パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4814: 匿名さん]

>4813

タワマンだと修繕費が低層マンションよりも高くなるのは事実なのだが。

[4815: 匿名さん]

>>4814 匿名さん

統計を見てそう言ってるんだろうけど、昨今の小規模マンションの改修事例を見てると一部機能を切り捨てて（少人数なので切り捨てる同意を得られるから）費用を浮かせてるところが多いですが？

[4816: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模のほうが本来安くなるけど、タワーの場合は設備や高さ費用があるから負担は増える。
それでも小規模なら適当にしかやらない修繕をタワーはきっちりやるという程度の差異。

[4817: 匿名さん]

>4810

乾式壁の地震での一番のリスクは、壊れちゃうってこと。戸境壁は隣戸への延焼を防ぐ役割があるんだけど、壊れちゃったら逢うと。

それから、長期修繕計画では自然災害は考慮されていないから、補修費用をどう調達するかが問題になる。

ちなみに３・１１の時、免震でも乾式壁は壊れている。

[4818: 匿名さん]

戸境壁といった共用部分の保険は管理組合で入るんだけど、地震保険は入ってないケースが結構ある。保険と稼働するか確認しておいた方がいいよ。

まあ、入っていても壁が壊れたといった一部損だとほとんど保険おりないけど。

[4819: 匿名さん]

保険といえば、火災保険って平均的な平米単価に部屋の広さをかけて評価額を決めるんだけど、実際の建築コストが高い場合、保険の査定額が補修費を上回ることがある。保険に入るときは、建築コストを確認しておかないと保険で賄えなかったりするから要注意。

[4820: 匿名さん]

3.11の時、免震でも乾式壁が壊れたのは長周期地震動に耐えられなかったから。

長周期地震に共振し大きく長い時間揺れることを証明している。

特に180mクラスのエンピツ型タワーマンションは共振する可能性はかなり高い。

弱地震なら問題ない。

[4821: 匿名さん]

長周期に対応した耐震基準が来年から施行される。ここは施行前の基準で建築確認している。今回の耐震基準の特徴は既存物件であっても、基準を満たしているのかの確認と満たしていない場合の補修が求められている。新基準を満たしていないと大変なことになるから要確認。

[4822: 匿名さん]

免震って長周期と縦揺れの直下型が弱点。

[4823: 匿名さん]

既出ですが、ここは時刻歴応答解析で長周期地震動対策済みですよ。

[4824: 匿名さん]

つまり乾式壁が地震で壊れるリスクも他に比べて少ないってことですか？

[4825: 匿名さん]

>4821
満たしていない場合の補修は義務ではないので勘違いさせないように。

あと新基準を満たしていないと大変なことになるのはむしろ既存物件の大半で、基準施工後の物件が出てくるのは最低数年後。
・・・待てます？笑

[4826: 匿名さん]

やはり本命はエルシィ跡地か

[4827: 匿名さん]

ちなみに大臣認定の基準厳格化で建築確認上の改正という認識は誤りですよ。
前レスで凄く詳しく書いてあるから、それ見たら参考になりますよ。

[4828: マンション掲示板さん]

>>4821 匿名さん

またそのネガですか！
既出だし、同じ人なら粘着しすぎですよ。
次に行ってください。

[4829: 匿名さん]

>>4828 マンション掲示板さん

4821さんは、
全然ネガではないし、正当なご意見ですね。
非常に参考になります。


買主として正しい情報を受け入れ確認することが大事となります。

[4830: マンション掲示板さん]

>>4829 匿名さん

正しい情報ではないですよ！
ここでは既出で、論破されてます。
また持ち返してくるのはネガでしょ。

[4831: 匿名さん]

今は弛い意見交換になっちゃってますけど第一期は色んな方がネガティブな意見も含めて活発に議論されてるのでそこをご覧になられた方が良いと思います。読むのは大変だと思いますが高い買い物ですし、私も凄く参考になりましたのでお勧めしやすいです。せっかくこの掲示板にたどり着いて検討なさられてるなら是非！

[4832: マンション掲示板さん]

>>4829 匿名さん

4831さんの言う通りですね。
イーストの板を読んでください。

[4833: マンション検討中さん]

私は住み替えを考えていないので、10年、20年後の修繕積立金の上昇率が購入決定要因になるので御存知の方がいらしたら教えて下さい。

[4834: マンション検討中さん]

度々の投稿ですみません。
管理費の㎡単価も教えて頂けると幸いです。
皆様よろしくお願いいたします。

[4835: 匿名さん]

一般的にタワーマンションなら8〜10倍に上昇します。
ご参考になれば、、

[4836: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

それ言い過ぎじゃないか？

[4837: マンション検討中さん]

>>4835 匿名さん

「一般的に」「10倍」とか、嘘はいかんでしょ

[4838: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

大規模修繕を行った場合、ここは2棟なので割引もあるだろうし、合わせて1200戸。20〜30戸の苦しい低層よりかは余裕になる位では。
過疎化するタワーとも明らかに違います。

[4839: 口コミ知りたいさん]

>>4835 匿名さん
そんなに上昇するわけはない。実際、築10年のタワーに今住んでますが新築時からほぼ変わってません。多少はマンションによっても違うかもしれませんが…
タワーを検討している人を必要以上に不安にさせるのはどうかと

[4840: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

大嘘つきか、余程稚拙な設定のタワマンを摑まされた残念な購入者のどちらかですね。
少なくともここ数年のタワマンの修繕積立金設定は「最大でも5倍前後」が一般的です。
当然ですが、管理費は原則変わりません。これも一般的です。

[4841: 匿名さん]

一期三次、四次の販売ペースを見る限り週で10戸ペース、月で40戸ペースって感じだね。
今のペースが維持できれば、後7ヵ月で来年の4月完売。それは難しいだろうから来年の夏位が完売時期って所かな。
竣工まで売れない可能性はほぼ無く堅調な販売速度になるだろうね。

[4842: 匿名さん]

>>4840 匿名さん

5倍前後が正しいのですか？
よかったら
ソースを出して頂けますか？

[4843: 匿名さん]

>>4842 匿名さん

小杉地区で定額制に移行していないタワマンの長期修繕計画を確認すればすぐ分かります。それくらいの汗はかきましょう。

[4844: 匿名さん]

>>4843 匿名さん

小杉地区ではなく一般的なタワーマンションです。
ソースありますか？

[4845: eマンションさん]

パークシティ新川崎のスレッドで70m2の部屋が30年間で2500万って試算ですね、維持費。
タワマンは高いですよ。

[4846: 匿名さん]

いろんなデマが飛び交っているから自分で調べた方が良さそうだ。

[4847: 匿名さん]

ここの検討者で気になる人は営業担当にここの修繕計画を見せてもらえば？それが一番手っ取り早い。確か、30年後に5〜6倍程度だったはず。
ただ、マンションの耐久性度が高いから実際はそこまで上げる必要が無い見込みだと営業は言っていた。
もちろん、計画上、災害による損害は加味されていない。ていうか、10年以内に地震が来るので10年後に一時金を徴収します、なんて災害を前提にした修繕計画を見たことない。

営業トークだ、本当は10倍になるんだ、と思いたい方はご自由にどうぞ。

[4848: 匿名さん]

>>4844 匿名さん

小杉の物件スレで小杉に関係ない情報が欲しいなんて滑稽ですね（笑）

[4849: 匿名さん]

>>4845 eマンションさん

それを高いと思っちゃう人は買わない方がいいか、買っても5年位で売却したらいい。

[4850: 匿名さん]

逆に10倍になるっていうソースを見てみたいな。現代とか低俗なメディアの記事リンクとかは勘弁で。

[4851: 匿名さん]

10倍程度の金額で揉めてますね。タワマン購入における維持費は軽く払わなければ危険ですよ。今後のマーケットによって金利上昇する可能性は否めません。ざわついてる方達は金利上がると大変なのでは。車さえ維持したくないような考えなら危ないですよ。35年ローンでギリギリはやめてくださいね。マンション購入は長い目で広く慎重に検討するべきですね。

[4852: 匿名さん]

そもそも修繕積立金は不要な水準までプールするのも不適切だからね。
実際は定期点検で必要額を定期的に見直して上げ方は管理組合で決めるんですよ。
悩ましく、意外と面白いですよ。パターンも複数提示してもらえます。

[4853: マンション検討中さん]

不確定要素をプラスに考えるのではなく、現在決まっている修繕積立金の上昇率を知りたいものです。 30年後に6倍程度、当初積立金が10000円でしたら60000円、管理費と合計すると月の負担が80000円位になるということでですよね。10年後は安く見積もっても3倍位、15年後は4倍位が妥当なところでしょうか。想像以上にランニングコストがかかるんですね。

[4854: 匿名さん]

つーか、そこまで執着するなら現地行って直接聞いて来ればいいのに。

[4855: 匿名さん]

結局ネガ目的なんでしょ。

[4856: 匿名さん]

>>4853 マンション検討中さん
連絡先教えてもらえばこちらから連絡して資料みせるよ。土日モデルルーム下のカフェで会おうよ。

[4857: 匿名さん]

HP見ると「2」期になってますね。
大量に売り出すのでしょうか。

[4858: 匿名さん]

パークタワー新川崎の当初修繕積立金計画（70㎡換算）
【ご参考】管理費2.2万

1年目：0.6万円（管理費込2.8万円）　
5年目：0.9万円（管理費込3.1万円）
10年目：1.7万円（管理費込3.9万円）
15年目：2.4万円（管理費込4.6万円）
20年目：2.8万円（管理費込5.0万円）
25年目：3.2万円（管理費込5.4万円）以降同額

これにデッキ部分の修繕積立金がありますが、0.2万スタートで上限0.9万です。

[4859: 匿名さん]

4858です。

パークタワー新川崎の修繕費管理費は30年で合計約1700万円くらいでした。

連投で恐縮です。

[4860: 匿名さん]

まぁ、戸建てでも外壁や屋根の修繕が必要になるよね。
庭があれば植栽も。
きちんと計画されてるか否かだけの違いでしょう。

[4861: 匿名さん]

25年目から5倍の修繕費を払うなんて、
相変わらず修繕費の積み立て計画は何を考えているのやら?
という感じですね。

こういう修繕計画ですと長居するのがアホらしいので、
住宅ローン控除が終わった10年辺りで、
売っちゃう人がかなり多くなるんでしょうね。

こういうタワーだと、管理組合がちゃんと機能して、
早く規約を改正することが必須だと思います。

[4862: 匿名さん]

まあ実際はそうならないからね。
デベロッパの当初設定は耐用年数で駄目になる前提で作られるから、それ以上もつと高振れするんだよね。
それしかやりようが無いのは分かるけどさ。今の家も全然違う修繕計画になってるよ。

[4863: 検討者さん]

家計上、修繕管理費が数十年後に何倍で高い、大変って言ってる人は買うの止めたらいいと思います(それぐらい家計を逼迫される世帯年収の方は特に)。ココに住まうことで得られる諸々のベネフィットと諸々のコストを鑑みて、買いだっ！と思われる方は買えばいいし、、、

[4864: 匿名さん]

5年後に値崩れした時に、果たしてそう思えるか？

[4865: 匿名さん]

先の事ばかり考え過ぎてたら買えないよ。いい物件と思った時が買い時。

[4866: 匿名さん]

5年後は、立地のいいエルシィ跡地が動くかも。


三井さんだし十分期待できる。
武蔵小杉最後の三井物件なら新設備満載で過去最高のタワーマンションの可能性有り。

ガーデン買うのも待つのも悪い方向ではない。

[4867: マンション掲示板さん]

>>4866 匿名さん

制振の予定らしいけど。。。

[4868: 検討者さん]

あれ、制震は三角タワーの方じゃなかったっけ？

武蔵小杉ライフ　小杉町3丁目地区開発
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html

小杉3丁目東地区市街地再開発組合
http://kosugi3e.jp/

三井不動産レジデンシャルがエルシィ跡地「（仮称）小杉駅北口地区開発計画」の概要を発表：170mタワー・3層程度の商業施設に文化交流施設等誘致、再開発ビル東西に広場を整備
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3542/

[4869: マンション掲示板さん]

>>4867 マンション掲示板さん

タワマンは制震でも免震でもたいして変わんないよ。タワマンは元々固有周期ぐ長くゆっくり揺れんだから。しかも免震だと躯体は弱くなるよね。モデルルームで免震だから梁を少なくできましたとかいってるのよく聞くでしょ。

[4870: 匿名さん]

免震は固有周期を長周期化するんで、長周期の揺れに襲われると弱点になる。

長周期に関しては制震とは挙動が異なる。国土交通省も免震は長周期に対して弱点があると明言している。

[4871: 匿名さん]

>4847

３・１１の時免震でも乾式壁は結構壊れている。コメントされているように長期修繕計画は自然災害を考慮していないから、計画外の補修費用をどう調達するかが問題になった。

乾式壁って非構造部分だから、震度５強以下の地震で壊れても、設計上問題なし。壊れることが前提なら、その分積立しておかないとね。

[4872: 匿名さん]

>4869

免震は揺れないことを前提に建物の強度は落としている。以前は、免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、ほとんどの物件で耐震等級は１だった。揺れないってことと壊れないってことは別物。

[4873: 匿名さん]

修繕積立だけど、住戸内の横引き配管は専有部分ってことで、所有者で補修するってことになってる。ただ、それだと補修せずに水漏れ事故続出ってこともあり得るってことで、実家のマンションでは管理組合でまとめて補修ってことになって、積立金を値上げ。計画以上に値上げってことは十分あり得る。

[4874: 匿名さん]

>4861

MSTは管理組合で定額積立に移行で来てるけど、その際に値上げになるのでうまくいくとは限らない。三井の物件でそういう動きがあるわけだから、売主も考えていただきたいものだ。

[4875: マンション掲示板さん]

>>4872 匿名さん

要はどちらも一長一短てことでしょ。最近の受けがいいから免震が多いけど。

[4876: 匿名さん]

>4860

マンションも修繕積立しているのは共用部分だけ。専有部分のリフォーム資金も考えておかないと。１０年もすると設備はリプレースが必要になってくる。

[4877: 匿名さん]

>4875

そういうこと。免震が最強ってわけではない。

[4878: マンション掲示板さん]

>>4870 匿名さん

ここの免震は長周期も対策ありだと思いましたが？

[4879: マンション掲示板さん]

>>4877 匿名さん

なんか前もこのやり取りあったな。
免震最強なんて、誰も言っていない。

[4880: マンション掲示板さん]

>>4872 匿名さん

そもそも、大地震から命を守るための免震構造でしょ。
また揺れが小さくすることで、建物が致命的な
ダメージを受ける可能性を下げる目的だから、
ある程度で修繕可能な破損は許容しますよ。
そういう規模の災害なら。
直すお金が用意できないなら、
賃貸でも住めば良いんでは？

[4881: マンション掲示板さん]

>>4869 マンション掲示板さん

地震に対する効果は、建物自体の強度とか
地盤とかの要素で変わるから、よくわかりませんが、
現時点では、免震構造のほうがリセールは有利です。

[4882: マンション掲示板さん]

>>4880 マンション掲示板さん

ここの免震は縦揺れにも機能するの？
免震でも横揺れ専門て感じがするんだが。
機能しなかったとき制震よりも躯体の強度を落としてる免震てどうなの？

[4883: マンション掲示板さん]

>>4881 マンション掲示板さん

こんなに駅から離れてたらそれだけでリセールは不利です。

[4884: マンション掲示板さん]

>>4872 匿名さん

免震だから壊れないなんて、誰も言ってませんよ。
大地震の時に、倒壊で命を落としたり、
建物自体が修復できない程の
深刻なダメージを受けないためのものと理解してます。

[4885: 匿名さん]

小杉というか近隣の東横線沿線は表層の揺れやすさが大きいところ。構造にかかわらず地盤のいいところが必須なんだけど。

[4886: マンション掲示板さん]

>>4883 マンション掲示板さん

同じ条件で制振よりってことです。

[4887: 匿名さん]

>4882

縦揺れも免震の弱点。直下に襲われたらアウト。

[4888: マンション掲示板さん]

>>4887 匿名さん

では、直下型の大地震で大丈夫なマンションって、
どんなものですか？

[4889: 匿名さん]

免震は3.11の時に乾式壁が崩れたとか、免震は縦揺れ地震に弱いとか、免震に関する同じネガが繰り返し出てきますね。

逆に、制振は3.11の時どんな被害が出たのでしょう？制振は縦揺れ地震がきたらどうなるんでしょう？免震より少ない被害で済むのでしょうか？
教えて、詳しい人。

[4890: 匿名さん]

免震は共振した場合揺れが酷い

長い間ユラユラと揺れ続ける

[4891: 匿名さん]

>>4889 匿名さん

免震のネガを繰り返してた詳しい方々も制震のポジは出せないみたいだよw
結局4890さんみたいに改めて免震の既出ネガを繰り返すだけw

[4892: 検討板ユーザーさん]

話が変わりますが、駅前の小杉ビルが売却されますね。
ペデストリアンデッキが繋がるか期待。

[4893: 匿名さん]

ソースは、
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/smart/
ですかね。期待大です。

[4894: 評判気になるさん]

>>4893 匿名さん
すると、バスターミナルの上がペデスタルになって、ルミネが出来そうですね。

[4895: 匿名さん]

>>4892 検討板ユーザーさん

小杉ビルディングの買主は？やはり三井不動産ですかね？

[4896: 匿名さん]

エルシィ跡の計画は変更するんですかね？

[4897: 匿名さん]

>>4891 匿名さん

制震と免震
長周期地震なら免震の方が揺れ続けるのが弱点ですよ

[4898: 匿名さん]

武蔵小杉ビルディング。取得者がJRか三井不動産だと面白い展開。（ドンキがより高値で売れることになったんだろうか）

[4899: 匿名さん]

JRが取得してルミネ化というのも面白いですね。

北口再開発がいよいよ本格化しそう。

以降に出てくるマンションはそれを盛り込んだ価格設定になるかもな。

[4900: 評判気になるさん]

>>4899 匿名さん
ルミネがいいですね。そして、デッキで横須賀線ホームまで行ける。

[4901: マンコミュファンさん]

>>4899 匿名さん

北口開発本格化しそう？
楽観的ですね。
塩漬けのままな気がしますが。

[4902: 匿名さん]

あのビルに入っている塾の行く場所がなさそう。

[4903: 匿名さん]

>>4901 マンコミュファンさん

まさに塩漬けのままになる大きな要素の小杉ビルディングが今回売却されるんですから、進展を期待するのは自然でしょう。

[4904: マンション掲示板さん]

>>4901 マンコミュファンさん

あそこが売却されるだけでも
大きな進展でしょう！
兎に角、動きが出てたことに間違いはないですね。

[4905: 名無しさん]

>>4903 匿名さん

そのひとは北口が発展したら困る立場なんだと思いますよ。

[4906: 匿名さん]

残念ながら4901の言うとおり。
http://www.jasset.co.jp/pdf/ir/2016/ir20160923_391.pdf
売り先は非公開。もし三井やJRだったら公開するし、売ったと言っても信託受託権だから、どうせ正体不明の不動産ファンドとかでしょ。
むしろ今回の件で北口再開発は5年単位で遠ざかったと思う。

[4907: 匿名さん]

単一の権利者が再開発を前提として信託受益権を売買するメリットはない。本当に残念だが、塩漬け・転売前提だろうね。
三井は絡んでいたかもしれないが、そうだとしても足元を見られた三井がバカ高い言い値を蹴って交渉は決裂し、次善策として考えていた8月の北口計画を発表したんじゃないかな。

恨むぜ小杉ビル。

[4908: 匿名さん]

このプレスだけではなんともいえないというのが正解では。

[4909: 匿名さん]

小杉ビルディングの立地がどれだけ不動産価値があるかよく分かる
駅1分かからない

[4910: 匿名さん]

もともと信託受益権で保有していたものを売却してるわけで、
現物を信託受益権にしたわけではない。
信託受益権の方が流通課税を節約できるんだから、免許持ってれば受益権で買うよね。
要は免許を持ってないデベや開発業者が除外されたというだけのこと。
まぁ大手なら免除持ってるわけで、現時点では分からないってことだね。

[4911: 匿名さん]

ウエストがペデストリアンデッキで駅直結となるためには、JRか三井以外が取得した場合は難しくなるのでしょうか。

[4912: マンション検討中さん]

修繕計画が先送りされても、修繕積立金の上昇は抑えられませんよね。
予定通り上げるのが一般的だと思うのですが。
ネガでもないので、パークシティ武蔵小杉の修繕積立金の上昇額を
教えてください。よろしくお願いします。
喫茶店で待ち合わせ？したら教えるなんて、何のための掲示板なんでしょうか？
ご存知なら、ここに書き込みしてください。

[4913: 匿名さん]

>>4912 マンション検討中さん
一時金徴収有無やらの条件で諸々変わるのに、掲示板に書き込むのは大変なことだから、冊子お見せすると言ったのだ。

一時金徴収のケースで、1年目と30年目を比べると3.45倍くらいあがってる。

やっぱきっちり回答するの難しいな。