パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4401: 匿名さん]

[No.4387～本レスまで、個人を特定した中傷のため一部の投稿を削除しました。管理担当]

[4402: 匿名さん]

妻も私も実家が日吉で通勤が大手町なので、東横線がベストですが絶対ではありません。予算はここだと6500万円程度ですが、管理費が安ければ7000万まで。3LDKはマストですが、多少狭くても構いません。

[4403: 匿名さん]

定年までのローン組んで
余裕のある生活できますか？
今後金利が上がることを想定して。

[4404: 匿名さん]

>>4403 匿名さん

ローン額次第と思います。

[4405: 匿名さん]

固定資産税に販売価格は関係無いよ。
免震も関係無いし、最上階も一階も関係無い。鉄筋コンクリートで同じ面積なら一緒。
実際はもう少し複雑ですが、土地持分、土地の固定資産税評価額、建物の面積、建物の時価で計算されます。

[4406: 匿名さん]

>>4402 匿名さん

その感じだとグランドメゾン元住吉くらいしかないかな。

[4407: 匿名さん]

元住吉はここがいいと思うなら気に入るとは思えないけどな。
まあでもそれくらいか。

[4408: 匿名さん]

もうちょっと粘って綱島再開発を待つか、日吉の駅遠物件を選択するか、ガーデンと値段が変わらない元住吉にするか、少しずれてパークシティ新川崎、新城、って感じでしょうかね。

[4409: 匿名さん]

思い切って、目黒か渋谷に住むのはどう？

[4410: 匿名さん]

綱島は最短で販売が平成30年。遅れる可能性もある。価格も不明だし待つのはリスク高くないかな？

[4411: 匿名さん]

こんな台風だと屋根付きデッキあっても濡れ濡れになっちゃうよね。
6分は少し長いかな。

[4412: 匿名さん]

固定資産税は建物ができて評価されないと確定しないけど、見込み額なら営業に聞けば押教えてくれる。１年目、２年目と減免が切れる７年目を確認するのがいいかな。

[4413: 匿名さん]

タワマンだとビル風で台風の時は大変。傘を壊すのとずぶぬれになるのは覚悟しておかないと。

[4414: 匿名さん]

>4379

ローン特約や買い替え特約のキャンセルはどの物件でも出るけど、営業にキャンセル待ちを伝えてる人たちの間ではけちゃうでしょ。

ちなみに売る側からすると現金の方がリスク客。ローンだと事前審査するからその時点で本審査に落ちるリスクがわかるけど、現金客だといざ決済の時に支払い不能ってパターンがあったりする。売る側にとって一番おいしいのは確実にローンが通る資質の客。

[4415: 匿名さん]

>現金客だといざ決済の時に支払い不能ってパターン

契約不履行で手付金没収
売主は喜ぶかというと
それがそうではないのですよねえ

[4416: 匿名さん]

完売しちゃってるとモデルルームも撤去しちゃうからドタキャンされるときついでしょ。

以前、見学したけど購入しなかった他デベの完売物件で竣工直前にキャンセルの連絡が頻繁に来たケースがある。そこは販売時はたかびーな対応だっただけに手のひら返しには驚いた。

[4417: 匿名さん]

>>4415 匿名さん

売主が儲かりそうで喜びそうですけど…
なにかあるのですか？
儲からないのでしょうか…

[4418: 匿名さん]

完成在庫になったら、三井は値下げ販売はしないけど、家具や家電プレゼントとかするし、広告や営業コストもかかるから、手付金没収があってもおいしくはないでしょ。

[4419: 匿名さん]

1割でもデベは損しちゃうんですね。意外でした。

[4420: 匿名さん]

とはいえ入居までには必ずキャンセルは出るよ。この規模なら。

[4421: 匿名さん]

1期2次の次は、何で２期じゃなくて、1期3次なんでしょうか。
売れてないということでしょうか？
「期」と「次」ってどういう風に増えていくかご存じの方いますか？

[4422: 匿名さん]

今が一期三次なのはお盆休みを挟んでてデベロッパがあまりやる気が無いって事。第二期スタートは人を集めて派手に売りたいって話。倍率に踊らされないから今はいいタイミングだと思うよ。

[4423: 匿名さん]

１期３次モデルルームオープンのダイレクトメールが届きましたが
それには314戸が供給され、すべては成約ではないと断り書きが小さく書かれてました。
あまり販売は芳しくないように思いますが、どうなんでしょうか？

[4424: 匿名さん]

イーストも完売は最後まで言わなかったから状況は同じ。
買い替えの人もいて、全ての部屋の契約が完全に終わるなんてあり得ないのに完売って言ってる方が変。
ウエストも完売御礼みたいな表現は全戸契約が終わるまで出ないと思うよ。

[4425: マンコミュファンさん]

三井はグランドウイングタワーの時にキャンセル住戸をプレミア価格で値上げして出して即完させましたからね。
なんでもかんでも売れ残り＝値引きとかキャンセル住戸＝デベのお荷物とかいう発想は武蔵小杉には当てはまらないですよ。

[4426: 匿名さん]

>>4423 匿名さん

つまり販売戸数を絞ったにも関わらず、全戸登録できなかったって、ことでしょ。
芳しくないのは間違いない。
やはり値下げ局面になったのが影響してるのでしょう。

[4427: 匿名さん]

>>4426 匿名さん

え？値下げ局面？ここ値下げ販売してんの？？

[4428: 匿名さん]

モデルルームに行って聞いてみたら？

[4429: 匿名さん]

値下げどころか値上げ。
スミフだけどね。

[4430: マンション検討中さん]

>>4427 匿名さん
相場が値下げ局面てことでしょ

[4431: 匿名さん]

>>4430 マンション検討中さん

相場観なさすぎ。
調整中であって、上げ相場に変わりなし。

[4432: 匿名さん]

今は新築も中古も値下がりしてますね。

[4433: 匿名さん]

相場観がないって言う人って地権者かデベか購入者のどれか

[4434: ウエスト契約者]

相場が気になるなら、下記のWebサービスを使ってみては？

マンションマーケット
https://mansion-market.com/

周囲の中古マンションの売出希望価格の実績が直近6年間、閲覧できますよ。
あくまで売り出し希望価格なので、多少数％は値下げされて取引されてると思われます。

武蔵小杉でいえば、良い立地の中古マンションの相場は停滞ぎみ、という感じですね。

[4435: 通りがかりさん]

二俣川のタワー圧倒的人気みたいですねー
第１期でおしまいみたいです。
相場が気になるならあっちでしょ。
二俣川はまだまだ上がりそう。。
予想ピーク①祝・ご入居転売コース(平成30年6月)②祝・相鉄直通転売コース(平成31年3月)

[4436: 匿名さん]

>>4435 通りがかりさん

ここも第1期締め切り前は、人気あったけどね。蓋を開けてみたら、そんなことなかった。二俣川もまだ分からんよ。

あと、仮に売れたとしても、神奈川の複数ある物件のうち、たった1つが売れただけ。
二俣川が神奈川の相場を示すわけじゃない。

[4437: 匿名さん]

>>4435
二俣川は腐っても横浜市だからな
ここに住んで懲り懲りした人で二俣川に移る人も居そうな

川崎市に未来なんて無いんだし

[4438: 匿名さん]

川崎市ってそんなにイケてないんですか？

[4439: 匿名さん]

>>4434 ウエスト契約者さん

売り出し価格でなく、分譲時からの成約価格も普通に教えてくれますよー。
武蔵小杉、成約分譲対比でみると下がってないですよー。上がってます！

[4440: 匿名さん]

新築も中古も下がってます。

[4441: 匿名さん]

武蔵小杉でないとダメという人が買う価格なんですかね？
お買い得感はないように思えました。
今後もタワーマンションの計画があるみたいだし、難しいな。
少なくとも投資には？な感じ。利回りもキャピタルゲインも狙い難い。

[4442: 匿名さん]

>>4440 匿名さん

嘘はいけない。
直近のパークシティGWTの成約分譲対比、25%以上ですよ。

[4443: 匿名さん]

新築も中古もピークアウト。
価格は下落中です。

[4444: 匿名さん]

>>4443 匿名さん

先を見る目がないね。
持ち家なしなら、買うなら今しかない。
半年待ったら、郊外しか買えなくなるよ。

[4445: 匿名さん]

中古は4月が底値だった。

[4446: 匿名さん]

人気ないって見解は無理がある。かといって即日完売する程でも無い。まあ二俣川の方が短期で完売するのは間違いない。
供給量の問題でしょ。ここは９００戸捌けて後３００戸。しかもシティタワーがかなりの数を売ってる中で。時間の問題で売れるよ。竣工まで売ってるとはおおよそ思えないペース。

[4447: 匿名さん]

>>4445 匿名さん

ソース、プリーズ。

[4448: 匿名さん]

所詮川崎市
横浜市とは知名度も財力も治安も劣る

[4449: 住まいに詳しい人]

首都圏中古マンションの成約価格（売り出し価格ではありません）のトレンドです。

[4450: eマンションさん]

>>4435 通りがかりさん
直通になっても都心から遠すぎることに変わりはない。

[4451: 匿名さん]

下がっているってのは願望だったんですね。

[4452: 匿名さん]

>>4451 匿名さん

中古は右肩上がり。
新築が絞られるので、好立地の中古はますます上がるよ。

[4453: 匿名さん]

>>4446 匿名さん

人気あるに決まってるでしょ。
常識だよ。

[4454: 匿名さん]

>4448
～21大都市（政令指定都市２０市＋都区部）の中での順位～
財政力指数：川崎市１位、横浜市４位
自主財源比率：川崎市３位、横浜市４位
地方交付税割合の低さ：川崎市２位、横浜市５位

財政は川崎市の方が横浜市より良いよ。横浜市も他の都市と比べれば良い方だけどね。
知っている人にとっては常識だけど。

犯罪発生率の少なさ：川崎市３位、横浜市２位

治安は横浜市が良いのは確かだが、同じくらい川崎市も良い。
ちなみに上記は最新データだけど、その前の年は
犯罪発生率の少なさは川崎市が１位で横浜市が３位だった。

[4455: マンコミュファンさん]

武蔵小杉って雰囲気とか位置関係が関西でいうと西宮に似てる気がする。ちなみに横浜市は神戸市、渋谷は梅田に似ている。特に横浜市は周りの市を必死でバカにしてくるところが神戸市に似ている。西宮出身の自分としてはなんか懐かしくて面白い！

[4456: 匿名さん]

>>4455
武蔵小杉が西宮なんて良く言いすぎ
川崎は尼崎によく似てるし、武蔵小杉なんて
西成に無理やりタワマン建てまくったみたいなもん

武蔵小杉は西宮北口に似てるなんて言ったら西宮の人が怒るよ

[4457: 匿名さん]

川崎市は中学校の給食もいつまでたっても始まらないし、子供の医療費も小学校３年生まで。
東京都はずっと前から給食が有るし、医療費も基本的には中学卒業までは無料、区によっては高校卒業までのところも。

川崎市は財政は良いらしいのに子育て支援はイマイチで残念です。

[4458: 匿名]

>>4456 匿名さん

同感です

[4459: 匿名さん]

>>4449 住まいに詳しい人さん

ソースは何ですか？
みんなが確認できるように、URLも示してもらえるとありがたいです。

[4460: 匿名さん]

武蔵小杉は住みたい街ランキング４位ですよ。西宮の方も喜びます(笑)

[4461: 匿名さん]

横浜みたいに多摩川の花火大会も休止になるなんてことはないのかね。
観ない人からすれば税金の無駄遣いって感じると思うけど。

[4462: 匿名さん]

>>4460
西宮北口は住みたい街ランキング（関西）で1位だから

[4463: マンション掲示板さん]

>>4456 匿名さん
何と戦っているのか？はたまたひねくれていらっしゃるだけなのか。尼崎と同じならこんな坪単価では売れませんよ。

[4464: 匿名]

>>4455 マンコミュファンさん

関西出身ですが流石に西宮と似てるとは思いませんよ。

尼崎なんだけど塚口にJR神戸線の直通駅が新たに開業したらソックリじゃないでかね？利便性が最高になり、大阪神戸に挟まれてる。

そして所詮尼崎のくせにとバカにされてるけど域外の方からすると単にとても便利な街で発展しそうなので人気が出る。

[4465: 名無しさん]

>>4456 匿名さん

検討者ではなさそうですし、さぞや川崎にコンプレックスがおありの事とお見受けします。

[4466: 匿名さん]

>>4453 匿名さん

第1期 全戸登録を狙って、出来レースと言われつつ、販売戸数をかなり絞ったにもかかわらず、全戸登録できなかったみたい。

それでも、他の物件に比べたら、登録戸数が多いので、人気があると言える。
ただ、これまでより売れ行きが落ちていることは確かなので、人気が下がった、と言える。

つまり、人気があるけど、以前よりは、人気が下がった。

[4467: マンション掲示板さん]

>>4466 匿名さん

だから？

[4468: マンコミュファンさん]

自分は生まれも育ちも西宮なんですけど...
西宮は武庫川と甲子園、武蔵小杉は多摩川と等々力があるのとか似ているなぁと思う。阪急・JRが東横線・JRみたいなとこも似てるかな。 ちなみに昔は西宮北口周りの評判は良くなかった。ただそれを気にしてるのはおじいちゃん、おばあちゃんだけ

[4469: 匿名さん]

関西の話はもういいよ

[4470: 匿名さん]

>>4466 匿名さん

だから、人気があるけど、以前よりは、人気が下がった。
以上

[4471: マンション掲示板さん]

>>4470 匿名さん

意味不明。。。

[4472: マンション掲示板さん]

>>4462 匿名さん

関西と関東比べられてもね〜。

[4473: 匿名さん]

>>4466
ん？
全戸登録入ったはずでは？

[4474: 匿名さん]

そうですよ。
キャンセルが出たか、契約直前にローンではじかれたか。
三井は、銀行審査は求めるものの、あまり登録者に購入確約の圧力かけないから、ままある話。
野村や住友ではあり得ない。

[4475: 匿名さん]

>>4474 匿名さん

よく知ってますね。

[4476: 匿名さん]

>>4473 匿名さん

別の三井のマンションは、全戸登録を宣伝してるのに、ここはしないということは、全戸登録しなかったんじゃない？

http://www.31sumai.com/mfr/G1405/?sp_viewmode=pc

☆☆第１期１次　全戸申込御礼　☆☆
皆様より大変ご好評いただきまして、第１期１次販売住戸は全戸登録申込みいただきました。

[4477: 匿名さん]

抽選会に行きましたが、登録は全戸入ったとおっしゃってましたよ。

[4478: 匿名]

豊洲のように飽きられないようにしないとね

[4479: マンション検討中さん]

三井の登録は審査が厳格じゃないからね。野村や住友は買えない客は客扱いしないけど三井の場合は少々違う、家族のサポートとかいろいろあるからね。
夢いっぱいと言えなくもない。

[4480: 匿名さん]

>>4479 マンション検討中さん

登録だけなら何とかも出来るってね。

[4481: 評判気になるさん]

>>4468 マンコミュファンさん
関西のことは知らないわけじゃないけど、と言うか昨日まで出張で尼崎の都ホテルに泊まっていた武蔵小杉タワマン住民です。

尼崎はどっちかって言うと大宮を小さくしたようなところだね。または市川八幡とか東京都東部から千葉方面の雰囲気ですよ。
あなた武蔵小杉には通りがかり以上には来たことないでしょ？

関西の人は何かと首都圏を関西に例えたがるんだけど京都があるべきところに埼玉があったりするからまったく現実には当てはまらないよ。
そもそも所得層、国際性など全ての点で地方都市のそれと首都圏は違うよ。
関西はちょっと規模が大きな地方都市だからさ。

[4482: eマンションさん]

>>4480 匿名さん

そういうこと。弾みをつけるつけない、押す押さない、全ては三井のコントロール下なんだよね。
なんだかんだ言っても大手は強いよ。

[4483: 匿名さん]

三井は、いかにも余裕あるよね。
住友や野村みたいにガツガツしてない。
かと言って三菱みたいに慇懃無礼でもないし。

[4484: 匿名さん]

見てきました。
評判通りいいですねここ。前述にもありましたが予定以上に売れてるので一期三次はそんなに広告費を掛けずに少なく販売する予定で二期はたくさん売りたいという事の様です。
倍率はほとんど付かない想定らしく、基本的にはほぼ買えるみたいです。

[4485: 匿名さん]

営業マンいわく、完売は時間の問題。
あとは、ほっといても売れるそうです。

[4486: 匿名さん]

>>4485 匿名さん

営業マンはそう言うよね。

[4487: 匿名さん]

ずっと広告をやり続けるより、需要が溜まり直すのを待って広告を大量に入れた方が効率良さそう。不調は無いだろうから余裕はあるだろうね。
結構前向きだけど、営業から全然連絡こないよ。

[4488: 匿名さん]

>>4436 匿名さん

今更だけど、二俣川とかイメージ悪すぎる。
都内でその地名を知ってる人はほとんどいないでしょう。
実際、どうやって都内に通勤するのか甚だ疑問。

[4489: 匿名さん]

今日見てきました。交通利便、生活利便、共用部、仕様など、魅力的だと感じました。また、決して格安ではありませんが、相対的に割安な価格設定だと感じたので前向きに検討したいと思ってます。上を見ればキリがありませんが、今売り出されている物件の中では最も我が家の希望条件に合いそうです。
ただ、良いなと思った部屋が既に供給済みだったので、これから間取り図と睨めっこします。

[4490: 匿名さん]

>>4489 匿名さん

悩んでるうちに条件のいい部屋からなくなっていく。

[4491: 匿名さん]

>>4488 匿名さん

この掲示板で話題になった時、二俣川ってどこ？と本当に思ってしまった。
調べてみたけど、都内主要駅に直通でもないし、時間も相当かかる。駅前何も無い。仕様もここより低い。唯一価格がここより安いってだけだったので、結局検討外。

[4492: 匿名さん]

>>4491 匿名さん

正論だね。
大衆は武蔵小杉を選ぶ。
二俣川は地縁のある人が大半。

[4493: マンション検討中さん]

>>4489 匿名さん

>>4490 匿名さん のおっしゃる通りだと思います。早く決めて早くアンケート出したほうがいいですよ。第三希望まで書けますから。
我が家は営業さんに聞いて希望の間取りでまだ希望が入ってない階数のところを第一に書きました。

[4494: 匿名さん]

特定の住戸が希望であっても、いずれどっかのタイミングで売りに出されるんだからその時に登録すればいいだけ。アンケートって出すメリットなんてないよ。

[4495: 匿名さん]

>>4494 匿名さん
分かってないなあ。
自分向けに先に売り出してもらうために要望書を出すのよ。
大規模マンションとか、買ったことないの？

[4496: 匿名さん]

マンション購入してるし、その時に要望書も出してる。その時の経験から要望書って出すメリットはないって感じた。どのタイミングであれ販売した時に登録すればいいだけだもの。

[4497: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーマンションの人気はすごいですね。
坪単価にしても、中央区の都心臨海部のタワマンを超える勢いです。
2008年竣工の「ステーションフォレストタワー」の坪単価が約240万円だったそうなので、それから100万円程度上がっていることになります。
ステーションフォレストタワーとかミッドスカイタワーを購入された方は、お買い得だったということになりますね。

また、タワマンの場合、大規模修繕が大変だと聞いたことがありますが（特に、外観フォルムが複雑な建物の場合）、タワーズウエストもイーストも外観フォルムはシンプルそうなので、メインテナンスのことも考えられているのでしょうね。

[4498: マンション検討中さん]

>>4496 匿名さん

私も4495の意見に賛成します。
大規模で人気なマンションであれば要望書を早めに出しアピールするすことが大事だと思います。
絶対買いたい気持ちがあればこそですが。

[4499: 匿名さん]

一期が終わってから、アンケートの集まりが悪いのかな。要望書を出そうアピールがすごい。

[4500: 匿名さん]

>>4499 匿名さん
「もし欲しい部屋があるなら」って言ってんだから、アピールうんぬんな訳ないでしょ。
上手な買い方のアドバイスの話。
結局いい部屋から順番に売れてくんだから、残り物に福なんて無いよ。
「売りに出されたときに登録すればいい」なんてのは、小規模マンション、あるいは倍率が高すぎてどっちにしても抽選にしかならない場合の話。
複数の選択肢がある大規模マンションほど、早めのアピールが大事。営業さんの調整が効くから。
特に、第１期で大量に売った後で、購入者に買い疲れ感がある今のようなタイミングは、競争なしに気に入った部屋を確保できる最大のチャンス。
本当に欲しいと思っているのなら、絶対に要望を伝えた方がいい。何度でも言う。