パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4751: 匿名さん]

3次は全戸登録が入り、すぐ4次。
イーストほどの勢いはないけど、ウエストは堅実に着実に売ってる印象ですね。

[4752: 匿名さん]

それで完売はいつなんだろうね。

[4753: 住民板ユーザーz]

要望の入った部屋を売ってるから売れるの当然じゃない。住友と同じだよ☆〜（ゝ。∂）

[4754: 匿名さん]

第一期の時は多少多めに出したらしいけど結果として倍率がついて一期二次をすぐに売る。
一期三次に倍率が付きそうになったら一週間でも追加で一期四次。
完売自体は完全に出来レースって話。
まあまあ順調そうだけど、完売って事自体は必然で完売してるから順調というのはミスリードだと思いますよ。

[4755: 匿名さん]

要望出した人が全員登録するとは限らないからね。

それに抽選落ちを対象に追加販売してるのにまた抽選になってしまうのは都度新しい購入希望者が増えてるからでしょう。
というわけでやっぱり順調そうに見えるけどもね。

[4756: マンション掲示板さん]

>>4754 匿名さん

売出し戸数を要望数にほぼ合わせて
販売してくのは、一般的な売り方じゃないですか？
1期3次で全体の55%が販売済みって、
昨今のマンション市況なら順調だと思うけどな。
全部で613戸ですからね。
どんな売れ行きを期待してるんだか。

[4757: 匿名さん]

順調だと困る連中がいるってことね

ショセンカワサキさんとか、バブル崩壊さんとか

[4758: 匿名さん]

3次 瞬間蒸発！！

[4759: 匿名さん]

買えない僻みをネットに書き込むざんねんちゃんね。

[4760: 匿名さん]

かわいそうに

[4761: 匿名さん]

今日見てきたけど、あれだけ人がわんさかいてバラだらけの中不調って話は無理があるよ。
明日までに結論出せば一期四次にのれると言われたけど、一日で踏み切るのは辛いな。。

[4762: 匿名さん]

>>4761 匿名さん

なんで今まで検討しなかったの？

[4763: マンション検討中さん]

タワーマンションの住環境御存知でしょうか？普通にお隣、廊下での話し声が聞こえますし、南向きなんて日を遮るものが全くないので真冬意外はめっちゃ熱いです。全く日あ当たらない北向は住みづらく、朝から晩まで照明をつけなければならない生活は想像しただけで買う気にはなれません。

[4764: 匿名さん]

南以外を選択すれば解決。

[4765: 匿名さん]

ダイナミックパノラマウィンドウなら北向き東向き西向きでも曇りや雨でも明るいよ。

天井から足元まで窓で眺望は素晴らしいの一言ですよ。

[4766: 匿名さん]

>>4763 マンション検討中さん

このひとは買えないと言われたのが図星だったからこういうことを書いてるだけ（笑）

[4767: 検討者さん]

>>4765 匿名さん

だ、か、ら、ここはダイナミックパノラマウィンドウじゃないって！角部屋の所はカウンターの高さがあって、パノラマウィンドウまではいかない。

あと南向きでも太陽の角度あるし、パノラマウィンドウじゃないから、比較的暑くないよ。現地行ってイーストの建ってる所、ちゃんと見てきた？

北は全く陽が入らない。バルコニーの幅が2メートル弱とあるので、南向きは明るいけどそこまで陽が入ってくるわけでもない。以上。

このスレの中には検討者ではないただの野次馬がいるので、本当に購入考えている人はしっかり現地見るように！

[4768: 匿名さん]

>>4767 検討者さん

なんかムキになってるね。
あたまわるそう。

[4769: 匿名さん]

>>4768 匿名さん

ムキになってるのはなんでだろうね。

[4770: 匿名さん]

ここに書き込むのがストレス発散になってる○○○さん。

[4771: 匿名さん]

>>4763 マンション検討中さん
タワーマンションの板全てに書き込んでこい。この板では過去に周知済。

[4772: マンション検討中さん]

タワーマンションは壁が薄いので検討するの止めました。

[4773: 匿名さん]

普通本当にそういう理由で検討辞めた人は板に張り付いて粘着はしないわけよ。

[4774: 匿名さん]

検討者を装ってディスるには何か訳があるのかな？

それはさておき、Low-Eガラスって実際どの程度の効果なんでしょう？

武蔵小杉でもダイレクトなんちゃら窓を観察してるとほとんどカーテンしまってたりするもので、
カーテン閉めてたらせっかくのソレが台無しじゃないのと思いつつやっぱり暑いのかな？と。

知ってる方がいたらご教示いただけるとうれしいです。

[4775: 匿名さん]

そりゃあ、すごいでしょ。
断熱を明記し、それが商品の売り。

南側は夏涼しく冬寒いというより直射日光を浴びるようなダイレクトウィンドウではないから意味があるのか？？

北側は全く意味がない。

東向き西向きの方々だけが夏の朝陽、西陽の恩恵を受けるだろうね。
しかし東には目の前にイーストがあり今後エルシィ跡地にタワーが建てば中層以下は北側のように日陰が多くなるよ。
西向き住戸が最も断熱の恩恵を受ける。しかし眩しいくらいの西陽と住戸者が感じれば結局カーテン閉めてしまうだろうね。眩しいし。

結局、高層南西角住戸のための設備ではなかろうか。 （一億〜一億4千万住戸対象）

[4776: 匿名さん]

全熱交換が入っているから太陽熱は不要って事でしょ。夏は南も東も西も太陽熱がカットできた方がいい。
確かに北は関係無い。

[4777: マンション掲示板さん]

>>4776 匿名さん

ん〜。
Low-Eガラスは遮熱効果だけじゃないですよ。
断熱効果も高いです。
だから、向きに関わらず、全戸に関係ありますよ。

[4778: 匿名さん]

タワマンの魅力の一つはやはり眺望や夜景だと思うのですが、ここは如何でしょうか。やはりみなとみらいや湾岸に比べるとちょっと残念な感じでしょうか。

[4779: マンション検討中さん]

都内のタワマンに住んでますが隣の音が聞こえるなんてことはないですよ。湿式壁よりも横の音は通りにくいと感じます。

上の音はたまに固くておもいものを落としたのかな、という音は聞こえることがありますが、タワマンに住んでから音の問題に悩まされたことはないです。

[4780: 匿名さん]

都内のタワマン、響きが良いですね。どうしても川崎市というのが引っかかります。

[4781: 匿名さん]

ここはナンバープレートは、横浜ナンバーのエリアだから、その点はお薦め。

[4782: 匿名さん]

>>4778 匿名さん

見晴らしは良いけど夜景は残念としか。。
立地がね、、

[4783: ご近所さん]

何かの勘違いですよね？

>>4781 ここはナンバープレートは、横浜ナンバーのエリアだから、その点はお薦め。

[4784: 匿名さん]

川崎ナンバーのエリアでした。残念。

[4785: 名無しさん]

抽選会はそろそろですね。
参加される方はもし可能でしたらレポお願いいたします。

[4786: 匿名さん]

ここに執着して張り付いてるネガをリアルで知ってるが、
買えないからって負け惜しみばかり言ってる残念なやつ。

[4787: 匿名さん]

>>4786 匿名さん

女だよね。

[4788: マンション検討中さん]

横浜のタワマン住んでます。乾式遮音壁では音は遮れませんよね、ひさしなんて何の役にもたちません。春から秋にかけては、地獄です。

[4789: 匿名さん]

同じタワマンでも仕様によりますわな。

[4790: 匿名さん]

やはり南が住みやすくお得ということかな？

[4791: 匿名さん]

南は良い面が多いですけど、タワーはやっぱり眺望重視かと

[4792: 匿名さん]

ここは全体的に眺望がいいから選びやすいね。

[4793: 匿名さん]

>>4792 匿名さん

どのへんの眺望がいいですか？

[4794: 匿名さん]

>>4793 匿名さん
このマンションでは北側がBEST！

[4795: 匿名さん]

狭い腰窓で眺望は期待出来ない

ショボすぎる景色ならすぐ飽きるもの

[4796: 匿名さん]

>>4788 マンション検討中さん

きっとその横浜のタワマンの壁の作りが残念なんでしょ（笑）

[4797: 匿名さん]

一期四次の案内が出ましたね。
9/22期限のようですけど、三次抽選もれ・間に合わなかった人向けかな。

[4798: 匿名さん]

乾式壁の遮音性は施工に依存するところが大きくて、必ずしもカタログスペック通りとは限らない。職人のスキルにばらつきがあると部屋によって、音が漏れたりなんてこともあり得る。できてからのお楽しみ。

ちなみにパネルを張り合わせてるだけだから、揺れや振動で隙間が空いてきて遮音性能が落ちてくるなんてこともある。

[4799: マンション掲示板さん]

>>4795 匿名さん

眺望もだけど、外観も中目黒のアトラスタワーみたいですねイマイチですね。晴海のクロノレジデンスみたいなのが小杉にもできるといいんだけど。クロノと同じデベの日医大跡地とか。

[4800: 名無しさん]

>>4799 マンション掲示板さん

晴海のタワーは確かに素敵な外観ですが、湾岸エリア向きのデザインですよね。武蔵小杉にあのタワーが現れたら浮くと思います。
一方、ここの外観デザインは落ち着きと品があって街の雰囲気に合っていると思います。

[4801: 匿名さん]

二層吹抜けの大きなエントランスではないのには減点です。余裕のない造りに少しガッカリ。
マンションの顔なのに。

[4802: 匿名さん]

1Fと2Fのダブルエントランスだから吹き抜けは難しいよね。そこはメリットデメリット。

[4803: 匿名さん]

北に庭園と水盤があるから、あえて分断したんだと思うよ。
イーストは二層吹き抜けだったね。

[4804: マンション検討中さん]

抽選会に関する議題がまったく上がりませんね。
箝口令でも出たんでしょうかね～。

[4805: 匿名さん]

二層吹抜けはカッコイイ 来客がこられた際には感動するもの 売却査定にも響く

[4806: 匿名さん]

>>4804 マンション検討中さん
誰も言ってないか、抽選ないだけ。
箝口令なんてないから。
予定価格表も写真とらないでといいつつその直後、写真撮るために担当者離席してくれるくらいだから。
このマンションは正々堂々してるよ。だからっていいマンションと言ってるわけじゃないぞ。

[4807: 匿名さん]

二階吹抜けは空間が広がる分、ちょこちょこソファが置いてある程度の殺風景で寂しげなエントランスになりがち

[4808: 匿名さん]

シティタワーがそんな感じだったね。豊洲のツインとかは広々してすごいと思ったけど。

[4809: 匿名さん]

立派な庭と水盤に面したエントランスラウンジもなかなか良いと思うよ。

[4810: マンション検討中さん]

隣の部屋の声が聞こえるのは、それが原因なんですね。地震によって隙間ができたりする可能性もあるんですか？タワーマンションは管理費も高いし、購入するには不安要素が多いですね。
あと気になるのが修繕積立金の上昇額です。10年、15年、20年後にはいくら位になあるんでしょうか？

[4811: 匿名さん]

>4810

長期修繕計画で３５年目までは計画されている。金額は部屋によって違うから営業に確認すればわかる。

ただ、計画されている３５年目以降に、それまでの計画にはない、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管といった大物の交換が控えている。計画以上の値上げってことは考えておかないと。

[4812: 匿名さん]

>4809

水を使った設備って、意外に金食い虫。費用節減のために数年後に枯山水ってこともあり得る。あと、小さい子供にとっては顔がつかる程度の深さでも十分事故は起こり得る。何かあった時の責任は管理組合になる。

売る側は売ったら最後、あとのことは知ったことではない。

[4813: 匿名さん]

修繕積立金云々言ってるけど、
そんなの戸建てのほうがかかるし、小さなマンションならなおさら。
タワーマンションだからというのは勘違い。

修繕すら全くされない戸建てが郊外にはたくさんあるけど、スラム街みたい。

[4814: 匿名さん]

>4813

タワマンだと修繕費が低層マンションよりも高くなるのは事実なのだが。

[4815: 匿名さん]

>>4814 匿名さん

統計を見てそう言ってるんだろうけど、昨今の小規模マンションの改修事例を見てると一部機能を切り捨てて（少人数なので切り捨てる同意を得られるから）費用を浮かせてるところが多いですが？

[4816: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模のほうが本来安くなるけど、タワーの場合は設備や高さ費用があるから負担は増える。
それでも小規模なら適当にしかやらない修繕をタワーはきっちりやるという程度の差異。

[4817: 匿名さん]

>4810

乾式壁の地震での一番のリスクは、壊れちゃうってこと。戸境壁は隣戸への延焼を防ぐ役割があるんだけど、壊れちゃったら逢うと。

それから、長期修繕計画では自然災害は考慮されていないから、補修費用をどう調達するかが問題になる。

ちなみに３・１１の時、免震でも乾式壁は壊れている。

[4818: 匿名さん]

戸境壁といった共用部分の保険は管理組合で入るんだけど、地震保険は入ってないケースが結構ある。保険と稼働するか確認しておいた方がいいよ。

まあ、入っていても壁が壊れたといった一部損だとほとんど保険おりないけど。

[4819: 匿名さん]

保険といえば、火災保険って平均的な平米単価に部屋の広さをかけて評価額を決めるんだけど、実際の建築コストが高い場合、保険の査定額が補修費を上回ることがある。保険に入るときは、建築コストを確認しておかないと保険で賄えなかったりするから要注意。

[4820: 匿名さん]

3.11の時、免震でも乾式壁が壊れたのは長周期地震動に耐えられなかったから。

長周期地震に共振し大きく長い時間揺れることを証明している。

特に180mクラスのエンピツ型タワーマンションは共振する可能性はかなり高い。

弱地震なら問題ない。

[4821: 匿名さん]

長周期に対応した耐震基準が来年から施行される。ここは施行前の基準で建築確認している。今回の耐震基準の特徴は既存物件であっても、基準を満たしているのかの確認と満たしていない場合の補修が求められている。新基準を満たしていないと大変なことになるから要確認。

[4822: 匿名さん]

免震って長周期と縦揺れの直下型が弱点。

[4823: 匿名さん]

既出ですが、ここは時刻歴応答解析で長周期地震動対策済みですよ。

[4824: 匿名さん]

つまり乾式壁が地震で壊れるリスクも他に比べて少ないってことですか？

[4825: 匿名さん]

>4821
満たしていない場合の補修は義務ではないので勘違いさせないように。

あと新基準を満たしていないと大変なことになるのはむしろ既存物件の大半で、基準施工後の物件が出てくるのは最低数年後。
・・・待てます？笑

[4826: 匿名さん]

やはり本命はエルシィ跡地か

[4827: 匿名さん]

ちなみに大臣認定の基準厳格化で建築確認上の改正という認識は誤りですよ。
前レスで凄く詳しく書いてあるから、それ見たら参考になりますよ。

[4828: マンション掲示板さん]

>>4821 匿名さん

またそのネガですか！
既出だし、同じ人なら粘着しすぎですよ。
次に行ってください。

[4829: 匿名さん]

>>4828 マンション掲示板さん

4821さんは、
全然ネガではないし、正当なご意見ですね。
非常に参考になります。


買主として正しい情報を受け入れ確認することが大事となります。

[4830: マンション掲示板さん]

>>4829 匿名さん

正しい情報ではないですよ！
ここでは既出で、論破されてます。
また持ち返してくるのはネガでしょ。

[4831: 匿名さん]

今は弛い意見交換になっちゃってますけど第一期は色んな方がネガティブな意見も含めて活発に議論されてるのでそこをご覧になられた方が良いと思います。読むのは大変だと思いますが高い買い物ですし、私も凄く参考になりましたのでお勧めしやすいです。せっかくこの掲示板にたどり着いて検討なさられてるなら是非！

[4832: マンション掲示板さん]

>>4829 匿名さん

4831さんの言う通りですね。
イーストの板を読んでください。

[4833: マンション検討中さん]

私は住み替えを考えていないので、10年、20年後の修繕積立金の上昇率が購入決定要因になるので御存知の方がいらしたら教えて下さい。

[4834: マンション検討中さん]

度々の投稿ですみません。
管理費の㎡単価も教えて頂けると幸いです。
皆様よろしくお願いいたします。

[4835: 匿名さん]

一般的にタワーマンションなら8〜10倍に上昇します。
ご参考になれば、、

[4836: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

それ言い過ぎじゃないか？

[4837: マンション検討中さん]

>>4835 匿名さん

「一般的に」「10倍」とか、嘘はいかんでしょ

[4838: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

大規模修繕を行った場合、ここは2棟なので割引もあるだろうし、合わせて1200戸。20〜30戸の苦しい低層よりかは余裕になる位では。
過疎化するタワーとも明らかに違います。

[4839: 口コミ知りたいさん]

>>4835 匿名さん
そんなに上昇するわけはない。実際、築10年のタワーに今住んでますが新築時からほぼ変わってません。多少はマンションによっても違うかもしれませんが…
タワーを検討している人を必要以上に不安にさせるのはどうかと

[4840: 匿名さん]

>>4835 匿名さん

大嘘つきか、余程稚拙な設定のタワマンを摑まされた残念な購入者のどちらかですね。
少なくともここ数年のタワマンの修繕積立金設定は「最大でも5倍前後」が一般的です。
当然ですが、管理費は原則変わりません。これも一般的です。

[4841: 匿名さん]

一期三次、四次の販売ペースを見る限り週で10戸ペース、月で40戸ペースって感じだね。
今のペースが維持できれば、後7ヵ月で来年の4月完売。それは難しいだろうから来年の夏位が完売時期って所かな。
竣工まで売れない可能性はほぼ無く堅調な販売速度になるだろうね。

[4842: 匿名さん]

>>4840 匿名さん

5倍前後が正しいのですか？
よかったら
ソースを出して頂けますか？

[4843: 匿名さん]

>>4842 匿名さん

小杉地区で定額制に移行していないタワマンの長期修繕計画を確認すればすぐ分かります。それくらいの汗はかきましょう。

[4844: 匿名さん]

>>4843 匿名さん

小杉地区ではなく一般的なタワーマンションです。
ソースありますか？

[4845: eマンションさん]

パークシティ新川崎のスレッドで70m2の部屋が30年間で2500万って試算ですね、維持費。
タワマンは高いですよ。

[4846: 匿名さん]

いろんなデマが飛び交っているから自分で調べた方が良さそうだ。

[4847: 匿名さん]

ここの検討者で気になる人は営業担当にここの修繕計画を見せてもらえば？それが一番手っ取り早い。確か、30年後に5〜6倍程度だったはず。
ただ、マンションの耐久性度が高いから実際はそこまで上げる必要が無い見込みだと営業は言っていた。
もちろん、計画上、災害による損害は加味されていない。ていうか、10年以内に地震が来るので10年後に一時金を徴収します、なんて災害を前提にした修繕計画を見たことない。

営業トークだ、本当は10倍になるんだ、と思いたい方はご自由にどうぞ。

[4848: 匿名さん]

>>4844 匿名さん

小杉の物件スレで小杉に関係ない情報が欲しいなんて滑稽ですね（笑）

[4849: 匿名さん]

>>4845 eマンションさん

それを高いと思っちゃう人は買わない方がいいか、買っても5年位で売却したらいい。

[4850: 匿名さん]

逆に10倍になるっていうソースを見てみたいな。現代とか低俗なメディアの記事リンクとかは勘弁で。