パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4851: 匿名さん]

10倍程度の金額で揉めてますね。タワマン購入における維持費は軽く払わなければ危険ですよ。今後のマーケットによって金利上昇する可能性は否めません。ざわついてる方達は金利上がると大変なのでは。車さえ維持したくないような考えなら危ないですよ。35年ローンでギリギリはやめてくださいね。マンション購入は長い目で広く慎重に検討するべきですね。

[4852: 匿名さん]

そもそも修繕積立金は不要な水準までプールするのも不適切だからね。
実際は定期点検で必要額を定期的に見直して上げ方は管理組合で決めるんですよ。
悩ましく、意外と面白いですよ。パターンも複数提示してもらえます。

[4853: マンション検討中さん]

不確定要素をプラスに考えるのではなく、現在決まっている修繕積立金の上昇率を知りたいものです。 30年後に6倍程度、当初積立金が10000円でしたら60000円、管理費と合計すると月の負担が80000円位になるということでですよね。10年後は安く見積もっても3倍位、15年後は4倍位が妥当なところでしょうか。想像以上にランニングコストがかかるんですね。

[4854: 匿名さん]

つーか、そこまで執着するなら現地行って直接聞いて来ればいいのに。

[4855: 匿名さん]

結局ネガ目的なんでしょ。

[4856: 匿名さん]

>>4853 マンション検討中さん
連絡先教えてもらえばこちらから連絡して資料みせるよ。土日モデルルーム下のカフェで会おうよ。

[4857: 匿名さん]

HP見ると「2」期になってますね。
大量に売り出すのでしょうか。

[4858: 匿名さん]

パークタワー新川崎の当初修繕積立金計画（70㎡換算）
【ご参考】管理費2.2万

1年目：0.6万円（管理費込2.8万円）　
5年目：0.9万円（管理費込3.1万円）
10年目：1.7万円（管理費込3.9万円）
15年目：2.4万円（管理費込4.6万円）
20年目：2.8万円（管理費込5.0万円）
25年目：3.2万円（管理費込5.4万円）以降同額

これにデッキ部分の修繕積立金がありますが、0.2万スタートで上限0.9万です。

[4859: 匿名さん]

4858です。

パークタワー新川崎の修繕費管理費は30年で合計約1700万円くらいでした。

連投で恐縮です。

[4860: 匿名さん]

まぁ、戸建てでも外壁や屋根の修繕が必要になるよね。
庭があれば植栽も。
きちんと計画されてるか否かだけの違いでしょう。

[4861: 匿名さん]

25年目から5倍の修繕費を払うなんて、
相変わらず修繕費の積み立て計画は何を考えているのやら?
という感じですね。

こういう修繕計画ですと長居するのがアホらしいので、
住宅ローン控除が終わった10年辺りで、
売っちゃう人がかなり多くなるんでしょうね。

こういうタワーだと、管理組合がちゃんと機能して、
早く規約を改正することが必須だと思います。

[4862: 匿名さん]

まあ実際はそうならないからね。
デベロッパの当初設定は耐用年数で駄目になる前提で作られるから、それ以上もつと高振れするんだよね。
それしかやりようが無いのは分かるけどさ。今の家も全然違う修繕計画になってるよ。

[4863: 検討者さん]

家計上、修繕管理費が数十年後に何倍で高い、大変って言ってる人は買うの止めたらいいと思います(それぐらい家計を逼迫される世帯年収の方は特に)。ココに住まうことで得られる諸々のベネフィットと諸々のコストを鑑みて、買いだっ！と思われる方は買えばいいし、、、

[4864: 匿名さん]

5年後に値崩れした時に、果たしてそう思えるか？

[4865: 匿名さん]

先の事ばかり考え過ぎてたら買えないよ。いい物件と思った時が買い時。

[4866: 匿名さん]

5年後は、立地のいいエルシィ跡地が動くかも。


三井さんだし十分期待できる。
武蔵小杉最後の三井物件なら新設備満載で過去最高のタワーマンションの可能性有り。

ガーデン買うのも待つのも悪い方向ではない。

[4867: マンション掲示板さん]

>>4866 匿名さん

制振の予定らしいけど。。。

[4868: 検討者さん]

あれ、制震は三角タワーの方じゃなかったっけ？

武蔵小杉ライフ　小杉町3丁目地区開発
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html

小杉3丁目東地区市街地再開発組合
http://kosugi3e.jp/

三井不動産レジデンシャルがエルシィ跡地「（仮称）小杉駅北口地区開発計画」の概要を発表：170mタワー・3層程度の商業施設に文化交流施設等誘致、再開発ビル東西に広場を整備
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3542/

[4869: マンション掲示板さん]

>>4867 マンション掲示板さん

タワマンは制震でも免震でもたいして変わんないよ。タワマンは元々固有周期ぐ長くゆっくり揺れんだから。しかも免震だと躯体は弱くなるよね。モデルルームで免震だから梁を少なくできましたとかいってるのよく聞くでしょ。

[4870: 匿名さん]

免震は固有周期を長周期化するんで、長周期の揺れに襲われると弱点になる。

長周期に関しては制震とは挙動が異なる。国土交通省も免震は長周期に対して弱点があると明言している。

[4871: 匿名さん]

>4847

３・１１の時免震でも乾式壁は結構壊れている。コメントされているように長期修繕計画は自然災害を考慮していないから、計画外の補修費用をどう調達するかが問題になった。

乾式壁って非構造部分だから、震度５強以下の地震で壊れても、設計上問題なし。壊れることが前提なら、その分積立しておかないとね。

[4872: 匿名さん]

>4869

免震は揺れないことを前提に建物の強度は落としている。以前は、免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、ほとんどの物件で耐震等級は１だった。揺れないってことと壊れないってことは別物。

[4873: 匿名さん]

修繕積立だけど、住戸内の横引き配管は専有部分ってことで、所有者で補修するってことになってる。ただ、それだと補修せずに水漏れ事故続出ってこともあり得るってことで、実家のマンションでは管理組合でまとめて補修ってことになって、積立金を値上げ。計画以上に値上げってことは十分あり得る。

[4874: 匿名さん]

>4861

MSTは管理組合で定額積立に移行で来てるけど、その際に値上げになるのでうまくいくとは限らない。三井の物件でそういう動きがあるわけだから、売主も考えていただきたいものだ。

[4875: マンション掲示板さん]

>>4872 匿名さん

要はどちらも一長一短てことでしょ。最近の受けがいいから免震が多いけど。

[4876: 匿名さん]

>4860

マンションも修繕積立しているのは共用部分だけ。専有部分のリフォーム資金も考えておかないと。１０年もすると設備はリプレースが必要になってくる。

[4877: 匿名さん]

>4875

そういうこと。免震が最強ってわけではない。

[4878: マンション掲示板さん]

>>4870 匿名さん

ここの免震は長周期も対策ありだと思いましたが？

[4879: マンション掲示板さん]

>>4877 匿名さん

なんか前もこのやり取りあったな。
免震最強なんて、誰も言っていない。

[4880: マンション掲示板さん]

>>4872 匿名さん

そもそも、大地震から命を守るための免震構造でしょ。
また揺れが小さくすることで、建物が致命的な
ダメージを受ける可能性を下げる目的だから、
ある程度で修繕可能な破損は許容しますよ。
そういう規模の災害なら。
直すお金が用意できないなら、
賃貸でも住めば良いんでは？

[4881: マンション掲示板さん]

>>4869 マンション掲示板さん

地震に対する効果は、建物自体の強度とか
地盤とかの要素で変わるから、よくわかりませんが、
現時点では、免震構造のほうがリセールは有利です。

[4882: マンション掲示板さん]

>>4880 マンション掲示板さん

ここの免震は縦揺れにも機能するの？
免震でも横揺れ専門て感じがするんだが。
機能しなかったとき制震よりも躯体の強度を落としてる免震てどうなの？

[4883: マンション掲示板さん]

>>4881 マンション掲示板さん

こんなに駅から離れてたらそれだけでリセールは不利です。

[4884: マンション掲示板さん]

>>4872 匿名さん

免震だから壊れないなんて、誰も言ってませんよ。
大地震の時に、倒壊で命を落としたり、
建物自体が修復できない程の
深刻なダメージを受けないためのものと理解してます。

[4885: 匿名さん]

小杉というか近隣の東横線沿線は表層の揺れやすさが大きいところ。構造にかかわらず地盤のいいところが必須なんだけど。

[4886: マンション掲示板さん]

>>4883 マンション掲示板さん

同じ条件で制振よりってことです。

[4887: 匿名さん]

>4882

縦揺れも免震の弱点。直下に襲われたらアウト。

[4888: マンション掲示板さん]

>>4887 匿名さん

では、直下型の大地震で大丈夫なマンションって、
どんなものですか？

[4889: 匿名さん]

免震は3.11の時に乾式壁が崩れたとか、免震は縦揺れ地震に弱いとか、免震に関する同じネガが繰り返し出てきますね。

逆に、制振は3.11の時どんな被害が出たのでしょう？制振は縦揺れ地震がきたらどうなるんでしょう？免震より少ない被害で済むのでしょうか？
教えて、詳しい人。

[4890: 匿名さん]

免震は共振した場合揺れが酷い

長い間ユラユラと揺れ続ける

[4891: 匿名さん]

>>4889 匿名さん

免震のネガを繰り返してた詳しい方々も制震のポジは出せないみたいだよw
結局4890さんみたいに改めて免震の既出ネガを繰り返すだけw

[4892: 検討板ユーザーさん]

話が変わりますが、駅前の小杉ビルが売却されますね。
ペデストリアンデッキが繋がるか期待。

[4893: 匿名さん]

ソースは、
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/smart/
ですかね。期待大です。

[4894: 評判気になるさん]

>>4893 匿名さん
すると、バスターミナルの上がペデスタルになって、ルミネが出来そうですね。

[4895: 匿名さん]

>>4892 検討板ユーザーさん

小杉ビルディングの買主は？やはり三井不動産ですかね？

[4896: 匿名さん]

エルシィ跡の計画は変更するんですかね？

[4897: 匿名さん]

>>4891 匿名さん

制震と免震
長周期地震なら免震の方が揺れ続けるのが弱点ですよ

[4898: 匿名さん]

武蔵小杉ビルディング。取得者がJRか三井不動産だと面白い展開。（ドンキがより高値で売れることになったんだろうか）

[4899: 匿名さん]

JRが取得してルミネ化というのも面白いですね。

北口再開発がいよいよ本格化しそう。

以降に出てくるマンションはそれを盛り込んだ価格設定になるかもな。

[4900: 評判気になるさん]

>>4899 匿名さん
ルミネがいいですね。そして、デッキで横須賀線ホームまで行ける。

[4901: マンコミュファンさん]

>>4899 匿名さん

北口開発本格化しそう？
楽観的ですね。
塩漬けのままな気がしますが。

[4902: 匿名さん]

あのビルに入っている塾の行く場所がなさそう。

[4903: 匿名さん]

>>4901 マンコミュファンさん

まさに塩漬けのままになる大きな要素の小杉ビルディングが今回売却されるんですから、進展を期待するのは自然でしょう。

[4904: マンション掲示板さん]

>>4901 マンコミュファンさん

あそこが売却されるだけでも
大きな進展でしょう！
兎に角、動きが出てたことに間違いはないですね。

[4905: 名無しさん]

>>4903 匿名さん

そのひとは北口が発展したら困る立場なんだと思いますよ。

[4906: 匿名さん]

残念ながら4901の言うとおり。
http://www.jasset.co.jp/pdf/ir/2016/ir20160923_391.pdf
売り先は非公開。もし三井やJRだったら公開するし、売ったと言っても信託受託権だから、どうせ正体不明の不動産ファンドとかでしょ。
むしろ今回の件で北口再開発は5年単位で遠ざかったと思う。

[4907: 匿名さん]

単一の権利者が再開発を前提として信託受益権を売買するメリットはない。本当に残念だが、塩漬け・転売前提だろうね。
三井は絡んでいたかもしれないが、そうだとしても足元を見られた三井がバカ高い言い値を蹴って交渉は決裂し、次善策として考えていた8月の北口計画を発表したんじゃないかな。

恨むぜ小杉ビル。

[4908: 匿名さん]

このプレスだけではなんともいえないというのが正解では。

[4909: 匿名さん]

小杉ビルディングの立地がどれだけ不動産価値があるかよく分かる
駅1分かからない

[4910: 匿名さん]

もともと信託受益権で保有していたものを売却してるわけで、
現物を信託受益権にしたわけではない。
信託受益権の方が流通課税を節約できるんだから、免許持ってれば受益権で買うよね。
要は免許を持ってないデベや開発業者が除外されたというだけのこと。
まぁ大手なら免除持ってるわけで、現時点では分からないってことだね。

[4911: 匿名さん]

ウエストがペデストリアンデッキで駅直結となるためには、JRか三井以外が取得した場合は難しくなるのでしょうか。

[4912: マンション検討中さん]

修繕計画が先送りされても、修繕積立金の上昇は抑えられませんよね。
予定通り上げるのが一般的だと思うのですが。
ネガでもないので、パークシティ武蔵小杉の修繕積立金の上昇額を
教えてください。よろしくお願いします。
喫茶店で待ち合わせ？したら教えるなんて、何のための掲示板なんでしょうか？
ご存知なら、ここに書き込みしてください。

[4913: 匿名さん]

>>4912 マンション検討中さん
一時金徴収有無やらの条件で諸々変わるのに、掲示板に書き込むのは大変なことだから、冊子お見せすると言ったのだ。

一時金徴収のケースで、1年目と30年目を比べると3.45倍くらいあがってる。

やっぱきっちり回答するの難しいな。

[4914: 匿名さん]

何のため・・・。
少なくとも一方的に情報を要求するためではないわな。

[4915: 検討者さん]

駅前ビル売却の件については一般ピープルに比べ、情報流通レベルが早く、売却に詳しすぎる人が多数≒不動産関係者ばっかり！逆に一般検討者にとってはありがたいですが！それだけ、ココの物件は注目されてるんですね〜

[4916: 検討者さん]

>>4915 検討者さん

>>4893 ですが、不動産関係者でなく別業界勤務の一般人です。小杉ビルディング売却のリンクは、"小杉ビルディング 売却 ドンキ"などで検索したら1,2位くらいに出て来ましたよ。

検索もせず掲示板の情報を鵜呑みにする方やモデルルームにもいかず修繕費計画を要求する方は本当の検討者じゃないですよね。

[4917: 匿名さん]

自分も今回の件で信託受益権のこと勉強したよ。
わーみんな詳しいなーってスタンスだと今の時代危ないよ？

[4918: 検討者さん]

>>4917 匿名さん

いやいや、ただただ自分の家を手探りで探している人が信託受益なんてワードまで調べないでしょ。スタンス論は個々人の問題なので批判は結構。ご自身の心配してください。私はモデルルームにも行ったし、登録もしました。さすがに信託受益までは、、、でも、仰ることは分かります。一般的な知識面で言うと、偏差値高めだと思います。契約できた際は宜しくお願いします！

[4919: 匿名さん]

>>4918 検討者さん

登録済み、かつ契約前とのことですが、
現在その状態にある方はいないように思います。
何期何次に登録されたのでしょうか？

[4920: ご近所さん]

皆さん、

信託受益権の売買の意味、本当に理解していますか？
将来の再開発の可能性の有無、もしあるならスケジュールの変更などに影響を与えるものではないんですよ。

本当に理解していますか？

？？？
>信託受益権の方が流通課税を節約できるんだから、免許持ってれば受益権で買うよね。
要は免許を持ってないデベや開発業者が除外されたというだけのこと。
まぁ大手なら免除持ってるわけで、現時点では分からないってことだね。

？？？
>単一の権利者が再開発を前提として信託受益権を売買するメリットはない。本当に残念だが、塩漬け・転売前提だろうね。

？？？
>あのビルに入っている塾の行く場所がなさそう。

？？？
>売り先は非公開。もし三井やJRだったら公開するし、売ったと言っても信託受託権だから、どうせ正体不明の不動産ファンドとかでしょ。
むしろ今回の件で北口再開発は5年単位で遠ざかったと思う。

[4921: 匿名さん]

4920は何を言いたいのかわからないが、結局4908が結論なのでは。

[4922: 匿名さん]

>>4918 検討者さん
批判なんてしてないよー。
ただ、デッキ接続の件は我々検討者にとって非常に重要な項目なので、みんなで勉強しようよって言いたかっただけ。
こちらこそよろしく。（誰が誰だかわからんけどね 笑）

[4923: 匿名さん]

すばら

[4924: 匿名さん]

結局は工場跡地にタワマン建てまくって、街としての開発ではなくただのデベの儲け話しのイメージ戦略に踊らされたのよ。

[4925: 匿名さん]

どなたか、1期4次の販売住戸・価格一覧持っている方いませんか？？
どうしても見たく。

[4926: 匿名さん]

信託受益権とはまたいいテーマの新ネタが出ましたね！
再開発を進める上で信託受益権が阻害となるか否か。これはノーですよ。
底地権だろうが、借地権だろうが不動産鑑定士が評価して権利変換がなされます。
従後の再開発ビルの権利床に信託受益権を設定するのも江東区で事例があったやに記憶してます。都市計画決定されてない地区ですので、どうスキームを組むかわからないため私もプレスの内容だけでは何とも言えない説に賛同します。

[4927: 匿名さん]

そもそも重要なのは買い手の目的では？
再開発参画狙いならデッキ接続にポジティブだし、配当狙いならネガティブ。
両方狙いも十分ありえるし、いずれか片方狙いも十分ありえる。
とりあえず再開発エリア内で行政がデッキで繋ぎたいって事も知らずに買ったとは思えませんが(笑)
私も今はポジティブな内容かネガティブな内容かわからないという意見が正しいと思います。

[4928: 匿名さん]

4927さんのおっしゃる通り。合意形成は重要ですね。建物が古いので一般的には再開発に参画する経済合理性は出やすいと思いますが、どうなるかは買い手の意向次第な感じでしょうね。

[4929: 匿名さん]

まとめると取りあえず進展も無ければ後退も無いって感じかな。
ドンキホーテが持っているよりかは多少期待できそうに見えて内情は良く分からないね。
少なくともあのビルにドンキホーテができるリスクは大幅に減ったと思う。
それはポジティブかなｗいや人によるか。

[4930: マンション検討中さん]

修繕積立金の上昇率教えて下さい。平米単価で教えていただければ光栄です。宜しくお願いします。

[4931: 匿名さん]

過去レス読みな。

[4932: 匿名さん]

>>4931
やさしいじゃん

[4933: 匿名さん]

>>4920 ご近所さん

あんたの読解力がないか知識がないだけやろ。
アホやな。

[4934: 匿名さん]

>>4930 マンション検討中さん

マンション下のMRで親身に教えてくれる方がいらっしゃるらしいよ

[4935: 匿名さん]

簡単な質問なら即答だが、修繕積立については金額細かいし、掲示板には書けないというか書ききれない。
格子状の細かい資料あるからmr下でお見せしますよと言ってるわけ。
できないならその程度なんだから買わなきゃいいし、直接三井に聞けばいいんじゃねえかな

[4936: 匿名さん]

みんな優しすぎる

[4937: 匿名さん]

信託受益権なんて一般にはなじみのないことに詳しい人が多すぎ。関係者だらけってことかな。

[4938: 匿名さん]

不動産関係者の購入もかなり多いって言ってたからそれなりに詳しい人もいるんじゃない？
検討する上で情報提供してもらえるなら、大変ありがたい。新ネタのネガティブな書き込みは大変助かりますし、その書き込みは誰でもかまわないです。

[4939: 匿名さん]

デッキの駅直結みたいな決まってないことって、基本ないものと考えて判断、入居してからできたらラッキーってくらいで考えないとね。

期待していてできないと後悔することになる。

[4940: 匿名さん]

>>4937 匿名さん

分からないことが出たらすぐ調べるか、調べもしないで分からないことを正当化するゆとり君かの違い（笑）

[4941: マンション検討中さん]

タワーマンションは管理費と積立金が高いと知人からお聞きしました。ランニングコストが想像以上だったそうです。

修繕積立金当初平米単価○○○円
5年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円
10年後上がる修繕積立金の平米単価○○○円
15年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円
20年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円
25年後に上がる修繕積立金の平米価○○○円

管理費の平米単価○○○円

横着してすみません。
御存知でしたら○○○に金額を入れて下さい。よろしお願いいたします。

[4942: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
デベさんですか？やっぱり駅直結は「ナシ」なんですね…

[4943: マンコミュファンさん]

>>4942 匿名さん

なぜ、そうやってすぐ断定したがるのかね。
4939さんは期待し過ぎるなと忠告しているだけでしょ。
自分も駅直結への期待は持っていますが、将来的に出来たらいいな〜くらいの淡い期待に留めています。

[4944: 匿名さん]

デベだったら期待感だけ煽って売り切っちゃう。売った後のことは知ったことではないし。

[4945: 匿名さん]

>>4941 マンション検討中さん
うざいよ。自分で調べたら？モデルルーム行ってくださいね。行けない理由があるの？

[4946: 匿名さん]

管理費も当初の修繕費もホームページ見れば分かるでしょ。
普通のマンションと管理グレードが全然違うし、ここは震災対策がフルスペックなんだから高くて当然かと。
警備員もコンシェルジュも免震も非常用発電機も防災備蓄もいらないなら他の物件を買った方が合理的ですよ。

[4947: 検討者さん]

>>4941 マンション検討中さん

だから修繕積立金ぐらいを気にするんだったら、このマンションは買うな。

[4948: 匿名さん]

どこの世界でもくれくれ厨は嫌われるものです

[4949: 匿名さん]

>>4943 マンコミュファンさん
全くもって同感です。既に購入者や真剣に購入希望している人は皆そう思ってますよ。

[4950: 匿名さん]

>4947

モデルルームに行って営業に聞けばわかる程度の情報のクレクレ君は困りものだけど、修繕積立金はちゃんと検討しないと。上がることをきちんと把握せずにローンギリギリで購入して、ローン破綻して滞納されたら他人事でなくなる。マンションってお隣さん同士運命共同体。