パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5351: 匿名さん]

>>5350
フルローンで買えますよ。

[5352: 匿名さん]

手付金も用意できない人が購入者に多くいるとしたら、ローン破綻で管理費、修繕積立金の未納リスクが高いってことだね。

[5353: 匿名さん]

いきなり「フルローンです。」なんていうスレに反応しすぎ。もともと、そんな話でもないのにいきなりって微妙じゃないですか。

[5354: 匿名さん]

フルローンかどうかはさておき、この低金利利用しない手はないでしょ。
結局は余った住宅ローンを何に使おうと個人の自由な訳だし。。

さらに共働きでダブルローンなら住宅ローン控除もダブル。
目一杯お得を追求しましょ。。

[5355: 匿名さん]

話の流れを無視していきなり「フルローンです」なんて不自然。「手付金は車売って払いました」とか釣りだろ。
変な書き込みはスルーしようよ。

[5356: 匿名さん]

イーストのキャンセル案内がきた
かなりの数

[5357: 匿名さん]

まじ、北向きがあるならガチで複数買う（値段変わってないよね）。

[5358: マンション検討中さん]

>>5355
砂の塔のドラマに出てくるような余裕のある暮らしはしてないという意味で言ったのですが？

[5359: 匿名さん]

>5356
嘘じゃないなら部屋番号公開よろしく。
北向きあるなら知人に紹介する。

[5360: 匿名さん]

>>5359 匿名さん
ちゃんとしたパンフレット、送ってきましたよ。

[5361: 匿名さん]

北の低層は無かったです。全部で6戸。
離婚とか大病を患ったとか買い替えに失敗したとかキャンセルの理由はあまりいい感じではないって営業が割りと素直に話をしていました。
残念ながら条件が合わないのでウエストで検討しています。

[5362: 匿名さん]

手付金返還してもらいたいのだけど、なんかいい理由ないだろうか。（他の気になる物件が出てきたので・・）

[5363: 匿名さん]

(キャッシュで8000万あるが)フルローンです。

[5364: 匿名さん]

>>5359 匿名さん
営業マンに聞けば情報もらえるよ

パンフこないならモデルルームに行ったこともないんですね。

[5365: 匿名さん]

低金利でローン組んでもキャッシュで保持して運用しないんじゃ住宅ローン控除ぐらいしかメリットないんじゃ…

[5366: 匿名さん]

>>5356 匿名さん
すみふ、仕掛けたな。

[5367: 匿名さん]

キャンセル連絡来ないってよほど買わないって判断されたのかもね。まあ何もしなくても情報下さいって三井からしたらおこがまし いよね。
そしてイースト欲しいって言うのはまともな考え方。入居時期は近いし今後もキャンセルは出るよ多分。
で、私も来ていません。
まあ私は即転売北の低層狙いだからですね。
それ以外は即転売益は微々たるものかと。
キャピタル狙いなので部屋によるけど今は経済情勢違うしグルメに買いたい。北の低層がないなら興味なし。
イーストの北低層なら、3日以内に契約します。
なさそうですが。紹介貰えれば買う。

[5368: 匿名さん]

イーストの北低層は離婚しようが気合いで引渡しを受けるだろうからキャンセルは出にくいよ多分。

[5369: 匿名さん]

>>5368 匿名さん
キャンセルは当時抽選に落ちた人にまずは連絡が行くから、イースト北低層はまず期待できないのでは。

[5370: 匿名さん]

契約時は人生の頂点→離婚ドン底→キャンセル
人生イロイロ

[5371: 匿名さん]

離婚でキャンセルか～正直ちょっと抵抗ありますね。油断をすれば明日は我が身。

[5372: 匿名さん]

キャンセルできればまだロスは最小限だけど、
引っ越した後に別れると大変なことになる。

[5373: 匿名さん]

昨年イーストを契約しました。ウェストも気になって独立している子供にと思いモデルルーム見に行った経緯もあるからか昨日イーストのキャンセル住戸の案内が来ました。皆さん手付け金戻らないので勿体ないですね。

[5374: 匿名さん]

夫婦と将来的にできるであろう子供を見越して買ってみたけど離婚したらだだっ広い。
失意の中で契約キャンセル。戸建から駅に近いタワーマンションに引っ越そうとしたけど、自宅が売れずに契約キャンセル。
大病を患うと加入マストの生命保険に入れないからローンが借りられず契約キャンセル。6世帯のキャンセル部屋は悲しみに満ちていそう。
実際に住んでた訳では無いので関係無いとも言える様な、そうでも無いような。

[5375: 匿名さん]

イーストのローン契約って来年とかでしょう？
今解約する意味ってあるのかな？

[5376: 匿名さん]

人それぞれな気もしますが、余命とか言われたら止めるかな多分。

[5377: 匿名さん]

手付金って１割とは限らないからね。
結構多いのは５％で１００万円から受け付ける。
これはモデルルームで聞けば分かることだけど、みんな１割しかないと思って聞かないのはもったいないよね。
１００万程度なら大した金額でもないので捨てて他にいい物件があればそちらに向かっただけの話でしょ。
あとは海外転勤等でやむ得ない事情として手付金返還された事例もある。
離婚だの大病だの不幸者に陥れるのって、買えなかった僻みでしょうかね？

[5378: 匿名さん]

即転売でキャピタルゲイン狙いという方がいますが、買ってすぐに売ってしまうと、譲渡益に高い税金がかかるのではないですか。

たぶん、自宅用ではないので特例も使えないはずですが、税金が高くなっても、利益が出れば構わないということですか。あるいは他の物件の譲渡損がある場合は損益通算するとか。

[5379: 匿名さん]

今日行ってきたけどもうイーストキャンセルは3戸契約予定になったらしいよ。
来月まで残っていないかもね。私は条件に合わないのでウエストで検討中です。

[5380: マンション検討中さん]

武蔵小杉のタワーマンションからここに住み替えを考えていましたがNHKのあの番組みてタワーマンション住むのは恐怖感を感じるようになりました。引渡し時期が3年後になるのも懸念してましたが、低層マンションに住み替えをしたほうがいいですね。

[5381: 匿名さん]

>>5380 マンション検討中さん
わざわざこの場でご報告頂かなくてもよろしいかと。

[5382: 匿名さん]

イーストほっそーい。ウエストも同じ。
2本が振り子のように揺れるのか？

[5383: 匿名さん]

やたら小さいチラシが入ってましたが、いよいよ完売のタイミングを調整しに入っている様な状況でしょう。
地震が気になるなら来年の新基準に適合しているここだと思いますが、ご判断はそれぞれで良いかと思います。

[5384: 匿名さん]

>>5382 匿名さん
また、地震に話を持って行きたいですかーー笑

[5385: マンション検討中さん]

新規準といっても未知数です。御存知のように日本列島が地殻変動期に入っているのは周知の通りです。想定外の揺れが生ずる可能性も大です。このご時世高層マンション住むのはいかがなものかと。

[5386: 匿名さん]

>>5384 匿名さん

ええ長周期地震動を受けると傾きそうですからね。

[5387: 元気な汁]

震度6強から震度7が起きた時のタワーマンションの耐震性は起こってみないとわからないから・・。耐震性なんてのは、あくまでシミュレーションだし、実際に起きた時にどうなるかは未知数。東日本の津波みたいなもん。理系出身ならシミュレーションと現実の乖離に関する恐怖は感じると思う。
一戸建てなら実験可能だからね。タワマンはどうかというと・・。
もし大地震が起きたら耐震や免震ゴムが機能しない場合もあり得る。意外と問題ないかもしれないし、そうじゃないかもしれない。最悪、窓突き破って転落死の可能性も否定は出来ないし、ポッキーみたいにポキッと真ん中から割れちゃう可能性もある。
タワマン買うなら皆さんがご無事を確認した後に検討だね。もし皆さんが生きてたらタワマンの評価上がるでしょうね。

[5388: 匿名さん]

既出の地震ネタを持ち出してタワマン不買運動を展開する輩が定期的に現れるね。三井の足を引っ張りたい他社デベの営業か、ここの検討者でもないただの暇人か。どっちでもいいけど、同じネタを何度も繰り返すのは悪質な荒らし行為なのでやめてください。

[5389: 匿名さん]

ローン特約や買い替え特約のキャンセル（正確には契約の白紙撤回）はどの物件でもある一定の割合ででてくる。

ちなみに転勤は買主事由になるからキャンセルすると手付金没収。

[5390: 匿名さん]

タワマン節税の対策で高層階に固定資産税を高く設定する件、具体的に動き出したみたいね。

管理費と修繕積立って区分所有法で持ち分割合に応じて負担ってなってるから、今は高層、低層にかかわらず専有面積に応じてなんだけど、評価額が変わったらこの辺のルールも変わってくるかも。

[5391: 匿名さん]

引き渡し後に売却してキャピタルゲインを得られるって判断なら、キャンセルして手付金放棄って選択肢はないよね。

[5392: 匿名さん]

タワマンにとって、タワマン高層階への課税強化は逆風。

[5393: 匿名さん]

鳥取の地震でも、長周期によって大阪でエレベータ停止だって。直下で影響はエリア限定のはずなのに。

[5394: 匿名さん]

>5377

基本大手は手付金の交渉に応じない。三井の場合客を選ぶから、手付金減額の話をしたら相手にされなくなるかも。試してみて結果を報告してくださいな。

[5395: 匿名さん]

手付金って放棄をすることによって、一方的に契約解除できる。手付金を減額したら、売る側にとって安易のキャンセルされちゃうってリスクがある。

[5396: 匿名さん]

5394
5パーセントはどこでもいけるよ。
1割出せないような人でなく、売主にとって資金力とローンに問題ない信用がある顧客であれば問題ない。
そういう意味では大手は客を選ぶのかもね。
資金は寝かせたくないし、引き渡しまでの期間金利や経済情勢が大きく変わった時に、手付で大きな金額入れて拘束されたくないと正直に言ったら、どこもすぐに下限金額を確認してくれて、これまでの最低額は100万円。
不動産は相対取引だし、中古の居住用物件や居住用不動産以外の買い付けでは、手付金の交渉や指値は当然だから、みんなも交渉しても断られる以上の損はしないのだから聞いて見た方がいいよ。
売主が個人であれば心象悪くして売ってもらえなくなり恐れはあるけど、売主が法人で新築マンションであれば間違っても売ってもらえなくなることはない。
多分あまりにすんなりOKしてくれて拍子抜けすると思いますよ。

[5397: 匿名さん]

グランツリーの「喜助」（ここもうまいです）で昼食に「厚切り牛タン定食」を食って、帰りに撮影しましたまだ二階までしか建物は立ち上がっていませんでした１、２階は時間がかかっていますね。

[5398: 匿名さん]

もう一枚写真を

[5399: 匿名さん]

やっぱり細い。

[5400: 匿名さん]

ネガは何なんですかねぇ。プラウドや駅前タワーと大差ないでしょ。どうみても。

[5401: 匿名さん]

>>5399 匿名さん
何がーー？だからーーー？

[5402: 購入者]

>>5399 匿名さん
誹謗中傷して楽しいのですか？楽しそうで良かったです。

[5403: 購入者]

>>5400 匿名さん

>>5399 匿名さん
買わない人は退場です。

[5404: 匿名さん]

四角が丸くなっている性でそう見えるのかも。
多少、目の錯覚はあるでしょう。

[5405: マンション検討中さん]

営業が細くするために下の方は100Ｎのコンクリートを使ってると言っていたので実際細いと思いますよ

[5406: 匿名さん]

太くて短いとタワーに見えない。
ここの外観は非常に良いと思います。

[5407: 匿名さん]

タワーは元々そういう形状。それが気になるんなら、 中層までのマンションを検討したらいいだけ。ここで書き込む必要ないでしょ。ここはウエスト検討スレですから。

[5408: 匿名さん]

プラウドの方が太いよ。どう見ても。

[5409: 匿名さん]

タワマン高層階増税
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO08745040U6A021C1EE8000

[5410: 匿名]

>>5408 匿名さん
何？
太さ自慢？笑

[5411: 匿名さん]

>>5408 匿名さん
では、プラウドの中古でも探されたらいかがでしょうー？ ここに張り付かず…

[5412: 匿名さん]

>5405

高強度コンクリート使ってるのは柱を細くするためで建物を細くするためじゃないけど。

[5413: 住民板ユーザー]

柱って見えなくね笑

[5414: 評判気になるさん]

一部の人が主張しているようなここのタワマンが折れるなんてことになったら、三井は風評被害で終わるでしょ。
大企業がそんなリスクを背負うとは思えないので、そんなことにはならんのでしょ。

[5415: マンション検討中さん]

タワーマンションの上層階は怖いですよ。
揺れないはずの建物が揺れたときは、やばいです。
地震大国日本で50階立てを作ること自体、自然への挑戦だから。
50階で揺れることを想像するだけで、足の震えが止まりません。
もっとも免振タワーは壁が石膏ボードですからすぐ壊れちゃいます。

[5416: 匿名さん]

いつもねがきゃんおつかれさまですー。

[5417: 匿名さん]

>>5415 マンション検討中さん

マンションじゃないけど、都内のオフィスが40数階でたまに地震とかあるが、免震で、しばらくゆらゆら続くだけで特に何もないけど。。。

マンションも同じかと。

ちなみに壁が壊れる時はどんな時？震度何くらいの規模？震度レベル？

例えば、東日本の震災ぐらいで壁壊れるって、50階以上のタワマン(ぱっと見国内で20数本はすぐ浮かぶが、、)だと、事例としては何件ぐらいなのかな？

数字とか実際の事例出してくれるんだったら信用するよ。出せないなら、信用しないよ。

分かりやすいでしょ。

[5418: 名無しさん]

いちいち反応しなくていいから…

[5419: マンション検討中さん]

５４１４じゃないけど、Nスペでやってたよ。

熊本地震は震源が真下だったから、東日本大震災の東京と比べて、
地震波の振幅は最大１０倍、建物に伝わる揺れの強さは最大３倍、
巨大な長周期地震動が発生。

免震装置のあった病院で、地震前最大６０cmと想定してたのに
９０cmも免震ゴムが震動してたとのこと。

某専門家が調査した２８棟の免震ビルでは、
これが起きたら２８棟全ての地下の免震層が壁に激突。
今の免震ゴムだと建物（壁）が大きく変形するリスクが大らしいよ。

[5420: 匿名さん]

>5419

最後のところがちょっと正しくない。免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、ぶつからないように
周辺を建物より広く掘ってある。免震装置の変位がここマージンを超えると、建物と周囲の地盤がぶつかってその衝撃で建物の壁が壊れて最悪のケースでは倒壊ってのをNスぺでシミュレーションしていた。対策は今のところないみたい。ブリジストンの担当者が今後の課題ってコメントしていた。

http://www.co-sugi.com/shinchiku/F1471001/smart.html

ちなみに３・１１の時に筑波の免震でエントランスが大破したことが実際にあった。

[5421: 匿名さん]

柱をなるべく細くして耐震等級1
地震時には免震装置にほぼ頼っているものの
直下型地震でうまく作動することが前提
設計ミスではなく想定ミス
熊本地震のようなのがこないことを祈る

[5422: 匿名さん]

>5415

建築基準法では震度5強では損傷せずってなっているけど、対象は構造部分。乾式壁は構造部分ではないから壊れても設計上問題なし。３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震を含めて。

問題なのは長期修繕計画には自然災害を考慮していないので、計画外の補修費用をどう調達するか。臨時徴収ってのもあり得る。

[5423: 匿名さん]

>想定ミス

免震って縦揺れと長周期が弱点。直下型は縦揺れ成分を多く含むし、熊本では最大級の長周期の揺れが起こった。免震って過去の揺れのパターンをもとにシミュレーションして設計するんだけど、想定以上に免震装置が変位したってことは、直下型の長周期って揺れのパターンは含まれてなかったのかもね。

[5424: 匿名さん]

また、地震ネタですかーーだから、気になる人はここで議論しないで、地震スレ立てて思う存分やってください。

[5425: 匿名さん]

地震はどうみても一人が執着しているだけ。スルーが吉なんだろうけど、連投しても意外と消されないね。

[5426: マンション検討中さん]

地震だけどこれは最近状況にアップデートあったから参考になるんちゃう。

[5427: 匿名さん]

地震ネタ嫌と言ってるのは一人だけのようだが。

[5428: 匿名さん]

自分も嫌です。中古になったら誰も気にしないよ。新築で買う人だけです。こんなに拘るのは。地震ネタは時間の無駄。

[5429: 匿名さん]

地震ネタ参考になるから、情報アップデートしたらまたよろしくお願いします。

[5430: 匿名さん]

5417です。

質問に正対して、答えていただいている方いらっしゃらないですね。
頭が悪いのか、自分の言いたい事をただ言いたいだけの人なのか、、、それはさておき、下記にて整理しますね。

【当初の質問】
例えば、東日本の震災ぐらいで壁壊れるって、50階以上のタワマン(ぱっと見国内で20数本はすぐ浮かぶが、、)だと、事例としては何件ぐらいなのかな？

　※意図：現状、日本国内で建ってる50階以上のタワマンで、東日本の震災の被害状況を私としては、
　　　　　聞いています。

【現時点までの回答】
　-３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震を含めて。
　-免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、ぶつからないように
周辺を建物より広く掘ってある。免震装置の変位がここマージンを超えると、建物と周囲の地盤がぶつかってその衝撃で建物の壁が壊れて最悪のケースでは倒壊ってのをNスぺでシミュレーションしていた。

といったように、『日本国内で建ってる50階以上のタワマン』での被害状況の事例、数字等の根拠は出てこない。

よって、信用に値しないですね。このままだと。

まだ熊本地震のようなマグニチュード７レベルが2回も直下で、今まで東京直下で起こったことがないから、
被害状況が出ていないんだ、とも受け取れるので、それなりに震災リスクは受け入れての判断となるのは分かってます。

ただ、5415さんのような、
「もっとも免振タワーは壁が石膏ボードですからすぐ壊れちゃいます。」

の、50階以上のタワマンでの証明は全くないので、信用に値しません。

根拠のない地震ネタの煽りはいりませんし、（同じ人が連発してる）既出ネタも結構です。


以上。

[5431: 匿名さん]

笑

[5432: マンション検討中さん]

んだからさー

免震ダメだって主張してる人が免震買うわけないでしょ

なのになんでこのスレに粘着してると思う？

答えは簡単でしょ

そんなやつが言ってることが正しいわけないじゃん 笑

[5433: 検討板ユーザーさん]

それより高層階買われた方、固定資産税の件残念でしたね。。
中層階は平気でしょうか。

[5434: 名無しさん]

>>5433 検討板ユーザーさん

増税適用は2018年以降に販売される物件からで検討が進むみたいですよ。

[5435: 匿名さん]

税制の変更は引渡しのタイミングってのが基本。登記されるのは引渡しだからね。

[5436: 匿名さん]

>>5434 名無しさん

本物件は対象ですよ。

[5437: 検討板ユーザーさん]

18年引き渡しと言えばイーストもですね。
高層階買われた方は永住でも毎年のコスト高、リセールバリューは下がりそうですね。
低層階の方はリセールバリュー上がりそうですね。分譲価格も安いし。

[5438: 匿名さん]

どのくらい差がつくのかな？1万円ぐらいだったらラサールバリューに影響ない。

[5439: 匿名さん]

タワマン課税の問題点として、階にかかわらず面積が同じなら評価額が一緒ということで高層階が有利ってのとは別に、各戸の土地の持ち分割合が少ないってことで評価額が実勢価格に対して割安ってのもある。

今回報道に出てるのは前者の対応だけなので、影響は限定的かも。業界のロビー活動で骨抜きにされちゃったかな。

[5440: 匿名さん]

ロビー活動ありがとう

[5441: 検討板ユーザーさん]

でもまぁ風評被害的なものはありそうですよね。。高層階＝ランニングも高い、的なイメージがついえ高層階だけで見送る人も出てきそうな。。

[5442: 匿名さん]

区分所有法で管理、修繕積立は、原則、持ち分に応じて負担ってなってる。今は評価額が階によって変わらずってことで専有面積で案分してるんだけど、階によって評価額が変わったら負担の配分を変えるってこともありうる。入居後の管理組合マターになるかな。

[5443: 匿名さん]

どうせ２０階以上が固定資産税１割アップみたいな雑な傾斜なんでしょきっと。
全部屋の眺望を確認して評価するのは不可能（しかも将来変わり得るし）な以上、上層階の固定資産税アップも低層階の固定資産税ダウンも限定的かと。多分今回の固定資産税の変更で、低層かつ眺望がいいって部屋の価値が上がったと思う。

[5444: 匿名さん]

低層階の期待値アップなんて気楽な事を考えても意味無いよ。
低層階が有利とか高層階が不利とかって話になる程金額差はつけられない。
ここの価格も高層階それほど低層階と比べて高くないし。

[5445: マンション検討中さん]

増税の影響で高層階の人は低層階の人に対して益々優越感持つのかな。

[5446: 匿名さん]

居住階で優越感じるのは低レベル。

[5447: 匿名さん]

川崎市だから低レベルなのかね
そんなことないでしょ？

[5448: 匿名さん]

>>5445
そう思う人は低層階に気持ちよく住めないよ

[5449: 匿名さん]

益々高層階の人は堂々と住めますね〜

[5450: 匿名さん]

わが家は週末オーナースタイリングを見てきます(^O^)
最近のウエストの購入者板があまり賑わってなくて、オプションの話が既出が多くて書き込みにくくて寂しい限りです。

いつかはリセールもする事になる予定ですが、高層階の場合、実際どのくらい金額が変わるのかというのが分かりやすければいいんですが。。実際の金額を抜きに残念だの不利だの言われていますがピンときません。