パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2451: 購入検討中さん]

一度大きな地震が来れば、改めて免震の有り難さが身に沁みるはずです。
過去、タワーを複数買い替えましたが、自身も免震に住んだ経験を踏まえ、順次免震に入れ替えました。
今は免震を３件所有中です。
２件売却の予定ですが、ここは、自己居住様として、どうしても欲しい物件ですね。快適に暮らせそう。
小杉は魅力的だけれど、古い制震・耐震物件を高いお金を出して購入する気保ちは、理解出来ません。

[2452: 匿名さん]

実は都内も値上がりしていないという話。

ここ1年、分譲マンションの賃料はまったく上がっていないですし、

三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移　東京カンテイ
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/T201605.pdf

中古マンションの価格も実はここ半年ほとんど上がっていないです。

「中古マンション」価格動向　東京都区部　野村不動産アーバンネット
http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201604/mansion_tokyo_23.html
http://www.nomu.com/knowledge/chika/

[2453: ご近所さん]

No.2452さん

面白いデータですね。
去年の7月から見ると小杉も中原もストップしてますね。
今後、オリンピックの需要も終わるでしょうし人口も減少します。

安ければ買いますが今は手が出ないですね。

[2454: 匿名さん]

これだけ株価が下がっても横ばいで維持できてる点は評価できる。
リスクのある金融資産から切り替えるにはちょうどいいって思うけど。

[2455: マンション検討中さん]

結局、武蔵小杉の坪単価相場はどれぐらいなんですかね？

ここを買われる方はそれなりに資産価値、生活レベル、都心へのアクセス等、様々な観点で用意周到に購入を検討されていて、それでいて年収も高いはず、、、

今、関東の不動産マーケットがピーク、高止まりの中で、武蔵小杉は今後 資産価値の指標を坪単価で見た場合、どれくらいで推移すると見ていますか？

私はこの武蔵小杉が川崎市の第三のコンパクトシティとして見て、武蔵小杉内の周囲のタワーの中古マンション、二子玉川の推移を見つつ、10年後のここの坪単価は(バブルも五輪前後で弾けて、、、)250〜270ぐらいで落ち着くのかなぁと思っています。

家族で住むつもりですが、10年後で設定しているのは、何かあった時の売却も視野に入れています、、、皆さんどうお考えですか？？

[2456: 匿名さん]

ニュースで、中古マンションの価格が上昇してるって、やってるけど、あれって、販売希望価格なんだよね。
つまり、売主が勝手につけた価格。
実際の成約価格はそれより下のことがほとんどなんだから、このニュースあんまり意味ないよね。

東京カンテイやマスコミは、そのことが分かった上で、ミスリードしようとしてるんだろうけど。

我々はちゃんと判断しないとね。

4月中古マンション売り価格　首都圏4カ月連続の上昇
http://www.asahi.com/sp/and_M/living/jutaku-s/CJSN2016052602.html

[2457: 匿名さん]

>>2454
ただ単に、不動産が下落するのが、株より遅いからだけだと思います。
これまでの歴史では、景気を反映するタイミングは、株が早くて、不動産はその1〜2年後になることが多いそうです。
バブル崩壊のときもそうでしたし。

[2458: 匿名さん]

バブルの時はとにかくお金が不動産に集中してたからね。
リーマンの時は株価程不動産は下がらなかったし、賃料相場はもっと下がらなかった。
家賃下がらなかったでしょ？

[2459: 匿名さん]

>>2455 マンション検討中さん

なかなかいい予想だね

弾けたら250くらいかね

[2460: 購入検討中さん]

短期て言えば、昨年９月から今年の１月が底ですから、少し戻すのは自然な流れだと思います。中期でも、実体経済面からは、２０２２年頃までは急な落ち込みは考えにくいです。
そこから後は波乱は間違いないのですが（人口動態と政府債務の動向から）、その時点で不動産を所有していることが有利に働くか、不利になるかは私にも分かりません。
実質的な高インフレになって、不動産も上がるということもあり得なくはないですが、買い手が無くて売るに売れないという事態も考えられ、いずれにしても余裕を持っておくことは必要でしょうね。
無理は禁物。

[2461: 匿名さん]

>>2455 マンション検討中さん
今後の経済情勢によるところも大きいので、一概には言えないと思いますが、今から約10年前初期のタワーが売り出された時の価格レンジはおおよそ坪200から250くらいでした。
その頃と比べ横須賀線も停まり、グランツリーができたり付加価値も上がってますが、建物も古くなっているので、相殺すると上乗せは本来1割相当では？とすると坪220〜270くらいまで下がる余地はあるのかなと。今の価格は10年前の3割増しくらいで高いのは否めない気がします。
不動産には素人の東口住人で、ここのマンションを見に行ったのですが、免震で眺望が開けているのは魅力です。でも簿価を自ら上げることに、踏ん切りがつかずにいます。やはりオリンピック済むまで様子をみるべきか。。悩む。

[2462: ご近所さん]

2453です

2455、2459さんと同じ意見です。
実は7年前にマンション購入済み（ローン完済済み、現在別の賃貸住み）でその時の基準を考える事もあり
今は建築資材の高騰も相まって高く感じます。

今は低金利だからと言われてますが7年前も同じ事言われました（笑）

因みに私もニコタマはチェックしてます

[2463: マンション検討中さん]

>>2459匿名さん 、2461 匿名さん

大体それぐらいですよね、、、ありがとうございます。だとすると、仮に坪単価250まで10年後(2029年)に落ちたとして、売却せざるをえなくなっても、購入物件価格によりますが
、10年間で坪下落分とランニングコストである管理費&修繕費で、ざっくり計2000万かかったとしても、1年で200万で３LDK住めると考えると、私的にはアリな物件で捉えています。売却する際の不動産仲介の手数料も含めても、大丈夫そう。と感じたのですが、、、同じように考えられた方、いやその考え方どうなの？と感じられた方いらっしゃいます？

リスクはリスクでしっかり真正面から受け止め、対策したいです！

[2464: 匿名さん]

>>2454 匿名さん
株は単なる評価損だろ。
不動産は簡単には売れないから、本格的に景気悪けりゃ買い手つかないよ。

[2465: 匿名さん]

坪250万円ね。
8年落ちのステーション、ミッドの成約は坪300万円位だよ。直近かつ制震で。
悲観的だな～

[2466: 匿名さん]

別に人様がどんなリスクシナリオを考えているかは参考にはなるけど、自分で判断すべき点だと思うよ。
レインズの事例を見るも見ないも自由。
１０年後に景気が下がるなんて誰にもわからない。

[2467: 匿名さん]

>>2464 匿名さん

不動産は簡単に売れないけど、
現金は目減りするからな。
100円のチョコが120円になってるわけで、
ファンダメンタルズが2割上がってると考えると、都市の成長や建物の劣化などを折り込まない前提でも5000万円のマンションは6000万になる。
現金預金だとそうは行かないし、株でもよっぽどうまくやらないと無理だよね。

[2468: 匿名さん]

不動産の流動性が株と比べて低いのは当然。
でもここの流動性は高そう。

[2469: 匿名さん]

>>2467 匿名さん

消費増税の影響もありますね。
これから更に上がりますね。
早く買った方がいいですよね。

[2470: 匿名さん]

結局ここは買いということですね。

[2471: 匿名さん]

>>2470
全然買いではないです。

[2472: 匿名さん]

>>2471 匿名さん

なんで？

[2473: マンション検討中さん]

＞2465さん

No2463です。だいぶ悲観的です笑。８年落ちのタワーで坪300で決まっているのも、”今”が武蔵小杉の坪単価ピークだからですよね（≒今後バブルはじけると値下がり、、、）。坪330あたり以上はあまり売れていませんね。。。今の武蔵小杉の価値はその程度かなと。さすがに都心を越えられないｗｗｗ

ここは、免震+北口再開発一発目（フラッグシップ的なポジション、付近で今後立つ三角は制震で免震じゃない点）+三井不の設備見ても、他の（免震ではない）中古タワー群と比べると、駅から多少遠い立地以外はいい感じじゃん！三井不の次の三角の販売もあって、価格的に良心的！

と思っているのですが、なにぶんこのご時世何が起こるかわからない故、固めにシナリオは読んでいます。想定上に坪単価が、街の価値が上がればしてやったり！程度で読んでいます。

蛇足ですが、２、３回遊びに行きましたが、武蔵小杉の家族共働きで、子育て頑張る感じの雰囲気は好きです。だから、今後もっと街の魅力は上がってほしい（≒ここの資産価値も上がってほしい笑）

[2474: 匿名さん]

リスクシナリオを作る時にワーストシナリオを想定するのはむしろ適切なプロセスです。
ワーストシナリオでも買いの判断ができたなら、良い買い物だと思います。

[2475: 匿名さん]

居住継続する前提なら資産価値の上がり下がりは関係ないけど、住替えをするならリスクをしっかり折り込んでワーストシナリオを考えた方がいいね。
住み続けてもいいか、と考えられるなら買えるかどうかで決めれば良い。
値上がりしても税金が高くなるだけ。

[2476: 匿名さん]

ここは商業施設次第ですね。
普段の生活が北口（マンション）周辺で全て事足りるようでないと。

コンパクトシティなのに買い物に自転車が必要ってしんどいんです。

[2477: 匿名さん]

商業施設は店舗構成が全くの不明なので、過度に期待するのは危険。
デッキが確実に繋がると評価するのと同じ事。

[2478: 物件比較中さん]

三井不動産は、表参道を目指すそうです

[2479: 匿名さん]

>>2478 物件比較中さん

まじでー？

[2480: マンション検討中さん]

武蔵小杉、液状化の可能性高いですね、、、ショック。
http://www.city.kawasaki.jp/170/cmsfiles/contents/0000046/46739/ekijyo...

[2481: 匿名さん]

倍率下げ大作戦！

[2482: マンション検討中さん]

この辺の人は今だって徒歩で買い物出来てるよ。自転車で買い物って、現地を知らなすぎ。

[2483: 匿名さん]

>>2480 マンション検討中さん
他の情報でも同じですよね。
多摩川に近いから仕方ナイです。また理由は分からないけど綱島街道
近辺は地盤が弱いみたいだね(小杉から日吉、綱島界隈まで)
下記のサイトも参考になります
http://www.jishin.go.jp/evaluation/seismic_hazard_map/shm_report/shm_r...

[2484: 匿名さん]

値上がりするかな。
http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/2016kanto_...

[2485: 匿名さん]

この辺の住民ですが、東日本大震災の時はなんとも無かったよ。

[2486: 匿名さん]

この掲示板、リンクだらけだな(笑)

[2487: 匿名さん]

値上がりしそうな街ランキングに、ららテラスが出来たあたりから載り始めたね。

[2488: 匿名さん]

>>2485 匿名さん

東日本大震災のとき？？
当たり前でしょ

首都圏への地震を危惧してるワケ

[2489: 匿名さん]

>>2483 匿名さん
東横線の武蔵小杉から菊名にかけての地盤は『沖積層』といって非常に軟弱です。 地下水位が高く、地盤沈下が問題になっている場所も多い。特に武蔵小杉周辺と綱島周辺は『液状化の危険度が極めて高い』と、
川崎・横浜両市が住民に注意を呼びかけているほど。

[2490: 匿名さん]

営業がここは土丹層って言ってたよ。直接基礎なのに液状化って起きるのでしょうか？

[2491: 匿名さん]

川崎でも 中原区の危険度が最大なのは事実のようですね。
http://www.city.kawasaki.jp/170/cmsfiles/contents/0000050/50090/siryou...

[2492: 匿名さん]

>>2490 匿名さん
マンションぶっ倒れることは無いと思うけど、傾いても全く
おかしくはないだろうね。
そん時は諦めない。また別の買えばいいよ。

[2493: 匿名さん]

傾斜マンション売れないよ

[2494: 匿名さん]

支持層が液状化する訳無い(笑)
建物は大丈夫だけど、建物の回りは液状化リスクはあるんじゃない。
前述の通り東日本大震災で大丈夫は理由として弱い。埋め立て地よりマシとしか言えない。

[2495: 匿名さん]

薔薇はどうでしょう？
新川崎から流れてきて増えたかな？

[2496: 匿名さん]

支持層ネタ補足。
液状化する土は水分量の高い土。水分量の高い土は柔らかい。タワーマンションの重さに耐えられる地層は極めて固く液状化しない。
ちなみに埋め立て地は杭工法しかマンションは建てられません。

[2497: 匿名さん]

>>2489
沖積層は、軟弱層の代名詞と呼ばれてます。

[2498: 匿名さん]

No.2489さん

2483です。回答ありがとうございます。
確かに横浜市のホームページでも警告（って言うか事実関係の情報提供）していますね。
デベロッパーの話しは鵜呑みに出来ないです。

因みに浦安の液状化裁判は三井不動産が勝ちましたね。
自分の身は自分で守る。
多摩川近辺やみなとみらいなどの避けたいです。

小杉がイヤとかでは無く東横線に住むなら線路より西側の物件を選ぶつもりです。

[2499: ご近所さん]

液状化になっても昨今のブランディングの結果、小杉は注目され続けるでしょう。
住むも住まぬも本人次第です。

[2500: 匿名さん]

>>2496
勝どきは埋め立て地だけど直接基礎のタワマンありますけどね。
よくもまぁそんな嘘を本当であるかのように断言できたものだ。

埋め立て地でも内陸でも支持層が地表に近いか否か、ということかと。

いずれにせよ埋め立て地の多くが杭基礎なのは確かですが。