パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6001: 通りがかりさん]

6000超えました。みんな気にしてんのね。ネガもポジもがんばれ。

[6002: 匿名さん]

なんもねー景色

[6003: 匿名]

浦和のほうがいいね

[6004: 匿名さん]

>>6003 匿名さん
浦和。。。
ご苦労様です。

[6005: 匿名さん]

これは何ビューですか？？
平野が広がっているだけを見たい人が買うのですか？

[6006: 匿名さん]

>>6005 匿名さん

はいはい。

[6007: 匿名さん]

これ中原の富士通工場の上空でしょう。

[6008: 匿名さん]

最近はネガとステマで書き込み数が圧倒(笑)さぞかしたくさん売れるかと思いきや、今は二期落選&間に合わなかった人だけしかいない時期だから大して供給されないと思われるし、検討している人の書き込みは全く無い(笑)

[6009: 通りがかりさん]

がんばって、7000目指そうぜ（最多記録？）。

[6010: マンション検討中さん]

交通の便がよく、また南口に比べて静かな北口なので長く住むつもりで検討しているのですが、管理費と修繕積立金の合計金額に対して不安を払拭できておりません。
タワーマンションの購入初めてなのですが、こんなにも修繕積立はあがっていくものなのでしょうか？

管理費は2万超えと非常に高いですが、
修繕積立も8年〜11年目では2.2万円との試算をデベさんがしています。
そうなると、管理費と修繕積立の合計額は4万を超え、12年目では5万を超えます。

ローンの支払にくわえて、この金額はかなりの負担となるため経験者のご意見をいただけると助かります。

[6011: 匿名さん]

修繕積立金は5倍程度に順次高くなっていきます。
管理会社や組合にもよりますが。免震だとより高い積立が必要になります。

[6012: 匿名さん]

固定資産税も5年過ぎると倍に増えます。
何年か住んだら耐えられずに逃げ出す組です。
その時資産価値が上がってればいいのですが。

[6013: 匿名さん]

駐車場代も含めてローン以外に月10万以上払う事になりますね。
リタイア組の年金生活者にとっては、
終の住処ではなく、仮の住処になりそうです。

[6014: 匿名さん]

>>6011

タワー希望するならそんなもんと思ったほうが良いです。

[6015: 匿名さん]

修繕計画は聞いたら教えてもらえるよ。
５倍なんてあるわけないw
仮に5万×12で年間60万。ここは劣化等級3で100年間持つ。20年後～100年で80年=4800万。建て替えできちゃうよ。

[6016: 匿名さん]

長期修繕計画はこちらから聞かない限り、契約前の重要事項説明のときにさらっと説明があるだけ。管理規約（案）、重要事項説明書、契約書の内容は早い段階で定時を求めて確認しておいたほうがいい。

他にこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。管理計画とか。

[6017: 匿名さん]

>6015

劣化等級って、鉄筋コンクリートだけ。

ちなみに長期修繕計画って３０年目まで。３０年目以降に、機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換といった大物が控えている。ちゃんと維持しようとすると計画以上の値上げを必要とする。古くなると補修のほうが費用がかかるようになって、おそらく建替えって議論も出てくるよ。

[6018: 6010]

>>6011
5倍ですか。
7倍！？とかいう話もあり、やはり終の住処にするには厳しいですね。

>>6012
固定資産税の優遇がなくなる、ということですね。
長期優良認定住宅なので7年は減額措置がありますよ。
ただ、8年目からは全額請求されますが、、

>>6015
営業さん曰く
　・15年で見た場合に、最大4倍程度の試算です。
　・ただし、大目に計算しているので実際は少なくなるかもしれない、
といった回答でした。確定しないことは断定的に言えないのはわかりますがこちらとしては心配になります、、

やはり資金的にこのマンションは厳しそうです。。残念。

[6019: 匿名さん]

買うなら長期修繕計画はデベロッパの当初設定で云々よりも自分事で捉えた方がいいよ。
必要な工事をやりたがらないのも、不要な工事をやりたがるのも、管理組合にとって害になる。ここは何となく建築系の契約者もいらっしゃる気配を感じるので、適切に運営されそうな気がします。
そんなに上がらんと思うけどね。今のマンションもそこまで過激に上がって無いし。

[6020: 匿名さん]

修繕積立金は一切運用されないから、余計にプールしてもインフレに対応できないしデフレになったら下がる代物。
15年先30年先の工事費を想定するなんて不可能故に当初計画は単なる目安。
そのリスクは取れないというなら、家を買うこと自体止めた方がいい。

[6021: 匿名さん]

基本給料も上がるでしょ5年も10年も経てば…

[6022: 匿名さん]

>6020

積立金を運用するかしないかは管理組合しだい。運用といってもリスク商品に手を出すのは危ないけど。堅い長期国債だとマイナスだから、今は難しい。

ちなみにこの規模だと、入居時の一陣だけでも銀行に預けた場合、ペイオフ対象の一千万円を超える。にもかかわらず分散せずに銀行預金なんて間抜けなことしてくれたりするから、要確認。

[6023: マンション検討中さん]

>>6021
入社して10年以上経つのですが、給料ほとんど上がってないです。

[6024: 名無しさん]

>>6023 マンション検討中さん

タワーの特に新築に手を出すなら、将来のキャッシュフローはきちんとプロのファイナルシャルプランナーに見てもらった方がいいよ。
間違ってもデベが無料で調達する保険屋のFPは信用しちゃダメだよ。あそこは裏で繋がってるばかりか、最終的に自分の保険に入らせようとするからね。

[6025: 匿名さん]

経済動向、工事費動向等で変動要素があるのは賃貸も一緒。
加えて劣化の程度も変動する点を踏まえて、30年の修繕計画がその通りになるって思うのはちょっと違うと思うけどね。とりあえずご判断は好きになさればいいと思います。

[6026: 匿名さん]

小杉タワーは当初想定よりも修繕費は少ないとおっしゃってたよ。
多く積み立てておく分には将来安心できる。数年で売ろうなんて考えない方がよいよ。
それにタワーマンションの修繕件数はだんだん増えてくるし、一棟あたりの修繕金額も大分やすくなるんじゃないかと思う。

[6027: 匿名さん]

ガーデンというネーミングの通り共用施設、植栽など住戸以外に修繕管理しなければならないところが多数あるので他のタワーより修繕管理のお金がかかるのは当然の事です。

ローン以外に毎月10万程度の支払いができないと厳しいでしょう。

[6028: 匿名さん]

コスギタワーを目安にデベロッパがディフェンシブな修繕計画を出しているというご判断も予想として正しいと思います。
また、30年先の工事費なんて、昭和の終わりに今の経済状況を言い当てるのと変わらないので当たらないという判断も正しいと思います。
どんな修繕の技術があるのかも検討が付きません。

[6029: 検討者]

話変わるけど、ここ結構本気で検討してて妻が東横線で自分が湘南新宿ラインなんだけど、あそこの連絡通路なんであんな中途半端なの？
地下じゃなくて恵比寿とかみたいに2階で動く歩道とかだったらいいんだけどな〜通路自体も昔のままできれいとは言い難いし・・ここを再開発しなさいよ！(笑)

[6030: 検討]

>>6029 検討者さん

東横線ホーム使うのか。だったら北口はあまりはオススメしないが、特にここはかなり遠いけどそれは覚悟してるんだね。あの地下通路、朝のラッシュ時は相当混むよ。特に南武線のホームから南武線使う人と入り乱れるから、時間に余裕持って出勤だね〜。でもいいな、ここ検討候補なんだね。

[6031: 検討者]

>>6030 検討さん

東横線？横須賀線ホームですね。
南武線、そんなにホーム混んでるんですか？休日の昼間しか見たことないから盲点でした。記載プラス10分は早く出ないとですね。

[6032: 通りがかりさん]

>>6031 検討者さん

武蔵小杉の通勤ラッシュ甘く見ないように。特に物件だけ目がいって休日の昼間しか知らないのは、言い方悪いけど愚の骨頂だよ。東急、JRともに首都圏でかなり上位のワーストの持ち主です。

[6033: 検討]

今で限界近いから、これにガーデンの二棟と三菱の二棟、西口の1棟が完成すると・・・考えるのも恐ろしい・・・

[6034: 匿名さん]

ドア出てからホームに乗る電車まで約30分みといた方がよろしい。

[6035: 検討板ユーザーさん]

交通利便性が高いとは言え、結局どの線に乗るかなんですよね。
ここは東急、南武線利用なら非常に良いと思います。
そもそも横須賀線乗る人は表記に騙されてここ検討してないでしょうけど。
ピークを外して〜と言う人いると思いますけど、絶対的な距離の遠さがありますからね。

[6036: 匿名さん]

東横線のラッシュ時はちんたら止まりながら運行することがよくあるので余裕をもって出ないと遅刻します。
足の踏み場に困って踏ん張るのは辛いですが、筋力トレになると前向きに考えています。

[6037: 口コミ知りたいさん]

>>6031 検討者さん

まさに今の時間帯。一度来た方がいい。俺は7:15には出勤してるからまだ行けるけど。子供が出来て女の子だったらとても乗せたくないな・・・

[6038: 匿名さん]

ハイペースで書き込みが入ってますね。
駅直結のデッキの話題がだいぶ遠い話に感じます。

[6039: 匿名さん]

駅遠マンションとなるガーデン
実質エレベーター待ち、エントランス、駅構内のラッシュなど含め20〜30分程度の見込みでしょうか
北口の住環境が良いと仰られる方々にはちょうど良い散歩になりそうですね

[6040: 匿名さん]

凄い攻撃受けてますね(笑)さすが人気物件！

[6041: 通りがかり]

東横線の少し奥に住んでるが、叩かれるだけ華があるという事。ここだけじゃ無く、武蔵小杉全般にいえる。
二子玉の友人が一緒にしないでと騒いでるのも、少なくとも意識の対象になってるから。かなりの面でこちらが良いと思えるとこもある。

[6042: 匿名さん]

嵐の前の静けさかな..

[6043: 匿名さん]

>>6031 検討者さん
今日9時ちょっと前に南武線ホームを経由して横須賀線に乗りましたが、南武線ホームは人混みなく快適なものでした。流石に横須賀線ホームは凄い待ち列ですが、乗った車両が良かったのか押し合う事なく乗れました。乗ってしまえば10分程度で品川に着く時間距離の近さを経験すると、下手な場所には住めなくなる気持ちがわかりますね。

[6044: 匿名さん]

いつの間にか南武線ホームのエスカレーターちょー速くなってるね

[6045: 匿名さん]

とはいえ、車はいらねぇな。

[6046: 匿名さん]

クルマに金つかえねぇんだろうな

[6047: 匿名さん]

>>6046 匿名さん

車ネタになるとこういう趣旨の書き込みが必ず出るね。
年収1千万超えててもあえて車を持たないって人がいくらでもいるんだが。

[6048: 匿名さん]

>>6047 匿名さん

運転手さんがいないから？

[6049: 匿名さん]

>>6043 匿名さん
駅まで20~30分、改札からホームまで10分、10分乗車でももうお腹いっぱい。

[6050: 匿名さん]

>>6048 匿名さん

仰る通りで、庶民なので運転手なんてとても雇えません。車は持っていませんが、レンタカーなど乗る際はもっぱら自分で運転してます。
6048さんは専属の運転手がいるんですか？社長さんだったりするんですかね。裕福な方は羨ましいです。

[6051: 匿名さん]

>>6049 匿名さん
このマンションから駅まで20〜30分？そんなにかかんないでしょ。

[6052: 匿名さん]

横須賀線の駅遠マンション

[6053: 匿名さん]

>>6051 匿名さん
かかるんだなこれが。武蔵小杉タワマンあるある。

[6054: 匿名さん]

横須賀線は実際は向河原にある武蔵小杉駅。
千葉の東京ディズニーランドみたいなもの。

[6055: 匿名さん]

>>6051 匿名さん
最大20分です。
ネガに騙されてはいけません。

[6056: 匿名さん]

20分じゃ電車乗れないでしょ
せめてらあと5分

[6057: 匿名さん]

20分かかるとかどんだけ爺だよｗ

[6058: 買い替え検討中さん]

ここから横須賀線ホームまで25分って、南武線改札まで5分で行けるわけだから、
エクラスタワーからでも横須賀線ホームまで20分かかるってことかね。
そりゃどうみても計測した人の人選ミスってるな。

[6059: 匿名さん]

地震でマンション折れるとか
駅まで30分で改札からさらに10分とか

トンデモネガが流行りなのかね

まぁそんな戯言に騙されるような人はここを買えるほどの所得は得られないか

[6060: 匿名さん]

30分は言い過ぎだけど、横須賀線ホームに辿りつくのは20分くらいはかかるはず。
なぜなら、通勤時間は南武線ホームから横須賀線ホームまでの間が大混雑していて、思う様に歩けないからです。
場合によっては、外の道を通って横須賀線側の改札から入った方が早い場合もあり得ます。
現状でそのような状況なので、ここ入居が始まるとそれ以上になることも想定できます。

[6061: 匿名さん]

ラグビー部並のタックルで玄関から走れば15分で乗れますよ。頑張って下さい。

[6062: 匿名さん]

駅の回りのタワーマンションで混んでる訳ではなく、複数路線が乗り入れているから混んでる。タワーが２本増えた位ではさして変わらない。

[6063: 匿名さん]

>>6062 匿名さん
確実に変わるよ。
それは保証する。

[6064: 検討板ユーザーさん]

>>6063 匿名さん

デッキできるのも先だから、狭い歩道が大変そうですよね。
また、デッキ出来ても屋根ないから大人数が皆傘さしたらそれこそ凄い光景になりそうです。
所得が高いとの事なので、電車通学の子供ほ可哀想。

[6065: 匿名さん]

横須賀線ホームまで徒歩20分はくらいはかかるので、隣駅だと思った方が良いですね。
南武線や東急と駅名が同じなので、路線検索で区別できないのが住んでいる検索者にとって不便な一方、交通利便性が実態以上によく見えるという心理的な満足感が得られます。

[6066: 匿名さん]

将来的にタワーが6本建つのでさらなる人口密集地となり駅混雑は仕方ないことでしょう

[6067: 匿名さん]

通勤で横須賀線使わないので
連投されても共感できないよ。

[6068: 匿名さん]

いやホントに。
横須賀線ユーザーにとっては魅力ないから。

[6069: 匿名さん]

いま、武蔵小杉の別のタワー住んでて、横浜駅まで通勤してるけど、
うちの会社は安い経路の定期代しか出ない。
武蔵小杉〜横浜駅だと、JRの方が東急よりずっと安いので、JRしか認められてない。
自腹切って東急乗ることも、労災の関係で禁止されてる。
ここを買っても、駅名が同じだから、東急は認められないんだろうなあ。
そういうケースもある、ということで。

[6070: 匿名さん]

区役所に用事がありましたので試しに歩いてみました。
建設現場沿い道路、イーストウェストの中間地点からスタート。
赤信号には一度も引っかからず歩き、JR駅舎まで5分。
そこからエスカレーター、動くスロープ全使用で横須賀線ホームまでプラス6分。
マンションからデッキまでの到達を2分と見れば、ドアtoホームで13分。
乗車時間5分前に到着しようとするなら自宅出発は18分前でしょう。
午前10時台につき休日での目安にされて下さい。
ご自身の通勤時間のプラスアルファは一度経験される事をお勧めします。

[6071: 匿名さん]

平日通勤ラッシュで赤信号に止まるタイミングを考慮すれば30分くらいですね。

[6072: 匿名さん]

東口の住人ですが、通勤時間の7時台、8時台の通勤時利用には東横線、横須賀線共に余裕を持って家を15分前出発です。

[6073: 匿名さん]

>>6069 匿名さん
武蔵小杉横浜間の電車代は東横線も横須賀線も同額ですが？

[6074: 匿名さん]

>>6073 匿名さん
平日の昼間にこんな掲示板に書き込み入れる会社員がいるとは思えないし、多分6069は実在しないかな。

[6075: 匿名さん]

＞ドアtoホームで13分

それ、マンションのエントランスドアですね。
高層階の自室ドアだと、プラス5分くらいでしょうか。

[6076: 匿名さん]

>>6073 匿名さん
定期にした時の割引率がJRと東急で異なる事を知らないの？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[6077: 匿名さん]

>>6076 匿名さん
定期代って違うんだ。気にしたこともなかった。

[6078: 匿名さん]

>6075
ここはエレベータが分速200mだそうで。
加速減速考えないと屋上まで1分掛からない計算ですね。
早いですねー。
他のタワーマンションはどうなんでしょうか？

[6079: 匿名さん]

>6070

タワマンって玄関からエントランスまで時間がかかる。２分だとエレベーター待ちだけかも。

[6080: 匿名さん]

様々な数字が飛び交っていますが、総合的に考えると30分は大げさすぎるとしか思えませんね。
如何にラッシュ時といえどホームを抜けるだけに10分もかからないということは常識的に考えればわかります。

[6081: 匿名さん]

>6071
あまり適当なことを言わないでくださいね。
あと、信号渡らず駅までいける分のデッキは確定してますよね。

[6082: 匿名さん]

>6078

そのスペックは高層階用エレベーター？

[6083: 匿名さん]

横須賀線まで３０分かかる、デッキは繋がらないって思わせたい人を想像する。
そしてコメント量が膨大になる。
デマはマーケットで突出している人気物件の宿命だと思う。

[6084: 匿名さん]

高層用エレベーターは分速２４０ｍですよ。

[6085: 匿名さん]

このマンションに限らず武蔵小杉の課題なんだろな。

[6086: マンション検討中さん]

時間にもよるが、エレベーターも途中止まらなければ、速いだろうけど、高層階でも各階停止だとどのくらいかかるか？南武線のホームの端の通路スペースも混む。最悪ケースと最短ケースの議論をしているのでは？

[6087: 匿名さん]

>>6060 匿名さん

日吉から乗って武蔵小杉で横須賀線に乗り換える事がありますが、混んでいて変に上り下りがある南武線ホーム経由でなく、外から横須賀線改札に入った方が確実に早いです。外からだと6-8分くらいで乗り換え出来ます。

[6088: 匿名さん]

>>6087 匿名さん
そうなるとデッキ直結の意味が無くなるという結末に…

[6089: 匿名さん]

横須賀線武蔵小杉駅は、西向河原駅。
南武線武蔵小杉駅から約300m。
部屋の玄関を出たところから品川駅に到着するまで
しっかり計測してみて下さい。

[6090: 匿名さん]

横須賀線ホームへの所要時間話はこの辺で。

あしもとの販売状況ご存じの方います？
色んな情報によれば400戸強だと思います。

[6091: 匿名さん]

一期は好調だったんだけど、二期は急減速。残り1/3だけど、じかんかかるのかも。

[6092: 匿名さん]

＞6087
朝8時ごろだと横須賀線改札からグランツリー辺りにかけて行列ができるそうな。

[6093: 匿名さん]

>>6092 匿名さん
へー写真撮ってきて

[6094: 匿名さん]

>>6092 匿名さん
それは全くの誤り。
某企業の社員さんが列をなして歩くのを、横須賀線改札の行列と間違えているはず。
横須賀線改札の入場制限があっても、せいぜい横須賀線口のロータリーまで。

[6095: 匿名さん]

もう駅距離のはなしはいいよ、キリがない。

[6096: 匿名さん]

50階以上のタワーマンションだとエレベーター混みますか？

[6097: 匿名さん]

>>6089 匿名さん
わかってないな。今は武蔵小杉エリアが拡大してるんだから、西向河原駅じゃなく東武蔵小杉駅が適当。間違えないでね。

[6098: 匿名さん]

>>6096 匿名さん
エレベーターの混み具合は階数ではなく、1台辺りの住戸数と籠の大きさがポイントだよね。そこに差が無いなら、後はどれだけピーク時間帯に利用する住人がいるかどうか次第。

[6099: 匿名さん]

>>6084 匿名さん

流石既存パークと同じ超高速エレベーター仕様ですね。しかも、こちらは長周期地震動に対応ですかね？

[6100: 匿名さん]

震度6とかの震度が来たら武蔵小杉は液状化になるから。