パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3851: 匿名さん]

タワーは立地
商業施設も多そうだし
南は抜けている
三角有りじゃないかな
駅から何分だろ

[3852: 匿名さん]

三角、地権者多いらしいからそもそも抽選落ちで買えないかもよ。
んで、立地はいいけど高いかもしれないってギャンブルすぎる。

[3853: 匿名さん]

シティタワーより安く販売されるでしょうね

[3854: 匿名さん]

三井のリハウスからDMが届いた。いつもの売りませんかにしては分厚いんでなんだろうと思ったら、ここのチラシが入っていた。集客厳しいのかな。一期の倍率も低かったし。

[3855: 匿名さん]

>>3853 匿名さん

土地代が高いのと駅から近いのでシティタワー並も考えられますよ。

[3856: 匿名さん]

無知ですみません、三角タワーは検討版にスレ立ってますか？

詳細知りたいので、もし宜しければ教えて下さると助かります。

[3857: 匿名さん]

きっとたってないよ。たてて。

[3858: 匿名さん]

ここの契約者スレもそろそろ立てていいんじゃない？
立てようとしたが、立て方がよくわからん。

[3859: 匿名さん]

>>3854 匿名さん

うちもきました。
困ってるのでしょう。誰かもう一戸買ってあげて下さい。

[3860: 匿名さん]

>>3805
苦戦してるようでDMが来てますよ。

[3861: 匿名さん]

第一期は全部登録入ったって。最終日のギリギリに登録行ったけど、抽選に落ちて追加販売で買う予定。イースト程じゃないけど売れてそうだと思うよ。

[3862: 匿名さん]

エルシィ跡地が本命
三井の総力をかけてくる

立地は三角タワー

[3863: 匿名さん]

１期１次が終わったから、営業はここから再スタート。イースト程の好調ぶりではないけど、次の販売に向けてDM出すくらいは別に普通でしょ。

[3864: 匿名さん]

エルシィ跡地は立地がいいから、そんなに力を入れなくても売れてしまいそう。
エルシィも三角もここよりは高そうだから、最初から検討外にしてる。

[3865: 匿名さん]

後300戸。
新築で坪３３０万下回って買えるのはラストチャンスだと思う。
１倍フィニッシュで本当に気楽。

[3866: 匿名さん]

>>3865
3859さんも言ってますし、そう思うなら買ってあげるんですよね？

[3867: 匿名さん]

>>3866 匿名さん

そう言うあなたは買う気ないんですか？
何故ここにいるのか意味不明。

[3868: 匿名さん]

当選番号がおかしいって言ってた人、どうなったのかな？

[3869: 匿名さん]

買いますよ。
後はなるべく早く売れる事を祈ります。

[3870: 匿名さん]

イーストみたいに当選番号の張り紙ないのかな？
心配ですね。

[3871: マンション検討中さん]

駐車場跡地です。

[3872: 匿名さん]

＞3871さん

アップありがとうございます。北向き低層（特に３階～４階あたり）の方はこれはしんどい、、、想定リスクが顕在化しましたね。けどまだ駐車場跡のマンションからは距離離れているから、圧迫感はそこまでないと思いますが、、、

[3873: 匿名さん]

いや想像以上に低いよ。4階からしか住宅無いし、1～3階は高さあるし問題無いよ。住宅なのがちょっとつまらなかったですね(笑)
情報ありがとうございます！

[3874: 匿名さん]

むしろこれだけ低い建物でよかったのでは。
向こう数十年至近お見合いのリスクがなくなったので。

[3875: マンション検討中さん]

>>3874 匿名さん

南側の公園、桜と売れるでしょう

[3876: 匿名さん]

>>3861 匿名さん

>第一期は全部登録入ったって。最終日のギリギリに登録行ったけど、抽選に落ちて追加販売で買う予定。イースト程じゃないけど売れてそうだと思うよ。

それなら、完売御礼と出そうなものですけどね。不思議ですね。
抽選に落ちた人がまた人気を煽って、抽選に落ちるリスクを高めるのも不思議。

[3877: 匿名さん]

登録入った＝売れた（契約した）じゃない。野村は登録の段階で完売宣言出すけど。

[3878: 匿名さん]

>3854

ここの販売代理でもないリハウスが出てくることが異例。

[3879: 匿名さん]

一期二次は倍率付かないって聞いていますが、もしかしたら勘違いしてますか？

[3880: 匿名さん]

三次は9月締めなんですね。
若干期間空くね。

[3881: 匿名さん]

一期二次って一期の敗者復活が目的で、期間を短く設定しているけど登録抽選方式なので倍率が付かないとは限らない。

[3882: 匿名さん]

ちちんぷいぷいみたいなお店出来ないかな
ガーデン敷地内に

[3883: 匿名さん]

>>3880 匿名さん

304戸目以降売り出すときは、2期になりますよね？
１期３次ってことは303戸の完売を９月まで引っ張るってこと？

[3884: 匿名さん]

一期二次で３０４戸目以降を売り出すよ。一期で売れ残りが出て場合は、先着順販売ってのが通例。

一期二次は一期の敗者復活のための販売だけど、一期三次以降と二期って差はない。売主が勝手に決めてるだけ。

[3885: 匿名さん]

>>3881 匿名さん
壮絶な勘違いをしてました。。担当は100％付かない位の言い方だった気がしますがそうでは無いのてすね。

[3886: 匿名さん]

不動産公正取引規約で、予告広告を出している場合は、本広告を出して周知してから販売しなければいけないってきまり。敗者復活のために、できるだけ新規の客が登録しないように、本広告を出してから登録までの期間と、登録期間を短くするんだけど、新規の客をブロックはできないので運が悪いと倍率が付く。

もし営業が倍率はつかない説明したとしたら、ルールを知らないのか悪質のどちらか。

[3887: 匿名さん]

倍率をつけないようにするのであれば一期二次のように短期決戦すればいい。一期の時は要望書締め切ってから販売開始まで時間をかけてるでしょ。あれって実は倍率をつけて、落選者を作るため。

[3888: 匿名さん]

勉強になりました。倍率が付いたら担当に怒りをぶつけます。

[3889: 匿名さん]

>>3887
要望書＝検討住戸アンケートでしょうか？
ちょうど締切の日に見学に行ってしまった為、正直倍率回避が難しかったです。なるほどそういうカラクリなんですね。１期２次だと倍率が付かないと自信がありそうな担当のニュアンスはそれですね。

[3890: 匿名さん]

検討住居アンケート締め切り日に初見学だと倍率が避けにくいでしょうね。倍率が付くプロセスは納得できました。

[3891: 匿名さん]

北側の駐車場は５階の住宅と分かり安心しました。タイムリーな情報交換ができて有益ですね。

[3892: 匿名さん]

その住宅日当たり絶望ですよね。

[3893: 匿名さん]

>>3892 匿名さん

逆にガーデンの眺望は良さそう。

[3894: 匿名さん]

確かに日当たりは…南向きが公園みたいだからとても良さそうな気がしますね。新築の賃貸マンションが建つのは安心材料です。

[3895: 匿名さん]

生和コーポレーションで賃貸だと思われましたね(笑)ここの方は不動産に詳しいですね。全般的に。

[3896: 匿名さん]

事業者が個人だからでしょ。
現地に貼ってあるとはいえ個人情報じゃないこれ？

[3897: 匿名さん]

現地に貼られていて誰でも見られるので問題無いのでは？

[3898: 匿名さん]

表示義務がある、当然。
しかもワンルームじゃないし(これも表示義務がある)賃料もけっこう高いだろう。
よくある賃貸VS分譲の例になりそう。
それと「(仮称)小杉駅北口地区開発計画」の説明会がもうすぐ開催される。これでいろいろ分かることもあるでしょう。

[3899: 匿名さん]

>>3898 匿名さん

説明会は是非行きたいですね。

[3900: 匿名さん]

入居してないから聞けないかな。私も北口計画は凄い興味があります。

[3901: 匿名さん]

ここの掲示板の書き込みにおいてはネガティブなご意見を書かれていた方の適切なコメントが本当に素晴らしかったと思います。比較検討する中で他の掲示板も拝見しましたが、ここほど削除が無く適切な指摘をなさっているタワーの板はありませんでした。まとめる為の板ではないので内容の重複はありますが、専門性が高く１番目のコメントからここまで大変読み応えがあります。パークシティ武蔵小杉ザガーデンへの理解は確実に深まると思いますので、一見の価値はあります。ポジティブな話は営業からいくらでも聞けるのでネガティブな意見の方が重要度が高いです。
間もなく４０００コメントと凄まじい勢いで伸びた印象ですが多分ここからは鈍化すると思う中、直近のコメントだけではなく全部読まれた方は良くも悪くも理解が深まりいい購入に結び付くと思います。

[3902: 匿名さん]

>>3901 匿名さん
褒めてる様で嫌味な意見なニュアンスありますよ。さておき、おっしゃる通りネガティブな意見を全般で欲してた人が多くて健全な感じはしましたね。

[3903: 匿名さん]

一期二次すごいね。今日、本広告出して、明日登録開始して即終了。これだけ極端なら、確かに倍率付かないかも。

逆に1期は、アンケート閉め切ってから、登録開始、終了までしっかり時間取ったでしょ。だから倍率が付く。倍率付かないように一喜一憂する登録者の願いとは裏腹に。

[3904: 匿名さん]

>>3903 匿名さん

一次落選者の希望者が優先されただけでしょ。

[3905: 匿名さん]

一期二次って一時落選者の敗者復活が目的なんだけど、予告広告を出した場合、本広告を出して周知してから販売ってきまり。周知期間に規定はないけど、普通は一週間くらいは間を開ける。今回のやり方は露骨。

[3906: 匿名さん]

家売るオンナに三井のマンション売って欲しい
適切な意見がもらえそう
買うの納得する

[3907: 匿名さん]

一期で倍率が付いた部屋の数に対して、一期二次の販売数が少ない。落選したからもういいやって人が多いのかな。

[3908: 匿名さん]

>3906

営業の説明で判断するのは実は危険。あとで言った言わないになるリスクがある。基本的には書面で確認した内容で判断。

[3909: 匿名さん]

>>3907 匿名さん

北の低層、北西低層、南のギリギリ抜けてるエリア、最上階は、一期でドロップするでしょう。行き先が無い。

[3910: 匿名さん]

>>3906
帰宅の最中、占い師に騙されますよ。

[3911: 匿名さん]

>3909

ってことは二期以降は苦戦することになるのかな。

[3912: 匿名さん]

確かに１期２次って、スーモなんかすでに３次なんで変な感じ。
住友のやり方を学習したんかな。
シティタワーは○次がHPに短期間蜃気楼みたいに登場するがそれに近いね。

[3913: 匿名さん]

住友の場合、高すぎて売れないから、小出しに○次を延々と繰り返す。ある程度まとまった見込み客が集まるまでなんてことをしようとすると、最初の客を延々と待たすことになるからね。さすがにそういった状況ではないでしょ。

[3914: 匿名さん]

>3912

スーモに一期２次出さないんだ。完全に落選者救済だけど、ルール違反じゃないかな。スーモにも予告広告出してたから、本広告出さずに販売。

[3915: 匿名さん]

普通に売れるんじゃない？ここは価格が妥当だから。竣工の時に空き部屋だらけにはならないと思うよ。

[3916: 匿名さん]

普通に売れると売る側が思っているのなら、普通の売り方すればいいのに。住友みたいなことするから疑われちゃう。

[3917: 匿名さん]

無料の占い師には気をつけて

特に、猫の声で振り向かすオンナ占い師に

[3918: 匿名さん]

この板を見てる人の家売るオンナ視聴率って凄い高い気がする(笑)

[3919: 匿名さん]

>>3918
変わってる人多そうだもんね。

[3920: 匿名さん]

先日の重要事項説明会行ってきましたが、契約される方はご夫婦やお子さん連れられた方、主人や奥さんのみ、等いらっしゃいましたが、見る限り変わってる人はいませんでしたよ！30～40代の方が多かったですね（そりゃそうですよね）。契約される方、引き続き宜しくお願い致します。住戸のオーナーズスタイルについては、担当営業さん曰く、9月？ぐらいまでに決めないといけないそうです。あまり時間がありませんね。

[3921: 匿名さん]

>>3920
一瞬だけ見て変わってるとか分かるってことないでしょ。

[3922: 匿名さん]

オーナーズスタイリング、竣工までまだ時間があるのに締め切り早いね。２期販売だともう申し込めなくなる。締め切り後って、販売、落ち込むだろうし。

[3923: 匿名さん]

>3921

重要事項説明って基本話を聞いてるだけ。それで挙動おかしかったら本当に危ない人。

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。周りの人がどんな人かのチェック必要だけどね。

[3924: 匿名さん]

消費税って何％で契約するんですか？

[3925: 匿名さん]

多分、８％？

[3926: 匿名さん]

8％で間違いないです。
10％に引き渡しまでに上がっても経過措置があるから大丈夫。

[3927: 匿名さん]

しかし、取得税の軽減措置が平成３０年３月３１日までですから受けられないのが残念ですね。

[3928: 匿名さん]

川崎市は供給過剰なんですね。ちょっと前まで武蔵小杉の駅近で坪２５０万で分譲されていたと思うと高いですかね。

http://www.sutekicookan.com/%E6%AD%A6%E8%94%B5%E5%B0%8F%E6%9D%89%E3%81...

http://www.siruzou.jp/fudousansatei/cate04/62/

[3929: 購入検討中さん]

>>3928 匿名さん
完全に的はずれな過去の記事ですよね。いったいどこに供給過剰や暴落があるのやら。
リバリエなんて、素人が見たって売れるはずもない場末の安普請物件だし、そりゃ物件間格差はありますよ。
三井みたいに、腕力で自ら街力を上げちゃう業者にはかないませんわな。

[3930: 匿名さん]

リヴァリエの住民もこんなところに住んでる人に言われたくないと思うよ。

[3931: 匿名さん]

SC売上げ第2位のラゾーナ川崎に行くにはリバリエの方が近い

武蔵小杉にグランツリーがあるがベスト30にも入らない三流SC
しかも、そこに近いのがシティタワー

ガーデン敷地内にできるミニショップに期待しましょう

[3932: 匿名さん]

グランツリーは、ベスト30にも入ってないなら三流SC以下。

[3933: 匿名さん]

確かに三菱地所のタワマンの分譲までを考えると、供給過剰なのは間違いないですが利便性を考えると需要もそれなりにあるんじゃないですかね。

[3934: 匿名さん]

免震構造でも武蔵小杉で坪300万以上は高いと思うな〜。坪250〜300まで適正ではないでしょうか。

[3935: 匿名さん]

供給過剰の状態なので坪250でも高いですよ。

[3936: 匿名さん]

各テナントの分析は、若年住民が増加中とはいえ「多くは世帯年収の７倍近いマンションを
購入したばかりで生活に余裕がない」。高感度の女性が多いといわれたが
「普段着で店の前を通り過ぎる人が目立つ」。施設はにぎわっているものの、肝心の購買意欲は想定を大きく下回る。
武蔵小杉のような、若年人口が増える注目エリアでも売り手は顧客の消費スタイルをつかみあぐねている。
これでは市場攻略の方程式など描きようがない。
「この街は成長途上」。時間の経過とともに状況は改善するかもしれないが、近くにあり、
商圏の広いショッピングセンター（ＳＣ）「ラゾーナ川崎」のにぎわいを見ると悠長に構えてもいられない。

ですって。みなさん7倍近いローン組んでないですよね？

[3937: 匿名さん]

>>3936
手元資金を潤沢に残して、あえてローン額を増やしている人もいると思う。
ローンの話だからこのマンションに限った話ではないが。

[3938: 匿名さん]

>3935
購入者に鼻で笑われそうｗ

[3939: マンション検討中さん]

「供給過剰」というのは何の情報で判断されていますか？結局、武蔵小杉の中古の売主が強気の売値でずっと意地張ってるから供給がだぶつくんですよね。だいたいスーモとかホームズとかで掲載されているのはどこも07年、08年築のタワマンで坪300～330あたりで売れ残ってる≒ココの新築が同じ金額感で免振+設備○だから、そこに客が流れて、なおさら中古は売れない。。。その金額以下の物件で掲載があまり見かけないのは売れてるから。つまり、坪300万以下あたりでは売れている（今のマンション価格高騰期でさえ）、ここが相場観だと思います。武蔵小杉のタワマンで坪250は安く見すぎだと思います（但し、マンション市場全体でバブル弾けたら、それぐらいになるかも）。たぶん坪250の世界は戻ってこないと思うよ。二子玉川の相場と武蔵小杉の相場比べてみると分かりやすいかも。

[3940: 匿名さん]

武蔵小杉が価格アップしたのは再開発が上手く行ったから。
豊洲も昔は新築で坪200万切ってたけど、今そんな事言ってたら買えないと思う。
ただそれは各々判断すればいい話で、坪250万切るまで待つのも自由だし、発言するのも自由だと思う。

[3941: 匿名さん]

>>3938
供給過剰と思ってないんですか？

[3942: 匿名さん]

>3941
私も真面目に議論する気があるなら付き合いますが、
その際はまず貴方の言う「供給過剰」の定義をはっきりと示してください。
それをしないならただの駄々っ子です。

[3943: 匿名さん]

>>3940 匿名さん

坪250万切る時には勤め先の心配も必要かもね。

[3944: 匿名さん]

1期3次の情報ってどこにありますか？
スーモでも2次までしか見つからないのですが。

[3945: 匿名さん]

>>3942
まず武蔵小杉のタワマン中古の売り出しの数が半端ないです。

[3946: 匿名さん]

>>3944
自分は、フリーペーパーのスーモの広告で「1期3次」と出ているのを見ましたよ。確か今週号です。

[3947: マンション掲示板さん]

>>3930 匿名さん

リヴァリエ？
ありえない。
ここの検討者に、あそこと比較する人いますかね？
なんだろ、的はずれな指摘で疲れる。。。

[3948: マンション掲示板さん]

>>3935 匿名さん

そう思うなら10年でも15年間でも
待ったらいかがですか？
今、マンション買う気がないならスレに
こないでくださいよ！
坪250って、あなたどこを買うつもりですか？
マジ
笑える。

[3949: 匿名さん]

武蔵小杉の中古マンション売出し件数が半端ない＝供給過剰との噂なので、スーモで中古マンションの売出し件数を適当に調べてみた。

武蔵小杉駅は233件
横浜駅は285件
川崎駅は311件
品川駅は328件
二子玉川駅は273件
豊洲駅は411件
月島駅は315件

[3950: 匿名さん]

>3945
まず、とか言っていないでもし他にもあるなら一気に書いたらどうですか？

中古の状況についてなら直近で3939の方が書いてくれており、
内容的にもほぼ同意見なのでそちらを参照してください。

あと坪250を算出した根拠も希薄に見えるので、これについてもあるなら提示してください。