パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3336: 匿名さん]

放置に一票。匿名掲示板故にネガは止まらないでしょう。ネガが異様に多いのは人気の証だと思うし。

[3337: 匿名さん]

気が早いかもしれませんが、抽選後の購入申込と契約締結のスケジュールがタイトですね。わかっていたことではありますが、どちらも平日になりそうなので仕事休まないといけないですし。
住宅ローンのことも考えておかないといけないですし。

[3338: 匿名さん]

確かにタイト。イーストもそうだったみたいだな。やっぱり止めると言わせるのを早めたいんじゃないかな。落選者を待たせない為と予想。

[3339: 検討中さん]

>>3337 匿名さん

登録前は色々と準備と精神面も穏やかならないですよね。あと住宅ローンもそうですけど、2019年引き渡しの際の金利上昇リスク(特に黒田総裁2018年に退いてからの金融政策がどうでるか、、、)、マンション自体の値下がりリスク、他外部環境のリスク等、どれぐらいまで許容できるか、最悪のケースでも耐えられるか、はちゃんと見ておいた方が良いかと思いますよ。ご一緒なるかもしれないと思い、老婆心ながら気になってコメントしました。

[3340: 匿名さん]

そんなに3339さんほど深くは考えていませんが、そこまで悲しい未来を描いても買い判断って事は余程ここはいい物件なのでしょうね。
安心しました。

[3341: 匿名さん]

ブリクジットも結構大きなマイナス要素になるかと思ったら、元に戻ったし先の景気は分からない。今日の午後の株価すら分からん。

[3342: 匿名さん]

しかし、2019年は遠いですねぇ。
ある意味 手付金でクジを買うようなものかもしれません。

南側はもうほぼ完成されているので変化は少ないですが、
北側はこれからどんどん変わっていくでしょうし、
それに期待する気持ちを3年間持てるクジって感じかな。

[3343: マンション検討中さん]

良い表現ですね！
そのクジが当たりかはずれかっていう落ちwww

ローンが確定する2019年は色々と変動が激しそうで、当たりかハズレか、契約決めて2年半年は気を揉むなぁwww

＜気を揉む要因＞
例えば、
①東京オリンピック前のマンションバブルが弾ける時？
　⇒マンション市場全体が弾けたら、武蔵小杉のマンション価格は多少落ちる
　　し、そもそも中古タワマンの供給量が過剰（※）
　　※2019年になると2007、2008年築のものが築10年以上を超えてきて、大規模修繕のタイミングになり、修繕費用アップの前に乗り換えようとして、中古で販売される量が増えてくる。またマンション市場全体の落ち込みと物件自体の価格が落ち着いてリーズナブル。
　⇒買って住んだ瞬間に、周囲の中古タワマンと同じステージに。
　　価格面で比較対象され、値下がり（ex 坪320前後→坪300～280ぐらい？）
②金利上昇リスク
　⇒これはそこまで上がらないと想定（2019年10月に増税を控えているため）
③（コントロールできない）外部環境リスク
　⇒例えば、武蔵小杉エリアの地盤環境。ココは免震+直接基礎でOKだが、
　　表層部分の地盤がゆるく、大地震の場合は武蔵小杉の街全体がダメージ、ココも影響あるかも。

とかねぇ～。他にも気になる点、ご意見あります？

[3344: 匿名さん]

>>3341
戻ったと言っても離脱前の株価。
年末の株価は19000円だったから現在でも3000円も下落してる。

[3345: 匿名さん]

今の株価水準はかなり物足りない。

[3346: 匿名さん]

20000円突破して欲しいね

[3347: 匿名さん]

早くなれって感じだよね。

[3348: 匿名さん]

盛り上がってるね
平日の昼間に株価で
忙しいよね

[3349: 購入検討中さん]

肝心の株価は盛り上がらないんだよね。

[3350: 匿名さん]

株価見ながら家を買うの？遠回りな感じがします。

[3351: 匿名さん]

諸々の条件鑑みて気持ち安い気がする。
神奈川タワーの価格が弱気なのは三井基準？

[3352: 匿名さん]

周辺タワーの値段が下がってきてるね。
捌けてないし。
まぁ10年落ちになる前に売りたい人たちが行列作って売ってるのと比較するのも変だけど。

[3353: 購入検討中さん]

新築で仕様も高いここより、高い値段で中古を売ろうという了見がそもそもね。
初期のタワーは、本来平均坪２５０程度以下が妥当。
正常化していく過程でしょ。

[3354: 匿名さん]

武蔵小杉は実力を付けて来てるから、そんなには下がらんと思うよ。

[3355: 購入検討中さん]

>>3341
年初から3000円も下がった水準になったからって戻ったとは言えないです。
離脱前の最安値から1400円しか上がってない水準ですよ。

[3356: 匿名さん]

長周期の新耐震基準で新築なのに旧基準マンションになっちゃうね。

[3357: 匿名さん]

>3342

新川崎は施工ミスで手付金倍返し。三井に手付金を支払うのって、ある意味くじかも。

[3358: 匿名さん]

>>3356 匿名さん

そうだね、旧基準になりますね。

そもそも長周期地震では免震で共振すると
揺れ幅が非常に大きいから。

管理組合で論議して、ますば基準をクリア出来ているか確かめないとね

[3359: 匿名さん]

ここは長周期地震動対策やっているよ。オイルダンパーも入ってる。

[3360: 匿名さん]

>3359

その長周期対策が旧基準レベルだったら既存不適格。今回の耐震基準が従来の変更と異なるのは、既存物件に対して点検と基準に満たない場合は補修が求められていること。基準を満たしていないと住民負担になる。新基準適用前に建築確認を取得しているから売る側には負担義務はない。

[3361: 匿名さん]

>3358

管理組合って入居後でしょ。その時に基準を満たしていないとわかっても手遅れ。契約前に確認しないと。

[3362: 匿名さん]

長周期地震動の時刻歴応答解析はやってあるらしいから平気じゃない？

[3363: 匿名さん]

>3362

旧基準と新基準でその入力パラメーターが異なっている。旧基準でOKってことではアウト。

[3364: 匿名さん]

>>3361 匿名さん

そう。手遅れ。

だから組合で管理費修繕費を使って対策をするか議論をする。
100万あれば足りるかな
一時徴収金

[3365: 匿名さん]

新データでも大丈夫という可能性はあるのでは？ちなみに新基準のソースはお持ちですか？

[3366: 匿名さん]

>3365

売主が新基準で解析して問題ないってことを確認していないと、引き渡し後の解析は住民負担でやらなきゃならない。今回の基準変更ってそれが求められてるってのがポイント。

[3367: 匿名さん]

>3364

計画外の一時金徴収って大変だよ。３・１１の時、タワマンで乾式壁って結構壊れているんだけど、その補修費用の調達が実際に問題になっている。合意が取れなくてなかなか補修を進められないケースもあった。

ちなみに免振でも乾式壁は壊れている。

[3370: 匿名さん]

共振したんですね

免震なのに乾式壁が壊れるなんて
直接基礎、免震
技術の進歩はこれからですね

大成建設が最新の開発したみたいですね

[3371: 名無しさん]

そもそも基準不適格なら施工不良で売主責任でしょ。

[3372: 名無しさん]

受け渡し時には制度改正されてるんだから

[3373: 匿名さん]

大抵地震ネタの出るマンションは人気があり、価格と価値が見合ってることが、多い。安心して購入できます。

[3374: 匿名さん]

個人的には中古がより検討外になったし、これからの新築は建築コスト増のリスクが出てきた。
いずれにしても耐震、制震はないね。長周期だけじゃないし。

[3375: 匿名さん]

＞3374さん

　ちなみに「これからの新築は建築コスト増のリスクが出てきた」ってあるけど、
　ココも“高騰してる”建築コストが乗ってますよ。

[3376: 匿名さん]

その改正の具体的な情報が全く見つからないんだけど、ソースありませんか？

[3377: 匿名さん]

運用を強化するとは書いてあるけど、耐震基準自体が変わるとは読み取れない。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000620.html

[3378: 匿名さん]

国交省に
長周期地震動は超高層マンションや免震建築物への影響が大きいって、ハッキリ書いてある

やっぱり揺れるんだね

[3379: 匿名さん]

>>3378
3370もあなたなんだろうけど、書き方が業者っぽい。
内容の真偽はわかりかねますが、特定の意見への誘導が見え見えすぎて胡散臭いんですよね・・・。
正直参考にできません。

[3380: 匿名さん]

○　対象地域内に超高層建築物等を大臣認定により新築する場合について
　高さが60ｍを超える建築物及び地上４階建て以上の免震建築物（以下、「超高層建築物等」という。）であって、平成29年４月１日以降に申請する性能評価に基づく大臣認定によって新築されるものについて、大臣認定の運用を強化します。
１　従来からの検討に加えて、対象地震によって建設地で発生すると想定される長周期地震動による検討を行うこと。
２　家具の転倒・移動防止対策に対する設計上の措置について説明すること。
３　免震建築物や鉄骨造の超高層建築物について、長時間の繰返しの累積変形の影響を考慮して安全性の検証を行うこと。

⇒１と３は時刻歴応答解析の事だね。ここは対応している。２の家具転倒は下地とかだと思うけど低層高層含め、新築で対策していない物件はほとんどない。運用強化の部分がおっしゃる通り良くわからないね。そもそも超高層建築物の時刻歴応答解析の義務化については最近の変更で、更に設計基準を重くするというのはちょっと考えにくいから、大臣認定の過程でより緻密にデータを求めていくとかそういう話と何となく思われるけど。なお、高層建築物が低層建築物と比べて長周期地震動の影響を受けやすいから配慮が必要不可欠なのは３３７８さんの言う通りだと思う。

○　対象地域内の既存の超高層建築物等について
　対象地震による建設地の設計用長周期地震動の大きさが、設計時に構造計算に用いた地震動の大きさを上回る場合には、大きな揺れによる家具の転倒、内外装材や設備の損傷等による危害が発生するおそれがあることから、自主的な検証や必要に応じた補強等の措置を講じることが望ましい旨を周知します。なお、マンションを含む区分所有建物や庁舎等の公共建築物の耐震診断・耐震改修等の事業について、既存の国の支援制度の活用が可能です。

⇒中古で時刻歴応答解析などが未対策の超高層建築物にとってはプラスファクターだね。ちょっと先になるだろうけど、支援制度が受けられるって事と読み取れる。

こんな解釈で良い？

[3381: 匿名さん]

>>3375 匿名さん
これからはより、という意味で書きましたが、逆に言うとどこならば高騰してないのですか？
何か具体的なオススメがあるのであればご教示ください。

[3382: 匿名さん]

このひとうそつきですね

とにかく
免震は揺れる

これが史実

以上おしまい

[3383: 匿名さん]

>>3380 匿名さん


さすがです、勉強になります、

[3384: 匿名さん]

なんで日経は細かい数字まで出せたのだろう
国交省HPに記載ないよね？

[3385: 匿名さん]

>>3377
3376です。情報ありがとうございます。やっぱりそのソースしかないですよね。
新基準で検証せよ、長周期地震動の入力値を変更して検証せよ等とは読み取れないと思われた点について私も同意見です。別のソースがある等の見落としがあるなら勿論話は変わると思いますが。