パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4814: 匿名さん]

>4813

タワマンだと修繕費が低層マンションよりも高くなるのは事実なのだが。

[4815: 匿名さん]

>>4814 匿名さん

統計を見てそう言ってるんだろうけど、昨今の小規模マンションの改修事例を見てると一部機能を切り捨てて（少人数なので切り捨てる同意を得られるから）費用を浮かせてるところが多いですが？

[4816: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模のほうが本来安くなるけど、タワーの場合は設備や高さ費用があるから負担は増える。
それでも小規模なら適当にしかやらない修繕をタワーはきっちりやるという程度の差異。

[4817: 匿名さん]

>4810

乾式壁の地震での一番のリスクは、壊れちゃうってこと。戸境壁は隣戸への延焼を防ぐ役割があるんだけど、壊れちゃったら逢うと。

それから、長期修繕計画では自然災害は考慮されていないから、補修費用をどう調達するかが問題になる。

ちなみに３・１１の時、免震でも乾式壁は壊れている。

[4818: 匿名さん]

戸境壁といった共用部分の保険は管理組合で入るんだけど、地震保険は入ってないケースが結構ある。保険と稼働するか確認しておいた方がいいよ。

まあ、入っていても壁が壊れたといった一部損だとほとんど保険おりないけど。

[4819: 匿名さん]

保険といえば、火災保険って平均的な平米単価に部屋の広さをかけて評価額を決めるんだけど、実際の建築コストが高い場合、保険の査定額が補修費を上回ることがある。保険に入るときは、建築コストを確認しておかないと保険で賄えなかったりするから要注意。

[4820: 匿名さん]

3.11の時、免震でも乾式壁が壊れたのは長周期地震動に耐えられなかったから。

長周期地震に共振し大きく長い時間揺れることを証明している。

特に180mクラスのエンピツ型タワーマンションは共振する可能性はかなり高い。

弱地震なら問題ない。

[4821: 匿名さん]

長周期に対応した耐震基準が来年から施行される。ここは施行前の基準で建築確認している。今回の耐震基準の特徴は既存物件であっても、基準を満たしているのかの確認と満たしていない場合の補修が求められている。新基準を満たしていないと大変なことになるから要確認。

[4822: 匿名さん]

免震って長周期と縦揺れの直下型が弱点。

[4823: 匿名さん]

既出ですが、ここは時刻歴応答解析で長周期地震動対策済みですよ。

[4824: 匿名さん]

つまり乾式壁が地震で壊れるリスクも他に比べて少ないってことですか？

[4825: 匿名さん]

>4821
満たしていない場合の補修は義務ではないので勘違いさせないように。

あと新基準を満たしていないと大変なことになるのはむしろ既存物件の大半で、基準施工後の物件が出てくるのは最低数年後。
・・・待てます？笑

[4826: 匿名さん]

やはり本命はエルシィ跡地か

[4827: 匿名さん]

ちなみに大臣認定の基準厳格化で建築確認上の改正という認識は誤りですよ。
前レスで凄く詳しく書いてあるから、それ見たら参考になりますよ。

[4828: マンション掲示板さん]

>>4821 匿名さん

またそのネガですか！
既出だし、同じ人なら粘着しすぎですよ。
次に行ってください。

[4829: 匿名さん]

>>4828 マンション掲示板さん

4821さんは、
全然ネガではないし、正当なご意見ですね。
非常に参考になります。


買主として正しい情報を受け入れ確認することが大事となります。

[4830: マンション掲示板さん]

>>4829 匿名さん

正しい情報ではないですよ！
ここでは既出で、論破されてます。
また持ち返してくるのはネガでしょ。

[4831: 匿名さん]

今は弛い意見交換になっちゃってますけど第一期は色んな方がネガティブな意見も含めて活発に議論されてるのでそこをご覧になられた方が良いと思います。読むのは大変だと思いますが高い買い物ですし、私も凄く参考になりましたのでお勧めしやすいです。せっかくこの掲示板にたどり着いて検討なさられてるなら是非！

[4832: マンション掲示板さん]

>>4829 匿名さん

4831さんの言う通りですね。
イーストの板を読んでください。

[4833: マンション検討中さん]

私は住み替えを考えていないので、10年、20年後の修繕積立金の上昇率が購入決定要因になるので御存知の方がいらしたら教えて下さい。

[4834: マンション検討中さん]

度々の投稿ですみません。
管理費の㎡単価も教えて頂けると幸いです。
皆様よろしくお願いいたします。

[4835: 匿名さん]

一般的にタワーマンションなら8〜10倍に上昇します。
ご参考になれば、、

[4836: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

それ言い過ぎじゃないか？

[4837: マンション検討中さん]

>>4835 匿名さん

「一般的に」「10倍」とか、嘘はいかんでしょ

[4838: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

大規模修繕を行った場合、ここは2棟なので割引もあるだろうし、合わせて1200戸。20〜30戸の苦しい低層よりかは余裕になる位では。
過疎化するタワーとも明らかに違います。

[4839: 口コミ知りたいさん]

>>4835 匿名さん
そんなに上昇するわけはない。実際、築10年のタワーに今住んでますが新築時からほぼ変わってません。多少はマンションによっても違うかもしれませんが…
タワーを検討している人を必要以上に不安にさせるのはどうかと

[4840: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

大嘘つきか、余程稚拙な設定のタワマンを摑まされた残念な購入者のどちらかですね。
少なくともここ数年のタワマンの修繕積立金設定は「最大でも5倍前後」が一般的です。
当然ですが、管理費は原則変わりません。これも一般的です。

[4841: 匿名さん]

一期三次、四次の販売ペースを見る限り週で10戸ペース、月で40戸ペースって感じだね。
今のペースが維持できれば、後7ヵ月で来年の4月完売。それは難しいだろうから来年の夏位が完売時期って所かな。
竣工まで売れない可能性はほぼ無く堅調な販売速度になるだろうね。

[4842: 匿名さん]

>>4840 匿名さん

5倍前後が正しいのですか？
よかったら
ソースを出して頂けますか？

[4843: 匿名さん]

>>4842 匿名さん

小杉地区で定額制に移行していないタワマンの長期修繕計画を確認すればすぐ分かります。それくらいの汗はかきましょう。

[4844: 匿名さん]

>>4843 匿名さん

小杉地区ではなく一般的なタワーマンションです。
ソースありますか？

[4845: eマンションさん]

パークシティ新川崎のスレッドで70m2の部屋が30年間で2500万って試算ですね、維持費。
タワマンは高いですよ。

[4846: 匿名さん]

いろんなデマが飛び交っているから自分で調べた方が良さそうだ。

[4847: 匿名さん]

ここの検討者で気になる人は営業担当にここの修繕計画を見せてもらえば？それが一番手っ取り早い。確か、30年後に5〜6倍程度だったはず。
ただ、マンションの耐久性度が高いから実際はそこまで上げる必要が無い見込みだと営業は言っていた。
もちろん、計画上、災害による損害は加味されていない。ていうか、10年以内に地震が来るので10年後に一時金を徴収します、なんて災害を前提にした修繕計画を見たことない。

営業トークだ、本当は10倍になるんだ、と思いたい方はご自由にどうぞ。

[4848: 匿名さん]

>>4844 匿名さん

小杉の物件スレで小杉に関係ない情報が欲しいなんて滑稽ですね（笑）

[4849: 匿名さん]

>>4845 eマンションさん

それを高いと思っちゃう人は買わない方がいいか、買っても5年位で売却したらいい。

[4850: 匿名さん]

逆に10倍になるっていうソースを見てみたいな。現代とか低俗なメディアの記事リンクとかは勘弁で。

[4851: 匿名さん]

10倍程度の金額で揉めてますね。タワマン購入における維持費は軽く払わなければ危険ですよ。今後のマーケットによって金利上昇する可能性は否めません。ざわついてる方達は金利上がると大変なのでは。車さえ維持したくないような考えなら危ないですよ。35年ローンでギリギリはやめてくださいね。マンション購入は長い目で広く慎重に検討するべきですね。

[4852: 匿名さん]

そもそも修繕積立金は不要な水準までプールするのも不適切だからね。
実際は定期点検で必要額を定期的に見直して上げ方は管理組合で決めるんですよ。
悩ましく、意外と面白いですよ。パターンも複数提示してもらえます。

[4853: マンション検討中さん]

不確定要素をプラスに考えるのではなく、現在決まっている修繕積立金の上昇率を知りたいものです。 30年後に6倍程度、当初積立金が10000円でしたら60000円、管理費と合計すると月の負担が80000円位になるということでですよね。10年後は安く見積もっても3倍位、15年後は4倍位が妥当なところでしょうか。想像以上にランニングコストがかかるんですね。

[4854: 匿名さん]

つーか、そこまで執着するなら現地行って直接聞いて来ればいいのに。

[4855: 匿名さん]

結局ネガ目的なんでしょ。

[4856: 匿名さん]

>>4853 マンション検討中さん
連絡先教えてもらえばこちらから連絡して資料みせるよ。土日モデルルーム下のカフェで会おうよ。

[4857: 匿名さん]

HP見ると「2」期になってますね。
大量に売り出すのでしょうか。

[4858: 匿名さん]

パークタワー新川崎の当初修繕積立金計画（70㎡換算）
【ご参考】管理費2.2万

1年目：0.6万円（管理費込2.8万円）　
5年目：0.9万円（管理費込3.1万円）
10年目：1.7万円（管理費込3.9万円）
15年目：2.4万円（管理費込4.6万円）
20年目：2.8万円（管理費込5.0万円）
25年目：3.2万円（管理費込5.4万円）以降同額

これにデッキ部分の修繕積立金がありますが、0.2万スタートで上限0.9万です。

[4859: 匿名さん]

4858です。

パークタワー新川崎の修繕費管理費は30年で合計約1700万円くらいでした。

連投で恐縮です。

[4860: 匿名さん]

まぁ、戸建てでも外壁や屋根の修繕が必要になるよね。
庭があれば植栽も。
きちんと計画されてるか否かだけの違いでしょう。

[4861: 匿名さん]

25年目から5倍の修繕費を払うなんて、
相変わらず修繕費の積み立て計画は何を考えているのやら?
という感じですね。

こういう修繕計画ですと長居するのがアホらしいので、
住宅ローン控除が終わった10年辺りで、
売っちゃう人がかなり多くなるんでしょうね。

こういうタワーだと、管理組合がちゃんと機能して、
早く規約を改正することが必須だと思います。

[4862: 匿名さん]

まあ実際はそうならないからね。
デベロッパの当初設定は耐用年数で駄目になる前提で作られるから、それ以上もつと高振れするんだよね。
それしかやりようが無いのは分かるけどさ。今の家も全然違う修繕計画になってるよ。

[4863: 検討者さん]

家計上、修繕管理費が数十年後に何倍で高い、大変って言ってる人は買うの止めたらいいと思います(それぐらい家計を逼迫される世帯年収の方は特に)。ココに住まうことで得られる諸々のベネフィットと諸々のコストを鑑みて、買いだっ！と思われる方は買えばいいし、、、