パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5936: 匿名さん]

>>5935 マンション検討中さん

ああ失礼、例の…なるほど。
だからか。

[5937: 匿名さん]

契約者ですがステマとかネガとかが、なぜここは放置されているのか疑問です。
ここは余程恨まれていて、三井さんはこの掲示板に関心を寄せていないのは良く分かりますが、それに乗じて何を書いても良いとも思えません。大凡検討していない人の書き込みが入る事自体は許せても、ある事ない事書かれても尚放置しなければいけないという気持ちでもありません。検討しているとおっしゃりながら、タワーズイーストのモデルルームの写真をアップする等違和感が強いですし、何にせよ節度は大事だと思いますよ。

[5938: 匿名さん]

モデルルームでは3LDKを2LDKにして必死に広く見せようと頑張ってたね。やっぱり狭かったけど

[5939: 検討板ユーザーさん]

ペンシルはペンシルでもカッコ良いっちゃカッコ良いけどね。
敷地あるんだからもう少し建物太くしても良かったのではと思う。
上層階はフラフラ揺れるわ、固定資産税高くなるわで低層ガーデンビューがペスポジですね。

[5940: 通りがかりさん]

売れては困る不動産関係者、たんなる僻み、ネガの投稿層なんてそんなもん。イーストのときはもっとひどかった。

[5941: 意見募集]

はじめて投稿します。
私の印象ではマンション自体は非常に気に入っておりますが、管理費がやけに高いのが気になっています。
モデルルームの７０Ｂ－ＭＭの部屋で管理費約24000円。
もちろん大規模な共用施設、ガーデン等々管理費が高くなる理由があるのもわかるのですが、
売るときに売りにくいんじゃないか。。。という懸念。
武蔵小杉のタワマンと比較しても、都内のタワマンと比較しても高いと思います。

皆さんはいかがお考えですか？

[5942: 匿名さん]

近隣住民からの要望？日照権？あたりが理由で細めにせざるを得なかったとの噂です。

[5943: 匿名さん]

小杉のタワーマンションの管理費は大体それくらい。
都内だともう一声高いかな。中古のタワーの管理費を見れば分かりますよ。

[5944: 匿名さん]

管理費は消費税10％で計算しているし、車の稼働率もリスクを見て低めに設定されてるから高めの提示になってると思います。

[5945: 匿名さん]

>>5939 検討板ユーザーさん

あれ？ウエストは固定資産税改正対象になるんですかね？竣工基準ならギリギリセーフだけど、引き渡し基準かしら？
あれ？

[5946: 匿名さん]

>>5941 意見募集さん
管理費単価は販売価格に比例するところがあるから多少高いけど、べらぼーに高いわけじゃない。安く済ませたいなら外廊下だけどコスギタワーが同じ広さ換算で16000円弱とコスギタワマンで最安クラスになるけど？

[5947: 匿名さん]

>>5945 匿名さん
固定資産税は竣工したら1月1日の所有者に課税されるってルール。最初に固定資産税を払うのはほぼ売主で一年目は精算するのが普通のフロー。

[5948: 意見募集]

調べた結果、一番高いプラウドで21000円くらい、
他のタワーは18000円くらいが相場かと。（同じ広さで）

[5949: 意見募集]

管理費は管理組合の運営次第で安くなることってあるんでしょうか？

また、三井の特性上最初は高めに見積もっているけど、
実際はもう少し安くなるということもあるのでしょうか？

[5950: 匿名さん]

>>5949 意見募集さん

不安定な駐車場収入が管理費会計の収入原資になってるとこは、管理組合の努力で安く出来てもしないのが普通でしょう。余剰金が出来たら、その分修繕積立金会計に回すか設備投資に回して居住者に還元するのがリスクが少ない。

[5951: 匿名さん]

三井のタワーマンションは総じて管理費が高めですね。
植栽のせいなのか、管理会社が沢山とっているからなのか、補修用の予算を多く割り当てているのか、無駄が多いのか、理由はわかりませんが。

[5952: 匿名さん]

>>5925
5年くらい前まで細長いタワーマンションに免震構造は向かないと言われていました。
理由はアスペクト比が4倍を超えると免震装置が引抜力に耐えられなくなり、倒れてしまう危険があったためです。
そのため、現在も非常に高いビルは免震構造にしません。

[5953: 匿名さん]

管理費中古だとプラウド77平米23290円、エクラス80平米23300円、グランドウイング64平米20020円、ガーデン70平米22590円、79平米25340円(消費税10％計算、ネット代除く)
防災系の管理スペックが明らかに上だしまあ妥当では？
昔の安い販売価格のものと比べてもスペックが違うから仕方ないかと。

[5954: 匿名さん]

このビルいかにも図太くどっしりしているので、低周期地震動で共振してメトロノームのように大きく揺れるような事は全く無さそうだな。

[5955: ご近所さん]

今日、上空を飛びました。だんだんと出来上がってきましたね。久々のフライト楽しかったです。屋上の展望デッキ期待しています。ばかと何かは高いところが好き！のばかです。

[5956: 検討板ユーザーさん]

>>5955 ご近所さん

やはり細いですね〜

[5957: 匿名さん]

さほど変わらないのが良く分かるって気がするけど(笑)

[5958: 匿名さん]

管理費は広さに比例して上がる部分が大きいので、同じ広さもしくは平米単価で比べないと意味がないですよ。
管理費と一言で言っても、インターネット接続料や駐輪場などコミコミなのか、純粋な管理費だけなのかによっても違います。
ガーデンは平米単価350円くらいでしょうか。
そうならタワーマンションでもかなり高い方に入ります。

[5959: 検討板ユーザーさん]

>>5956 検討板ユーザーさん
まぁ、イーストとあわせて
ここまで販売が順調で、人気物件だと
ネガもこんなくだらないことしか出ませんよね。

[5960: 匿名さん]

タワーマンションは再開発で容積率の緩和を受けてます
行政は容積緩和するバーターとして公開空地のメンテナンスを要求します

近年は都市計画の段階で行政がうるさく口を挟むようになってきて
手抜きの公開空地（実質メンテ費用ゼロのようなもの）が許されなくなってきているため
管理費が高騰する傾向にあります

[5961: 匿名さん]

ペンシルの免震が危険なんてのは昔から言われてる話です
不動産会社は自己保有するオフィスビルは
事故リスクが高まるので免震にはしません

しかし分譲マンションは免震にします
なぜなら一般消費者は事故リスクの知識がなくその方が売れるからです

[5962: 匿名さん]

>>5955 ご近所さん

これってドローン？

[5963: 匿名さん]

>>5958 匿名さん
今更ながら管理費やら修繕積立金の整理比較したいね。

[5964: 匿名さん]

免震ダメな上にか細いタワーマンションか…地震きたらなんも言えねえ。

[5965: 匿名さん]

ならこんなところ見てなきゃいいのにねぇ。
なんで見てるのかなー？

[5966: 匿名さん]

こんなペンシルマンションじゃ、大地震きたらボキッと行きそう。大丈夫なの？
想定外とか言って誤魔化されそうだし。

[5967: 匿名さん]

なんだか、クソみたいなネガばっかだね。
ボキッって折れる？
マジで言ってんの。
子供みたいなネガはウザイから、
買えなくて、羨ましいって素直に言えば。（笑）

[5968: 匿名さん]

羨ましいなんて思わないよー。駅遠タワマンなんて。

[5969: 匿名さん]

まぁ、シンゴジラが襲ってくるのと同じくらいの確率で折れるんじゃないっすか？

[5970: 匿名さん]

>>5968 匿名さん
駅遠は価値半減だしね。住むの恥ずかしいね。

[5971: 匿名さん]

>>5968 匿名さん

じゃあ、なんで関係ないとこに投稿してんの？（笑）
恥ずかしい。

[5972: 匿名さん]

ここは最寄り駅まで5分ってことみたいだけど
タワーマンションだと玄関からはエレベータやら敷地内の移動時間も加味されるから5分も3分も正直大差ない。
将来デッキが繋がってしまえば駅まで信号挟むような物件とはむしろ逆転する可能性すらあるしね。
小杉で駅距離が本当に別格なのはエクラスとグランドウイングタワーくらいじゃないかな。

[5973: 匿名さん]

>>5970 匿名さん
いや〜、ホントに買えないネガが多いね。。。
少なくとも、購入層の平均年収は
武蔵小杉では高いと思うから、恥ずかしくはないね。
買えないから、僻んでここにネガいれてる
貴方が恥ずかしいのは間違いない。

[5974: 匿名さん]

>>5967 匿名さん
クソ？
買う連中も糞みたいなのが多いからお互いクソ同士お似合いさ。

[5975: 匿名さん]

駅遠タワマンか。

いい表現だな。正しい。

[5976: 匿名さん]

>>5958 匿名さん
ガーデンは平米単価320円(消費税10％計算)エクラス290円、プラウド300円、グランドウイング310円。(全てネット代除く)
確かに単価の方が大差無いのが分かりやすいですね。

[5977: 検討板ユーザーさん]

>>5967 匿名さん
品性出てますよ。

[5978: 検討板ユーザーさん]

>>5972 匿名さん
横須賀線とかクソ遠いしね。

[5979: 匿名さん]

ええ貧乏人の僻みですよ。
年末ジャンボで10億入って来る予定なので、
その時は川崎のはずれのタワマンなんか相手にせず、
都心の高級マンション住みですわ。笑笑。

[5980: 匿名さん]

武蔵小杉の端っこのタワーマンションて言えばタクシーの運転手さんにわかってもらえます。

[5981: 匿名さん]

>>5980 匿名さん
小杉タワーにつれてかれます

[5982: 匿名さん]

>>5977 検討板ユーザーさん
品性？
ここ覗いて、楽しんでる輩に
品性とか言われる筋合いはないね。
どうせまともに検討してないでしょ。（笑）

[5983: 匿名さん]

>>5979 匿名さん

哀れだね。
何も言うことないんで、
ここは検討版なので、
もう来ないでいただきたい。

[5984: 匿名さん]

>>5978 検討板ユーザーさん
横須賀線なんか使わないし〜。

[5985: 匿名さん]

金利の動向が心配

[5986: 買い替え検討中さん]

>>5985
金利は上昇傾向なので、私も金利動向が気になりますね。
2年半後が読めないですが、おそらくあがりそうですね。

悩ましい。

[5987: 匿名さん]

>>5979 匿名さん
こんな木偶の坊みたいなマンションには住まんわ。

[5988: 通りがかりさん]

昨日ムサコの銀行にマンション代金6000万ほど振込みに行きました。
担当の人に北口のアレですか、と聞かれましたが、あそこだと6000万くらいじゃ狭い部屋しか買えませんよと苦笑して答えました。
やはりムサコは今や庶民の憧れの地なんでしょうね。。

[5989: 匿名さん]

憧れとスペックがいいとか謳ってる方もいらっしゃいます。
6000万一括払いの方もいれば35年ローン払い続ける方もいらっしゃいます。
どっちもどっちですね。オーナーですから。

[5990: 匿名さん]

ネガがネガをいじってて面白い。

[5991: マンション検討中さん]

ステマも多い

[5992: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[5993: 匿名さん]

>>5988 通りがかりさん

>>5989 匿名さん

最上階の方には勝てないですね。タワマンは上には上があるという階層が可視化されていいですね。私は御免被ります。

[5994: 匿名さん]

マンションオタクも大変ですね
しっかり監視しててね

[5995: 匿名]

なんか可哀想なひとたちが集まってるね。どうせ買ってる人じゃないんでしょうが。

[5996: 匿名さん]

>>5995 匿名さん
他人事みたいに言ってるけど、同類じゃないか。

[5997: ご近所さん]

この写真は東京タワーより高いところをとんでいますが、ウェストの北側からだと結構多摩川側の景色がよく見えます。私は北側をバリ風に仕上げ、セカンドハウスにする予定ですが。

[5998: 匿名さん]

凄い写真(・・;)
北向の眺望良さそうですね。

[5999: 匿名さん]

何もないじゃないっすか

[6000: マンション検討中さん]

>>5997 ご近所さん
Saya tidak mau

[6001: 通りがかりさん]

6000超えました。みんな気にしてんのね。ネガもポジもがんばれ。

[6002: 匿名さん]

なんもねー景色

[6003: 匿名]

浦和のほうがいいね

[6004: 匿名さん]

>>6003 匿名さん
浦和。。。
ご苦労様です。

[6005: 匿名さん]

これは何ビューですか？？
平野が広がっているだけを見たい人が買うのですか？

[6006: 匿名さん]

>>6005 匿名さん

はいはい。

[6007: 匿名さん]

これ中原の富士通工場の上空でしょう。

[6008: 匿名さん]

最近はネガとステマで書き込み数が圧倒(笑)さぞかしたくさん売れるかと思いきや、今は二期落選&間に合わなかった人だけしかいない時期だから大して供給されないと思われるし、検討している人の書き込みは全く無い(笑)

[6009: 通りがかりさん]

がんばって、7000目指そうぜ（最多記録？）。

[6010: マンション検討中さん]

交通の便がよく、また南口に比べて静かな北口なので長く住むつもりで検討しているのですが、管理費と修繕積立金の合計金額に対して不安を払拭できておりません。
タワーマンションの購入初めてなのですが、こんなにも修繕積立はあがっていくものなのでしょうか？

管理費は2万超えと非常に高いですが、
修繕積立も8年〜11年目では2.2万円との試算をデベさんがしています。
そうなると、管理費と修繕積立の合計額は4万を超え、12年目では5万を超えます。

ローンの支払にくわえて、この金額はかなりの負担となるため経験者のご意見をいただけると助かります。

[6011: 匿名さん]

修繕積立金は5倍程度に順次高くなっていきます。
管理会社や組合にもよりますが。免震だとより高い積立が必要になります。

[6012: 匿名さん]

固定資産税も5年過ぎると倍に増えます。
何年か住んだら耐えられずに逃げ出す組です。
その時資産価値が上がってればいいのですが。

[6013: 匿名さん]

駐車場代も含めてローン以外に月10万以上払う事になりますね。
リタイア組の年金生活者にとっては、
終の住処ではなく、仮の住処になりそうです。

[6014: 匿名さん]

>>6011

タワー希望するならそんなもんと思ったほうが良いです。

[6015: 匿名さん]

修繕計画は聞いたら教えてもらえるよ。
５倍なんてあるわけないw
仮に5万×12で年間60万。ここは劣化等級3で100年間持つ。20年後～100年で80年=4800万。建て替えできちゃうよ。

[6016: 匿名さん]

長期修繕計画はこちらから聞かない限り、契約前の重要事項説明のときにさらっと説明があるだけ。管理規約（案）、重要事項説明書、契約書の内容は早い段階で定時を求めて確認しておいたほうがいい。

他にこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。管理計画とか。

[6017: 匿名さん]

>6015

劣化等級って、鉄筋コンクリートだけ。

ちなみに長期修繕計画って３０年目まで。３０年目以降に、機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換といった大物が控えている。ちゃんと維持しようとすると計画以上の値上げを必要とする。古くなると補修のほうが費用がかかるようになって、おそらく建替えって議論も出てくるよ。

[6018: 6010]

>>6011
5倍ですか。
7倍！？とかいう話もあり、やはり終の住処にするには厳しいですね。

>>6012
固定資産税の優遇がなくなる、ということですね。
長期優良認定住宅なので7年は減額措置がありますよ。
ただ、8年目からは全額請求されますが、、

>>6015
営業さん曰く
　・15年で見た場合に、最大4倍程度の試算です。
　・ただし、大目に計算しているので実際は少なくなるかもしれない、
といった回答でした。確定しないことは断定的に言えないのはわかりますがこちらとしては心配になります、、

やはり資金的にこのマンションは厳しそうです。。残念。

[6019: 匿名さん]

買うなら長期修繕計画はデベロッパの当初設定で云々よりも自分事で捉えた方がいいよ。
必要な工事をやりたがらないのも、不要な工事をやりたがるのも、管理組合にとって害になる。ここは何となく建築系の契約者もいらっしゃる気配を感じるので、適切に運営されそうな気がします。
そんなに上がらんと思うけどね。今のマンションもそこまで過激に上がって無いし。

[6020: 匿名さん]

修繕積立金は一切運用されないから、余計にプールしてもインフレに対応できないしデフレになったら下がる代物。
15年先30年先の工事費を想定するなんて不可能故に当初計画は単なる目安。
そのリスクは取れないというなら、家を買うこと自体止めた方がいい。

[6021: 匿名さん]

基本給料も上がるでしょ5年も10年も経てば…

[6022: 匿名さん]

>6020

積立金を運用するかしないかは管理組合しだい。運用といってもリスク商品に手を出すのは危ないけど。堅い長期国債だとマイナスだから、今は難しい。

ちなみにこの規模だと、入居時の一陣だけでも銀行に預けた場合、ペイオフ対象の一千万円を超える。にもかかわらず分散せずに銀行預金なんて間抜けなことしてくれたりするから、要確認。

[6023: マンション検討中さん]

>>6021
入社して10年以上経つのですが、給料ほとんど上がってないです。

[6024: 名無しさん]

>>6023 マンション検討中さん

タワーの特に新築に手を出すなら、将来のキャッシュフローはきちんとプロのファイナルシャルプランナーに見てもらった方がいいよ。
間違ってもデベが無料で調達する保険屋のFPは信用しちゃダメだよ。あそこは裏で繋がってるばかりか、最終的に自分の保険に入らせようとするからね。

[6025: 匿名さん]

経済動向、工事費動向等で変動要素があるのは賃貸も一緒。
加えて劣化の程度も変動する点を踏まえて、30年の修繕計画がその通りになるって思うのはちょっと違うと思うけどね。とりあえずご判断は好きになさればいいと思います。

[6026: 匿名さん]

小杉タワーは当初想定よりも修繕費は少ないとおっしゃってたよ。
多く積み立てておく分には将来安心できる。数年で売ろうなんて考えない方がよいよ。
それにタワーマンションの修繕件数はだんだん増えてくるし、一棟あたりの修繕金額も大分やすくなるんじゃないかと思う。

[6027: 匿名さん]

ガーデンというネーミングの通り共用施設、植栽など住戸以外に修繕管理しなければならないところが多数あるので他のタワーより修繕管理のお金がかかるのは当然の事です。

ローン以外に毎月10万程度の支払いができないと厳しいでしょう。

[6028: 匿名さん]

コスギタワーを目安にデベロッパがディフェンシブな修繕計画を出しているというご判断も予想として正しいと思います。
また、30年先の工事費なんて、昭和の終わりに今の経済状況を言い当てるのと変わらないので当たらないという判断も正しいと思います。
どんな修繕の技術があるのかも検討が付きません。

[6029: 検討者]

話変わるけど、ここ結構本気で検討してて妻が東横線で自分が湘南新宿ラインなんだけど、あそこの連絡通路なんであんな中途半端なの？
地下じゃなくて恵比寿とかみたいに2階で動く歩道とかだったらいいんだけどな〜通路自体も昔のままできれいとは言い難いし・・ここを再開発しなさいよ！(笑)

[6030: 検討]

>>6029 検討者さん

東横線ホーム使うのか。だったら北口はあまりはオススメしないが、特にここはかなり遠いけどそれは覚悟してるんだね。あの地下通路、朝のラッシュ時は相当混むよ。特に南武線のホームから南武線使う人と入り乱れるから、時間に余裕持って出勤だね〜。でもいいな、ここ検討候補なんだね。

[6031: 検討者]

>>6030 検討さん

東横線？横須賀線ホームですね。
南武線、そんなにホーム混んでるんですか？休日の昼間しか見たことないから盲点でした。記載プラス10分は早く出ないとですね。

[6032: 通りがかりさん]

>>6031 検討者さん

武蔵小杉の通勤ラッシュ甘く見ないように。特に物件だけ目がいって休日の昼間しか知らないのは、言い方悪いけど愚の骨頂だよ。東急、JRともに首都圏でかなり上位のワーストの持ち主です。

[6033: 検討]

今で限界近いから、これにガーデンの二棟と三菱の二棟、西口の1棟が完成すると・・・考えるのも恐ろしい・・・

[6034: 匿名さん]

ドア出てからホームに乗る電車まで約30分みといた方がよろしい。

[6035: 検討板ユーザーさん]

交通利便性が高いとは言え、結局どの線に乗るかなんですよね。
ここは東急、南武線利用なら非常に良いと思います。
そもそも横須賀線乗る人は表記に騙されてここ検討してないでしょうけど。
ピークを外して〜と言う人いると思いますけど、絶対的な距離の遠さがありますからね。