パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5851: 検討板ユーザーさん]

>>5850 匿名さん
リセールバリューもくそもないね。。

[5852: 匿名さん]

タワマンが過去に資産価値を維持できていたのは希少性が高いってのもあったと思う。これだけ林立してはその希少性もない。

[5853: 匿名さん]

先代の武蔵小杉タワマンのリセールが残っているのは需要がないというより、新築と同じくらいの強気な価格設定が原因だと思います。逆にそこを解消させればもっと売れるはず。
ところで、ここのリセールを見たときに横須賀線、東横線の利用者に対するバリューは難しいと思いますが、南武線利用者には強いと思います。リセール検討者は、間取りと利用路線への近さを重視されるはずで、上手く棲み分けされるのではないかと。

[5854: 匿名さん]

新築価格が上がってるんで買替しようとすると高値設定せざるを得ないんだよね。購入時の価格で売却すると、新築物件との差額を補てんしなきゃならない。逆に新築価格が下がった時には、中古価格はもっと下がる。住まいサーフィンって実は難しい。

[5855: 匿名さん]

同じ武蔵小杉内でサーフィンしてるから難しいんですよ

[5856: マンション検討中さん]

シティタワーが値下げしてきたな。まだこっちの方が坪単価は安いが立地と値段でからみると圧倒的優位と言えなくなって来たか？！

[5857: 名無し]

同じ値段なら向こうがやや優勢かもしれんが、そもそもターゲット層が違う。気取ったホテルライクがしたいなら向こう、人間らしい暖かい家庭的な暮らしをしたいならこっち。

[5858: 匿名さん]

余計な共用設備のオンパレードで管理費&修繕費が高いのがネック・・・

[5859: 匿名さん]

>>5853 匿名さん
南武線検討者の予算なんてたかが知れてるでしょ。
結局価格を下げないと中古で売れないね。

[5860: 匿名さん]

シティタワーは黒いのと、共用部が無さすぎるのと、足元で売れ残り売ってるのと、緑が少ない辺りがちょっとピンと来ない。東横線ユーザーなので距離はあんまり変わらないし。

[5861: 通りがかりさん]

ランドスケープ含め子供と一緒に生活したいなぁ、と思わせるのはこちらだとおもう。シティタは値下げ後でDINKSならありかな（いろんな意味でいかにもすみふっぽい物件）。

[5862: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉は最初の値段まで下がったら比較検討できていいのにね。

[5863: 匿名さん]

>>5859 匿名さん
南武線は侮れないです。
なぜなら、大手企業の社員が沿線に住んでいるからです。

[5864: 名無しさん]

>>5860 匿名さん

売れ残りは足元だけじゃないよ。縦1列、夜全く灯りが付いてない。

[5865: 名無しさん]

>>5862 匿名さん

そうしてるうちに、また新たな三菱のツインタワー出来るし・・

[5866: 匿名さん]

>>5865 名無しさん
でも、市況によっては計画中止とかもありそう。
実際すみふなんかはどこかの計画中止
してるし。

[5867: 匿名さん]

武蔵小杉でもグランドウイングとエクラスは、当初スケジュールから、若干遅れた。

[5868: 検討板ユーザーさん]

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/2994-1

ここはどうなんでしょうか。。
供給が今後も含めてあるのが恐ろしいですね。
最後に武蔵小杉で生き残るのはどの物件でしょうか。

[5869: 匿名さん]

徒歩3分以内が生き残るでしょうね

[5870: 匿名さん]

>>5868 検討板ユーザーさん

需要ね。それはこのバツグンのインフラだから今後もぜったいにある。しかし、値段は今のバブル状態ではなくなる。ここまでの値段(坪単価で285程)という所までで落ち着き推移していくとみた。

[5871: 検討板ユーザーさん]

シティタワーが下がったのでこっちも下がらないかな？あと一声で検討額に入るんだが・・・

[5872: マンション検討中さん]

下がる理由はないと思いますよ。適正な値付けだと思います。また、そもそもの企画が違います。立地は繁華街が好きか住宅地が好きかの違い。それにあちらは中丸子でこちらは小杉町。

[5873: 匿名さん]

価格設定もそうだけど、完成在庫と竣工まで、まだ、あと２年。状況が全く違う。

[5874: 検討板ユーザーさん]

やはりイーストの方が駅近いし、資産性高いってことで良いですか？

[5875: マンション検討中さん]

>>5874 検討板ユーザーさん
間違ってないと思いますよ。その分売り出し価格も少し高かったような気がします。

[5876: 匿名さん]

>>5874 検討板ユーザーさん
俺はそうは変わらんと思う。
けど、実際歩いてみるとイーストとウエスト距離あるよね。それだけ敷地がでかいとこにツインタワーあるのは魅力あるけどさ。

[5877: 匿名さん]

>>5875 マンション検討中さん

ウエストはイースト対比、北の低層が上がって南が下がりました。
全体としてはトントンです。

[5878: 匿名さん]

全体は下がってるよ。坪10万位だけど。イーストが短期完売した割には欲張ってない印象。
ウエストも残り200戸で時間の問題。

[5879: 匿名]

三菱さんのツインタワーはどんな価格設定ですかね？デベの印象は三菱≧三井>東急>スミフなんですが。三菱はタワー自体が珍しいので価格も含めどんな仕様で来るのか気になります。
ガーデン派か？シティ派か？どちらでもない新たなコンセプトなのか？

[5880: 匿名さん]

三菱地所のザ・パークハウス西新宿タワー60は施工がフジタで制振構造、天井高が2.48m、太い柱がボコボコ入り込んでいたからコストダウン仕様だったかな。天カセ付は良かったが。
クロノレジデンスみたいな意欲作にはならないか。。

[5881: マンション検討中さん]

イーストの方が駅近なので資産価値は高いでしょう。

[5882: 匿名さん]

>>5881 マンション検討中さん
そりゃ駅まで近いほうが高いの当たり前。
距離以外で違いはないのかしら？

[5883: 匿名さん]

>>5882 匿名さん
共用施設

[5884: マンション検討中さん]

ウエストのいいところは眺望が確定してるとこですね。北限定ですが。

[5885: 匿名さん]

南も西も眺望いいよ。

[5886: 匿名さん]

そりゃ武蔵小杉の一番端っこだから眺望よくなきゃいいとこない

[5887: 匿名さん]

後、環境とスペックがいいよ。

[5888: マンション検討中さん]

環境とスペックはイーストと同じだよね。価格は慣らせば同じだけど、一年早く入居できるイーストの方が賃貸の家賃が一年浮くのと、金利水準に安心感があるかな。

[5889: 検討板ユーザーさん]

共用施設は相互利用で、スペック、環境変わらない。
ウエストは眺望良いけど、イーストは竣工早い、駅近い、でイーストのがやや優勢ってことでしょうか。

[5890: マンコミュファンさん]

階下がガーデンなのか市の施設なのかは大きいと思う人もいるでしょうね

[5891: マンション検討中さん]

確かに。ただ、北向き以外はあまり関係ないかと。

[5892: 匿名さん]

>>5889 検討板ユーザーさん
もともとリセールバリューはどちらが高いか、という話だよね？
築年新しいウエストのほうが優勢なのでは？

[5893: 検討板ユーザーさん]

>>5892 匿名さん
そういう考え方もあるのですね！
勉強なります！

[5894: 匿名さん]

5年たてば築年数の1年違いは誤差。

[5895: 検討板ユーザーさん]

>>5894 匿名さん
まぁネットから中古検索する際に、3年以内、5年以内、10年以内ってな感じで絶妙に影響出るタイミングはあるね。

[5896: マンション検討中さん]

リセールバリューは駅近イーストでしょう。ただ、イーストウエスト共に良いところはあります。イーストは施設が入りますが屋上緑化、ロビーは二層吹き抜け。ウエストは二階のラウンジからガーデン眺められるなど、お互い長短あるので資産価値という意味では駅近イーストでしょうが、ウエストも良いところはあります。

[5897: 匿名さん]

リセールなら、中古の供給が需要を超えないタイミングで売るのが重視かと。新築で気にするような細かな部分より、売るタイミングを気にした方が懸命では。

[5898: 検討板ユーザーさん]

>>5897 匿名さん
はっ？武蔵小杉はもう中古の供給が需要超えてるよね？

[5899: マンション検討中さん]

この掲示板 最近すごい盛り上がってるな。

[5900: 匿名さん]

>>5898 検討板ユーザーさん
いまは需要を超えているというより
リセールの価格設定が強気なだけかと思います
中古検討者に見合った価格であれば、すぐに売れるはずです
言い換えれば、強気なリセール価格は、黒いタワマンの売り方と同じことをしているのかと。

[5901: 匿名さん]

そんなことは強気じゃない価格の中古の在庫がNETに出てこないあたり一目瞭然

[5902: マンション検討中さん]

>>5901 匿名さん
ネットに出ないのになんで一目瞭然？
レインズあたりでレポートでてたりする？？

[5903: 匿名さん]

シティタワーの方は第6期も出てますね。
けっこう小まめにやってます。
坪単価は400万円を超してる模様。
これで値下げなんですかね、うーん。。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/detail.cgi

[5904: マンション掲示板さん]

>>5900 匿名さん
言い換えると中古の供給が需要を超えるタイミングって分かるの？
コツとかあるのでしょうか？

[5905: 匿名さん]

>>5903 匿名さん

やっぱ値下げじゃないですね。
こないだのはパンダ部屋で、低層かつ眺望わるいのでしょう。

[5906: マンション検討中さん]

>>5905 匿名さん

タワマンの低層階って大体何階くらいまでの事なの？

[5907: マンション検討中さん]

ベランダがガラス手摺ではなく、コンクリートでそこそこ高さがあります。また、ベランダの奥行きもあまりありません。

開放感が薄れる、あるいは、日の入りが悪くなる気がするのですがどうでしょうか？
皆さんは気にしてませんか？

[5908: 匿名さん]

>>5907 マンション検討中さん
私についてくれた営業の方が
『高所が苦手な方には安心感があって好評です』
との事でした…

[5909: 匿名さん]

>>5907 マンション検討中さん
見た事が無いモデルルームですが、こちらの物件ですか？

[5910: 匿名さん]

同じ逆梁構造でもパークタワー新川崎はコンクリ高さが膝上あたりだったかな。
ま、その分下がり天井が変わって来るんでしょうけど。
「高所が苦手な方には安心」なんてのは営業トークの典型ですね。笑って許してあげましょう。

[5911: 匿名さん]

>5908

思いっきり営業トーク。高所が苦手の方は低層のマンションをお勧めしますくらいの潔さを持ってほしいものだけど。

と冗談はさておき、バルコニーの手すりがコンクリになっているかどうかは、順梁か逆梁かといった建物の構造による。逆梁の場合、手すりのコンクリが実は梁。そのため、天井すっきりのハイサッシが採用できる。ただ、ハイサッシでもバルコニーの部分が庇になっちゃうってのと、手すりのところが影になるから日当たりはガラスパネルと比較すると劣るかな。

逆梁って一時はハイサッシ採用ってことではやったんだけど、ガラスパネルがでてきて、少なくなったような気がする。

ただ、順梁は梁が出ちゃうってデメリットがある。順梁でも扁平梁だとハイサッシにもできるんだけど、めったにお目にかかれない。某スーゼネの物件くらい。技術的に難しいとも思えないんだけど。

>5910

強度が必要だから、高さを下げると、厚くしなきゃならない。

[5912: 匿名さん]

>5910
優越感にでも浸っているのかな？（笑）
恥ずかしいからやめてくださいよ。
あなたのせいで武蔵小杉の品格も貶められるので。

[5913: 匿名さん]

>>5911 匿名さん

ここ数年の新築物件はほぼ順梁ですね。逆梁はメリットよりもサッシやベランダとか床からの梁の出具合のデメリットの方が大きいという判断なんですかね。

[5914: 匿名さん]

>>5913 匿名さん
シティタも逆梁です。
なのに何故か眺望をうたっています。

[5915: 匿名さん]

>>5914 匿名さん
あそこは間取り含め、ワイドスパンだし、贔屓目なしに良いよね。
最近の住友の中でも間取りは良くできているんじゃない？

[5916: 匿名さん]

5907さんの写真はタワーズイーストのモデルルームですね。
今は閉鎖されてるそうですがオーナーズスタイリングの色を決める時にちょこっと見せて貰いましたので、多分イーストから検討している方の書き込みですよ。

[5917: 匿名さん]

>>5915 匿名さん
すみふに比べると、リビングも寝室も小窓ばかりですよねここ。

[5918: マンコミュファンさん]

>>5915 匿名さん

シティタワー。まあ、好き嫌いは分かれるが、一見は良い感じかな。俺は嫌いだが・・・

[5919: 匿名さん]

良さそうだけど、前田建設だから安全性が心配。梁が小さくてもいける理由が何故かって所もポイントでは。まあ予算も全く届かないけどね。シティタワーも来年の新基準対応なのかな？

[5920: 通りがかりさん]

>>5918 マンコミュファンさん

いや、これ明らかに格上じゃねーか！
シティってこんななのか？

[5921: 匿名さん]

価格も格上笑

[5922: 名無しさん]

価格は仕様分と立地分が上乗せされてるから…

[5923: 匿名さん]

凄いステマっぽいね(笑)まあ良くも悪くも書き込みが途絶えない。駅直結で焦りが出たのかな。

[5924: マンション掲示板さん]

>>5907 マンション検討中さん

ベランダは、高層階か中層階からガラスだか半透明だかの仕様だと思います。

[5925: 検討板ユーザーさん]

ここはペンシルなのも気になりますね。
イーストみてそう思いました。

[5926: 匿名さん]

>>5919 匿名さん

会社の安全性ですか？

[5927: 検討板ユーザーさん]

>>5926 匿名さん
ペンシルタワマンよりは安全では？

[5928: 検討板ユーザーさん]

>>5925 検討板ユーザーさん

確かに、ここは他のタワーに比べたらやや細めですが、言う程細くないと私は感じました。
そもそもペンシルって、1フロアに数戸しかないマンションのことを言うのでは？

[5929: 匿名さん]

ペンシルマンションて、全戸角部屋ですとかアピールしているような極細マンションのことでしょ。「ペンシルマンション」でググればわかる。

[5930: 検討板ユーザーさん]

>>5929 匿名さん
イースト見て思っただけです。
人それぞれ感性違うと改めてわかりました。
どちらが正解とかいう話ではないですね。

[5931: 検討板ユーザーさん]

>>5930 検討板ユーザーさん
ペンシルネガは、
イーストの検討版でも良く出てたね。
でも、結局は一年で完売の人気物件でした。

[5932: 匿名さん]

いなげやが入るんでしたっけ？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[5933: 検討板ユーザーさん]

>>5932 匿名さん
頭悪そうな投稿だね。（笑）

[5934: 匿名さん]

ここの売りはデッキと長期優良と全熱交換。
でもモデルルームの写真を見るとURっぽく感じてしまう...
特に5910さんの写真には引いた…
7000万クラスの造りちゃう。

[5935: マンション検討中さん]

5910は、新川崎ですよ。本物件ではありません。

[5936: 匿名さん]

>>5935 マンション検討中さん

ああ失礼、例の…なるほど。
だからか。

[5937: 匿名さん]

契約者ですがステマとかネガとかが、なぜここは放置されているのか疑問です。
ここは余程恨まれていて、三井さんはこの掲示板に関心を寄せていないのは良く分かりますが、それに乗じて何を書いても良いとも思えません。大凡検討していない人の書き込みが入る事自体は許せても、ある事ない事書かれても尚放置しなければいけないという気持ちでもありません。検討しているとおっしゃりながら、タワーズイーストのモデルルームの写真をアップする等違和感が強いですし、何にせよ節度は大事だと思いますよ。

[5938: 匿名さん]

モデルルームでは3LDKを2LDKにして必死に広く見せようと頑張ってたね。やっぱり狭かったけど

[5939: 検討板ユーザーさん]

ペンシルはペンシルでもカッコ良いっちゃカッコ良いけどね。
敷地あるんだからもう少し建物太くしても良かったのではと思う。
上層階はフラフラ揺れるわ、固定資産税高くなるわで低層ガーデンビューがペスポジですね。

[5940: 通りがかりさん]

売れては困る不動産関係者、たんなる僻み、ネガの投稿層なんてそんなもん。イーストのときはもっとひどかった。

[5941: 意見募集]

はじめて投稿します。
私の印象ではマンション自体は非常に気に入っておりますが、管理費がやけに高いのが気になっています。
モデルルームの７０Ｂ－ＭＭの部屋で管理費約24000円。
もちろん大規模な共用施設、ガーデン等々管理費が高くなる理由があるのもわかるのですが、
売るときに売りにくいんじゃないか。。。という懸念。
武蔵小杉のタワマンと比較しても、都内のタワマンと比較しても高いと思います。

皆さんはいかがお考えですか？

[5942: 匿名さん]

近隣住民からの要望？日照権？あたりが理由で細めにせざるを得なかったとの噂です。

[5943: 匿名さん]

小杉のタワーマンションの管理費は大体それくらい。
都内だともう一声高いかな。中古のタワーの管理費を見れば分かりますよ。

[5944: 匿名さん]

管理費は消費税10％で計算しているし、車の稼働率もリスクを見て低めに設定されてるから高めの提示になってると思います。

[5945: 匿名さん]

>>5939 検討板ユーザーさん

あれ？ウエストは固定資産税改正対象になるんですかね？竣工基準ならギリギリセーフだけど、引き渡し基準かしら？
あれ？

[5946: 匿名さん]

>>5941 意見募集さん
管理費単価は販売価格に比例するところがあるから多少高いけど、べらぼーに高いわけじゃない。安く済ませたいなら外廊下だけどコスギタワーが同じ広さ換算で16000円弱とコスギタワマンで最安クラスになるけど？

[5947: 匿名さん]

>>5945 匿名さん
固定資産税は竣工したら1月1日の所有者に課税されるってルール。最初に固定資産税を払うのはほぼ売主で一年目は精算するのが普通のフロー。

[5948: 意見募集]

調べた結果、一番高いプラウドで21000円くらい、
他のタワーは18000円くらいが相場かと。（同じ広さで）

[5949: 意見募集]

管理費は管理組合の運営次第で安くなることってあるんでしょうか？

また、三井の特性上最初は高めに見積もっているけど、
実際はもう少し安くなるということもあるのでしょうか？

[5950: 匿名さん]

>>5949 意見募集さん

不安定な駐車場収入が管理費会計の収入原資になってるとこは、管理組合の努力で安く出来てもしないのが普通でしょう。余剰金が出来たら、その分修繕積立金会計に回すか設備投資に回して居住者に還元するのがリスクが少ない。