パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

持ち上げといて、落とすみたいな話ですな。
私感として。
郊外でも下手なところを買って損したくない。これ以上価格は上がらないだろうけど、今後暴落したとしても下げ幅は他の地域よりも小さいはず

という考えをお持ちで、尚且つ

人生の転機で家を買わざるを得ない
今の給料なら手が出る
小杉を買えば家族が納得してくれる
家族全員つつましく生きられる方だ
通勤なら今の方が十分辛い、歩くのは好きだ
という年収800万〜1000万程度の3人家族のサラリーマンにおすすめです。

[402: 匿名さん]

>>401
なに目線で語ってんのかね。
なんのアドバイスにも感じないよ。
ただの偏屈なやな奴の戯言だね。

[403: 購入検討中さん]

3連投のあとバッサリ

[404: 匿名さん]

まぁ、いろんなステークホルダーがいますから。登録、抽選が近くなるとイーストの時のようにひどくなりますよ。

[405: 匿名さん]

雨に濡れず信号なく横須賀線も含めたホームに行けるようになると思うので特に気にはならぬ。

コスギタワーは220でも高い、陸の孤島などと非難されてた。雑音気にしなければ自ずと買う、買わない、きめられるんじゃない。

[406: 匿名さん]

>>401
そのくらいの年収で、買える部屋って三人では厳しくない？
2LDK想定だよね？

[407: 匿名さん]

>>406
そこは家に対するプライオリティがどうかでは？年収800万円でも頭金一割あれば6000万円位なら買えると思うけど。

[408: 匿名さん]

>>407
デベさん寄りだね。普通は年収800で6000万円のマンションは買わない。買ったらローン地獄だよ。それをプライオリティという耳触りのいい表現使って。

[409: 匿名さん]

>>408
そうか？ここは長期優良だから、毎年50万円10年間ローン控除で返ってくるし、固定資産税の軽減も7年。まあいけると踏んだが甘いかな？

[410: 匿名さん]

>>409
甘いよ。10年後はどうする？国の住宅購入推進政策にもはまっているし、本当にデベロッパー寄り。10年後の毎月の返済額を計算してから購入してね。あと固定資産税は年額20万円程度かかるから忘れないでね。

[411: 匿名さん]

ヤバい
800万ない
買えない

[412: 匿名さん]

固定資産税20で足りますか？？
40ぐらいではなかろうか？

[413: 匿名さん]

>>412
固定資産税はグランドウイングタワーで3Lで17万位。

[414: 匿名さん]

>>410
それはさすがに考えていますよ。

[415: 匿名さん]

>>413
それ軽減はいってませんか。たぶん本来はその二倍。

[416: 匿名さん]

>>415
軽減あり。
でも7年経つと建物分は減るよね？インフレ無ければだけど。

[417: 匿名さん]

800万だから買えるとか買えないとか、年齢や職業、自己資金による。
まぁ一般的に年収800万と聞くと6000万の住宅購入は高過ぎる印象を持つが。

[418: 匿名さん]

ちなみに、こんなイメージの資金繰り。金利が変わらなければ多分変動ですが、念のためフラット35、5400万借り入れ、ボーナスは25万づつ(ローン控除で相殺)だと月々ローン11万管理費(光回線のネット費用込み)で33000円。固定資産税は月20000位だと16万位。
3年間頭金貯められるのでもう少し頭金は増やしたいのと、10年後には多少年収が上がると信じたい(笑)

[419: 匿名さん]

>>418
ボーナス払いをゼロにするとどうなる？

[420: 匿名さん]

ローンの支払い額は頭金次第で借入金額が変わってくるから、それよりも固定資産税・都市計画税、修繕積立金・管理費などの年単位、月単位の固定費をもっと真剣に比較検討すべき。あと固定資産税は間取りではなくて、専有面積に対する金額じゃないと正しく比較できない。

[421: 匿名さん]

>>420
普通はボーナス払いはゼロじゃないか。

[422: 匿名さん]

>>421
うちは、そんなにボーナス金額はぶれないので10万づつ入れてます。
月々がマイナスになると気分が悪い(笑)

[423: 匿名さん]

>>422
うちはボーナス払いはゼロ。うちが標準。

[424: 匿名さん]

報酬体系によるのでは？
ボーナスの安定度によってはボーナス払いはありな気がします。

ゼロってご意見も尊重します。

[425: 匿名さん]

ボーナスが無くなったらどうするの？危ないでしょ。

[426: 匿名さん]

>>425
リーマンショックでも大丈夫だったので、無くなるまでは考えていません。
もし無くなったら家を持つ持たない関係無く厳しいです(笑)

[427: 匿名さん]

まあそれぞれって事で良いのでは？
ローンの払い方はディテールの議論。

[428: 匿名さん]

１０年と言わず入居の時には多少なりとも収入が増えていると信じたい。

[429: 匿名さん]

ボーナスない会社に転職したらどうすんの？20年30年転職する可能性十分あるでしよ。

[430: 匿名さん]

>>429
年収が下がる様な転職はしないから平気では？

[431: 匿名さん]

>>430
なるほど、30年間給料が下がらない前提ですか。公務員とか官僚とかならいいんじゃない。

[432: 匿名さん]

>>431
払えなくなったら売れば良い。
免震にも関わらず、中古より安いここは比較的安全。

[433: 匿名さん]

ボーナスを本当の意味でのボーナスと捉えているならおめでたい話。
同じ待遇でボーナスがない会社に転職したら月収が年俸の12割に変わるだけです。
転職の時に聞かれるのは月収ではなく年収ですよね？

それから給与が下がるリスクはボーナス払いとは関係ないですね。
ボーナス払い否定したさに理論が破綻してますよ。

まぁ私はボーナス払いなんて使わないですが。

[434: 匿名さん]

>>433
意見会うね。私もボーナス払いなんか使わない。

[435: 匿名さん]

みんな年収どれくらいなんでしょうか？
ちなみにうちは自分が850万円、妻が400万円、
自己資金出して5500万円借り入れ予定です。

[436: 匿名さん]

>>435
私700、妻400。ローン控除取りたいので自己資金控え目で7000万弱。
長期優良住宅いいですね。

[437: 匿名さん]

私1000万、妻50万。
借り入れ６０００万円強位と思っています。
１０年経過後、特に有力な投資先がなければ、ある程度繰り上げ返済しようと今は思っています。

住宅ローンは生命保険になるので手元に現金を残す判断もかなり可能性があります。

[438: 匿名さん]

皆様世帯年収高めですね。

[439: 匿名さん]

２馬力の年収1000万は所得税低いから、単独1000万より可処分所得は多いが、産休、育休による減収を想定すべき。
まあ武蔵小杉は共働きが増えてから発展したから、保育園、幼稚園が多く、ウエストの下も保育園ができ、川崎市は待機児童0と一応言っている、交通利便良好なので、子育て向きかと。

[440: 匿名さん]

去年だったか、イーストをあきらめたサラリーマンの記事が朝日新聞に出てたが。
ググるとすぐ出てきた。。
http://www.asahi.com/articles/ASHCL66QQHCLUCLV012.html
年収800万で6760万をあきらめたとさ。
その後、この人どうなったんだろう。
ゴールドクレストでも買ってたり。。

[441: 匿名さん]

うちも共働き。そうですね。やっぱり手元にお金を残した方が良さそう。
高年収の人は鼻歌交じりで買いそうですね。さて来週から仕事頑張りますか(笑)

[442: 匿名さん]

>>440
見た。800万で7000万近いはさすがにシンドイと思う。

[443: 匿名さん]

もっと年収高い人が買うのかと思ってましたが、そうでもないですね。

[444: 匿名さん]

>>443
もっと年収高い人は嫌味になるから、年収晒さないのでは(笑)

[445: 匿名さん]

>>443
若くしてその世帯年収なら、今後もっと上がるのでしょう。

[446: 匿名さん]

>>445
確かに3年後だしね。
年功序列型の給与体系の会社ならある程度上がるだろうな。
頭金も多少は増えるだろうし。

[447: 匿名さん]

３年後のローン金利はどうなってるんでしょうね。
うちはそんなに年収高くないんで、契約した後に金利が暴騰しないか不安です。
今が低過ぎるので、多少の利率アップは覚悟の上ですが。

[448: 匿名さん]

皆さん車持っているのでしょうか。
これだけアクセスいいといらない気がします
しかし子供がいれば車あるにこしたことはない

駐車場料金やタワー駐車場台数知ってる方いますか？

[449: 匿名さん]

途上国じゃないから金利の暴騰はよほどで無ければ。

３年後には金利が上がる位、景気が良くなるといいね～

[450: 匿名さん]

>>448
公式ＨＰご覧になってます？
駐車場台数載ってますよ。
「総戸数 613戸 に対して 敷地内機械式 254台 敷地内平面 2台」

[451: 匿名さん]

黒田総裁がやめるまでは少なくとも低金利は続くね。だけど35年ローンだからな。

[452: 購入検討中さん]

噂されてるヘリコプターマネー政策をホントにやっちゃうかどうか次第。

[453: 匿名さん]

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
短期プライムレートの金利推移はこんな感じ。
さすがに、高度成長期やバブル時代の到来はもう日本だと期待薄。

[454: 匿名さん]

黒田さん本気だよ。マイナス金利もやった。

[455: 匿名さん]

１０年前に住宅金融公庫から金利３％超えで借りたのは苦い思い出(笑)

[456: 匿名さん]

ヘリコプターマネーが発動したら、買って良かったって話では？

[457: 匿名さん]

別件ですみません。
上から読みましたが、何でここは長周期地震動は大丈夫という論調なのでしょうか？

[458: 匿名さん]

60m以上の最近の建物は長周期地震動で共振しない様にしている。
積層ゴム、オイルダンパー等を組み合わせて作られる。
竹中の技術力
http://www.takenaka.co.jp/solution_manage/needs/earthquake/service01/i...
杭報道を受けて第三者機関を入れての安全確認がなされている。
とかかな。

[459: 購入検討中さん]

入居前に金利上がっちゃったら、買ってよかったとなるかは微妙。

[460: 匿名さん]

金利アップとインフレはセット。
金利と不動産価格が上がったら引き渡しを受けてリリースすればいいのでは。

[461: 匿名さん]

深読みし過ぎると、何も買えないのでは。
金利もインフレも一消費者が想定できる代物では無い。

[462: 匿名さん]

金利を気にしすぎる人や不動産価格のマーケットを気にしすぎる人は、いつまでたっても買えない人。

[463: 匿名さん]

買っていて気にしている人もいるよ。確かに買えない人もいるが。

[464: 匿名さん]

見に行きました。
三井、竹中、基礎免震、安全対策、エコ、グレードに対する価格妥当性が著しく高いね。
故にそもそも今、家を買うか否かの議論が盛り上がるのは納得。
確かにそこは悩ましい。悲観も楽観もできますし。

[465: 匿名さん]

464さんのおっしゃる通りかと。交通利便、環境含め実益の面が非常に高い。

川崎市をおっしゃる方はいますが、その手の議論は長期的には下火になると思いますよ。

[466: 匿名さん]

そうかなー。
横浜もみなとみらいも坪４００超だし、純然たる差があるんじゃないの？

[467: 購入検討中さん]

だから、ここを購入することに実利があるのでは？

[468: 匿名さん]

>>467
おっしゃる通りと思います。
今ある横浜ブランドが実利に圧されるのではという意見だから、失礼承知で反論としてちょっと雑かと。。
でも現時点の価格差はお示しの通りなのでいいのかな。
ブレてすみません。

[469: 匿名さん]

むしろ将来性について語ってしまっているのでは(笑)
将来的に住環境として同じ県下の横浜ブランドに追い付けば、資産アップに期待ができるともいえる訳で。
少なくとも都心方向への実利はある訳だし。
まあそれを期待して買うのは楽観的だとも思いますけど。

[470: 匿名さん]

横浜、なんでそんなに高いの？

[471: 匿名さん]

ブランドでしょう。
そこに価値を感じなければ比較検討はできないかと。

[472: 匿名さん]

川崎なんかを買ってる時点でどんな建物や部屋を買おうが無価値だよ
川崎市に住んでいる時点で大抵の日本人にはそういう人間だと判断される

一生を台無しにしたくない人はもっと賢い判断をした方がいい

[473: 匿名さん]

川崎に対する見方、ひとつのご意見として、
ありがたく拝聴いたします。
そのような見方も十分理解した上で、
私共の生活と照らし合わせ、
当マンションを検討しております。

[474: 匿名さん]

ここの3Lを2Lに変更して、
リビングを広げることを考えています。
どう思われますか？
同じ考えの方、いらっしゃいますか？

[475: 匿名さん]

>>474
そういう人、イーストでも多かったみたいよ。
このマンションは全体的に一部屋の面積が小さいからね。

[476: 匿名さん]

横浜は神奈川県民向けだね。
武蔵小杉は首都圏全エリア対応てきるから、
横浜ブランドがわからない人が多い。
さらに川崎にイメージがない人が多そう、良くも悪くも。

[477: 匿名さん]

>>476
あ、分かるw
神奈川県民は横浜＊＊＊＊だよねwww

[478: 購入経験者さん]

自称投資専門家です。
横浜、川崎云々は過去の話題。どうしてもこだわりたいのであれば、車のナンバープレート同様、品川ナンバーだけです。住居でいえば山手線、しかも、その内側だけがこだわりのブランドです。田中角栄の家や学習院があるところ。

タワーマンションについて語れば、我々投資家にとってのブランドとは、分譲なら三井、賃貸ならS不動産です。施工は免震ができるではなく、免震に実績がある、あそことあそこです。

お近くのS不動産は賃貸専門です。駅近で今だに4割売れ残り。間取りは効率的に何処も同じ。ドアは冷蔵庫も搬入できない賃貸サイズ。しかし、投資家の賃貸対象としては、素晴らしいブランド物件です。重複さますが、S不動産は賃貸専門ですから。

まとめ、ここは、三井の住居型分譲、実績免震であり、ブランド物件です。横浜、川崎をブランドで表現するのは、我々投資家の観点からは、タワーマンションがない頃の昔の話。

[479: 匿名さん]

>>478
おつかれさん、自称投資家さん。
本当の投資家とは投資回収が確実にできるなら、
その対象には拘らないもの。
だいたい文京区の中でもそのエリアはブツがほとんど出ないエリア。しかもその一角だけで同じ町名でも雰囲気がそこと別の場所では全く雰囲気が違う。
ブツが出るときはたっぷりプレミアムが乗ってるから、利益度外視ステータス重視の成金経営者が買うのがお約束。

住不、三井不で投資云々を決めるのもヘン。
価格の高い住不、管理費の高い三井不はDCFで価格を考えれば同じようなものだし。
だいたい新築の分譲マンションは投資には向かないよ。
このあたりの新築は4%を切るからね。

[480: 匿名さん]

>>412
イーストの70平米弱3LDK、30万位だった。
軽減期間が終われば60万以上。
月当たり５万円はかなりの負担ですよね。

[481: 匿名さん]

>>480
ここは神奈川県で一番固定資産税が高いんだよね。

[482: 匿名さん]

>>481
そう。でも土地持ち分は大したこと無い。

[483: 匿名さん]

>>480
それ軽減前。軽減措置は2年更新だから、軽減前で算出との事。

[484: 匿名さん]

>>480
それきっと間違えてるよ。確認してね。

[485: 匿名さん]

>>476
一応都内在住だが、川崎市は駅によりけりって思ってる。武蔵小杉はありかと。

[486: 匿名さん]

購入希望者はイースト買ってるからウエスト販売苦戦するかと思ったけど、他の物件価格上昇、ローン金利↓などで、イーストと変わらず売れちゃいそうだね。モデルルームの入りもよいみたいだし。
販売近くになると否定的な書き込み増えるけど気にしないほうがいいよ。

[487: 匿名さん]

>>486
他の物件が何故強気価格なのか訳分からん。

[488: 匿名さん]

川崎市だから買わないって人はきっといるのでしょう。
でも実益の部分が、その価値観ゆえに見えなくなるなら、もっと軽やかに広い目も持って見た方が家探しが深まりそう。

[489: 匿名さん]

3年後に引き渡しの物件なのに、現在の低金利を理由に購入検討するなんて、あまり共感できない。

[490: 匿名さん]

>>479
ネット4％超の新築投資不動産て今ある？
オフィスビルでもいいけど、減価償却が進んでる中古を出すのは駄目よ。

[491: 匿名さん]

>>489
それだけが購入理由の人はいないと思いますよ。
私は多分変動で組むので、中古なら35年の上昇リスクを背負うか、ここなら38年の上昇リスクを背負うかということ。
まあ大差ない印象。低金利であり続ける期待もしませんが、今低金利ということは事実。

[492: 匿名さん]

まあそうは言っても、よりによって今買うかって事なのでは。
きっと下がるよ。

[493: 匿名さん]

来週の株価も分からないのに、長期的に不動産がダウントレンドって何故言える？

[494: 匿名さん]

>>490
大手デベの物件以外で交通利便性のよいとこならけっこうあるよ。
売値が2割以上安いけど、家賃は1割くらいしか変わらないからね。

[495: 匿名さん]

>>492
下がる下がると言われながら、
上がり続けてるんだよね、いわゆる「住みたい街ランキング」の街は全てそう。

[496: 匿名さん]

>>494
それは、リスクが高いほど期待利回りを求められているからでは？

[497: 匿名さん]

>>490
478の方が、まともな分析をしているのに、479が自己流の投資情報を書いているのでは？
ネガティブ情報だから、あまり相手にしない方が無難。478の方が言っているように、ここは、いい物件かも。ただし、もう少し調べますけどね。

[498: 匿名さん]

>>496
目白御殿あたりオンリーという前提というのが投資家ならありえないという話。
住不と三井不で住不が投資用というのもプロの投資家ではありえない。
capの話をするなら勝どきみたいな大手デベと中小デベが同じ時期に新築を建てるエリアで比較すれば分かりやすい。
投資に向くのは中小デベ。いつ売るかにもよるけどね。

[499: 匿名さん]

>>485
都内ブランド地域出身ですが、更に、都内や横浜も場所によりけりと思っています。そしてブランドあっても自分にとって不便な場所より、便利な武蔵小杉を選択します。
あからさまに治安悪そうな所に住もうとは思わないけど、ブランドには興味ない。プランド拘る人は、何かコンプレックスあるのでしょうね。

[500: 匿名さん]

>>497
478は投資家ではありえないことしか言ってない頭でっかちだと思うよ。