パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 購入検討中さん]

三角は土地代が高いから、同じ仕様にするとたしかに高くなりすぎちゃう気がしますよね。
「それでも買う」という需要が小杉にあるのかどうか？
都内と比較する人も出てくるでしょうし、悩ましいところですよね。相対的に安いのが小杉の優位性だったわけで。

[222: 匿名さん]

ここは元々長く社宅だったわけでしょ。
JXが販売に関わってるから土地代は安いし、住みやすいよ。
三角も住みやすいが高くなると思う。

[223: 匿名さん]

>>221
三角は高いのもあるが、制震と聞いて完全に候補から消えました。
線路が近くてクリアランスが取れないらしいよ。

[224: 匿名さん]

三角の地型はなんとかならんのかね。
風水的にダメだよ。

[225: 匿名さん]

いろいろと不要な共用設備を売りにするのは、それが付加価値となって
魅力があるように見せないと高く売ることができないとデベが考えているからでしょ。
純粋に立地だけで勝負できるなら、住戸内の仕様を豪華にしたり、
無駄な共用施設を設ける必要はないはず。
ただし免震を採用しているのは、三井が震災後にすべてのタワーに免震を採用すると
宣言したからで、立地とは関係ないと思うけど。

[226: 買い換え検討中]

マンションマニアさんがレポートされてますね。
なかなか高評価ですが価格面のお得感ありますかね？小杉の今の中古相場が維持されるとしたらお得かもしれませんが。悩む。

[227: 匿名さん]

こりゃまた北18階までの70平米くらいの部屋、高倍率つくよ。

[228: 匿名さん]

免震て、長周期地震OUTなんじゃないの？

[229: 匿名さん]

>>228
東日本で長周期地震動にも有効なことが証明された。
さらに最近は減衰ダンパーついてる

[230: 匿名さん]

東日本の長周期地震動とかいう・・・
こんな震災が起きると、これまでの建物の基準をまた改正する必要がありそうですね。もうイタチごっこな気分です。

今回は減衰ダンパーを付けたとありますが、
これは揺れを吸収するとか、そんなところかな。

[231: 匿名さん]

>>229
証明された内容、何処かにありますか？

[232: 匿名さん]

226さん
確認しました。
ありがとです。
マンマニさんにも感謝です。
先行購入したけど
いい値付けと思います。

[233: 匿名さん]

北の71とか10倍つけそう

[234: 匿名さん]

免震は逆効果ありうるよ。長周期に共振したら上層のふれ幅半端ない。三井は地震不安を利用したマーケティングの一貫で免震を売りに差別化図りたいだけでしょ。技術革新は日進月歩。そのうち、免震マンションは危険とか言われるかもよ。
東日本の後に武蔵小杉のタワマン上層階の住民が相当数逃げ出したり、グランドウイングなんて高層プレミアムのほとんどない値付けだったりしたのに…。湾岸のタワマン建設ラッシュもあの価格で売りさばけるなんて、人間って熱しやすく冷めやすいな。

[235: 匿名さん]

この物件のよいところは地権者がいないところ。三角タワーはリテラシーの低い地権者も多そうだからめんどくさそう。

スタディルームは書斎代わりに。

[236: 購入検討中さん]

要は、耐震や制震では話にならなくて、あとは免震のさらなる進歩に期待するだけ。
それでも無理ならタワーはあきらめること。

[237: 匿名さん]

234さん
グランドウィングの高層
当時やすかった理由は関係ないのでは?
三井の売り方の話でしょ。
あと、あなたの考え方だと
儲からないと思う。

[238: 匿名さん]

超高層で免震の効果がどの程度あるのか…。同じデベが免震と非免震の両方を販売しているし、免震ゴムの交換なんて非現実的。そういえばここって管理費＋修繕金も高いね。

[239: マンション検討中さん]

直近のGWTは共用施設を最低限にした事を考えると、225さんの言う通り既存タワーより立地が劣る分を共用施設を多く入れて、それを付加価値としてアピールして魅力あるように見せて売るという戦略なんでしょうね。
ザガーデンという名の通り緑が多いのはいいのですが、結局共用施設•植栽の維持、管理は管理費に跳ね返ってくるのでとても悩ましいですね。

[240: 匿名さん]

予定価格帯の見方がわからなくなってきました。
十万円の単位で切り捨てとは担当から聞きましたが、
例えば南向き低層の71B-LDの場合、
3～7階の平均が6400～6500台？
3階が6400台で、7階で6500台？
71B-LD(3～18階)の平均が6400～6500台？

[241: 購入検討中さん]

まあ、好きずきですよね。
私は、駅近で、眺望がよくて、仕様が高くて、内廊下で、免震で、共用施設がタップリ付いてて、敷地プランが美しくて、コンシェルジュサービスが充実したマンションが好きですが、優先順位をつければ、駅徒歩７分までであれば、距離は我慢します。寝るためだけに帰ってくるわけではないので。

皆さんはいかがですか？もちろん値段ありきの話ではあるでしょうが。

[242: 購入検討中さん]

＞＞２４０さん
あれは、３階が最低６４１０万、７階が最高６５９０万と読むのが正しいです。
８階から１８階までの予定価格は、まだ出てません。

[243: 匿名さん]

>>242
240です。有難うございます。

[244: 匿名さん]

管理費、修繕費などだいたいいくらでしょうか
ガーデンたる敷地面積から高いでしょうけど

[245: 匿名さん]

>>244
70平米で33000～34000(但し管理費は消費税10%で計算)と、営業担当よりうかがいました。

[246: 購入検討中さん]

＞＞２４４さん
７０㎡ぐらいの部屋で、管理費約２２，５００円、修繕積立金約８，８００円、インターネット使用料等役１，８００円の、計約３３，１００円といったところです。
管理費と積立金は、面積に比例させて計算してみてください。

[247: 匿名さん]

ここ買うつもりでした。冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。ベランダも広かった。資金繰りが付けば向こうかな。そんな人多いのでは。

[248: 匿名さん]

>>246
修繕はどのくらいのピッチで上がっていくのでしょうか。

[249: 購入検討中さん]

どこのシティタワー？

[250: 匿名さん]

>>249
空気読んでね

[251: 匿名さん]

でもシティタワーより1,2割安いよねえ。
質感にこだわりがなく、すみふアレルギーの方はこちらがいいんでは。

[252: 匿名さん]

シティタワーの修繕積立金＋管理費はどのくらいなのですか？

[253: 匿名さん]

シティタワーは別に同じ位のスペックにしか感じませんでしたが、７０平米を９０００万とか言っていたので多少良くて当然では？
長期優良じゃない、基礎免震じゃなく中間免震等基本が負けてるし、共用部が少なくて管理費が安いってグレード低い側の理屈だと思うけど。

[254: 匿名さん]

ここの値付けは立地で安い。東のタワマン群より安いのは当然だと思うわ。

[255: 匿名さん]

眺望と環境が良くてバランス取れてると思いましたが、感じ方は人それぞれかと。

[256: 匿名さん]

北口はこれから開発なので価格判断しづらい。小杉ビル、デッキ、エルシィ跡地。時が経つにつれ魅力あると多くの方が感じるのであればさらに価格はあがるし、その逆もしかり。

[257: 匿名さん]

北口の商業施設もデッキも未確定要素だし、３年後の引き渡しの頃に不動産市場や金利がどうなっているか…
色々なリスクを覚悟しないといけないので悩ましいです。

[258: 匿名さん]

最上階の100m2くらいの部屋は、1億3千万円くらいになるんですかね。情報お持ちの方いれば教えてください。

[259: 匿名さん]

シティタワーは70平米で管理費と修繕積立の合計が当初28000円くらいのようですね。

[260: 匿名さん]

>>258
金額はその程度です。

[261: マンション投資家さん]

>>247 「冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。」
⇒シティタワーの購入者でしょうね。さもなくば、全く見る目がないか。

>>253さんも言うとおり、基本大きな差ではありませんが、むしろこの物件の方が、少なくともここまでの小杉タワーの中では最高のスペックです。
シティタワー麻布十番レベルなら少し上質と言えましたが、豊洲、大崎、晴海、武蔵小杉の住友タワーはそれほどでもないです。別に住友をディスってるわけではありません。今ドゥ・トゥール所有していますし、以前は大崎ウェストシティタワーズに住んでました。
三井とはコンセプトが違うんですよ。住友は、木目多用や暗めの照明で高級そうに見せるのに対し、三井は実用性最優先で高級感の演出は優先順位が低い。
コストパフォーマンス優先なら、間違いなく三井をお勧めします。ただ、住友好きは、それはそれでやめられないんですよね。割高であってもコアファンがいるので、条件のいい部屋であれば中古価格は下がりにくいですし。
それに、シティタワー武蔵小杉の良さは、何と言っても間取りとかっこいいデザインでしょ。それ以上、必要以上の「上げ」はかえって物件の価値を下げますよ。

[262: 匿名さん]

価値観は人それぞれという所でしょうか。
私はシティタワーに無謀にも予算7000万で行ってしまい門前払いになってしまいました。
ちゃんと調べなかった私が悪いのですが、あまりいい印象がありません。

[263: マンション比較中さん]

見学に行ってきました。

　既存のパークシティ武蔵小杉に住んでいますが、
設備面ではすごく良くなっていますし、
南向き52階75平米ぐらいで8000万円行かないそうで、
横須賀線、湘南新宿ラインをほとんど使う気が無いのであればありだと思いました。
　営業さんが言うには小杉町の三角タワーは土地代や建設費が高く、シティタワー武蔵小杉並みの値段になるそうです。
今のショールームが入っているビルに建つタワーマンションは隣のビルとの一体開発を川崎市から求められているらしく、
お隣のビルはドンキホーテも地権者に入っており、交渉は難航しそうとのことです。
営業トークかもしれませんが、一応こういう事をおっしゃってました。

　まあ、私は交通利便性を求めて武蔵小杉に住んでいるのでパスですが、
既存のパークシティ武蔵小杉から買い換え組も結構居るという営業さんの話も嘘ではないと感じました。

[264: 匿名さん]

既存のパークシティは制震だからね。
知り合いがこちらに買い替えましたが、東日本でかなり揺れたのが理由って言ってたので、免震が特にいいって思うのでしょうね。
横須賀線までは、ほぼ屋根付き信号待ち無しなので私はまあ許容範囲かな。

そこはまあ価値観ですね。

[265: 匿名さん]

戸建も怖いけど、免震じゃないタワーも怖いよな。

[266: 匿名さん]

>>263
地権者から床を買って売るというやり方の再開発なので、土地代って概念は多分ありませんよ。
建築費が高くなれば、売値は恐らく上がりますが。

[267: 匿名さん]

まあ買い替えは色々費用もかかるし、パスはありなのでは。

[268: 匿名さん]

長周期地震動に対する設計的な検証は東日本以降。新宿の制震ビルの異常な振幅(最長１３分、最大１メートル)から問題視されてて、それ以前の制震、免震等の柔構造を用いた物件は共振に対する検証が基本的になされていない。
震度４、５程度でかなり揺れたのはその当たりが問題になってるのかもね。

[269: 匿名さん]

>>263
ドンキの小杉ビルは1年前から何も進展してませんね。ペデストリアンデッキはしばらく難しそう。

[270: 263]

　そこら辺はどういう言い方をしたのかははっきり覚えていませんが、
コストがかかる分値段が上がってしまうと言うようなことを言っていたのは確かです。
まだ、建設費を切り詰めている段階だが坪400万円弱だそうで。