パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3051: 匿名さん]

>3036

みんな同じこと考えるから、売り物件が増えて競合することになる。武蔵小杉のタワマン建設ラッシュが始まったのも１０年前。中古のさらし物件が増えてるでしょ。中古で人気だと、仲介業者の待ち行列に登録してる人たちの間ではけて表に出てこないもの。

[3052: 匿名さん]

中古か～あんまりピンとこないな。

[3053: 匿名さん]

ここは最初に修繕費おおくとるし、その後の計画も住民同士で決めるはずだよ。
イーストはそうなってるよ。

修繕費恐れて回避する人はリサーチ不足。

[3054: 匿名さん]

>3053

修繕積み立て一時金のことなら、どこでも徴収してるよ。それから販売時の長期修繕計画は売主が決めるけど、引渡し後は管理組合がそれを継承して運営する。それに国土交通省のガイドラインでは定期的な見直しが推奨されている。

MSTでは、販売時は段階的値上げと一時金徴収の計画だったんだけど、入居後に管理組合が定額積み立てに移行している。三井の物件でそういう動きがあるにもかかわらず、将来の未納リスクをはらむ計画を作成し続けるのっていかがなものか。

http://www.midskytower.com/50years

[3055: 匿名さん]

新築分譲マンションって、見ず知らずの人が集まるわけだから、将来管理組合が機能してちゃんとできるかってのはある意味賭け。そういった点では中古物件のほうがリスクは低い。

[3056: 匿名さん]

>>3055 匿名さん

一緒じゃない？

[3057: 匿名さん]

MSTが一つの例だけど、方針持って運営しているかとか中古だと確認できるよ。

[3058: 匿名さん]

ほー武蔵小杉の管理組合は独特だな。面白いね。マンションを盛り上げようと一生懸命なのはいいと思う。

[3059: 匿名さん]

武蔵小杉の管理組合じゃなくてミッドスカイタワーがユニークな取り組みをやってるだけの話。

[3060: 匿名さん]

何戸販売されるのかな。
300戸位が下馬評ですが。今週末に行く予定ですので聞いたら書き込みますね。

[3061: 匿名さん]

初めてマンションを買う中で一つ気が付いたんですが、欲しい人が検討住戸アンケートを出して、その部屋を売り出して、契約するって流れなんですけど、これって第一期全戸完売して当たり前ですよね？
マンションのチラシで第一期全戸完売って時々大きく書いてある事があるんですけど、売れ行きとは関係無い気が。。
やっぱり凄い事なのでしょうか？

[3062: 匿名さん]

ご明察。第一期完売なんて出来レースで簡単にできるよ。
意味のない謳い文句。

[3063: 匿名さん]

野村が即日完売を連発したのもヒアリングを徹底してやり囲い込みをうまくやったからでしょ。
とはいえ。。
土壇場でキャンセルする人もいるよー
過去にン連続キャンセルしてたんで。気分が変わったという感じで。。

[3064: 匿名さん]

売れる見込みのある部屋を売りに出すわけだから完売は出来レース。さらに登録の時点で完売なんて打ち出すデベもある。抽選の後、重要事項説明、契約って流れなので、重要事項説明を聞いてやめるってケースも少なからずあるはずなのに。

販売のこう不調のバロメーターはモデルルームオープンから販売開始までの期間とそう個数に対する販売個数の割合。不振物件は小出しに時間をかけてってことになる。

[3065: 匿名さん]

>3059

SFTも定額積み立てに移行してるみたいだし、管理組合がHPを公開している。目的は中古の売却のためみたい。それだけ濃すぎは激戦なのかも。

[3066: 匿名さん]

イーストは第一期販売御礼しか言わなかったね。コンプライアンス遵守するよ大手は。バラが300戸なら販売も多分300戸。400戸とか突拍子の無い販売も250戸とかでバラ嘘じゃんみたいな事も無いよきっと。
昔は完全に嘘っぱちだったらしいけど。

[3067: 匿名さん]

>>3064 匿名さん

確かにおっしゃる通りだと思います。凄くすっきりしました。ちなみにですがGWから事前案内会で先週の日曜日にアンケート締め切り。300戸販売だと好調なのか不調なのかどちらでしょうか？

[3068: 匿名さん]

総戸数の半分は普通じゃない？
営業担当も今回はイーストから待ってた人もいるからあまり集め過ぎて抽選を過熱させたくないとか言ってたし。
600戸売った後で300戸供給できたら御の字な気がする。

[3069: 匿名さん]

そもそも本当に300戸も供給できるのかな？
３月末にイーストを完売させてからウエストを始めてた筈だから、第一期も資料請求期間もかなり短いよ。たった３か月しか客を集めていない。
バラは数え間違えで２００戸程度では？
それでも９か月で終わるペースだよ。

[3070: 匿名さん]

イースト落選者とかウエスト待ちとかのプールがあれば可能では？

[3071: 匿名さん]

売れ行きどうでもいい人って精神力あるな。
自分の判断が正しいかどうかをどうしても売れ行きで考えてしまう。。
第一期に100戸とか200戸とかだとがっかりするかも。

[3072: 匿名さん]

確かに。人気があって自分は一倍が理想(笑)
わがままな意見ですね。

[3073: 匿名さん]

ここのマンションってみんな何て呼ぶんでしょうか？ガーデンウェスト？

[3074: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
ガーにし、だろな。

[3075: 匿名さん]

三井さんは一つ目から名前に気合い入れちゃって引っ込みつかなくなった感じだね。

[3076: 匿名さん]

>>3074 匿名さん

ガーウエでしょう。

お東は、ガーイー

ガーガーうるせえよっ！
って言われそう…

[3077: 匿名さん]

斬新なネガ(笑)ガーウェ！で行きましょう！って何の話だっけ(笑)

[3078: 匿名さん]

ネーミングネタもそろそろ止めよう。
検討している身としては倍率リスクがヒリヒリしています。

[3079: 匿名さん]

SFT、MST的な書き方だとGTE（GardenTowersEast）とGTW（GardenTowersWest）とかでしょうかね？

[3080: 匿名さん]

倍率が付いて落選しても、２次販売で救済するのが通例。形式的には一期と同じ登録抽選方式だけど、告知期間と登録期間を短く設定して、事実上落選者のみを対象にして販売する。

[3081: 匿名さん]

>3061

基本的にはアンケートで希望が出た住戸を販売するけど、アンケート出されたところから販売すると、最後に不人気のところが残ることになるから、売る側はその辺も考慮して調整する。

[3082: 匿名さん]

一般論だけど、一期で総戸数の半分くらい売りに出せないと、販売は長期化する。一期が一番売れて、期を経るにしたがってじり貧になるもの。

[3083: 匿名さん]

イーストの実績からしてここは心配する必要はないと思うけど、販売不振で竣工時点で未販売住戸があると、入居者にもデメリットが生じる。なので、売れ行きがどうなるかは検討者も判断が必要。

[3084: 匿名さん]

イーストの販売の終わりのころは部屋の選択肢がないってことでウェスト待ちの人もいたはずだし、イーストの販売が終わればウェストってのはわかるから告知期間が短いってわけでもない。事前案内から２カ月たってるし、半分くらい売り出しても驚くような状況ではないかな。

[3085: 匿名さん]

倍率。自分は結構楽観視してて、つかないと思い込んでる。アンケート締め切り時点で１倍なら、大抵大丈夫じゃないの？販売戸数発表されてから新規参入して来る人ってどれくらいいるんだろうか？

[3086: 匿名さん]

本広告出してから周知期間で1週間、登録期間で１週間はあるから、その間にモデルルームに来て登録ってケースもある。キャッシュ購入なら事前審査不要だし。

[3087: 匿名さん]

初日に登録して、その時点で他に希望者はいないってことだったので、抽選になったら参加したいので倍率付いたら連絡してって担当者に伝えた。締め切りまでに連絡がなかったんで無抽選で当選かと思っていて、抽選の時間が過ぎても連絡がなかったということで、こちらから電話したら４倍で落選でしたなんて言われて唖然としたことがあった。他の物件だけど。

[3088: 匿名さん]

>>3087 匿名さん

最悪ですね。。。
やっぱり怖いな。。

[3089: 匿名さん]

パークタワー新川崎が３月４日モデルオープンで５月頭で登録。２か月で１００戸ちょい。
グレーシアタワー二俣川がここと一緒でＧＷからプロジェクト説明会。現時点で３００戸（バラベース）
ここがＧＷから事前案内会。３００戸位？
戸数で考えれば快調だと思う。

[3090: 匿名さん]

イーストの販売結果に倣って商品と価格をアジャストしたウエストが売れるのは必然でしょ。
そこを心配する必要はないし議論もさして盛り上がらない。
第一期が失敗する可能性は非常に低いと思うよ。
ブリクジットが無ければもっと売れ行き爆発したかもね。

[3091: 匿名さん]

抽選って自由参加ですよね？
行きたくないんですけど。

[3092: 匿名さん]

>>3091 匿名さん

行くな

[3093: 匿名さん]

>>3089 匿名さん

ここは600世帯が妥当と思った後に300戸売れそうで、他は100～300世帯がいいと評価してるって話だよね。
ここの方が妥当性高いんじゃない？

[3094: マンション検討中さん]

>>3085 匿名さん
アンケートはアンケート。複数の部屋で迷っていて登録時に部屋変える人もいるし、これからモデルルーム初めて行く人は販売住戸から選ぶ。割合は少ないのかもしれないけど。

[3095: 匿名さん]

もう色々どうでも良くてそのまま一倍希望。
次に倍率重ねる人は最終仕方ないけどちょっと情を持っていただけると嬉しいです。
もうここで終わりたい！

[3096: 匿名さん]

イーストは当選は「2」だったんだよね。
倍率がつきにくいところを選ぶテクを使うか、
倍率バンザイでほしい部屋へ突き進むか。
悩ましいよね。

[3097: 匿名さん]

2とか嫌がらせでしか無い。
重ねられる可能性はあっても重ねる可能性ゼロなんだよ今は。
理不尽な話。

[3098: 匿名さん]

「1」にしてほしいよね。
先着順。

[3099: 匿名さん]

確かに。１を出すイカサマがあるって話が前のレスであったけど、やって欲しいわ。そっちの方が契約増えると思うよ。

[3100: 匿名さん]

>>3096 匿名さん
抽選って、住戸一つずつやるんじゃないの？全部ひっくるめて2番が当選です！ってなるの？

[3101: 匿名さん]

某物件で同倍率同時抽選ではなく部屋ごとに抽選やって、特定の番号が多く当選したってので騒動になった。操作あるのかも。

[3102: 匿名さん]

>3100

部屋ごとに抽選すると、ガラガラポンを細工すれば当選者を選ぶってこともできなくはないので、同じ倍率の部屋は一緒にガラガラポン。

[3103: 匿名さん]

三井は過去に社員が暴露本で抽選の操作を披露しちゃった。公平には期待しないほうがいいかも。

[3104: 匿名さん]

さすがにオール2だと操作しようがないよね。

[3105: 匿名さん]

>>3100 匿名さん

過去のスレ見てから書き込もうね

[3106: 匿名さん]

同倍率同時抽選方式という一瞬で散るやり方を取るそうです。
２倍住戸が何戸あろうが一撃で決まります。
イーストは２が出て殺伐としたそうです。

[3107: 匿名さん]

１が出たらイカサマを疑うけど、イースト第一期で２が出たらしいから、多分イカサマは無い。
シースルーのビンゴマシンらしいよ。
あー無理。書いてて怖くなった。ほぼ行かない。

[3108: 匿名さん]

当たりならラッキー位な部屋に登録予定。既に３倍らしいからアンケートはスルー。どうせ今アンケートを入れてる人は目的は一緒と読んでる。
アンケート締め切りがこのタイミングはいいね。

[3109: 匿名さん]

操作はビンゴマシンではなく、倍率に対して行う。

[3110: 匿名さん]

>>3107 匿名さん

見たいね。ビンゴマシン
精巧なイカサママシンだったら嫌だな

[3111: 匿名さん]

回す人がマジシャンだったらイカサマを疑う。

[3112: 匿名さん]

>>3111 匿名さん

イカサマはバレなきゃイカサマじゃないのですよ

[3113: 匿名さん]

まあほぼやらないでしょ。
リスクに見合わないリターンって気がします。

[3114: 匿名さん]

価格発表会で価格下がる事あるかな？
営業は基本的にそのままだと言ってたけど。

[3115: 匿名さん]

下がらないでしょ。
価格の妥当性高いし。

[3116: 匿名さん]

可能性はゼロでは無いぞ。
一応行けばいいじゃん。せっかくの価格発表会だし。

[3117: 匿名さん]

>>3116 匿名さん

アンケート申し込んだ者です。
価格発表会の案内とか来てるのですか？

[3118: 匿名さん]

価格発表会が今週っていうのはスケジュール表に書いてあった内容。
基本的に下がらないとの事。当方、予約は来週で登録手続きをする予定。

[3119: 匿名さん]

不動産業界にコンプライアンスって言葉があったら、この掲示板にこんなに書き込まないよ。
この掲示板、業界の人だらけジャン。

[3120: 匿名さん]

ウエストばんざい！

[3121: 匿名さん]

>>3118 匿名さん

私も来週登録に行きます。
上がる可能性は聞かれてますか？

[3122: 匿名さん]

>>3121 匿名さん
一度見せた価格は絶対に上げないと宣言してました。そこは大丈夫でしょ。

[3123: 匿名さん]

ウエストばんばい！

[3124: 匿名さん]

一応今週末行った方がいいのかな？
もしかしたら下がって割安になった部屋とか出てくる可能性あるかも。

[3125: 匿名さん]

>>3124 匿名さん

下がるとしても、流石に20～30万円程度じゃないのかな。

[3126: 匿名さん]

返信ありがとうございます！あのバラの感じでは下がらないですよね。
一応営業担当に聞いて、登録に臨みます。

[3127: 匿名さん]

第1期303戸。
凄いですね。短期間で。

[3128: 匿名さん]

>>3127 匿名さん

どこかに出てました？

[3129: 匿名さん]

健全な販売戸数だね。
バラもある程度正確に反映されている様で何より。割高感は一切無いし商品企画もピカイチ。評価されるのは必然だと思う。

[3130: 匿名さん]

イーストよりか売れてないじゃん。
普通の売れ行きだろ。

[3131: 匿名さん]

イーストより売れてない？
そんな単純な数字の比較じゃなくてさ、状況が違うんだから。
イースト完売の直後にしては健闘しているって話でしょ。

[3132: 匿名さん]

そもそも303戸の真偽が確認取れてない。
明日には販売する部屋がリリースされるからそれからで良くない？

[3133: 匿名さん]

素直な人は、303戸売れたって書かれていると、すぐ信じちゃうからね。

[3134: 匿名さん]

お尋ねします。
本当でしょうか？
㎡当りイースト販売価格よりもウエストが安い販売価格と聞いたのですが？？？

[3135: 匿名さん]

営業担当に聞いた。303戸で合ってる。
価格は一概に安い訳では無く同条件なら徒歩1分遠い分安く、北低層とかは前に建物が無い分高いって言ってたよ。

[3136: 匿名さん]

ふーん。
裏は明日取れるだろうが、第一期303戸で合ってるんだろね。

[3137: マンション検討中さん]

北西、北の低層～中層良いですね。倍率覚悟で登録しようかな。
ほかだったら、南の一部の中層の坪価格が比較的安いと思ったら、間取りが悪くて（≒廊下が多くて、その分住戸面積を浪費）、その分安め。それなりの理由があるのね、、、悩むなぁ～。

[3138: 匿名さん]

あれ、すでにHPには３０３戸と出てますよ。
掲示板しか見ない人多いのかな。。

[3139: 匿名さん]

>>3138 匿名さん

第1期の販売数が決まったようですね。
アンケートの数とイコールなんだろうか？少し多めにするんだろうか？

[3140: 匿名さん]

更新したら303戸って出て来ました。
キャッシュで未定になったかな。
先週見た時は300戸にちょっと欠けてた気がするので、気持ち多めと予想します。

[3141: 匿名さん]

やっと販売か～
５月から待たされたので本当に長かった。。

[3142: 匿名さん]

明日行く予定なのでバラ見てきます。

[3143: 匿名さん]

９００戸が一年ちょっとで売れるんだ。
少なくとも来年中には完売かな。年内完売もあり得るかも。商品企画がいいよねここは。

[3144: 匿名さん]

下に出来る保育施設って防音とかしてるのでしょうか？

[3145: 匿名さん]

北側の二階建の駐車場が閉鎖されていますが、何に変わるかご存知の方いらっしゃいますか？

[3146: 匿名さん]

北の駐車場跡がマンションになったら、困りますね

[3147: 匿名さん]

>>3145 匿名さん
北側隣地の計画についてはわかりませんが、現状では高さ20mまでの建物を建てることができるようです。でも6階から上であれば正面に隣地の建物が見えることはないですね。

[3148: 匿名さん]

5階の高さは何メートルくらいか分かる方いらっしゃいますか？

[3149: 匿名さん]

>>3148 匿名さん
パンフレットの立面図で大体わかりますよ。隣地の20mラインは、5階の窓の上辺りですね。

[3150: 匿名さん]

立面図がかなり縮尺で縮んでいますが、余裕を見て多分１階２階は５ｍ位。３階以上は３ｍ位。だから２０ｍで５階はいいセンだと思う。