パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4951: 匿名さん]

フルスペック⁇
あなたにとってのフルスペックですか？
マンションは色々あるから見比べた方がいいですよ。

[4952: 匿名さん]

検討中ですけど、ここほど震災対策が優れたマンションは無かったですよ。
以前出てた国土交通省の新基準もクリア出来ているそうです。
もし他でもっと震災対策が優れた物件があれば聞いておきたいです。

[4953: 匿名さん]

震災対策頑張っても地震の後エレベータは安全点検が終わるまで止まる。その間に階段を上り下りできる体力があるうちだけだよ、タワマンに住めるのは。

[4954: 匿名さん]

>>4952 匿名さん

新基準はまだ、あいまいでしょう

それなのに営業さんはクリアと明言？

なんですと？

[4955: 匿名さん]

>>4953 匿名さん

安全点検が終わるまで、コーヒーでも飲みながら映画でも観てたらいーんじゃない。それくらいの時間の余裕もないなら、周辺のUR団地とかエレベーター自体無かったりするから、止まる心配しなくてお勧め。

[4956: 匿名さん]

マスコミの影響か、豊洲の検討者やキャンセル組がこっちに変更し始めてるらしーね。意外とウエストの完売早まるかもね。

[4957: 匿名さん]

>4954

来年4月から適用なので基準は公表されている。営業に確認するなら口頭だけでなく、書面を提出してもらうのが確実。口頭だけだと後で言った言わないになるのがおち。基準満たしているのが確認できないと、引き渡し後に住民負担で基準を満たしているのかの確認と、基準を満たしていない場合補修が必要になる。

[4958: 匿名さん]

>4955

大地震の場合、点検員が出払うから、コーヒー飲んでなんて時間で済まないよ。３・１１の時は復旧が翌日以降になったケースもある。

あと、機械式駐車場も同じく止まるから、出払ってた車が戻ってきても止められなくてあふれたりしてた。

[4959: 匿名さん]

平成28年6月24日国住指第1111号別紙に検討用地震動が示されてるよ。
検証に3ヶ月か。義務じゃないのに三井、竹中は偉いね。

[4960: 匿名さん]

耐震基準の変更は３・１１の前にパブリックコメントが出されていた。その時に基準案も提示されていたから、検証する時間は十分あった。

[4961: 匿名さん]

線路の向こう側のタワマンですが、震度4で昨年止まった時は復旧まで4時間かかりました。深夜未明でした。

[4962: 匿名さん]

新基準を満たしていないと既存不適格になる。既存不適格になるのがわかっていて説明せずに販売すると、宅地建物取引業法違反。確認して当然のことでしょ。

[4963: 匿名さん]

>>4955 匿名さん

直下型など大地震の場合、電力復旧に一週間
そのあと優先的な公的機関を経て一般的なエレベーターなどの点検に入る。
まあ、3週間ぐらい家で過ごせばエレベーター動くんじゃない？

上下水道とガスはまだまだ復旧は先だからトイレや水や食料をストックしておけば良し

[4964: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど周囲は揺れるから配管とかつなぎ目で損傷する可能性がある。

上下水道のどちらかがやられたら籠城は厳しいでしょ。

[4965: マンション掲示板さん]

>>4964 匿名さん
そんな心配なら、
低層マンションか、戸建を検討してくださいね。
まぁ、そんな心配性では、
高い買い物とかの決断はできないでしょうけど。

[4966: 匿名さん]

<4965

不動産購入経験はあるけどね。

営業って、4964でコメントしたようなことは教えてくれない。リスクを承知したうえで、買うだけの魅力があるかってのがポイント。

[4967: 匿名さん]

配管の繋ぎ目は免震継手になってるからそこは大丈夫では？
上下水の本管がやられても、飲用水全フロアに3日分が確保されてるし、水がプールできていて非常用発電機で揚水できる仕様だし、重力トイレは水を入れれば流せるから電気と水が止まっても用が足せる。ネックは風呂位。

[4968: 匿名さん]

フレキシブルジョイントはある程度までの変位には耐えられるけど、それ以上になるとアウト。

[4969: マンション掲示板さん]

>>4966 匿名さん
営業さんが教えてくれないって、
子供じゃないんだから、不安があれば、
聞くなり、調べるなりしてますよ。
ここの検討者なら。
あなたは、4967さんが書いてることは、
当然知っていてコメントしてるんですよね？

リスクや、デメリットは、どの物件にもあります。
ここに限った事ではないし、
皆、踏まえて検討してると思いますよ。

[4970: 匿名さん]

つなぎ目であるエントランスが大破した事例が免震で３・１１の時に筑波であった。エントランスが大破したら閉じ込められるから、籠城の準備はしておかないと。

[4971: マンション掲示板さん]

>>4970 匿名さん
だから、誰も備蓄の準備はしないなんて
言ってないです。
特にタワマンの高層階に住むなら、
皆、ある程度は想定して準備すると思いませんか？

[4972: 匿名さん]

思いませんか？
思いません。

今後30年は東日本大震災級は首都圏では起こらないと想定してますので。
自己責任なので真似しないでください。

[4973: 匿名さん]

エントランスが大破する確率を考慮するなら、マンション購入しないで、賃貸がいいと思う。
交通事故が怖くて外出しないひとみたい。

[4974: 匿名さん]

マンションで3日分の備蓄があるから、水食料は家にあるものを含めればかなり持つと思う。仕事中なら職場で籠城。両方とも備蓄があるから、移動中でなければ凌げるかな。
そもそも大地震は来ないといいですね。。

[4975: 匿名さん]

エキスパンションジョイントは簡単に壊れる。

あと、下水の配管壊れた状態で流しちゃまずいでしょ。垂れ流し。

[4976: 匿名さん]

免震EXPはとっくの昔に跳ね上げだから。
建物内の配管がアウトなら使えないね。いずれ流れなくなるから。免震内は配管も守られやすいけど。ただ本管がやられて汚水が漏れてる事を気にしてなんていられないのでは？

[4977: 匿名さん]

配管の壊れ方次第。詰まるような壊れかたしたら、流れないので汚水が逆流してくる。

[4978: 匿名さん]

下水道が潰れてて塞がったらいずれそうなるね。大変辛いけどその時はラップポンというかなり悲しいアイテムが備蓄されていますよ。

[4979: 匿名さん]

備蓄してるってことはそういう事態を想定してるんだね。

[4980: 匿名さん]

リスクシナリオをいくつも想定するのは健全な発想かと。中圧ガス管を導入してるけどガス台があるし、非常用発電機があるけど、小型発電機があるし、停電+上水道が潰れても自宅のトイレが使える設定であってもラップポンもマンホールトイレもある。
至って真面目な設定だと思いました。

[4981: 匿名さん]

震災あったら、コンベンションホールに被災者を集めて、このマンションにある物資を提供してみんなで生き延びるんだよ。助け合いの精神。

[4982: 匿名さん]

中圧ガス管が来てるのはイーストまででウェストには来ていない（と、ちっちゃな文字で書いてある）。リスク対策するのは当然。

[4983: 匿名さん]

リスク対策といえばタワマンってはしご車が届かないから火事は大敵ってことで、以前はオール電化でIHコンロだった。３・１１の後の計画停電の影響か、その後のタワマンではオール電化をやめてガスコンロになったけど火事対策って特に進んでない。リスクと認識しないと。

[4984: 匿名さん]

中圧ガスはそりゃガバナまでだよ。家庭用で中圧に耐えられる訳がない。
ちなみに日本のタワーで隣戸まで延焼したのは品川の某タワー位。それも一件まで。
スプリンクラーがあるし、ガスの安全対策は大幅に進化してるでしょ。全てのガスレンジに異常加熱防止で温度センサー付いてたし。不燃材しか使えないタワーで大規模火災は非常に可能性は低いと思うよ。

[4985: 匿名さん]

３・１１の時、乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震も含めて。

戸境壁って防火の役割もあるから壊れた後に火事が出たらアウト。

[4986: 匿名さん]

>>4981 匿名さん
そうだよね。
みんなで助け合う。大事です。
コンベンションは公共機関だからガーデンマンションだけではなく近所の方々もたくさんこられますね。寝られるかな。

コンベンションに頼るならそれなりにリュック準備して家出ないとね。

[4987: マンション検討中さん]

>>4985 匿名さん

>>4985 匿名さん
免震でも乾式壁が壊れたんですか？
どの地域のタワーマンションですか？

[4988: 匿名さん]

コンベンション施設は一時避難場所だから住民は想定してないでしょ。1200世帯に対して1000人規模の避難場所だから入れないよ。というかコンベンション施設も自宅も免震だから家にいましょう。

[4989: 匿名さん]

>>4988 匿名さん

やはり籠城か 階段上り下りキツイけど仕方ないね
１ヶ月くらいで全て復旧されるといいけど だいたい二ヶ月我慢かな

[4990: 匿名さん]

>4987

知っているのは二子玉とみなとみらい。地盤が関係するのかな。小杉も地盤はいいとは言えないエリア。

[4991: 匿名さん]

熊本地震は電気が一週間、水道が一週間、ガスが二週間で全復旧。
一番シビアなのはガスですが、中圧管がイースト敷地まで来てる上に川崎市所有の避難場所があるから割りと早く復旧する可能性が高い物件だと期待したい(笑)
関東で当てはまるか分からないけどね。
急に書き込み多くなりましたね。
第二期スタートで検討している人が増えてるのかな？

[4992: 匿名さん]

>4984

ガバナって整圧器のことなんだね。イーストで整圧するから、イースト・ウエスト間は低圧管でしょ。その間で壊れるリスクは普通のマンションと一緒。中圧管を謳うならウェストにも中圧管で配管して整圧器設置するべき。誇大広告。

[4993: 匿名さん]

イーストもガバナは躯体外で、マンション内に中圧管は引き込まないって話だからイーストの方がガバナが近いからリスクは低いものの本質的には同じ事なのでは？
80メートル分ウエストのリスクが高いって話はごもっともだと思います。
誇大広告と言えば誇大広告かもね。

[4994: 匿名さん]

地震の話題は湾岸のマンションであったように、スレを隔離してほしい。興味ないから。

[4995: 匿名さん]

>>4994 匿名さん

同意。

というか文章的に、二人くらいが連投しているものと思われる

[4996: 匿名さん]

なるほど。
リスキーなこと並べられるとつまらないわけだ。
災害に対応しきれないのかな。

[4997: 匿名さん]

起こる確率が低い。万が一起こったとしてもなんとかする。だから議論しない。

[4998: 匿名さん]

きっと連投2人は賃貸マンション住みで、マンション欲しいなとマンション購入を検討するが、地震のリスクばかり考えてまだ買えない人なのだろう。、

[4999: 匿名さん]

コンベンションセンターって災害時の拠点にする計画でしょ。その割には対策がぬるい。

ガーデンの住民に避難されたら、地域の避難場所にならないし（笑）。

[5000: 匿名さん]

つまらないのは不安をぶちまけるまたは煽るような書き込みに終始し、
だからどうしたいと言う話を全く語らないから。

そんなに不安ならやめたら？としか言いようがない

[5001: 匿名さん]

＞４９９３

中圧管は敷地までで建物に引き込んでないのなら誇大広告どころか詐欺なのでは。

[5002: 匿名さん]

せっかく詳しそうな方が書いてくれてるのに、不要は言い過ぎで何かもったいない気もしますが確かにそこまで細かい所まで気が回らないですよね。でも検討されてる方で、ここまで調べる内容が違うんだと参考になりました。
でも地震ネタはお腹一杯で同感です。ごめんなさい！

[5003: 匿名さん]

そもそもマンション内に中圧管を引き込んでも使えないでしょ。そんなΦの管を引き込んだって無駄。
あまりにも無根拠に指摘入れ過ぎですよ。先般いただいた図面などの資料を読み込んで、周りのメンバーと検証しましたが、悔しい位に良く出来てる。
どのあたりが対策不足かぜひ聞きたいですが、皆様があまり興味がなさそうなのでこの辺でお暇します。
そして恥ずかしながら連投はご指摘の通りでお詫び申し上げます。また何名かフォローしていただいた同業の気配がする書き込みがありましたこと感謝します。大変有意義な日曜日でした。

[5004: 匿名さん]

たびたび連投すみません。最後に一言。賃貸マンション住まいはご指摘の通り。一瞬超能力者かと思いました。
ローン、抽選などの各種ハードルが飛べればおそらくはここを買います。あまり興味が無いですよね。失礼しました。

[5005: 匿名さん]

こちらこそ！ラストフォローします。
中圧ガス管に免震継手の設定は不可と推察します。故に免震の建物内に引き込むのは困難です多分。
私も有意義でした。私はあまりに間違ってる書き込みは気が付けば指摘するかも。
設計以外分かりませんけど。

[5006: 匿名さん]

いろいろな視点や考え方があるのが分かって参考になりました。
ただ、正直なところ、議論についていけない部分があります。
空中戦を見ているような感じでした。

今後は、（できる範囲でいいので）専門家以外の人にも多少は分かりやすい議論をお願いできればと思います。

[5007: 匿名さん]

自分もズブの素人ですけど、非常に分かりやすくためになりましたよ。
分からない単語は調べればすぐに出てくるし、話を切るのはもったいなく思いました。
せっかくデベが進んで説明しない部分を深堀りしてくれたのに…。

[5008: 匿名さん]

>>5007 匿名さん
そこまで必要ですか？あまり掘り起こしすぎてたら買っていいマンションなんてなかなか見つからないですよ。

[5009: マンション検討中さん]

ネガティブなスレが多いほどやっかみたくなるようないいマンションってことですね。建物自体も周辺環境もいいと思いますよ、ここは。

[5010: 匿名さん]

>>5008 匿名さん
貴方は「そこまでの深掘りはマンション購入の検討には不要」と個人的に思うのかもしれないが、上記の流れを見ると、その逆にその情報を有意義と思う検討者もいる。
そうした中で貴方がそういった議論を読むのが嫌だというだけの理由で会話を止める権利はないのでは？
少なくとも本物件に関する話をしていることに変わりはないのだから。嫌なら読み飛ばせばいいだけ。ネットってそういうものなはず。

[5011: 匿名さん]

>>5008
深掘りすると買えないってのが意味分からん。
欠点のない物件なんてないし、全てを把握して判断すればいいだけでしょ。
そもそも今回のやり取りを欠点だと感じるって、なにも理解できてないってことじゃない？

[5012: 匿名さん]

>>5011 匿名さん
深掘りすると買えないに同意。マンション購入は結婚と一緒で理想を追求し過ぎると決められない。10軒ぐらいモデルルーム行ったら決めるべき。勢いも大事。

[5013: 匿名さん]

>>5012 匿名さん

自分の希望の立地や価格帯に合う物件って10軒もある？
手広く又は長期間物件探しをしていらっしゃるようなので、むしろ十分理想を追求されている方かと。

[5014: 匿名さん]

>>5013 匿名さん

そうゆうリアクションですか。経験上、地震の知識を深掘するより、いろんなエリアのマンションのモデルルーム見た方がよっぽど有意義と思う。

[5015: 匿名さん]

ここの3LDKって、四人家族で住むには狭いですか？

[5016: 匿名さん]

色々見て全部深堀りすりゃいいじゃん。
そんな時間ないって？そのための集合知、そのための掲示板でしょ？

[5017: 匿名さん]

深堀りされるとぼろが出てきて困るんじゃない。ある立場のひとにとっては。

[5018: 匿名さん]

自分はある立場じゃないよ。単純にアドバイスしているだけ。

[5019: 匿名さん]

全然重視してませんでしたが、昨日の書き込み凄く興味深いお話じゃないですか。
専門知識のある方を邪魔者扱いとは何て勿体ない。
世帯数が多いゆえに検討されている方が多く色々な方が集まって意見交換ができる。
持っている情報を共有し合えばより良い家探しができる。
５０１６さんのおっしゃる通り集合知の為の掲示板。
しかし情報の濃さがここ数日素晴らしいですね。きっと人が増えたという事なのでしょう。
駅前のビルの売却も非常に良い情報だったと思います。
是非持ってる情報は持ち合いましょう。
新しい情報はネガティブなものもポジティブなものもマニアックなものも歓迎って事で
良いのではないでしょうか。

[5020: 匿名さん]

そうだね。私は時間の無駄と思うが、何を重視するかは人それぞれ。自分はいわゆる空中族ですぐ引っ越しするから、あまり時間かけたくない。だって中古になったら誰も気にしない。自分は中古マンションも買った経験あり。経験上地震の知識を深掘りするのは時間の無駄。

[5021: 匿名さん]

都落ちの空中族ですか。

[5022: 匿名さん]

興味のない話題はスルーできないで自分の意見を主張するだけの人って、お隣さんになったら厄介かも。

[5023: 匿名さん]

免震＋制震のマンションがある時代にフルスペックマンションとか言われてもね、大丈夫かしら

[5024: 匿名さん]

仰る通り豊洲新市場の報道で露出度が上がったスカイズやグランドメゾン白金の杜など、災害対策のフルスペックというならハイブリッド免制震が上ですね。

[5025: 匿名さん]

しかもここペンシルじゃん。
イースト見ても。
階層高いし、大丈夫かな。
見栄えも悪いよね、ペンシルって。

[5026: 匿名さん]

でも都内のいわゆるペンシルタワーよりは太目だし、通常のペンシル物件だとランドプランも貧弱だけどここはパークシティブランドならではの充実ぶりは評価したい。

[5027: 検討者さん]

都心のと比べてフルスペックじゃないとか、そりゃあそうですけどね。都心と比べるのもどうかと。近郊マンションの中では交通利便性を筆頭に良いと思うよ。まぁ中間層より多少上のターゲット層(世帯年収1000万前半台、共働き夫婦もしくは夫高年収1馬力世帯、これから子どもの教育がスタートorスタートしている世帯)にはちょうど良いマンションだと思うよ。

[5028: 匿名さん]

いや、ここ所謂ペンシルタワーマンションでしょ。
ランドプランは充実してるかも知れないけど、逆に言えばその程度の魅力づけをしないと売れないでしょ。

[5029: 匿名さん]

>>5028 匿名さん

どうしてもここのことを悪く言いたいのでしょうか？
でも「ここのランドプランは充実していて魅力」だとあなた自身が言ってますよ。

[5030: 匿名さん]

ほほ
所詮川崎

[5031: 検討板ユーザーさん]

そうですね、都心とちょっと違った購入層なので同じ感覚で買うと痛い目を見ちゃうかもしれません。
このスレでも多数見かけるタワマン永住需要です。
東横線沿線住民は基本的に東横線沿線に骨を埋めるというか最後まで東横線という老人が多いので中国人に右往左往する都心部とは違った動きを見せます。
積立金の高騰とかも家を補修するより安いわとうちの母などへっちゃらですので大中小三軒タワー内の持ちたいとか言い出してますよ。

[5032: 匿名さん]

永住て新築で今まで買った方は楽勝で住み替えできるじゃん。
値上がりまで期待しなくてもローン控除位下がっても問題ないし。

[5033: 匿名さん]

免震に関しては積層ゴムのいたって普通の仕様だと思うけど。どこがフルスペック？

制震とのハイブリッドと比較するまでもなく、最近はすべり支承なんてのもあるし。

[5034: 匿名さん]

免震って長周期対応でダンパーを設置するから、通常の免震でもある意味ハイブリッド。ちなみにダンパーがどのタイプか確認しておいた方がいいよ。鉛ダンパーって自身が壊れてエネルギーを吸収する。あるレベル以上の揺れに襲されたら交換が前提。その費用は実は長期修繕計画で考慮されていない。自然災害は予定できないってことで。

[5035: 匿名さん]

所詮〇〇
と言ってる人はまともな検討者じゃないな。ネガ情報でも検討者に有益なものなら有難いが、愉快犯的な単なる冷やかしならばよそでやってくれ。

[5036: 匿名さん]

>>5028 匿名さん

逆に言えば、先の免制震マンションはその程度の魅力づけをしないと駅距離が誤魔化せなかったとも言える（笑）

[5037: 匿名さん]

>>5036 匿名さん

3分以内の駅近タワマンじゃなければ大して差はありませんよね。

ドングリの背比べみたいな。

[5038: 匿名さん]

その言い分はさすがに苦しい。

[5039: 購入者]

免震・制震・耐震は大差ないです。選ぶポイントには、あんまり関係ないです。しかしながら、免震は地震保険料が半額(50%引き)です。現状では最安で加入出来ます。制震は30%引きです。耐震は基本10%引きが大半です。やっぱり免震が最安値です。免震は有利です。
選ぶにはマンションのコンセプトが重要です。環境が大切です。武蔵小杉って郊外ですよね？緑とか住宅街だとかが選ぶ要素になります(笑)だけどこのマンションは意外と駅に近いです。バランスは良いと思います。バランスが大切ですよね！(笑)

[5040: 購入者]

>>5039 購入者さん

バランスは重要です。コストパフォーマンスも良いと思います。

[5041: 購入者]

>>5040 購入者さん

同感です。意外と安いです。

[5042: 購入者]

>>5039 購入者さん

免震のメリットが分かりました。占有部分の地震保険も半額ですね。メリットになります。

[5043: 検討者]

>>5042 購入者さん

免震は有利ですね。

[5044: 匿名さん]

免震装置の交換が必要になったら保険の割引なんて吹き飛ぶくらいの費用が掛かる。部分損だと保険金はほとんど下りないし。

[5045: 匿名さん]

保険を掛けるときの建物の評価額って平均的な建築費で算出するので、建物のコストがそれ以上にかかっている場合は要注意。

保険の査定額が補修費用を上回ってしまって、持ち出しになることもあり得る。

[5046: 匿名さん]

地震保険といえば、３・１１の時に管理組合が共用部分に地震保管をかけていないケースが多くあったことが露見した。ここがどうするか確認しておいた方がいい。

[5047: 匿名さん]

>免震・制震・耐震は大差ないです。

耐震等級が同じなら、建物の壊れやすさは構造にかかわらず一緒なんだよね。なので、比較するなら耐震等級でなんだけど、免震って住宅性能評価で耐震等級の判定対象外。

どうも耐震等級の判定に免震だとコストがかかるのが除外の理由みたい。何のための住宅性能評価なのか。

[5048: 匿名さん]

耐震と免震は別物ですよ。
その認識でも買う方がいるなら本当にここは安いのでしょうね。

[5049: 匿名さん]

管理組合がどうするか確認する事項としては、修繕積立金の保管をどうするかも要確認。これくらいの規模だと、入居時に集める修繕積立一時金だけで銀行のペイオフ対象額を上回る。にもかかわらずに、銀行を分散せずに預金なんてパターンだったりする。その銀行が破たんしたらアウト。

[5050: 匿名さん]

管理組合マターとして、入居時の内覧会の確認をどうするかもチェックが必要。共用部分は管理組合がチェックすべきなんだけど、入居のタイミングだと立ち上がっていない。専有部分はみなしっかりチェックするんだけど、共用部分はノーチェックなんてこともあり得る。傷の類は、入居前でないと対応してくれなかったりする。

まあ、自分の部屋の周りの共用部分の確認は各自でやるようにしておいた方がいいけど。