パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5551: 匿名さん]

そうですね。月々の負担が大きいと精神衛生上よくないよ。
ボーナスで大体余る位の金額なら良いかと思います。

[5552: 匿名さん]

2期は50戸ですね。

[5553: マンション検討中さん]

>>5550
貯金なんてないです。

[5554: 匿名さん]

ボーナス払いを設定すると定期的に必ず支払わなければならなくなり、いざというときに融通がきかなくなります。
少しだけ手間はかかるかもしれませんが、繰り上げ返済で同じだけ支払っていけば、そのリスクを軽減でき、損もありません。

[5555: 匿名さん]

5554さんの仰る通り。
ボーナス払いなしの前提で、手取り月給と、返済額と諸々の生活費・教育費・娯楽費等を比較したときに、月々のキャッシュフローが赤字になるようなら借りすぎ。好況時はそれでもボーナスで補填できるから良いが、景気悪化でボーナス激減したら一瞬で窮地に陥る。

一方で今後5年先10年先、まだまだ好景気は続き不動産価値も上がり続ける、と強い確信があるのであれば、ハイリスク覚悟で借りすぎてみる、という選択肢も無くはないし、個人の自由かと。

[5556: 匿名さん]

>>5552 匿名さん
前述通りですか。来年にはどう考えても終わりそうですね。

[5557: 匿名さん]

>>5556 匿名さん
早くしないと部屋選べなくなりますよ

[5558: 検討板ユーザーさん]

捌けるスピード落ちてきましたね。

[5559: 匿名さん]

ボーナス払いなんてやめたほうがいい。いつボーナス減額されるかわからんよ。

[5560: 検討者さん]

ボーナス払いはやめた方が良い。結局ボーナス払いという行為自体も、“支払日が確定された”繰り上げ返済と一緒。金利分を考えたら、少しでもTOTALの返済額が下がる「毎月払いでボーナス払いなし」が良い。

貯金なしでフルローン借りるのも、銀行側が積極的に貸し出してくれる＆低金利の今だからこそできることで、
本当に自分に支払能力があるか、中長期的な給料維持の可能性と鑑みて、決めるべき。

（自分への自戒込みですが）ある程度資金力ある方がココを買われるんだろなと推察。

[5561: マンション検討中さん]

タワーマンションは修繕積立金の上昇額も折り込んでおかないと、ローンの返済だけでなく管理費の支払いが滞ることになるので、気を付けた方が良いです。一般的なマンションより管理費も随分高いので、ゆとりある資金計画を立てることをおすすめします。

[5562: 匿名さん]

ローンの繰り上げ返済では返済額軽減にするのが賢い選択です。

[5563: 匿名さん]

せっかく長期優良でローン控除が多くもらえる物件だから下手に繰り上げ返済するのは勿体ない。

[5564: 匿名さん]

>5558

どの物件でも1期が一番売れて、期を経るにしたがってじり貧になるってのが通例。ただ、ここは一期と二期の差が極端だね。

[5565: 匿名さん]

もう急いで売る必要もないしね。

[5566: 匿名さん]

このまま巡行速度が保てれば来年中には１００％売れて建物ができる１年以上前に売り切れちゃう状況でしょ多分。
三井は大規模物件だとなぜか売り急ぎますね。不思議。

[5567: 匿名さん]

小杉で一番立地が悪く戸数の多いこの物件を早く売り切りたい
そして、北口側三井本命のタワーに着手
デッキも駅前まで繋がることが出来ないしね

[5568: 匿名さん]

立地は好みじゃない？
小杉の中古で値段が一番高いのはグランドウイングとエクラスだけど東横線が思ったよりうるさかったし、府中街道と綱島街道は夜でもかなり交通量が多い。
社宅跡地で工場跡地ではないのも良いと思います。

[5569: 匿名さん]

逆説的だけど土壌汚染に関しては工場跡地の方が実は安全だったりする。土壌汚染対策法では過去に対象物質を使っている場合のみ土壌調査の義務がある。土壌調査して汚染が見つかったら対策の義務もある。一方で、関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値を上回ることが結構ある。豊洲市場の重金属も自然由来とされている。シティタワーでは、重金属が検出されて対策をしている。印刷機械工場跡地だったということで、工場由良というより自然由来の可能性もある。それだとここも調べたらアウトかも。

[5570: マンション検討中さん]

>>5569 匿名さん
いやいや、工場跡地の方がダメでしょ。対策にも限界あることが豊洲で証明された。
そしてここは調べてないと思っているあたり、検討者ではなく、どこかの工場跡地の営業ですね？

[5571: 匿名さん]

土壌汚染調査は地歴調査に基づく汚染のおそれの分類により調査密度が変わる。
汚染のおそれがないと認められた土地は調査されず、汚染のおそれが少ないと認められた土地は調査地点が少なくなる。
地歴調査での考慮漏れや調査地点の少なさに起因する見落としリスクのことを言っているのでは。

[5572: 匿名さん]

ここは土壌の調査やってるよ。
重要事項説明会に参加すれば教えてくれます。

[5573: 匿名さん]

土壌汚染のおそれが少ないと認められれば調査地点数を減らせるので、
調査をやっている＝くまなくや調査している
ではないということでしょう。
だからといって工場跡地よりリスクが高まるかどうかは知りませんが。

[5574: 匿名さん]

土壌汚染調査は「法定の基準」を満たしているかどうかだけを見ているので、汚染がないってわけじゃないよ。
当然、元工場の方が汚染されてるに決まってる。
国の基準を満たしてる=汚染がない、とかめでたすぎる思考（笑）

[5575: 匿名さん]

皆さん、窓のない部屋はどうされていますか？
夫婦と子供一人なので、2LDKを契約しようとしていたら、
両親から窓のない部屋は部屋ではないと言われ、３LDKにするべきか迷っています。
無理をすれば買える金額ですが、教育費についてしわ寄せが来ます。
窓がない部屋を子供部屋指定も大丈夫でしょうか？

[5576: 匿名さん]

>>5575 匿名さん
うちは３LDKにしたけど、子供が小さいうちなら大丈夫じゃない？
親には窓よりの部屋を子供部屋、窓のない部屋を夫婦の寝室にすると言えば良いと思います。

[5577: 匿名さん]

五年限定ならば2LDK、長期に住むなら３LDK。
狭い中で暮らしていると家庭不和のもとです。

[5578: 匿名さん]

>>5574
何言ってるの？
元工場だろうとそうでなかろうと、定められた基準を満たさなければならないことには変わらないよ。

[5579: 匿名さん]

>>5578 匿名さん

あたま　わるい？
基準を満たすのは当たり前。
赤点ギリギリか満点かの差だって言ってるの！
工場跡地は基準は満たしていてもギリギリってこと。

[5580: 匿名さん]

子供アリで2LDKとかありえないよ。

[5581: 匿名さん]

土壌やら地震対策は全然考えずに買っちゃった。元々社宅あったし、万が一の地震を気にするのは仕方ないなと。

[5582: 匿名さん]

>>5580 匿名さん
子供一人ならありだろ

[5583: 匿名さん]

子供アリで2LDKってけっこういるの？

[5584: 匿名さん]

いるよ。普通だよ。

[5585: 匿名さん]

>>5579
あなた頭悪いのですね。
めんどくさいので説明はしません。

[5586: 匿名さん]

工場跡地がどうこうみたいな貶す話は止めましょう。
ここの良さは社宅跡地って話はディテール過ぎだし元工場跡地が悪いみたいな短絡的な発想もない。

[5587: 匿名さん]

>>5585 匿名さん
貧しくて気の毒なひと・・

[5588: 匿名さん]

>>5577 匿名さん

逆でしょ。子供部屋がいる期間は小学校高学年〜高校までのせいぜい10年間。それ以降は2LDKでいいはず。資産的にも少し手狭な55M〜60Mの方が将来的には賃貸や売却時にも需要があるはず。

[5589: マンコミュファンさん]

>>5588 匿名さん

まあ確かに実家は使わない部屋をもて余らせてるな。子供1人という条件なら、予算も節約出来るし賢い選択かもね。

[5590: 匿名さん]

プラウドタワーもシティタワーもここも最近の武蔵小杉のタワーマンションは全部保育園が入ってる。日医大建て替えのタワーも保育園が入るとの事。
子育て重視の人向けのエリアだから３ＬＤＫの方が実は良い気がします。
と思うも我ながら根拠が弱い。

[5591: 名無しさん]

>>5590 匿名さん

もちろん一定数需要はあると思う。でも20年先、子育て終えた夫婦がもう少し便利な街にと引っ越して来たり、あるいはこのエリアの成長した子ども達がやはり便利だと別の部屋に住む需要の方が多いと思う。

[5592: 名無しさん]

>>5591 名無しさん

それと、平米数が少ないと毎月の管理費&修繕費などの面でも有利だね。

[5593: 匿名さん]

我が家は16年前に新築で3LDKを買い住んでましたが数年前子供二人自立し2部屋が空いてしまい使わないしと思って昨年イーストを契約しました。夫婦二人なので2LDKです。多分終の住処になると思います、あては息子が住むなり売却するなりとにかく考えたのは今のマンションに住み続けるよりは資産価値はあると判断してます。

[5594: マンション検討中さん]

>>5588 匿名さん

60M以下は賃貸物件と競合し易くない？あと個人的には3LDKを2LDKにリフォームして、ゆったりしたリビングにするのに憧れたり。。。

[5595: 匿名さん]

なるほど７０Ｍからのリファームは当然ありますね。ただ賃貸物件との競合に関しては、初めての学生なら分かりますがそういった方は１Ｒ、１ＤＫでの賃貸物件でしょうし、ゆとりのある高齢者夫婦は、これまで分譲マンションや戸建てからの移転となりわざわざ質の劣る賃貸物件を選びにくいのではと・・・。。部屋の広さを自分たちに合わせたいだけで、利便性やサービス、設備の質は落としたくないと思います。

[5596: 匿名さん]

この物件は人部屋ごとの広さが‥

[5597: 匿名さん]

>5590

川崎市はマンション建設の際に保育所を設けないと協力金を要請するようになったんだけど、その発端は小杉のタワマンラッシュでの保育所不足。子育て重視のエリアだったわけでは決してないんだが。

[5598: 匿名さん]

武蔵小杉のせいで川崎市は2年連続の待機児童ゼロを達成できなかった。

[5599: 匿名さん]

>>5598 匿名さん

ア ホなこと言ってるね

[5600: 匿名さん]

4月1日時点の待機児童数は6人。
武蔵小杉駅周辺など中原区でオーバー。

[5601: 匿名さん]

６人か。少ないね(笑)

[5602: 匿名さん]

たとえ待機児童ゼロでも隠れ待機児童がいるので十分とは言えないが、保育園落ちた日本死ね問題が記憶に新しいうちに、川崎市は待機児童ゼロを2年連続で達成と言えていたら、川崎市のイメージアップにつながっていたと思うと残念。

[5603: マンション検討中さん]

>>5602 匿名さん

待機児童ゼロ未達は残念だけど、人口増加率・数2位に貢献しているのも武蔵小杉。全国的な人口減少の中、これはこれでイメージアップにつながっているかと。

[5604: 匿名さん]

自転車こいで保育園預けなきゃ。

[5605: 匿名さん]

こちらに引っ越した後も保育園は大変でしたけど何とかなりました。
桜新町に住んでた時は何とかなりませんでした。

[5606: 匿名さん]

自転車といっても今は電動自転車、しかも坂道とは無縁の地域だけどね。

[5607: 匿名さん]

近くの移動ならフラットだけど、都心部や横浜に遠出するには坂道があって結構たいへんだと思うな。
途中が住宅街で寄り道したいところもないし。

[5608: 匿名さん]

クルマ使いましょう。

[5609: 匿名]

金利あやしくなってきた…
固定派にとっちゃ実行まで胃が痛い毎日になりそ…
現金組は羨ましい。

[5610: 匿名さん]

実際現金組ってどのくらいいるんだろう？

[5611: 契約済みさん]

>>5608
車ないです。

[5612: 匿名さん]

現金組がどれくらいか知ってどうするの？
別に興味ないんだが。

[5613: 匿名さん]

>>5612 匿名さん
中古として売るときローン組が多い方が値崩れしにくいかと。それが価格下落局面ならなおさら。

[5614: 匿名さん]

>>5607 匿名さん

ん？保育園に行く話が都心や横浜に出かける話に変わってるよ？都心や横浜に出るなら電車でしょ。30分程度の移動を遠出と言うかわからないけど。

[5615: 匿名さん]

中古での値崩れを気にするなら、小杉はリスク含み。

タワマンって１０年を過ぎると修繕積み立てが跳ね上がるってことでその時期までに転売をもくろんでるって人が少なからずいる。小杉のタワマン建設ラッシュが始まってそろそろ１０年。売り物件が増える可能性が大きい。価格は需要と供給で決まるから供給過剰だと値崩れする。

すでに中古のさらし物件が目立ち始めてるよ。

[5616: 匿名さん]

まあ、多少の上下はあって当然でしょう。
全体として見れば武蔵小杉地域は極めて順調としか。。

今年に入ってからも各種住みたい街ランキング常連、TV、映画にもしばしば登場と無料宣伝効果も凄いです。

つい先週もソフトバンクのゴジラCM、TV朝日のスマステ、NHK-BSでプリンセスメゾンなどで引き続き話題となってます。
期待感を継続するのは重要ですよね。

[5617: 匿名さん]

>>5615 匿名さん
もちろんある程度のリスクは想定済みですが、思っているほど値崩れはしないと考えています。今武蔵小杉の中古物件はそこそこ数が出てますが、それは後発物件ができ、尚且つ先発の物件であれば売却益も期待できるからだと考えています。
中古物件が多く見受けられるのは供給過多というより、新築物件の供給分がクラウディングアウトしているものだと考察しております。

[5618: 匿名さん]

確かに。少なくとも現在のシティタワーと合わせれば供給量は多いし。
いずれ新築供給が止まる事は鑑みても良いと思う。

[5619: 匿名さん]

新築の供給が終われば上がるよ。
武蔵小杉の供給量は単駅で圧倒してる中で後数年で新築の供給自体ができなくなる。

[5620: 匿名さん]

新築の供給がなくなると新築マンションが欲しくて住みたいと思う人がいなくなるから人気は下がるよ。

[5621: 匿名さん]

トランプタワーのペントハウスでもあるように最上階こそプレミアムなんですね。やっぱりタワーは高層階こそ成功者の証

[5622: マンション検討中さん]

>>5608
車はガソリン代、駐車場代、車検、保険とかかりますので持ってないです。

[5623: 匿名さん]

>>5620 匿名さん
武蔵小杉自体の街のアクセス利便性とか商業施設は変わらないから、新築主義だけど、そこに魅力を感じてる人は中古を検討するかもよ。

築浅で設備面があまり変わらなくて、組合の管理能力が高いと分かれば安心材料ですし。

新築供給が終わった時は、それなりに武蔵小杉の今あるマンションの経過年数的に、良いバランスで中古供給と需要がマッチすると思うけどなー。今の中古の売主が強気の値段提示してるだけで、、、

[5624: 匿名さん]

全くその通りですね。立地に優れた初期のタワマンが最初の大規模修繕を終えてなお財政が健全で、専有部の設備交換済みの物件は、後発の築浅と十分競合になり得そうですね。

[5625: 匿名さん]

>>5623 匿名さん
中古は所詮中古だ。
中古は運気が逃げるからやめておけ。
値段はふっかけてるだけ。

[5626: 匿名さん]

>>5625 匿名さん
中古として売る側の話じゃないですか⁈

[5627: 匿名さん]

マンション引渡し後、お金に余裕ができたらクルマの検討されても良いかもしれません。
子どもがいらっしゃれば便利この上ないですから。電車で行けないところも楽に目的地まで行けるし荷物運搬楽だし子どもとの思い出ができます。
旅行や大きなアスレチック公園、キャンプ、スキー、温泉、遊園地など色々楽しめます。

[5628: 匿名さん]

中古も売れるだろうけど、新築と比べれば話題性は全然違う。
世の中には新築しか買う気のない人がいて、駅近新築マンションに住みたい人の需要が満たせそうな計画がなくなってしまうと、その人たちは注目しなくなると思う。
自分がそうだから。

[5629: 匿名さん]

ちなみに今日が抽選日ってご存知ですか？
落選してイライラしてます。寝付けません。ギリギリの販売戸数で出来レースをやるのは過去のコメントで理解していましたが、落ちると本当に気分が悪い。
買うか買わないか今の所五分五分です。結局３倍４倍位の部屋が出た模様。どうしても理解できない。何故多めに売り出さないのでしょうか？

[5630: 匿名さん]

それこそ前述あるけどね。基本的に買い手がいる部屋しか売らないと思うし、それはここに限った話では無いかと。
落選なさってショックなのは理解できますが。
ちなみに高い倍率はどちらでしょうか？

[5631: 契約済みさん]

>>5627
家族で電車の定期を貸し合えば車は必要ないです。
そんな余裕もありませんし。

[5632: 匿名さん]

結局は新築プレミアムが妥当な額か？が重要なんだけど。。
500万なら許容範囲か、800万ならウーンなのか。。
中古の場合、高い値付けばかり注目されるが安い値付けのものはアッと言う間に消える。定点観測してないと捕まらない。
アマゾンやヤフオクで異常に高値にしてるの気にしても仕方ないでしょ。安いの買えばいいだけの話。

[5633: 匿名さん]

倍率が付いたのは南向きの2LDKと3LDKだって。追加販売を年内にやるそうです。

[5634: 匿名さん]

定期を貸し合うといった犯罪を匿名とはいえ掲示板に書き込む人のモラルって…

[5635: 匿名さん]

モラルない人のフリした釣りですからー。

[5636: 契約済みさん]

えっ？
定期を貸し合ったりすると犯罪なんですか？

[5637: 評判気になるさん]

こちらの部屋は プーランや角部屋リビングの窓が半分だけなど いろいろ見まして 普通です モデルルーム の デザインを見ると すごくlow と思う エレベーターも少ない すごく 理解できない部分は 抽選です ちなみに このマンションは いいところ 全然 見らない ヤメル

[5638: 匿名さん]

定期の貸借は東急株主優待乗車証と判断しましょ。

[5639: 匿名さん]

>>5638 匿名さん

川崎市営バスと東急バスと臨港バスの持参人式定期券を貸し合っている、
という可能性も。

[5640: 匿名さん]

>>5639 匿名さん

あ、電車って書いてありましたね。

[5641: 匿名さん]

定期のことなどどうでも良い。

[5642: 匿名さん]

今後建つ三角タワーや小杉会館タワー、三菱地所タワーの販売が始まるのは再来年以降ですかね。
ここの販売が終わると事実上しばらく中休みとなるんでしょうか。
となると今は待ちが正解なのでしょうか。

[5643: 匿名さん]

小杉会館タワーって何ですか？興味あります！

[5644: 匿名さん]

小杉会館タワーという呼称は初耳ですが、こどもセンター跡地を含む駅西側にできる三角タワーのことを指しているのでしょうか？
あと、エルシィ跡地が抜けてます。

後続のタワーが出てくるのがしばらく先だと、今は待つのが正解というロジックがよくわかりません。各人のライフプランによるかと。

[5645: 匿名]

>>5644 匿名さん
小杉会館＝エルシィね

[5646: 匿名さん]

系列の小杉会館八王子店は八王子エルシィとして生き残っているらしい(wiki情報による)。。。
http://www.hachiojiellcy.co.jp/

[5647: 名無しさん]

>>5646 匿名さん
町田エルシーは、ウエスティンに売却された

[5648: 匿名さん]

今回ぐらいの長周期地震動なら現在の免震でも大丈夫。直下型がきたら破損するから傾斜するぐらいですむかな。しかし余震が続けばどうなることか。もう少し技術の進歩に期待すべきか。

[5649: マンション検討中さん]

やっぱり地震が起きると、考えちゃうね

[5650: 匿名さん]

直下型に弱いのは低層建物です。
固有周期が短いので直下型の揺れに共振します。
阪神大震災がそうでした。

超高層建物や免震は固有周期が長いので、長周期地震動で揺れやすい。
長周期地震動対策が肝です。