パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4901: マンコミュファンさん]

>>4899 匿名さん

北口開発本格化しそう？
楽観的ですね。
塩漬けのままな気がしますが。

[4902: 匿名さん]

あのビルに入っている塾の行く場所がなさそう。

[4903: 匿名さん]

>>4901 マンコミュファンさん

まさに塩漬けのままになる大きな要素の小杉ビルディングが今回売却されるんですから、進展を期待するのは自然でしょう。

[4904: マンション掲示板さん]

>>4901 マンコミュファンさん

あそこが売却されるだけでも
大きな進展でしょう！
兎に角、動きが出てたことに間違いはないですね。

[4905: 名無しさん]

>>4903 匿名さん

そのひとは北口が発展したら困る立場なんだと思いますよ。

[4906: 匿名さん]

残念ながら4901の言うとおり。
http://www.jasset.co.jp/pdf/ir/2016/ir20160923_391.pdf
売り先は非公開。もし三井やJRだったら公開するし、売ったと言っても信託受託権だから、どうせ正体不明の不動産ファンドとかでしょ。
むしろ今回の件で北口再開発は5年単位で遠ざかったと思う。

[4907: 匿名さん]

単一の権利者が再開発を前提として信託受益権を売買するメリットはない。本当に残念だが、塩漬け・転売前提だろうね。
三井は絡んでいたかもしれないが、そうだとしても足元を見られた三井がバカ高い言い値を蹴って交渉は決裂し、次善策として考えていた8月の北口計画を発表したんじゃないかな。

恨むぜ小杉ビル。

[4908: 匿名さん]

このプレスだけではなんともいえないというのが正解では。

[4909: 匿名さん]

小杉ビルディングの立地がどれだけ不動産価値があるかよく分かる
駅1分かからない

[4910: 匿名さん]

もともと信託受益権で保有していたものを売却してるわけで、
現物を信託受益権にしたわけではない。
信託受益権の方が流通課税を節約できるんだから、免許持ってれば受益権で買うよね。
要は免許を持ってないデベや開発業者が除外されたというだけのこと。
まぁ大手なら免除持ってるわけで、現時点では分からないってことだね。

[4911: 匿名さん]

ウエストがペデストリアンデッキで駅直結となるためには、JRか三井以外が取得した場合は難しくなるのでしょうか。

[4912: マンション検討中さん]

修繕計画が先送りされても、修繕積立金の上昇は抑えられませんよね。
予定通り上げるのが一般的だと思うのですが。
ネガでもないので、パークシティ武蔵小杉の修繕積立金の上昇額を
教えてください。よろしくお願いします。
喫茶店で待ち合わせ？したら教えるなんて、何のための掲示板なんでしょうか？
ご存知なら、ここに書き込みしてください。

[4913: 匿名さん]

>>4912 マンション検討中さん
一時金徴収有無やらの条件で諸々変わるのに、掲示板に書き込むのは大変なことだから、冊子お見せすると言ったのだ。

一時金徴収のケースで、1年目と30年目を比べると3.45倍くらいあがってる。

やっぱきっちり回答するの難しいな。

[4914: 匿名さん]

何のため・・・。
少なくとも一方的に情報を要求するためではないわな。

[4915: 検討者さん]

駅前ビル売却の件については一般ピープルに比べ、情報流通レベルが早く、売却に詳しすぎる人が多数≒不動産関係者ばっかり！逆に一般検討者にとってはありがたいですが！それだけ、ココの物件は注目されてるんですね〜

[4916: 検討者さん]

>>4915 検討者さん

>>4893 ですが、不動産関係者でなく別業界勤務の一般人です。小杉ビルディング売却のリンクは、"小杉ビルディング 売却 ドンキ"などで検索したら1,2位くらいに出て来ましたよ。

検索もせず掲示板の情報を鵜呑みにする方やモデルルームにもいかず修繕費計画を要求する方は本当の検討者じゃないですよね。

[4917: 匿名さん]

自分も今回の件で信託受益権のこと勉強したよ。
わーみんな詳しいなーってスタンスだと今の時代危ないよ？

[4918: 検討者さん]

>>4917 匿名さん

いやいや、ただただ自分の家を手探りで探している人が信託受益なんてワードまで調べないでしょ。スタンス論は個々人の問題なので批判は結構。ご自身の心配してください。私はモデルルームにも行ったし、登録もしました。さすがに信託受益までは、、、でも、仰ることは分かります。一般的な知識面で言うと、偏差値高めだと思います。契約できた際は宜しくお願いします！

[4919: 匿名さん]

>>4918 検討者さん

登録済み、かつ契約前とのことですが、
現在その状態にある方はいないように思います。
何期何次に登録されたのでしょうか？

[4920: ご近所さん]

皆さん、

信託受益権の売買の意味、本当に理解していますか？
将来の再開発の可能性の有無、もしあるならスケジュールの変更などに影響を与えるものではないんですよ。

本当に理解していますか？

？？？
>信託受益権の方が流通課税を節約できるんだから、免許持ってれば受益権で買うよね。
要は免許を持ってないデベや開発業者が除外されたというだけのこと。
まぁ大手なら免除持ってるわけで、現時点では分からないってことだね。

？？？
>単一の権利者が再開発を前提として信託受益権を売買するメリットはない。本当に残念だが、塩漬け・転売前提だろうね。

？？？
>あのビルに入っている塾の行く場所がなさそう。

？？？
>売り先は非公開。もし三井やJRだったら公開するし、売ったと言っても信託受託権だから、どうせ正体不明の不動産ファンドとかでしょ。
むしろ今回の件で北口再開発は5年単位で遠ざかったと思う。

[4921: 匿名さん]

4920は何を言いたいのかわからないが、結局4908が結論なのでは。

[4922: 匿名さん]

>>4918 検討者さん
批判なんてしてないよー。
ただ、デッキ接続の件は我々検討者にとって非常に重要な項目なので、みんなで勉強しようよって言いたかっただけ。
こちらこそよろしく。（誰が誰だかわからんけどね 笑）

[4923: 匿名さん]

すばら

[4924: 匿名さん]

結局は工場跡地にタワマン建てまくって、街としての開発ではなくただのデベの儲け話しのイメージ戦略に踊らされたのよ。

[4925: 匿名さん]

どなたか、1期4次の販売住戸・価格一覧持っている方いませんか？？
どうしても見たく。

[4926: 匿名さん]

信託受益権とはまたいいテーマの新ネタが出ましたね！
再開発を進める上で信託受益権が阻害となるか否か。これはノーですよ。
底地権だろうが、借地権だろうが不動産鑑定士が評価して権利変換がなされます。
従後の再開発ビルの権利床に信託受益権を設定するのも江東区で事例があったやに記憶してます。都市計画決定されてない地区ですので、どうスキームを組むかわからないため私もプレスの内容だけでは何とも言えない説に賛同します。

[4927: 匿名さん]

そもそも重要なのは買い手の目的では？
再開発参画狙いならデッキ接続にポジティブだし、配当狙いならネガティブ。
両方狙いも十分ありえるし、いずれか片方狙いも十分ありえる。
とりあえず再開発エリア内で行政がデッキで繋ぎたいって事も知らずに買ったとは思えませんが(笑)
私も今はポジティブな内容かネガティブな内容かわからないという意見が正しいと思います。

[4928: 匿名さん]

4927さんのおっしゃる通り。合意形成は重要ですね。建物が古いので一般的には再開発に参画する経済合理性は出やすいと思いますが、どうなるかは買い手の意向次第な感じでしょうね。

[4929: 匿名さん]

まとめると取りあえず進展も無ければ後退も無いって感じかな。
ドンキホーテが持っているよりかは多少期待できそうに見えて内情は良く分からないね。
少なくともあのビルにドンキホーテができるリスクは大幅に減ったと思う。
それはポジティブかなｗいや人によるか。

[4930: マンション検討中さん]

修繕積立金の上昇率教えて下さい。平米単価で教えていただければ光栄です。宜しくお願いします。

[4931: 匿名さん]

過去レス読みな。

[4932: 匿名さん]

>>4931
やさしいじゃん

[4933: 匿名さん]

>>4920 ご近所さん

あんたの読解力がないか知識がないだけやろ。
アホやな。

[4934: 匿名さん]

>>4930 マンション検討中さん

マンション下のMRで親身に教えてくれる方がいらっしゃるらしいよ

[4935: 匿名さん]

簡単な質問なら即答だが、修繕積立については金額細かいし、掲示板には書けないというか書ききれない。
格子状の細かい資料あるからmr下でお見せしますよと言ってるわけ。
できないならその程度なんだから買わなきゃいいし、直接三井に聞けばいいんじゃねえかな

[4936: 匿名さん]

みんな優しすぎる

[4937: 匿名さん]

信託受益権なんて一般にはなじみのないことに詳しい人が多すぎ。関係者だらけってことかな。

[4938: 匿名さん]

不動産関係者の購入もかなり多いって言ってたからそれなりに詳しい人もいるんじゃない？
検討する上で情報提供してもらえるなら、大変ありがたい。新ネタのネガティブな書き込みは大変助かりますし、その書き込みは誰でもかまわないです。

[4939: 匿名さん]

デッキの駅直結みたいな決まってないことって、基本ないものと考えて判断、入居してからできたらラッキーってくらいで考えないとね。

期待していてできないと後悔することになる。

[4940: 匿名さん]

>>4937 匿名さん

分からないことが出たらすぐ調べるか、調べもしないで分からないことを正当化するゆとり君かの違い（笑）

[4941: マンション検討中さん]

タワーマンションは管理費と積立金が高いと知人からお聞きしました。ランニングコストが想像以上だったそうです。

修繕積立金当初平米単価○○○円
5年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円
10年後上がる修繕積立金の平米単価○○○円
15年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円
20年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円
25年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円

管理費の平米単価○○○円

横着してすみません。
御存知でしたら○○○に金額を入れて下さい。よろしお願いいたします。

[4942: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
デベさんですか？やっぱり駅直結は「ナシ」なんですね…

[4943: マンコミュファンさん]

>>4942 匿名さん

なぜ、そうやってすぐ断定したがるのかね。
4939さんは期待し過ぎるなと忠告しているだけでしょ。
自分も駅直結への期待は持っていますが、将来的に出来たらいいな〜くらいの淡い期待に留めています。

[4944: 匿名さん]

デベだったら期待感だけ煽って売り切っちゃう。売った後のことは知ったことではないし。

[4945: 匿名さん]

>>4941 マンション検討中さん
うざいよ。自分で調べたら？モデルルーム行ってくださいね。行けない理由があるの？

[4946: 匿名さん]

管理費も当初の修繕費もホームページ見れば分かるでしょ。
普通のマンションと管理グレードが全然違うし、ここは震災対策がフルスペックなんだから高くて当然かと。
警備員もコンシェルジュも免震も非常用発電機も防災備蓄もいらないなら他の物件を買った方が合理的ですよ。

[4947: 検討者さん]

>>4941 マンション検討中さん

だから修繕積立金ぐらいを気にするんだったら、このマンションは買うな。

[4948: 匿名さん]

どこの世界でもくれくれ厨は嫌われるものです

[4949: 匿名さん]

>>4943 マンコミュファンさん
全くもって同感です。既に購入者や真剣に購入希望している人は皆そう思ってますよ。

[4950: 匿名さん]

>4947

モデルルームに行って営業に聞けばわかる程度の情報のクレクレ君は困りものだけど、修繕積立金はちゃんと検討しないと。上がることをきちんと把握せずにローンギリギリで購入して、ローン破綻して滞納されたら他人事でなくなる。マンションってお隣さん同士運命共同体。

[4951: 匿名さん]

フルスペック⁇
あなたにとってのフルスペックですか？
マンションは色々あるから見比べた方がいいですよ。

[4952: 匿名さん]

検討中ですけど、ここほど震災対策が優れたマンションは無かったですよ。
以前出てた国土交通省の新基準もクリア出来ているそうです。
もし他でもっと震災対策が優れた物件があれば聞いておきたいです。

[4953: 匿名さん]

震災対策頑張っても地震の後エレベータは安全点検が終わるまで止まる。その間に階段を上り下りできる体力があるうちだけだよ、タワマンに住めるのは。

[4954: 匿名さん]

>>4952 匿名さん

新基準はまだ、あいまいでしょう

それなのに営業さんはクリアと明言？

なんですと？

[4955: 匿名さん]

>>4953 匿名さん

安全点検が終わるまで、コーヒーでも飲みながら映画でも観てたらいーんじゃない。それくらいの時間の余裕もないなら、周辺のUR団地とかエレベーター自体無かったりするから、止まる心配しなくてお勧め。

[4956: 匿名さん]

マスコミの影響か、豊洲の検討者やキャンセル組がこっちに変更し始めてるらしーね。意外とウエストの完売早まるかもね。

[4957: 匿名さん]

>4954

来年4月から適用なので基準は公表されている。営業に確認するなら口頭だけでなく、書面を提出してもらうのが確実。口頭だけだと後で言った言わないになるのがおち。基準満たしているのが確認できないと、引き渡し後に住民負担で基準を満たしているのかの確認と、基準を満たしていない場合補修が必要になる。

[4958: 匿名さん]

>4955

大地震の場合、点検員が出払うから、コーヒー飲んでなんて時間で済まないよ。３・１１の時は復旧が翌日以降になったケースもある。

あと、機械式駐車場も同じく止まるから、出払ってた車が戻ってきても止められなくてあふれたりしてた。

[4959: 匿名さん]

平成28年6月24日国住指第1111号別紙に検討用地震動が示されてるよ。
検証に3ヶ月か。義務じゃないのに三井、竹中は偉いね。

[4960: 匿名さん]

耐震基準の変更は３・１１の前にパブリックコメントが出されていた。その時に基準案も提示されていたから、検証する時間は十分あった。

[4961: 匿名さん]

線路の向こう側のタワマンですが、震度4で昨年止まった時は復旧まで4時間かかりました。深夜未明でした。

[4962: 匿名さん]

新基準を満たしていないと既存不適格になる。既存不適格になるのがわかっていて説明せずに販売すると、宅地建物取引業法違反。確認して当然のことでしょ。

[4963: 匿名さん]

>>4955 匿名さん

直下型など大地震の場合、電力復旧に一週間
そのあと優先的な公的機関を経て一般的なエレベーターなどの点検に入る。
まあ、3週間ぐらい家で過ごせばエレベーター動くんじゃない？

上下水道とガスはまだまだ復旧は先だからトイレや水や食料をストックしておけば良し

[4964: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど周囲は揺れるから配管とかつなぎ目で損傷する可能性がある。

上下水道のどちらかがやられたら籠城は厳しいでしょ。

[4965: マンション掲示板さん]

>>4964 匿名さん
そんな心配なら、
低層マンションか、戸建を検討してくださいね。
まぁ、そんな心配性では、
高い買い物とかの決断はできないでしょうけど。

[4966: 匿名さん]

<4965

不動産購入経験はあるけどね。

営業って、4964でコメントしたようなことは教えてくれない。リスクを承知したうえで、買うだけの魅力があるかってのがポイント。

[4967: 匿名さん]

配管の繋ぎ目は免震継手になってるからそこは大丈夫では？
上下水の本管がやられても、飲用水全フロアに3日分が確保されてるし、水がプールできていて非常用発電機で揚水できる仕様だし、重力トイレは水を入れれば流せるから電気と水が止まっても用が足せる。ネックは風呂位。

[4968: 匿名さん]

フレキシブルジョイントはある程度までの変位には耐えられるけど、それ以上になるとアウト。

[4969: マンション掲示板さん]

>>4966 匿名さん
営業さんが教えてくれないって、
子供じゃないんだから、不安があれば、
聞くなり、調べるなりしてますよ。
ここの検討者なら。
あなたは、4967さんが書いてることは、
当然知っていてコメントしてるんですよね？

リスクや、デメリットは、どの物件にもあります。
ここに限った事ではないし、
皆、踏まえて検討してると思いますよ。

[4970: 匿名さん]

つなぎ目であるエントランスが大破した事例が免震で３・１１の時に筑波であった。エントランスが大破したら閉じ込められるから、籠城の準備はしておかないと。

[4971: マンション掲示板さん]

>>4970 匿名さん
だから、誰も備蓄の準備はしないなんて
言ってないです。
特にタワマンの高層階に住むなら、
皆、ある程度は想定して準備すると思いませんか？

[4972: 匿名さん]

思いませんか？
思いません。

今後30年は東日本大震災級は首都圏では起こらないと想定してますので。
自己責任なので真似しないでください。

[4973: 匿名さん]

エントランスが大破する確率を考慮するなら、マンション購入しないで、賃貸がいいと思う。
交通事故が怖くて外出しないひとみたい。

[4974: 匿名さん]

マンションで3日分の備蓄があるから、水食料は家にあるものを含めればかなり持つと思う。仕事中なら職場で籠城。両方とも備蓄があるから、移動中でなければ凌げるかな。
そもそも大地震は来ないといいですね。。

[4975: 匿名さん]

エキスパンションジョイントは簡単に壊れる。

あと、下水の配管壊れた状態で流しちゃまずいでしょ。垂れ流し。

[4976: 匿名さん]

免震EXPはとっくの昔に跳ね上げだから。
建物内の配管がアウトなら使えないね。いずれ流れなくなるから。免震内は配管も守られやすいけど。ただ本管がやられて汚水が漏れてる事を気にしてなんていられないのでは？

[4977: 匿名さん]

配管の壊れ方次第。詰まるような壊れかたしたら、流れないので汚水が逆流してくる。

[4978: 匿名さん]

下水道が潰れてて塞がったらいずれそうなるね。大変辛いけどその時はラップポンというかなり悲しいアイテムが備蓄されていますよ。

[4979: 匿名さん]

備蓄してるってことはそういう事態を想定してるんだね。

[4980: 匿名さん]

リスクシナリオをいくつも想定するのは健全な発想かと。中圧ガス管を導入してるけどガス台があるし、非常用発電機があるけど、小型発電機があるし、停電+上水道が潰れても自宅のトイレが使える設定であってもラップポンもマンホールトイレもある。
至って真面目な設定だと思いました。

[4981: 匿名さん]

震災あったら、コンベンションホールに被災者を集めて、このマンションにある物資を提供してみんなで生き延びるんだよ。助け合いの精神。

[4982: 匿名さん]

中圧ガス管が来てるのはイーストまででウェストには来ていない（と、ちっちゃな文字で書いてある）。リスク対策するのは当然。

[4983: 匿名さん]

リスク対策といえばタワマンってはしご車が届かないから火事は大敵ってことで、以前はオール電化でIHコンロだった。３・１１の後の計画停電の影響か、その後のタワマンではオール電化をやめてガスコンロになったけど火事対策って特に進んでない。リスクと認識しないと。

[4984: 匿名さん]

中圧ガスはそりゃガバナまでだよ。家庭用で中圧に耐えられる訳がない。
ちなみに日本のタワーで隣戸まで延焼したのは品川の某タワー位。それも一件まで。
スプリンクラーがあるし、ガスの安全対策は大幅に進化してるでしょ。全てのガスレンジに異常加熱防止で温度センサー付いてたし。不燃材しか使えないタワーで大規模火災は非常に可能性は低いと思うよ。

[4985: 匿名さん]

３・１１の時、乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震も含めて。

戸境壁って防火の役割もあるから壊れた後に火事が出たらアウト。

[4986: 匿名さん]

>>4981 匿名さん
そうだよね。
みんなで助け合う。大事です。
コンベンションは公共機関だからガーデンマンションだけではなく近所の方々もたくさんこられますね。寝られるかな。

コンベンションに頼るならそれなりにリュック準備して家出ないとね。

[4987: マンション検討中さん]

>>4985 匿名さん

>>4985 匿名さん
免震でも乾式壁が壊れたんですか？
どの地域のタワーマンションですか？

[4988: 匿名さん]

コンベンション施設は一時避難場所だから住民は想定してないでしょ。1200世帯に対して1000人規模の避難場所だから入れないよ。というかコンベンション施設も自宅も免震だから家にいましょう。

[4989: 匿名さん]

>>4988 匿名さん

やはり籠城か 階段上り下りキツイけど仕方ないね
１ヶ月くらいで全て復旧されるといいけど だいたい二ヶ月我慢かな

[4990: 匿名さん]

>4987

知っているのは二子玉とみなとみらい。地盤が関係するのかな。小杉も地盤はいいとは言えないエリア。

[4991: 匿名さん]

熊本地震は電気が一週間、水道が一週間、ガスが二週間で全復旧。
一番シビアなのはガスですが、中圧管がイースト敷地まで来てる上に川崎市所有の避難場所があるから割りと早く復旧する可能性が高い物件だと期待したい(笑)
関東で当てはまるか分からないけどね。
急に書き込み多くなりましたね。
第二期スタートで検討している人が増えてるのかな？

[4992: 匿名さん]

>4984

ガバナって整圧器のことなんだね。イーストで整圧するから、イースト・ウエスト間は低圧管でしょ。その間で壊れるリスクは普通のマンションと一緒。中圧管を謳うならウェストにも中圧管で配管して整圧器設置するべき。誇大広告。

[4993: 匿名さん]

イーストもガバナは躯体外で、マンション内に中圧管は引き込まないって話だからイーストの方がガバナが近いからリスクは低いものの本質的には同じ事なのでは？
80メートル分ウエストのリスクが高いって話はごもっともだと思います。
誇大広告と言えば誇大広告かもね。

[4994: 匿名さん]

地震の話題は湾岸のマンションであったように、スレを隔離してほしい。興味ないから。

[4995: 匿名さん]

>>4994 匿名さん

同意。

というか文章的に、二人くらいが連投しているものと思われる

[4996: 匿名さん]

なるほど。
リスキーなこと並べられるとつまらないわけだ。
災害に対応しきれないのかな。

[4997: 匿名さん]

起こる確率が低い。万が一起こったとしてもなんとかする。だから議論しない。

[4998: 匿名さん]

きっと連投2人は賃貸マンション住みで、マンション欲しいなとマンション購入を検討するが、地震のリスクばかり考えてまだ買えない人なのだろう。、

[4999: 匿名さん]

コンベンションセンターって災害時の拠点にする計画でしょ。その割には対策がぬるい。

ガーデンの住民に避難されたら、地域の避難場所にならないし（笑）。

[5000: 匿名さん]

つまらないのは不安をぶちまけるまたは煽るような書き込みに終始し、
だからどうしたいと言う話を全く語らないから。

そんなに不安ならやめたら？としか言いようがない