パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6001: 通りがかりさん]

6000超えました。みんな気にしてんのね。ネガもポジもがんばれ。

[6002: 匿名さん]

なんもねー景色

[6003: 匿名]

浦和のほうがいいね

[6004: 匿名さん]

>>6003 匿名さん
浦和。。。
ご苦労様です。

[6005: 匿名さん]

これは何ビューですか？？
平野が広がっているだけを見たい人が買うのですか？

[6006: 匿名さん]

>>6005 匿名さん

はいはい。

[6007: 匿名さん]

これ中原の富士通工場の上空でしょう。

[6008: 匿名さん]

最近はネガとステマで書き込み数が圧倒(笑)さぞかしたくさん売れるかと思いきや、今は二期落選&間に合わなかった人だけしかいない時期だから大して供給されないと思われるし、検討している人の書き込みは全く無い(笑)

[6009: 通りがかりさん]

がんばって、7000目指そうぜ（最多記録？）。

[6010: マンション検討中さん]

交通の便がよく、また南口に比べて静かな北口なので長く住むつもりで検討しているのですが、管理費と修繕積立金の合計金額に対して不安を払拭できておりません。
タワーマンションの購入初めてなのですが、こんなにも修繕積立はあがっていくものなのでしょうか？

管理費は2万超えと非常に高いですが、
修繕積立も8年〜11年目では2.2万円との試算をデベさんがしています。
そうなると、管理費と修繕積立の合計額は4万を超え、12年目では5万を超えます。

ローンの支払にくわえて、この金額はかなりの負担となるため経験者のご意見をいただけると助かります。

[6011: 匿名さん]

修繕積立金は5倍程度に順次高くなっていきます。
管理会社や組合にもよりますが。免震だとより高い積立が必要になります。

[6012: 匿名さん]

固定資産税も5年過ぎると倍に増えます。
何年か住んだら耐えられずに逃げ出す組です。
その時資産価値が上がってればいいのですが。

[6013: 匿名さん]

駐車場代も含めてローン以外に月10万以上払う事になりますね。
リタイア組の年金生活者にとっては、
終の住処ではなく、仮の住処になりそうです。

[6014: 匿名さん]

>>6011

タワー希望するならそんなもんと思ったほうが良いです。

[6015: 匿名さん]

修繕計画は聞いたら教えてもらえるよ。
５倍なんてあるわけないw
仮に5万×12で年間60万。ここは劣化等級3で100年間持つ。20年後～100年で80年=4800万。建て替えできちゃうよ。

[6016: 匿名さん]

長期修繕計画はこちらから聞かない限り、契約前の重要事項説明のときにさらっと説明があるだけ。管理規約（案）、重要事項説明書、契約書の内容は早い段階で定時を求めて確認しておいたほうがいい。

他にこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。管理計画とか。

[6017: 匿名さん]

>6015

劣化等級って、鉄筋コンクリートだけ。

ちなみに長期修繕計画って３０年目まで。３０年目以降に、機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換といった大物が控えている。ちゃんと維持しようとすると計画以上の値上げを必要とする。古くなると補修のほうが費用がかかるようになって、おそらく建替えって議論も出てくるよ。

[6018: 6010]

>>6011
5倍ですか。
7倍！？とかいう話もあり、やはり終の住処にするには厳しいですね。

>>6012
固定資産税の優遇がなくなる、ということですね。
長期優良認定住宅なので7年は減額措置がありますよ。
ただ、8年目からは全額請求されますが、、

>>6015
営業さん曰く
　・15年で見た場合に、最大4倍程度の試算です。
　・ただし、大目に計算しているので実際は少なくなるかもしれない、
といった回答でした。確定しないことは断定的に言えないのはわかりますがこちらとしては心配になります、、

やはり資金的にこのマンションは厳しそうです。。残念。

[6019: 匿名さん]

買うなら長期修繕計画はデベロッパの当初設定で云々よりも自分事で捉えた方がいいよ。
必要な工事をやりたがらないのも、不要な工事をやりたがるのも、管理組合にとって害になる。ここは何となく建築系の契約者もいらっしゃる気配を感じるので、適切に運営されそうな気がします。
そんなに上がらんと思うけどね。今のマンションもそこまで過激に上がって無いし。

[6020: 匿名さん]

修繕積立金は一切運用されないから、余計にプールしてもインフレに対応できないしデフレになったら下がる代物。
15年先30年先の工事費を想定するなんて不可能故に当初計画は単なる目安。
そのリスクは取れないというなら、家を買うこと自体止めた方がいい。

[6021: 匿名さん]

基本給料も上がるでしょ5年も10年も経てば…

[6022: 匿名さん]

>6020

積立金を運用するかしないかは管理組合しだい。運用といってもリスク商品に手を出すのは危ないけど。堅い長期国債だとマイナスだから、今は難しい。

ちなみにこの規模だと、入居時の一陣だけでも銀行に預けた場合、ペイオフ対象の一千万円を超える。にもかかわらず分散せずに銀行預金なんて間抜けなことしてくれたりするから、要確認。

[6023: マンション検討中さん]

>>6021
入社して10年以上経つのですが、給料ほとんど上がってないです。

[6024: 名無しさん]

>>6023 マンション検討中さん

タワーの特に新築に手を出すなら、将来のキャッシュフローはきちんとプロのファイナルシャルプランナーに見てもらった方がいいよ。
間違ってもデベが無料で調達する保険屋のFPは信用しちゃダメだよ。あそこは裏で繋がってるばかりか、最終的に自分の保険に入らせようとするからね。

[6025: 匿名さん]

経済動向、工事費動向等で変動要素があるのは賃貸も一緒。
加えて劣化の程度も変動する点を踏まえて、30年の修繕計画がその通りになるって思うのはちょっと違うと思うけどね。とりあえずご判断は好きになさればいいと思います。

[6026: 匿名さん]

小杉タワーは当初想定よりも修繕費は少ないとおっしゃってたよ。
多く積み立てておく分には将来安心できる。数年で売ろうなんて考えない方がよいよ。
それにタワーマンションの修繕件数はだんだん増えてくるし、一棟あたりの修繕金額も大分やすくなるんじゃないかと思う。

[6027: 匿名さん]

ガーデンというネーミングの通り共用施設、植栽など住戸以外に修繕管理しなければならないところが多数あるので他のタワーより修繕管理のお金がかかるのは当然の事です。

ローン以外に毎月10万程度の支払いができないと厳しいでしょう。

[6028: 匿名さん]

コスギタワーを目安にデベロッパがディフェンシブな修繕計画を出しているというご判断も予想として正しいと思います。
また、30年先の工事費なんて、昭和の終わりに今の経済状況を言い当てるのと変わらないので当たらないという判断も正しいと思います。
どんな修繕の技術があるのかも検討が付きません。

[6029: 検討者]

話変わるけど、ここ結構本気で検討してて妻が東横線で自分が湘南新宿ラインなんだけど、あそこの連絡通路なんであんな中途半端なの？
地下じゃなくて恵比寿とかみたいに2階で動く歩道とかだったらいいんだけどな〜通路自体も昔のままできれいとは言い難いし・・ここを再開発しなさいよ！(笑)

[6030: 検討]

>>6029 検討者さん

東横線ホーム使うのか。だったら北口はあまりはオススメしないが、特にここはかなり遠いけどそれは覚悟してるんだね。あの地下通路、朝のラッシュ時は相当混むよ。特に南武線のホームから南武線使う人と入り乱れるから、時間に余裕持って出勤だね〜。でもいいな、ここ検討候補なんだね。

[6031: 検討者]

>>6030 検討さん

東横線？横須賀線ホームですね。
南武線、そんなにホーム混んでるんですか？休日の昼間しか見たことないから盲点でした。記載プラス10分は早く出ないとですね。

[6032: 通りがかりさん]

>>6031 検討者さん

武蔵小杉の通勤ラッシュ甘く見ないように。特に物件だけ目がいって休日の昼間しか知らないのは、言い方悪いけど愚の骨頂だよ。東急、JRともに首都圏でかなり上位のワーストの持ち主です。

[6033: 検討]

今で限界近いから、これにガーデンの二棟と三菱の二棟、西口の1棟が完成すると・・・考えるのも恐ろしい・・・

[6034: 匿名さん]

ドア出てからホームに乗る電車まで約30分みといた方がよろしい。

[6035: 検討板ユーザーさん]

交通利便性が高いとは言え、結局どの線に乗るかなんですよね。
ここは東急、南武線利用なら非常に良いと思います。
そもそも横須賀線乗る人は表記に騙されてここ検討してないでしょうけど。
ピークを外して〜と言う人いると思いますけど、絶対的な距離の遠さがありますからね。

[6036: 匿名さん]

東横線のラッシュ時はちんたら止まりながら運行することがよくあるので余裕をもって出ないと遅刻します。
足の踏み場に困って踏ん張るのは辛いですが、筋力トレになると前向きに考えています。

[6037: 口コミ知りたいさん]

>>6031 検討者さん

まさに今の時間帯。一度来た方がいい。俺は7:15には出勤してるからまだ行けるけど。子供が出来て女の子だったらとても乗せたくないな・・・

[6038: 匿名さん]

ハイペースで書き込みが入ってますね。
駅直結のデッキの話題がだいぶ遠い話に感じます。

[6039: 匿名さん]

駅遠マンションとなるガーデン
実質エレベーター待ち、エントランス、駅構内のラッシュなど含め20〜30分程度の見込みでしょうか
北口の住環境が良いと仰られる方々にはちょうど良い散歩になりそうですね

[6040: 匿名さん]

凄い攻撃受けてますね(笑)さすが人気物件！

[6041: 通りがかり]

東横線の少し奥に住んでるが、叩かれるだけ華があるという事。ここだけじゃ無く、武蔵小杉全般にいえる。
二子玉の友人が一緒にしないでと騒いでるのも、少なくとも意識の対象になってるから。かなりの面でこちらが良いと思えるとこもある。

[6042: 匿名さん]

嵐の前の静けさかな..

[6043: 匿名さん]

>>6031 検討者さん
今日9時ちょっと前に南武線ホームを経由して横須賀線に乗りましたが、南武線ホームは人混みなく快適なものでした。流石に横須賀線ホームは凄い待ち列ですが、乗った車両が良かったのか押し合う事なく乗れました。乗ってしまえば10分程度で品川に着く時間距離の近さを経験すると、下手な場所には住めなくなる気持ちがわかりますね。

[6044: 匿名さん]

いつの間にか南武線ホームのエスカレーターちょー速くなってるね

[6045: 匿名さん]

とはいえ、車はいらねぇな。

[6046: 匿名さん]

クルマに金つかえねぇんだろうな

[6047: 匿名さん]

>>6046 匿名さん

車ネタになるとこういう趣旨の書き込みが必ず出るね。
年収1千万超えててもあえて車を持たないって人がいくらでもいるんだが。

[6048: 匿名さん]

>>6047 匿名さん

運転手さんがいないから？

[6049: 匿名さん]

>>6043 匿名さん
駅まで20~30分、改札からホームまで10分、10分乗車でももうお腹いっぱい。

[6050: 匿名さん]

>>6048 匿名さん

仰る通りで、庶民なので運転手なんてとても雇えません。車は持っていませんが、レンタカーなど乗る際はもっぱら自分で運転してます。
6048さんは専属の運転手がいるんですか？社長さんだったりするんですかね。裕福な方は羨ましいです。