パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5374: 匿名さん]

夫婦と将来的にできるであろう子供を見越して買ってみたけど離婚したらだだっ広い。
失意の中で契約キャンセル。戸建から駅に近いタワーマンションに引っ越そうとしたけど、自宅が売れずに契約キャンセル。
大病を患うと加入マストの生命保険に入れないからローンが借りられず契約キャンセル。6世帯のキャンセル部屋は悲しみに満ちていそう。
実際に住んでた訳では無いので関係無いとも言える様な、そうでも無いような。

[5375: 匿名さん]

イーストのローン契約って来年とかでしょう？
今解約する意味ってあるのかな？

[5376: 匿名さん]

人それぞれな気もしますが、余命とか言われたら止めるかな多分。

[5377: 匿名さん]

手付金って１割とは限らないからね。
結構多いのは５％で１００万円から受け付ける。
これはモデルルームで聞けば分かることだけど、みんな１割しかないと思って聞かないのはもったいないよね。
１００万程度なら大した金額でもないので捨てて他にいい物件があればそちらに向かっただけの話でしょ。
あとは海外転勤等でやむ得ない事情として手付金返還された事例もある。
離婚だの大病だの不幸者に陥れるのって、買えなかった僻みでしょうかね？

[5378: 匿名さん]

即転売でキャピタルゲイン狙いという方がいますが、買ってすぐに売ってしまうと、譲渡益に高い税金がかかるのではないですか。

たぶん、自宅用ではないので特例も使えないはずですが、税金が高くなっても、利益が出れば構わないということですか。あるいは他の物件の譲渡損がある場合は損益通算するとか。

[5379: 匿名さん]

今日行ってきたけどもうイーストキャンセルは3戸契約予定になったらしいよ。
来月まで残っていないかもね。私は条件に合わないのでウエストで検討中です。

[5380: マンション検討中さん]

武蔵小杉のタワーマンションからここに住み替えを考えていましたがNHKのあの番組みてタワーマンション住むのは恐怖感を感じるようになりました。引渡し時期が3年後になるのも懸念してましたが、低層マンションに住み替えをしたほうがいいですね。

[5381: 匿名さん]

>>5380 マンション検討中さん
わざわざこの場でご報告頂かなくてもよろしいかと。

[5382: 匿名さん]

イーストほっそーい。ウエストも同じ。
2本が振り子のように揺れるのか？

[5383: 匿名さん]

やたら小さいチラシが入ってましたが、いよいよ完売のタイミングを調整しに入っている様な状況でしょう。
地震が気になるなら来年の新基準に適合しているここだと思いますが、ご判断はそれぞれで良いかと思います。

[5384: 匿名さん]

>>5382 匿名さん
また、地震に話を持って行きたいですかーー笑

[5385: マンション検討中さん]

新規準といっても未知数です。御存知のように日本列島が地殻変動期に入っているのは周知の通りです。想定外の揺れが生ずる可能性も大です。このご時世高層マンション住むのはいかがなものかと。

[5386: 匿名さん]

>>5384 匿名さん

ええ長周期地震動を受けると傾きそうですからね。

[5387: 元気な汁]

震度6強から震度7が起きた時のタワーマンションの耐震性は起こってみないとわからないから・・。耐震性なんてのは、あくまでシミュレーションだし、実際に起きた時にどうなるかは未知数。東日本の津波みたいなもん。理系出身ならシミュレーションと現実の乖離に関する恐怖は感じると思う。
一戸建てなら実験可能だからね。タワマンはどうかというと・・。
もし大地震が起きたら耐震や免震ゴムが機能しない場合もあり得る。意外と問題ないかもしれないし、そうじゃないかもしれない。最悪、窓突き破って転落死の可能性も否定は出来ないし、ポッキーみたいにポキッと真ん中から割れちゃう可能性もある。
タワマン買うなら皆さんがご無事を確認した後に検討だね。もし皆さんが生きてたらタワマンの評価上がるでしょうね。

[5388: 匿名さん]

既出の地震ネタを持ち出してタワマン不買運動を展開する輩が定期的に現れるね。三井の足を引っ張りたい他社デベの営業か、ここの検討者でもないただの暇人か。どっちでもいいけど、同じネタを何度も繰り返すのは悪質な荒らし行為なのでやめてください。

[5389: 匿名さん]

ローン特約や買い替え特約のキャンセル（正確には契約の白紙撤回）はどの物件でもある一定の割合ででてくる。

ちなみに転勤は買主事由になるからキャンセルすると手付金没収。

[5390: 匿名さん]

タワマン節税の対策で高層階に固定資産税を高く設定する件、具体的に動き出したみたいね。

管理費と修繕積立って区分所有法で持ち分割合に応じて負担ってなってるから、今は高層、低層にかかわらず専有面積に応じてなんだけど、評価額が変わったらこの辺のルールも変わってくるかも。

[5391: 匿名さん]

引き渡し後に売却してキャピタルゲインを得られるって判断なら、キャンセルして手付金放棄って選択肢はないよね。

[5392: 匿名さん]

タワマンにとって、タワマン高層階への課税強化は逆風。

[5393: 匿名さん]

鳥取の地震でも、長周期によって大阪でエレベータ停止だって。直下で影響はエリア限定のはずなのに。

[5394: 匿名さん]

>5377

基本大手は手付金の交渉に応じない。三井の場合客を選ぶから、手付金減額の話をしたら相手にされなくなるかも。試してみて結果を報告してくださいな。

[5395: 匿名さん]

手付金って放棄をすることによって、一方的に契約解除できる。手付金を減額したら、売る側にとって安易のキャンセルされちゃうってリスクがある。

[5396: 匿名さん]

5394
5パーセントはどこでもいけるよ。
1割出せないような人でなく、売主にとって資金力とローンに問題ない信用がある顧客であれば問題ない。
そういう意味では大手は客を選ぶのかもね。
資金は寝かせたくないし、引き渡しまでの期間金利や経済情勢が大きく変わった時に、手付で大きな金額入れて拘束されたくないと正直に言ったら、どこもすぐに下限金額を確認してくれて、これまでの最低額は100万円。
不動産は相対取引だし、中古の居住用物件や居住用不動産以外の買い付けでは、手付金の交渉や指値は当然だから、みんなも交渉しても断られる以上の損はしないのだから聞いて見た方がいいよ。
売主が個人であれば心象悪くして売ってもらえなくなり恐れはあるけど、売主が法人で新築マンションであれば間違っても売ってもらえなくなることはない。
多分あまりにすんなりOKしてくれて拍子抜けすると思いますよ。

[5397: 匿名さん]

グランツリーの「喜助」（ここもうまいです）で昼食に「厚切り牛タン定食」を食って、帰りに撮影しましたまだ二階までしか建物は立ち上がっていませんでした１、２階は時間がかかっていますね。

[5398: 匿名さん]

もう一枚写真を

[5399: 匿名さん]

やっぱり細い。

[5400: 匿名さん]

ネガは何なんですかねぇ。プラウドや駅前タワーと大差ないでしょ。どうみても。

[5401: 匿名さん]

>>5399 匿名さん
何がーー？だからーーー？

[5402: 購入者]

>>5399 匿名さん
誹謗中傷して楽しいのですか？楽しそうで良かったです。

[5403: 購入者]

>>5400 匿名さん

>>5399 匿名さん
買わない人は退場です。

[5404: 匿名さん]

四角が丸くなっている性でそう見えるのかも。
多少、目の錯覚はあるでしょう。

[5405: マンション検討中さん]

営業が細くするために下の方は100Ｎのコンクリートを使ってると言っていたので実際細いと思いますよ

[5406: 匿名さん]

太くて短いとタワーに見えない。
ここの外観は非常に良いと思います。

[5407: 匿名さん]

タワーは元々そういう形状。それが気になるんなら、 中層までのマンションを検討したらいいだけ。ここで書き込む必要ないでしょ。ここはウエスト検討スレですから。

[5408: 匿名さん]

プラウドの方が太いよ。どう見ても。

[5409: 匿名さん]

タワマン高層階増税
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO08745040U6A021C1EE8000

[5410: 匿名]

>>5408 匿名さん
何？
太さ自慢？笑

[5411: 匿名さん]

>>5408 匿名さん
では、プラウドの中古でも探されたらいかがでしょうー？ ここに張り付かず…

[5412: 匿名さん]

>5405

高強度コンクリート使ってるのは柱を細くするためで建物を細くするためじゃないけど。

[5413: 住民板ユーザー]

柱って見えなくね笑

[5414: 評判気になるさん]

一部の人が主張しているようなここのタワマンが折れるなんてことになったら、三井は風評被害で終わるでしょ。
大企業がそんなリスクを背負うとは思えないので、そんなことにはならんのでしょ。

[5415: マンション検討中さん]

タワーマンションの上層階は怖いですよ。
揺れないはずの建物が揺れたときは、やばいです。
地震大国日本で50階立てを作ること自体、自然への挑戦だから。
50階で揺れることを想像するだけで、足の震えが止まりません。
もっとも免振タワーは壁が石膏ボードですからすぐ壊れちゃいます。

[5416: 匿名さん]

いつもねがきゃんおつかれさまですー。

[5417: 匿名さん]

>>5415 マンション検討中さん

マンションじゃないけど、都内のオフィスが40数階でたまに地震とかあるが、免震で、しばらくゆらゆら続くだけで特に何もないけど。。。

マンションも同じかと。

ちなみに壁が壊れる時はどんな時？震度何くらいの規模？震度レベル？

例えば、東日本の震災ぐらいで壁壊れるって、50階以上のタワマン(ぱっと見国内で20数本はすぐ浮かぶが、、)だと、事例としては何件ぐらいなのかな？

数字とか実際の事例出してくれるんだったら信用するよ。出せないなら、信用しないよ。

分かりやすいでしょ。

[5418: 名無しさん]

いちいち反応しなくていいから…

[5419: マンション検討中さん]

５４１４じゃないけど、Nスペでやってたよ。

熊本地震は震源が真下だったから、東日本大震災の東京と比べて、
地震波の振幅は最大１０倍、建物に伝わる揺れの強さは最大３倍、
巨大な長周期地震動が発生。

免震装置のあった病院で、地震前最大６０cmと想定してたのに
９０cmも免震ゴムが震動してたとのこと。

某専門家が調査した２８棟の免震ビルでは、
これが起きたら２８棟全ての地下の免震層が壁に激突。
今の免震ゴムだと建物（壁）が大きく変形するリスクが大らしいよ。

[5420: 匿名さん]

>5419

最後のところがちょっと正しくない。免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、ぶつからないように
周辺を建物より広く掘ってある。免震装置の変位がここマージンを超えると、建物と周囲の地盤がぶつかってその衝撃で建物の壁が壊れて最悪のケースでは倒壊ってのをNスぺでシミュレーションしていた。対策は今のところないみたい。ブリジストンの担当者が今後の課題ってコメントしていた。

http://www.co-sugi.com/shinchiku/F1471001/smart.html

ちなみに３・１１の時に筑波の免震でエントランスが大破したことが実際にあった。

[5421: 匿名さん]

柱をなるべく細くして耐震等級1
地震時には免震装置にほぼ頼っているものの
直下型地震でうまく作動することが前提
設計ミスではなく想定ミス
熊本地震のようなのがこないことを祈る

[5422: 匿名さん]

>5415

建築基準法では震度5強では損傷せずってなっているけど、対象は構造部分。乾式壁は構造部分ではないから壊れても設計上問題なし。３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震を含めて。

問題なのは長期修繕計画には自然災害を考慮していないので、計画外の補修費用をどう調達するか。臨時徴収ってのもあり得る。

[5423: 匿名さん]

>想定ミス

免震って縦揺れと長周期が弱点。直下型は縦揺れ成分を多く含むし、熊本では最大級の長周期の揺れが起こった。免震って過去の揺れのパターンをもとにシミュレーションして設計するんだけど、想定以上に免震装置が変位したってことは、直下型の長周期って揺れのパターンは含まれてなかったのかもね。

[5424: 匿名さん]

また、地震ネタですかーーだから、気になる人はここで議論しないで、地震スレ立てて思う存分やってください。

[5425: 匿名さん]

地震はどうみても一人が執着しているだけ。スルーが吉なんだろうけど、連投しても意外と消されないね。

[5426: マンション検討中さん]

地震だけどこれは最近状況にアップデートあったから参考になるんちゃう。

[5427: 匿名さん]

地震ネタ嫌と言ってるのは一人だけのようだが。

[5428: 匿名さん]

自分も嫌です。中古になったら誰も気にしないよ。新築で買う人だけです。こんなに拘るのは。地震ネタは時間の無駄。

[5429: 匿名さん]

地震ネタ参考になるから、情報アップデートしたらまたよろしくお願いします。

[5430: 匿名さん]

5417です。

質問に正対して、答えていただいている方いらっしゃらないですね。
頭が悪いのか、自分の言いたい事をただ言いたいだけの人なのか、、、それはさておき、下記にて整理しますね。

【当初の質問】
例えば、東日本の震災ぐらいで壁壊れるって、50階以上のタワマン(ぱっと見国内で20数本はすぐ浮かぶが、、)だと、事例としては何件ぐらいなのかな？

　※意図：現状、日本国内で建ってる50階以上のタワマンで、東日本の震災の被害状況を私としては、
　　　　　聞いています。

【現時点までの回答】
　-３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震を含めて。
　-免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、ぶつからないように
周辺を建物より広く掘ってある。免震装置の変位がここマージンを超えると、建物と周囲の地盤がぶつかってその衝撃で建物の壁が壊れて最悪のケースでは倒壊ってのをNスぺでシミュレーションしていた。

といったように、『日本国内で建ってる50階以上のタワマン』での被害状況の事例、数字等の根拠は出てこない。

よって、信用に値しないですね。このままだと。

まだ熊本地震のようなマグニチュード７レベルが2回も直下で、今まで東京直下で起こったことがないから、
被害状況が出ていないんだ、とも受け取れるので、それなりに震災リスクは受け入れての判断となるのは分かってます。

ただ、5415さんのような、
「もっとも免振タワーは壁が石膏ボードですからすぐ壊れちゃいます。」

の、50階以上のタワマンでの証明は全くないので、信用に値しません。

根拠のない地震ネタの煽りはいりませんし、（同じ人が連発してる）既出ネタも結構です。


以上。

[5431: 匿名さん]

笑

[5432: マンション検討中さん]

んだからさー

免震ダメだって主張してる人が免震買うわけないでしょ

なのになんでこのスレに粘着してると思う？

答えは簡単でしょ

そんなやつが言ってることが正しいわけないじゃん 笑

[5433: 検討板ユーザーさん]

それより高層階買われた方、固定資産税の件残念でしたね。。
中層階は平気でしょうか。

[5434: 名無しさん]

>>5433 検討板ユーザーさん

増税適用は2018年以降に販売される物件からで検討が進むみたいですよ。

[5435: 匿名さん]

税制の変更は引渡しのタイミングってのが基本。登記されるのは引渡しだからね。

[5436: 匿名さん]

>>5434 名無しさん

本物件は対象ですよ。

[5437: 検討板ユーザーさん]

18年引き渡しと言えばイーストもですね。
高層階買われた方は永住でも毎年のコスト高、リセールバリューは下がりそうですね。
低層階の方はリセールバリュー上がりそうですね。分譲価格も安いし。

[5438: 匿名さん]

どのくらい差がつくのかな？1万円ぐらいだったらラサールバリューに影響ない。

[5439: 匿名さん]

タワマン課税の問題点として、階にかかわらず面積が同じなら評価額が一緒ということで高層階が有利ってのとは別に、各戸の土地の持ち分割合が少ないってことで評価額が実勢価格に対して割安ってのもある。

今回報道に出てるのは前者の対応だけなので、影響は限定的かも。業界のロビー活動で骨抜きにされちゃったかな。

[5440: 匿名さん]

ロビー活動ありがとう

[5441: 検討板ユーザーさん]

でもまぁ風評被害的なものはありそうですよね。。高層階＝ランニングも高い、的なイメージがついえ高層階だけで見送る人も出てきそうな。。

[5442: 匿名さん]

区分所有法で管理、修繕積立は、原則、持ち分に応じて負担ってなってる。今は評価額が階によって変わらずってことで専有面積で案分してるんだけど、階によって評価額が変わったら負担の配分を変えるってこともありうる。入居後の管理組合マターになるかな。

[5443: 匿名さん]

どうせ２０階以上が固定資産税１割アップみたいな雑な傾斜なんでしょきっと。
全部屋の眺望を確認して評価するのは不可能（しかも将来変わり得るし）な以上、上層階の固定資産税アップも低層階の固定資産税ダウンも限定的かと。多分今回の固定資産税の変更で、低層かつ眺望がいいって部屋の価値が上がったと思う。

[5444: 匿名さん]

低層階の期待値アップなんて気楽な事を考えても意味無いよ。
低層階が有利とか高層階が不利とかって話になる程金額差はつけられない。
ここの価格も高層階それほど低層階と比べて高くないし。

[5445: マンション検討中さん]

増税の影響で高層階の人は低層階の人に対して益々優越感持つのかな。

[5446: 匿名さん]

居住階で優越感じるのは低レベル。

[5447: 匿名さん]

川崎市だから低レベルなのかね
そんなことないでしょ？

[5448: 匿名さん]

>>5445
そう思う人は低層階に気持ちよく住めないよ

[5449: 匿名さん]

益々高層階の人は堂々と住めますね〜

[5450: 匿名さん]

わが家は週末オーナースタイリングを見てきます(^O^)
最近のウエストの購入者板があまり賑わってなくて、オプションの話が既出が多くて書き込みにくくて寂しい限りです。

いつかはリセールもする事になる予定ですが、高層階の場合、実際どのくらい金額が変わるのかというのが分かりやすければいいんですが。。実際の金額を抜きに残念だの不利だの言われていますがピンときません。

[5451: 職人さん]

客観的な情報を得たかったらネットではなく、近隣の仲介業者に当たるのがいい。かられは成約情報を持ってるわけだし。

[5452: 匿名さん]

価格が妥当なのはわかるし、この物件の安全対策が非常に良いのもうなずけた。
今売られている物件の中ではピカイチだと思う。ただ家を買うのが怖い。ローンを三十年も払うって気が遠くなります。来週には結論ださないといけない状況です。。考えすぎ＆不安を感じ過ぎでしょうか？

[5453: 匿名さん]

年収割合10倍で頭金なしフルローン。
妻はブランド好きVERY妻。
しかも子供2人でお受験希望。
とかだと厳しいかもね。。

[5454: eマンションさん]

>>5452 匿名さん
考えすぎ、不安を感じすぎ、それでいいと思います。安い買い物ではないですし、ローンのせいで人生狂うこともありますから。
まずは冷静になって信用できる人とよく相談してみると良いと思いますよ。今回結論を見送ったとしても全戸売れるなんてことないでしょうし。焦りは禁物です。

[5455: 匿名さん]

ローン30年って…
小杉の物件なら
10年くらいで返済出来るはず。

[5456: 匿名さん]

>>5453 匿名さん
ここは、やっぱり中学受験する子が多いのでしょうか。

[5457: 契約者]

NHKの受信料ですが、どうやって断りますか？

[5458: 匿名さん]

5452です。
アドバイスありがとうございます。30過ぎで恥ずかしい限りですが、今晩両親に相談してみます。結婚して子供ができて新居を探してとまあ色々と責任が重くなりますね。そういう時期なんでしょうけどなかなか大変です。楽しみでもあり不安でもあります。ご意見大変参考になりました。

[5459: 口コミ知りたいさん]

>>5458 匿名さん
一期一次の契約者です。
無理して購入しましたが、買って良かったと思っています。財政的にきつくなったら売ればいいと思ってて資産価値のポテンシャルは色々見た中では一番でした。売ればいいかというのは当時の自分に背中を押してくれました。
個人的な意見ですが参考になれば幸いです。

[5460: 匿名さん]

タワマンって修繕積立金がはねあがる１０年を目安に転売って考える人が結構いる。小杉のタワマンラッシュが始まってそろそろ１０年。中古の場合、需要が供給を上回っていると、待ち行列の日との間ではけちゃうんだけど、最近中古の広告が目立つようになってきた。ここを築浅で売却するとなると厳しくなるかも。

[5461: 匿名さん]

>>5460 匿名さん
売り煽りありがとう。
きっと売れない近所の不動産業者なんだよろうな。

[5462: 匿名さん]

>5457

マンションによっては入居説明会や引き渡しの時、手続き会場にNHKが来て逃げられないケースもあるみたい。

[5463: マンション検討中さん]

>>5456 匿名さん
タワーマンションの学区域の小学校に通う生徒は90%以上中学受験してますよ。良いか
悪いか分かりませんがほとんどの子供が塾通ってます。
ここも同じようになりますよ。

[5464: 匿名さん]

>5457

テレビがないのならテレビありませんでお終い。テレビあるのに断ろうとしてるのなら、将来のお隣さん候補として困りもの。

[5465: 契約者]

>>5464
テレビはあります。

[5466: 匿名さん]

古いテレビなので地上波しか映りませんという事でBSは払ってないな。
昔は映画が多かったが最近は訳のわからない実験的番組が多い。それでいて地上波より高い料金というのは許せない。
民放も通販番組ばかりだし。。

[5467: 匿名さん]

>5466

いまでもそれ通用するの？　地デジ対応していてBS対応してないテレビってあるんだっけ。

[5468: 匿名さん]

NHKの受信料契約はおかしいよ。本来契約は双方に合意がないと成立しないはずなのに、それをNHK法とかで支払いを義務化して非常に矛盾した状態になっているもの。ちゃんちゃらおかしいよ。
地上波はともかく、BSなど更におかしい。頼みもしないBS放送勝手に始めて、また地上波でBSの番宣までやって、もうめちゃくちゃな状態。海外向けの国際放送は、日本人向けもやってるくせに受信料かからず。
NHKは本当にデタラメな存在。ただ、番組が良い事は確か。
民放では出来ない番組があったり、それ自体は貴重なんだよ。
結論としては、政治家供が全く使えない連中ばかりで話にならんということだよ。

[5469: 匿名さん]

ネット配信になったらもっとむちゃくちゃなことしようとしている。ネット環境の有無にかかわらず契約の義務化を画策。ネットだから国境はなくなるのに海外からは取らないだろうし。

[5470: 匿名さん]

ネット配信から受信料など気違い沙汰だよ。そんな事言ってるアホ議員は絶対落選させねばならない。
マンションの場合は結構取り立て員がやってくるが、敷地内に勝手に入れば住居不法侵入だから、当面の対策としてはまず安易に入れない事。

[5471: 匿名さん]

>>5467 匿名さん
BSについてはBSのアンテナ配線買ってないんで観られないでオーケー。ケーブルは別売だから、買ってないんで、でロジックとしてあり。地上波は払う必要は出てくるが。

[5472: 匿名さん]

地上波がデジタル化されたのは5年くらい前だっけ？
現在持っているテレビで地デジは見れない。
→ゆえにBSだけ契約という論理もあるな。

[5473: マンション検討中さん]

まぁ、ここはケーブルテレビなので、NHK見なければ、配信されないだけでは？