるって知らないんだね。今後も新しいタワマンでは同調する可能性もあるのに、一般論で理解した気になると実態がみえなくなっちゃいますよ。

[643: 匿名さん]

>>642
いちいち、相手にしないほうがいいですよ。反応すること自体を、楽しみにしているのですから。

[644: 購入検討中さん]

小杉は交通の便の良さを、考えると30年位は大きな凋落は無いと思います。都内主要駅横浜川崎空港新幹線どれにもアクセスが良くなりますし。

北口なので今後も大型商業施設の見込みがないのと横須賀線が少し遠いので投資には不向きかもしれませんが。長く住むつもりならいい買い物になると思います。

[645: 匿名さん]

>>639
駐車場会計の収入で管理費会計の赤字が補填出来ない状態が続くようなら、管理費を上げざるを得ないかもしれませんね。

[646: 匿名さん]

>>642
MSTとどこですか？

[647: 匿名さん]

>>646
KSBですよ。

[648: 匿名さん]

>>645
三井さんは管理委託費が高いので、交渉して下げればその分修繕に回せますよ。
三井さんの物件だと勝手に理事が選出されたりして使い物にならないケースがありますが、こちらは立候補制ですかね？
業界に詳しい我こそは、という方は立候補される事をお勧めします。

[649: 匿名さん]

>>648
ここの管理組合は複雑と聞きました。
4つか８つあって理事が兼務するだのなんだの。

[650: 匿名さん]

修繕費が上がらないマンションって意味がわからん。
・当初からべらぼうな月額を課す
・要所要所でべらぼうな一時金を強制徴収する
・倒壊するまで見てみぬふりをする
・我が家に限っては老朽化しないと信じ込む

他に方法があれば教えてくだされ、詳しい人。

[651: 匿名さん]

>>650
もう少しへりくだった、物の言い方すれは、教えて差し上げます。

[652: 匿名さん]

>>651
これ？
http://www.midskytower.com/50years

大したことないな

[653: 匿名さん]

金融機関や富裕層向けビジネスの関係者の間では、富裕層とそうでない人のひとつの分かれ目は、純金融資産を1億円以上保有しているかどうかだという。これは資産から負債を差し引いたものなので、1億円のマンションを持っていても、銀行からのローンでこれを購入している場合にはカウントされない。ローンで買った不動産以外に1億円持っているかというところが重要だ。

[654: 匿名さん]

>>653
キャッシュでマンション買って5000万貯金があってもダメ？

[655: 匿名さん]

>>654
同じこと思いました

[656: 匿名さん]

1億円のマンション買うのに1億借りてたらプラマイ0だからダメって意味であって、
5000万円の貯金と5000万円以上の価値のマンションを保有しており、ローンが無いのであればそれは条件クリアかと。

というか、資産から負債を引けって書いてありますがな。

[657: 匿名さん]

一億かー。
まぁサラリーマンでも蓄財できるね。

[658: 匿名さん]

>>650
もう少し頑張りましょう(´Д` )

[659: 匿名さん]

富裕層とは、前スレはYニュースからのコピペ。富裕層とは、マイナス金利時代に、手元に現金１億を置く無管理者ではなく、その1億を運用している人。つまり、富裕層とは総資産で判別される。総資産とは、一般的には土地やゴールドやプラチナのこと。マイナス金利時代だけではなく。いつの時代も同じ。

[660: 匿名さん]

>>647
KSBってどこでしょうか？

[661: 匿名さん]

>>660
MSTも差し支えなけれは教えて下さい。不動産、マンションの初心者です。よろしくお願いします。

[662: 匿名さん]

純金融資産だと、不動産は含まれないから、5000万円のマンション+5000万円の金融資産では1億はクリアできないのでは？
1億持っている賃貸暮らしの人がマンション買うと裕福層から転落って変な気もしますが、、

[663: 匿名さん]

>>661
ミッドスカイタワーかな。ＫSＢは知らない。

[664: 匿名さん]

結局KSBなんて存在しないのか。

[665: 匿名さん]

長期修繕計画で修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は将来未納リスクを生じるということで、MSTは入居後数年して管理組合が定額積立に移行していて、管理組合がそれを中古物件での売りにしている。ちなみに販売時から定額積立の長期修繕計画を設定しているデベもある。

http://www.midskytower.com/50years

[666: 匿名さん]

管理組合がHPを立ち上げて外部公開する費用ってどこで賄ってるのかと思ったら、仲介業者がスポンサーなんだね。そのスポンサーに三井のリハウスも名を連ねている。修繕費用のかさむタワマンでは定額積立が売りになるとわかっていて、グループ会社である三井不動産は相変わらず段階的値上げ手定期的な一時金徴収の長期修繕計画設定。ひどいな。

[667: 匿名さん]

長期修繕積立金は段階的値上げで正解では？
多くプールし過ぎても弊害あるよ。

[668: 匿名さん]

７０平米の積立金が15,000円でずっと変わりませんって決め付けてるのが。
タワマンの大規模修繕なんて前例ほぼないしこの先どうなるか分からないでしょ。
結局足りませんでしたで値上げされるか一時金徴収されそう。

[669: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。売る側は販売時の積立金を安く見せかけるために、段階的値上げを設定。売った後のことは知ったことではない。

そもそも長期修繕計画って契約直前に重要事項説明としてさらっと説明するだけなんだよね。某社みたいに登録前に重要事項説明をして理解したうえで登録させるって例は少ない。

[670: 匿名さん]

>668

計画の見込み違いであれば、段階的値上げや定期駅一時金徴収の計画だと、計画以上の値上げや一時金徴収になってもっと大変だよ。

[671: 匿名さん]

>>670
確かに。

[672: 匿名さん]

売主が作成する長期修繕計画って長くても３５年。それ以降に竪配水管、エレベーター、機械式駐車場の交換って大物が控えている。

あと、専有部分の配管のメインテナンスは管理規約では各住戸で対応なんだけど、メンテナンスをきちんとしないで水漏れ事故続発ってこともありうるってことで、実家のマンションでは管理組合でまとめて配管交換をしている。

費用が増える要因っていろいろあるんだよね。

[673: 匿名さん]

逆もしかりで、定期点検で交換不要と判断できればやらないけどね。
工事費も大規模修繕時の時価。
当初計画は100％修正が必要。入居後の管理組合と管理会社間でいかに適切に見直していくかでは？

[674: 匿名さん]

価格が出てから一気に盛り上がっていますね。
検討者ですが、ポジティブなご意見もネガティブなご意見も大変参考になります。

[675: 匿名さん]

>>667
弊害があるからダメなら世の中大抵のものには弊害があるわけで、要はその弊害とメリットとの比較であり、弊害をコントロールできるかどうかでしょ。

[676: 匿名さん]

MSTの５０年変わらないってのは違和感を感じる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てであっても５年毎の見直しが推奨されている。物価上昇とか、人件費が高騰したら補修費用は上がるでしょ。

[677: 匿名さん]

>>676
そこは見直すのでは？
3年毎に諸々勘案し、時点で見直すともらった資料に書いてある。

[678: 匿名さん]

パークシティはマンションブログで有名な、はるぶー氏の主催するRJC48(管理組合理事勉強会)に参加している。
はるぶー氏は某組織の研究員もしていて理科系ネタには強い。
あと、最近始まったマンコミ内のブログで、マンション管理ネタも多く取り上げるそうなのでそっちを見た方がいいかもね。

[679: 匿名さん]

>677

見直すのは当然だけど、それなら５０年一定で安心なんて表現は誤解を招く。MSTのHPって中古の宣伝みたいだけど、あそこまでやらないと厳しいのかなって思っちゃう。

[680: 匿名さん]

長期修繕計画って自然災害は考慮していない。３・１１のとき乾式壁やALCとかが結構あちこちで壊れて、補修費用をどう調達するのかってのが問題になっている。

[681: 匿名さん]

補足しておくけど、免震でも乾式壁やALCは壊れてる。

[682: 購入検討中さん]

>>681
嘘つくな、免震では壊れてないよ。
壊れたのは制振。

[683: 匿名さん]

なぜ断言できるの？

[684: 匿名さん]

免震って揺れないから壊れないって勘違いしてる人が多いみたいだけど、揺れないことを前提に建物の強度は落として設計してるんで、壊れちゃう。３・１１のあと、被害書き込みが結構あった。

[685: 匿名さん]

巨大地震だと免震装置自体が損傷を受ける。交換は建物をジャッキアップして行うから大掛かりになる。一番の問題はそのときにまた地震があったとしたら・・・。

[686: 匿名さん]

お仕事お疲れ様です。

[687: 匿名さん]

>>685
タワー傾くよね
50階以上あるのに。

傾斜直すのに解体しないと無理でしょう
大丈夫かな

[688: 匿名さん]

地震対策や、耐震、制震、免震などの構造に関するメリット、デメリットは、専門家の意見がWeb上に掲載されています。
少なくとも、匿名であり素人の想像は回避した方が無難です。

[689: 物件比較中さん]

>>688
私もそう思います。実名、顔写真入りの記事やアドバイスが信用が置けますね。

[690: 購入検討中]

購入を前提としていないマンションハカセの意見は要りません。

[691: 匿名さん]

…………（ネガ)投稿は、
「だから、購入は止めたんだね？」という解釈でいいのでは？
今後もネガが増えると思うけど、
購入前提の私は、そのように考えてる。

[692: 匿名さん]

何役も大変だね。

[693: 匿名さん]

匿名掲示板の書き込みは信用できないと匿名掲示板に書き込むロジックが破たんしている。

[694: 匿名さん]

>>688
このスレのどこかで同じコメントしてましたね。

[695: 匿名さん]

>>694
それともコピペかい？

[696: 匿名さん]

小杉ビルなんとかならんかね

[697: 検討中]

>>685
免震設備が壊れた例を検索しても見つからないのですが。実例がございましたらご教示ください。

[698: 匿名さん]

川崎市の殆どは多摩川と鶴見川の三角洲なんだから、地盤は弱いのは解りきってたことじゃないか
小杉は高層マンション建設中だが、直下地震が起きたら崩れはしないだろうが地盤が地盤だけに傾いたり、耐えれなかったら横倒しになるんじゃない？

[700: 匿名さん]

>>698
あなたは正しい。今日から２億年先の間に、地球の軸、地軸が逆転し、高層ビルが倒壊するだけでなく、再び氷河期が来ると言われています。今からでも、遅くはありません。今朝から、小杉の改札口で、マンション倒壊防止の募金運動のお願いします。
多くの賛同を得ることでしょう！立派です。