パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: 匿名さん]

黒田総裁がやめるまでは少なくとも低金利は続くね。だけど35年ローンだからな。

[452: 購入検討中さん]

噂されてるヘリコプターマネー政策をホントにやっちゃうかどうか次第。

[453: 匿名さん]

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
短期プライムレートの金利推移はこんな感じ。
さすがに、高度成長期やバブル時代の到来はもう日本だと期待薄。

[454: 匿名さん]

黒田さん本気だよ。マイナス金利もやった。

[455: 匿名さん]

１０年前に住宅金融公庫から金利３％超えで借りたのは苦い思い出(笑)

[456: 匿名さん]

ヘリコプターマネーが発動したら、買って良かったって話では？

[457: 匿名さん]

別件ですみません。
上から読みましたが、何でここは長周期地震動は大丈夫という論調なのでしょうか？

[458: 匿名さん]

60m以上の最近の建物は長周期地震動で共振しない様にしている。
積層ゴム、オイルダンパー等を組み合わせて作られる。
竹中の技術力
http://www.takenaka.co.jp/solution_manage/needs/earthquake/service01/i...
杭報道を受けて第三者機関を入れての安全確認がなされている。
とかかな。

[459: 購入検討中さん]

入居前に金利上がっちゃったら、買ってよかったとなるかは微妙。

[460: 匿名さん]

金利アップとインフレはセット。
金利と不動産価格が上がったら引き渡しを受けてリリースすればいいのでは。

[461: 匿名さん]

深読みし過ぎると、何も買えないのでは。
金利もインフレも一消費者が想定できる代物では無い。

[462: 匿名さん]

金利を気にしすぎる人や不動産価格のマーケットを気にしすぎる人は、いつまでたっても買えない人。

[463: 匿名さん]

買っていて気にしている人もいるよ。確かに買えない人もいるが。

[464: 匿名さん]

見に行きました。
三井、竹中、基礎免震、安全対策、エコ、グレードに対する価格妥当性が著しく高いね。
故にそもそも今、家を買うか否かの議論が盛り上がるのは納得。
確かにそこは悩ましい。悲観も楽観もできますし。

[465: 匿名さん]

464さんのおっしゃる通りかと。交通利便、環境含め実益の面が非常に高い。

川崎市をおっしゃる方はいますが、その手の議論は長期的には下火になると思いますよ。

[466: 匿名さん]

そうかなー。
横浜もみなとみらいも坪４００超だし、純然たる差があるんじゃないの？

[467: 購入検討中さん]

だから、ここを購入することに実利があるのでは？

[468: 匿名さん]

>>467
おっしゃる通りと思います。
今ある横浜ブランドが実利に圧されるのではという意見だから、失礼承知で反論としてちょっと雑かと。。
でも現時点の価格差はお示しの通りなのでいいのかな。
ブレてすみません。

[469: 匿名さん]

むしろ将来性について語ってしまっているのでは(笑)
将来的に住環境として同じ県下の横浜ブランドに追い付けば、資産アップに期待ができるともいえる訳で。
少なくとも都心方向への実利はある訳だし。
まあそれを期待して買うのは楽観的だとも思いますけど。

[470: 匿名さん]

横浜、なんでそんなに高いの？

[471: 匿名さん]

ブランドでしょう。
そこに価値を感じなければ比較検討はできないかと。

[472: 匿名さん]

川崎なんかを買ってる時点でどんな建物や部屋を買おうが無価値だよ
川崎市に住んでいる時点で大抵の日本人にはそういう人間だと判断される

一生を台無しにしたくない人はもっと賢い判断をした方がいい

[473: 匿名さん]

川崎に対する見方、ひとつのご意見として、
ありがたく拝聴いたします。
そのような見方も十分理解した上で、
私共の生活と照らし合わせ、
当マンションを検討しております。

[474: 匿名さん]

ここの3Lを2Lに変更して、
リビングを広げることを考えています。
どう思われますか？
同じ考えの方、いらっしゃいますか？

[475: 匿名さん]

>>474
そういう人、イーストでも多かったみたいよ。
このマンションは全体的に一部屋の面積が小さいからね。

[476: 匿名さん]

横浜は神奈川県民向けだね。
武蔵小杉は首都圏全エリア対応てきるから、
横浜ブランドがわからない人が多い。
さらに川崎にイメージがない人が多そう、良くも悪くも。

[477: 匿名さん]

>>476
あ、分かるw
神奈川県民は横浜＊＊＊＊だよねwww

[478: 購入経験者さん]

自称投資専門家です。
横浜、川崎云々は過去の話題。どうしてもこだわりたいのであれば、車のナンバープレート同様、品川ナンバーだけです。住居でいえば山手線、しかも、その内側だけがこだわりのブランドです。田中角栄の家や学習院があるところ。

タワーマンションについて語れば、我々投資家にとってのブランドとは、分譲なら三井、賃貸ならS不動産です。施工は免震ができるではなく、免震に実績がある、あそことあそこです。

お近くのS不動産は賃貸専門です。駅近で今だに4割売れ残り。間取りは効率的に何処も同じ。ドアは冷蔵庫も搬入できない賃貸サイズ。しかし、投資家の賃貸対象としては、素晴らしいブランド物件です。重複さますが、S不動産は賃貸専門ですから。

まとめ、ここは、三井の住居型分譲、実績免震であり、ブランド物件です。横浜、川崎をブランドで表現するのは、我々投資家の観点からは、タワーマンションがない頃の昔の話。

[479: 匿名さん]

>>478
おつかれさん、自称投資家さん。
本当の投資家とは投資回収が確実にできるなら、
その対象には拘らないもの。
だいたい文京区の中でもそのエリアはブツがほとんど出ないエリア。しかもその一角だけで同じ町名でも雰囲気がそこと別の場所では全く雰囲気が違う。
ブツが出るときはたっぷりプレミアムが乗ってるから、利益度外視ステータス重視の成金経営者が買うのがお約束。

住不、三井不で投資云々を決めるのもヘン。
価格の高い住不、管理費の高い三井不はDCFで価格を考えれば同じようなものだし。
だいたい新築の分譲マンションは投資には向かないよ。
このあたりの新築は4%を切るからね。

[480: 匿名さん]

>>412
イーストの70平米弱3LDK、30万位だった。
軽減期間が終われば60万以上。
月当たり５万円はかなりの負担ですよね。

[481: 匿名さん]

>>480
ここは神奈川県で一番固定資産税が高いんだよね。

[482: 匿名さん]

>>481
そう。でも土地持ち分は大したこと無い。

[483: 匿名さん]

>>480
それ軽減前。軽減措置は2年更新だから、軽減前で算出との事。

[484: 匿名さん]

>>480
それきっと間違えてるよ。確認してね。

[485: 匿名さん]

>>476
一応都内在住だが、川崎市は駅によりけりって思ってる。武蔵小杉はありかと。

[486: 匿名さん]

購入希望者はイースト買ってるからウエスト販売苦戦するかと思ったけど、他の物件価格上昇、ローン金利↓などで、イーストと変わらず売れちゃいそうだね。モデルルームの入りもよいみたいだし。
販売近くになると否定的な書き込み増えるけど気にしないほうがいいよ。

[487: 匿名さん]

>>486
他の物件が何故強気価格なのか訳分からん。

[488: 匿名さん]

川崎市だから買わないって人はきっといるのでしょう。
でも実益の部分が、その価値観ゆえに見えなくなるなら、もっと軽やかに広い目も持って見た方が家探しが深まりそう。

[489: 匿名さん]

3年後に引き渡しの物件なのに、現在の低金利を理由に購入検討するなんて、あまり共感できない。

[490: 匿名さん]

>>479
ネット4％超の新築投資不動産て今ある？
オフィスビルでもいいけど、減価償却が進んでる中古を出すのは駄目よ。

[491: 匿名さん]

>>489
それだけが購入理由の人はいないと思いますよ。
私は多分変動で組むので、中古なら35年の上昇リスクを背負うか、ここなら38年の上昇リスクを背負うかということ。
まあ大差ない印象。低金利であり続ける期待もしませんが、今低金利ということは事実。

[492: 匿名さん]

まあそうは言っても、よりによって今買うかって事なのでは。
きっと下がるよ。

[493: 匿名さん]

来週の株価も分からないのに、長期的に不動産がダウントレンドって何故言える？

[494: 匿名さん]

>>490
大手デベの物件以外で交通利便性のよいとこならけっこうあるよ。
売値が2割以上安いけど、家賃は1割くらいしか変わらないからね。

[495: 匿名さん]

>>492
下がる下がると言われながら、
上がり続けてるんだよね、いわゆる「住みたい街ランキング」の街は全てそう。

[496: 匿名さん]

>>494
それは、リスクが高いほど期待利回りを求められているからでは？

[497: 匿名さん]

>>490
478の方が、まともな分析をしているのに、479が自己流の投資情報を書いているのでは？
ネガティブ情報だから、あまり相手にしない方が無難。478の方が言っているように、ここは、いい物件かも。ただし、もう少し調べますけどね。

[498: 匿名さん]

>>496
目白御殿あたりオンリーという前提というのが投資家ならありえないという話。
住不と三井不で住不が投資用というのもプロの投資家ではありえない。
capの話をするなら勝どきみたいな大手デベと中小デベが同じ時期に新築を建てるエリアで比較すれば分かりやすい。
投資に向くのは中小デベ。いつ売るかにもよるけどね。

[499: 匿名さん]

>>485
都内ブランド地域出身ですが、更に、都内や横浜も場所によりけりと思っています。そしてブランドあっても自分にとって不便な場所より、便利な武蔵小杉を選択します。
あからさまに治安悪そうな所に住もうとは思わないけど、ブランドには興味ない。プランド拘る人は、何かコンプレックスあるのでしょうね。

[500: 匿名さん]

>>497
478は投資家ではありえないことしか言ってない頭でっかちだと思うよ。

[501: 匿名さん]

>>500
497は478本人だから。

[502: 匿名さん]

>>498
おっしゃる通りCAPは同条件なら常に中小デベが勝つし、免震より制震の方が優れるとおもうが、信用リスク、地震リスクを回避できるし、キャピタルゲインを取りたいなら、リセールバリューでは大手、免震にまた優位性が生まれるのでは？
CAP重視の投資スタイルも判断基準として、当然良い価値判断だと思いますが、両建てで検討するならここもなかなかだと。

[503: 匿名さん]

面白い議論をやってるね。長期トレンドは人口減。優勝劣敗がより明確になるので、住宅地として今後も嗜好され続けるかという意味において、客観的に住みたいと表現されるこの街は良いと思いますよ。

[504: 匿名さん]

>>501
残念でした。チャウチャウ犬です。

[505: 匿名さん]

>>503
ほんと、どこから投資の話になったの？本当の投資家はここで手の内見せないよ。

[506: 匿名さん]

>>505
自分の価値判断がマジョリティと思わせたい人が書き込む可能性は一応あるかもしれんが、おっしゃる通りだと思う。

[507: 匿名さん]

この掲示板色んな人がいそうだね。
三井さんも参入しては。今日の日中は無理か(笑)

[508: 匿名さん]

>>507
お昼はあり得るだろ。
予約している人は13時位まで来ない筈だよ。

[509: 匿名さん]

まあ匿名掲示板で誰が営業とか他社の人とか詮索しても答え合わせできないからね。
指摘するのは荒れる元。

[510: 匿名さん]

まあGW最終日なんだから、のんびり行こうよ。明日から仕事が始まるよ(笑)

[511: 匿名さん]

皆様本当に色々考えていらっしゃいますね。

良いと思いましたが、まだ結論出すまで時間がもらえそうなので、他の物件も物色してみます。

[512: 匿名さん]

>>502CAP論議は同条件の土地を中小が仕入れられない時点で武蔵小杉の再開発エリア、それもタワーマンションに関しては論外な話ということになるね。
二俣川のグレーシアタワーか港町のリヴァリエでは比較対象にはなれないし。

[513: 匿名さん]

>>508さすがにお忙しいでしょ。最近はどこのデベさんも本社にネット対策室ができたから現場や中古仲介業の系列販社すら安易に書き込めなくなってきているよ。
出きるとしたら個人のスマホからだけど天下の三井さんだからそんな下手な真似はしないでしょ、君子危に近寄らず、ここは魑魅魍魎のうごめくネットの世界ですから。

[514: 匿名さん]

>>512
二俣川は@285らしいね。場所の割にちょっと高い。
リヴァリエとの比較検討はちょっと無いですね。。

[515: 匿名さん]

比較検討する物件がない。

[516: 匿名さん]

確かに無いですね。。

２ヶ月間待つだけかな。

[517: 匿名さん]

私も午前中見て来ました。

価格を含めた総合力が頭一つ抜けてますね。

比較検討できないのは、見合う物件が無いという事。ここは売れそうですね。

[518: 匿名さん]

数年前は中古も以下のような掘り出し物件わんさかあったんですけどね。
不動産バブル、小杉バブルはいつ弾けるか。オリンピック後に注目ですね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-274.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-276.html

[519: 匿名さん]

>>518
そうだね。それを新築で買った皆様は何も無い時に買った勇者達。

[520: 周辺住民さん]

既存のタワマン群に住むリーマンとしては購入前に
横須賀線までの通路の殺伐さと体当たりしないと電車に乗りこめない
通勤ラッシュを必ず経験することを勧めときます。
個人差はあると思いますので何度か体感してから決めてください。
定年も延びてこの先数十年あろう通勤生活です。
奥様の一方的な意見に押し切られることのないよう切に願います。

[521: 匿名さん]

お仕事お疲れ様です！

[522: 周辺住民さん]

ただの老婆心ですよ。
小杉は横須賀線開通＆駅前再開発で都内通勤のリーマンの需要で一気に地価が上昇しました。
ここは横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分の表記に悪意を感じます。
パークタワー新川崎の徒歩3分とは字面以上の差があります。
全てを把握した上で購入されるのであれば何も問題ありませんのであしからず。

[523: 匿名さん]

知恵を絞って大変だね。

[524: 匿名さん]

>>523
業務だからね。

[525: 匿名さん]

信号なく雨に濡れずに行ければじゅうぶんでござる。、

[526: 周辺住民さん]

仕事だとか業務だとか意味が分かりません。
個人的には住友は割高で論外です。
横須賀線使うなら駅前の三井の中古群、パークタワー新川崎、どちらもありだと思いますよ。
東横線使うのならこちらも十分ありじゃないでしょうか。

[527: 匿名さん]

田園都市線も乗車率が致死量付近で大井町線の延伸やったから、乗り込めるうちは横須賀線もまだまだ気合いが必要ですよ。

[528: 匿名さん]

横須賀線、増便するでしょ。

[529: 匿名さん]

>>528
むりでは？

[530: 匿名さん]

無理だね。士農工商サラリーマン！

[531: マンション検討中さん]

横須賀線への連絡通路は確かに雨には濡れませんが、横須賀線へ向かう人と南武線へ向かう人で結構閉塞感はありますね。
しかも、連絡通路と言っても途中、南武線のホームというのが「これ連絡通路なの？」という感じがしました。
増便して欲しいですが、横須賀線と湘南新宿ラインの平面交差の問題が解消されない限り現実的には無理ですよね。

[532: 匿名さん]

横須賀線はもっと深刻にならなきゃ改善しないでしょう。
混みこそすれ、乗れる訳ですし。そこはあまり期待しません。

[533: 匿名さん]

スレ一通りみたけど、マンションこれから買うもしくは既に住まれている方が、小杉の街についてこんなに真剣に考えているのはいいことじゃん。価値云々言ってる人いるけど安心していいと思う。
無関心が一番怖い。

[534: 購入検討中さん]

↑よく言った(^0^)

[535: 匿名さん]

>>533

イーストのときにはなかったものの見方。

[536: 匿名さん]

>>533
素晴らしいお考えですね。
私も仕事が多忙とか甘えず、いい街になるように多少なりとも貢献したいです。
当たればですけど(笑)

[537: 匿名さん]

>>533
内の小5の息子と全く同じ考えです。素晴らしいと思います。後は行動のみと息子が言っております。できれば、息子とジョイントしてください。

[538: 匿名さん]

イーストより倍率がつくかな。

[539: 匿名さん]

付かないと予想。
ウエストはイースト完売から１ヶ月しか空白期間が無く、グランドウイングからイーストは多分２年は間があった為。

[540: 匿名さん]

どのくらいの倍率が付くのか分らないですが、今はまだマンションを建てれば売れているようですからね。
ここも良いところなんだろうけど、
まあそんなに焦らなくても大丈夫じゃないかなと思ってはいます。
因みに良いマンションってどんなマンションかなぁ。

[541: 匿名]

横須賀線使わないので、
全く問題なし。

[542: 匿名さん]

>>540
良いマンションとは
考えさせられる
立地抜きにしてガーデンが良いマンションなのか

[543: 匿名さん]

戸建てと異なり、良いマンションとは、すべてをSPECで語れることです。

[544: 匿名さん]

>>543
追伸:すべてを高SPECで語れることです。

[545: 匿名さん]

>>538
競合物件が少ないし、イーストよりファミリー向けが多く、今なら間取りを選べるとあれば、
イーストよりは倍率つきそうだね。

[546: 匿名さん]

管理費は高いよね。
管理費払ってまでビューバスとフィットネス要るかな。管理費安けりゃ、わりと完璧なマンションなんだけどなぁ。

[547: 匿名さん]

>>546
他のマンションを選んだらどうですか？
共用部が気に入って買う人が大半な中、あなたのような人がいると和が乱れます。

[548: 匿名さん]

共用部相応の管理費だと思うけど。
まぁこのあたり、経済力次第だろうね。

[549: 匿名さん]

>>547

煽るねぇ。


この物件（両物件）の管理組合、結構大変そう。

[550: 匿名さん]

特に水ものはね。
湾岸地域のタワマンは立地の悪さを共用施設（プールやビューバス）を売りにして
今は管理費修繕費で苦労してる。
既に水が入っていないマンションも多いとか。
ここは吉とでればいいのですが。