パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

多分新築マンションは抽選てルールじゃないと売れませんよ。

２ヶ月待ちも割と短いです。

[202: 匿名さん]

この2カ月間で他に気になるマンションの販売ってあったっけ？

[203: 契約済みさん]

ビューバスは一日を昼夕夜の三回にわけて、一回2時間の貸し切り制のようですよ。
予約制設備の予約は専用のWEBシステムやコンシェルジュを通して使用日の2ヶ月前からできるみたいです。

[204: 匿名さん]

>>202
ヤフー不動産で見てきたけど凄い無いね。
ブランズ横浜位？

[205: 匿名さん]

>>196
というか、あちらが割高過ぎ。

[206: マンション検討中さん]

何故、既存のタワーに無い位に多くの共用施設を入れたんでしょうかね。
個人的にはそれ程使わないように感じる施設もあるように思いますし。
しかも、SFTで赤字が問題になっている事も知っているはずのビューバスもイースト、ウエスト共に入れましたよね。

[207: 匿名さん]

>>206
基本水ものはあかんよね…

[208: 匿名さん]

茶室、工房、スタディルームあたりもいらない気が。
共用施設が充実してることを売りのひとつにしてるけど、管理費・修繕費を食い潰すだけの負の遺産になりそう。

[209: 匿名さん]

1年前イースト掲示板でも同じ議論ありました。使用頻度低いなら、客室、ロッカールームにでもしたらよいのではと書いたら、それなら購入するなと返されました。
シティタワーとは対照的ですね。しかしシティタワーは高いですからね。やはりこっちですね。

[210: 検討さん]

イーストと左右対称の形でTPも真ん中の道から入るようになっているのはわかるが、ウエストはLフロアが18階までなんだろう。Mフロアを多くして高い値付けにしているのだろうか？それとも、回りに高いビルがないから、Lフロアは18階までにしたのだろうか？

[211: 匿名さん]

>>210
L層とM層の価格差はあまりついていないですよ。
恐らく需要でバランス取ったのでは？

[212: 匿名さん]

使われない共用施設は用途変更できるので、その辺は住民の意向が反映できるかと。
ミッドはゲストルームをグレードアップしてましたね。

[213: 匿名さん]

似たような価格のタワーが新川崎以外に本当に無いですね。
比較されている物件てありますか？

[214: 匿名さん]

それこそ新川崎位ですね。
横浜もみなとみらいも高すぎです。

[215: 匿名さん]

行って来ましたが、あまりの人の多さに人酔いした。

前述にもありましたが、やりすぎだと思いますよ。

[216: 匿名さん]

人酔いする位にお客さんを呼べてるのと、倍率が付かない話がイマイチ噛み合って無い感じがしますね。

そろそろネットで情報を集める限界を感じてきてますので、行って見ます。

[217: 購入検討中さん]

戸数が多いから、矛盾はしてないと思いますよ。

[218: 匿名さん]

三角タワーとウエストで迷っています。ウエストの方が三角タワーより駅から遠い分、仕様がいいはずと三井の人が言っていましたがそういうものなのでしょうか。

[219: 匿名さん]

三角は地権者多いからいやだ。

[220: 匿名さん]

三角は立地いいでしょ
仕様も設備も新しいだろうに
営業トークですよ

[221: 購入検討中さん]

三角は土地代が高いから、同じ仕様にするとたしかに高くなりすぎちゃう気がしますよね。
「それでも買う」という需要が小杉にあるのかどうか？
都内と比較する人も出てくるでしょうし、悩ましいところですよね。相対的に安いのが小杉の優位性だったわけで。

[222: 匿名さん]

ここは元々長く社宅だったわけでしょ。
JXが販売に関わってるから土地代は安いし、住みやすいよ。
三角も住みやすいが高くなると思う。

[223: 匿名さん]

>>221
三角は高いのもあるが、制震と聞いて完全に候補から消えました。
線路が近くてクリアランスが取れないらしいよ。

[224: 匿名さん]

三角の地型はなんとかならんのかね。
風水的にダメだよ。

[225: 匿名さん]

いろいろと不要な共用設備を売りにするのは、それが付加価値となって
魅力があるように見せないと高く売ることができないとデベが考えているからでしょ。
純粋に立地だけで勝負できるなら、住戸内の仕様を豪華にしたり、
無駄な共用施設を設ける必要はないはず。
ただし免震を採用しているのは、三井が震災後にすべてのタワーに免震を採用すると
宣言したからで、立地とは関係ないと思うけど。

[226: 買い換え検討中]

マンションマニアさんがレポートされてますね。
なかなか高評価ですが価格面のお得感ありますかね？小杉の今の中古相場が維持されるとしたらお得かもしれませんが。悩む。

[227: 匿名さん]

こりゃまた北18階までの70平米くらいの部屋、高倍率つくよ。

[228: 匿名さん]

免震て、長周期地震OUTなんじゃないの？

[229: 匿名さん]

>>228
東日本で長周期地震動にも有効なことが証明された。
さらに最近は減衰ダンパーついてる

[230: 匿名さん]

東日本の長周期地震動とかいう・・・
こんな震災が起きると、これまでの建物の基準をまた改正する必要がありそうですね。もうイタチごっこな気分です。

今回は減衰ダンパーを付けたとありますが、
これは揺れを吸収するとか、そんなところかな。

[231: 匿名さん]

>>229
証明された内容、何処かにありますか？

[232: 匿名さん]

226さん
確認しました。
ありがとです。
マンマニさんにも感謝です。
先行購入したけど
いい値付けと思います。

[233: 匿名さん]

北の71とか10倍つけそう

[234: 匿名さん]

免震は逆効果ありうるよ。長周期に共振したら上層のふれ幅半端ない。三井は地震不安を利用したマーケティングの一貫で免震を売りに差別化図りたいだけでしょ。技術革新は日進月歩。そのうち、免震マンションは危険とか言われるかもよ。
東日本の後に武蔵小杉のタワマン上層階の住民が相当数逃げ出したり、グランドウイングなんて高層プレミアムのほとんどない値付けだったりしたのに…。湾岸のタワマン建設ラッシュもあの価格で売りさばけるなんて、人間って熱しやすく冷めやすいな。

[235: 匿名さん]

この物件のよいところは地権者がいないところ。三角タワーはリテラシーの低い地権者も多そうだからめんどくさそう。

スタディルームは書斎代わりに。

[236: 購入検討中さん]

要は、耐震や制震では話にならなくて、あとは免震のさらなる進歩に期待するだけ。
それでも無理ならタワーはあきらめること。

[237: 匿名さん]

234さん
グランドウィングの高層
当時やすかった理由は関係ないのでは?
三井の売り方の話でしょ。
あと、あなたの考え方だと
儲からないと思う。

[238: 匿名さん]

超高層で免震の効果がどの程度あるのか…。同じデベが免震と非免震の両方を販売しているし、免震ゴムの交換なんて非現実的。そういえばここって管理費＋修繕金も高いね。

[239: マンション検討中さん]

直近のGWTは共用施設を最低限にした事を考えると、225さんの言う通り既存タワーより立地が劣る分を共用施設を多く入れて、それを付加価値としてアピールして魅力あるように見せて売るという戦略なんでしょうね。
ザガーデンという名の通り緑が多いのはいいのですが、結局共用施設•植栽の維持、管理は管理費に跳ね返ってくるのでとても悩ましいですね。

[240: 匿名さん]

予定価格帯の見方がわからなくなってきました。
十万円の単位で切り捨てとは担当から聞きましたが、
例えば南向き低層の71B-LDの場合、
3～7階の平均が6400～6500台？
3階が6400台で、7階で6500台？
71B-LD(3～18階)の平均が6400～6500台？

[241: 購入検討中さん]

まあ、好きずきですよね。
私は、駅近で、眺望がよくて、仕様が高くて、内廊下で、免震で、共用施設がタップリ付いてて、敷地プランが美しくて、コンシェルジュサービスが充実したマンションが好きですが、優先順位をつければ、駅徒歩７分までであれば、距離は我慢します。寝るためだけに帰ってくるわけではないので。

皆さんはいかがですか？もちろん値段ありきの話ではあるでしょうが。

[242: 購入検討中さん]

＞＞２４０さん
あれは、３階が最低６４１０万、７階が最高６５９０万と読むのが正しいです。
８階から１８階までの予定価格は、まだ出てません。

[243: 匿名さん]

>>242
240です。有難うございます。

[244: 匿名さん]

管理費、修繕費などだいたいいくらでしょうか
ガーデンたる敷地面積から高いでしょうけど

[245: 匿名さん]

>>244
70平米で33000～34000(但し管理費は消費税10%で計算)と、営業担当よりうかがいました。

[246: 購入検討中さん]

＞＞２４４さん
７０㎡ぐらいの部屋で、管理費約２２，５００円、修繕積立金約８，８００円、インターネット使用料等役１，８００円の、計約３３，１００円といったところです。
管理費と積立金は、面積に比例させて計算してみてください。

[247: 匿名さん]

ここ買うつもりでした。冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。ベランダも広かった。資金繰りが付けば向こうかな。そんな人多いのでは。

[248: 匿名さん]

>>246
修繕はどのくらいのピッチで上がっていくのでしょうか。

[249: 購入検討中さん]

どこのシティタワー？

[250: 匿名さん]

>>249
空気読んでね

[251: 匿名さん]

でもシティタワーより1,2割安いよねえ。
質感にこだわりがなく、すみふアレルギーの方はこちらがいいんでは。

[252: 匿名さん]

シティタワーの修繕積立金＋管理費はどのくらいなのですか？

[253: 匿名さん]

シティタワーは別に同じ位のスペックにしか感じませんでしたが、７０平米を９０００万とか言っていたので多少良くて当然では？
長期優良じゃない、基礎免震じゃなく中間免震等基本が負けてるし、共用部が少なくて管理費が安いってグレード低い側の理屈だと思うけど。

[254: 匿名さん]

ここの値付けは立地で安い。東のタワマン群より安いのは当然だと思うわ。

[255: 匿名さん]

眺望と環境が良くてバランス取れてると思いましたが、感じ方は人それぞれかと。

[256: 匿名さん]

北口はこれから開発なので価格判断しづらい。小杉ビル、デッキ、エルシィ跡地。時が経つにつれ魅力あると多くの方が感じるのであればさらに価格はあがるし、その逆もしかり。

[257: 匿名さん]

北口の商業施設もデッキも未確定要素だし、３年後の引き渡しの頃に不動産市場や金利がどうなっているか…
色々なリスクを覚悟しないといけないので悩ましいです。

[258: 匿名さん]

最上階の100m2くらいの部屋は、1億3千万円くらいになるんですかね。情報お持ちの方いれば教えてください。

[259: 匿名さん]

シティタワーは70平米で管理費と修繕積立の合計が当初28000円くらいのようですね。

[260: 匿名さん]

>>258
金額はその程度です。

[261: マンション投資家さん]

>>247 「冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。」
⇒シティタワーの購入者でしょうね。さもなくば、全く見る目がないか。

>>253さんも言うとおり、基本大きな差ではありませんが、むしろこの物件の方が、少なくともここまでの小杉タワーの中では最高のスペックです。
シティタワー麻布十番レベルなら少し上質と言えましたが、豊洲、大崎、晴海、武蔵小杉の住友タワーはそれほどでもないです。別に住友をディスってるわけではありません。今ドゥ・トゥール所有していますし、以前は大崎ウェストシティタワーズに住んでました。
三井とはコンセプトが違うんですよ。住友は、木目多用や暗めの照明で高級そうに見せるのに対し、三井は実用性最優先で高級感の演出は優先順位が低い。
コストパフォーマンス優先なら、間違いなく三井をお勧めします。ただ、住友好きは、それはそれでやめられないんですよね。割高であってもコアファンがいるので、条件のいい部屋であれば中古価格は下がりにくいですし。
それに、シティタワー武蔵小杉の良さは、何と言っても間取りとかっこいいデザインでしょ。それ以上、必要以上の「上げ」はかえって物件の価値を下げますよ。

[262: 匿名さん]

価値観は人それぞれという所でしょうか。
私はシティタワーに無謀にも予算7000万で行ってしまい門前払いになってしまいました。
ちゃんと調べなかった私が悪いのですが、あまりいい印象がありません。

[263: マンション比較中さん]

見学に行ってきました。

　既存のパークシティ武蔵小杉に住んでいますが、
設備面ではすごく良くなっていますし、
南向き52階75平米ぐらいで8000万円行かないそうで、
横須賀線、湘南新宿ラインをほとんど使う気が無いのであればありだと思いました。
　営業さんが言うには小杉町の三角タワーは土地代や建設費が高く、シティタワー武蔵小杉並みの値段になるそうです。
今のショールームが入っているビルに建つタワーマンションは隣のビルとの一体開発を川崎市から求められているらしく、
お隣のビルはドンキホーテも地権者に入っており、交渉は難航しそうとのことです。
営業トークかもしれませんが、一応こういう事をおっしゃってました。

　まあ、私は交通利便性を求めて武蔵小杉に住んでいるのでパスですが、
既存のパークシティ武蔵小杉から買い換え組も結構居るという営業さんの話も嘘ではないと感じました。

[264: 匿名さん]

既存のパークシティは制震だからね。
知り合いがこちらに買い替えましたが、東日本でかなり揺れたのが理由って言ってたので、免震が特にいいって思うのでしょうね。
横須賀線までは、ほぼ屋根付き信号待ち無しなので私はまあ許容範囲かな。

そこはまあ価値観ですね。

[265: 匿名さん]

戸建も怖いけど、免震じゃないタワーも怖いよな。

[266: 匿名さん]

>>263
地権者から床を買って売るというやり方の再開発なので、土地代って概念は多分ありませんよ。
建築費が高くなれば、売値は恐らく上がりますが。

[267: 匿名さん]

まあ買い替えは色々費用もかかるし、パスはありなのでは。

[268: 匿名さん]

長周期地震動に対する設計的な検証は東日本以降。新宿の制震ビルの異常な振幅(最長１３分、最大１メートル)から問題視されてて、それ以前の制震、免震等の柔構造を用いた物件は共振に対する検証が基本的になされていない。
震度４、５程度でかなり揺れたのはその当たりが問題になってるのかもね。

[269: 匿名さん]

>>263
ドンキの小杉ビルは1年前から何も進展してませんね。ペデストリアンデッキはしばらく難しそう。

[270: 263]

　そこら辺はどういう言い方をしたのかははっきり覚えていませんが、
コストがかかる分値段が上がってしまうと言うようなことを言っていたのは確かです。
まだ、建設費を切り詰めている段階だが坪400万円弱だそうで。

[271: 匿名さん]

>>270
固い三井が、そこまで派手な値段でやるかな？
まあどう考えても高くはなりそうですが。

[272: 匿名さん]

駅直結は少なくとも入居時には出来てないし将来のお楽しみ位であまり加味しちゃいけないんじゃない？

[273: 匿名さん]

既存のパークシティは、新築時より100％高く売れるのでお持ちになられているのは羨ましい限り。
色々物件毎に個性が違うので魅力を感じなければ、わざわざ買い換える必要はありませんよね。

[274: 匿名さん]

仕様、そんなに良いですか？
HPに載ってるのは一部だけですかね、

[275: 匿名さん]

>>274
今までの武蔵小杉では一番基本性能が高いと思います。階高3.5メートルというだけでも評価されるべきでしょう。昨今のコストダウンマンションとは明らかに違いますね。三井の力の入れ方は半端ないです。次も控えているからでしょう。

[276: 匿名さん]

>>274
逆に今のHPに仕様に関すること書いてあります？

[277: 買い換え検討中]

ただ既存パークは周りが建て込んできて囲まれ感が強くなってきたのと（低層階なので）、グランツリーや駅前広場ができてややうるさくなってきたというマイナス要素もあります。なので眺望が開けていて静かなここに興味はあるのですが、横須賀線が不便になるのと、諸費用かけてまで同じ小杉内で買い替えすべきなのかは微妙ですね。
この場で三井さんの肩を持つつもりはないですが、住んで7年間大きな不満もなく快適に暮らせてます。なので仕様がよりグレードアップしてるここもよいマンションになるのではと。

[278: 匿名さん]

人によって優先順位が違いますからね。
安全面が格段に高い点も別に良いと思えばそれまでで。
個人的に駅直結デッキが確定して高くならなくて良かったと思います。
私の予算で眺望がいい部屋が検討できるとは思っていなかったので。

[279: 匿名さん]

>>276
今はウエストに変わってますが、基本的にはイーストと同じだと思います。
MEMS、HEMS、太陽光発電、蓄電池、壁面および屋上緑化、全熱交換器。
エコ✖️防災、時代の最先端をいっていると思います。
光井純✖️竹中工務店で意匠面も抜かりがありませんね。並木に向かうデッキも秀逸です。

[280: 匿名さん]

三井、三菱、住不、野村。
やはりこの4つでしょう。
他のデベはコストダウンがひどいですよ。
ブランズなんかひどいもんです。

[281: 匿名さん]

購入時の手付は一割ですか？5%ですか？
すみません、休み中に資金の計画をしようと思うのですが聞き忘れました…。
どなたかご存じでしょうか？

[282: 匿名さん]

森の上を歩いて渡る様な素敵な橋でした。
あの橋で１分プラスならと思うと私はあまり気にならなかったです。

[283: 匿名さん]

手付金１０％とスケジュール表に記載されてました。
前に三井さんから買った時はちょっと融通してもらいましたが(笑)
昔の話なので融通してもらえるかどうか、今はどうか知りません。

[284: 購入検討中さん]

>>281さん
原則10％ですが、支払計画がしっかりしていれば5％あるいは300万円でも大丈夫ですよ。
ただ、人気物件では断られることもあるので、営業さんの顔色も見ながら、当選して契約するまでの間に言った方がいいかもしれません。もちろん、それまでに手付10％前提でローン審査を通しておくことが必須です。あくまで95％のローン算定は、参考までに聞く程度にして。

[285: 匿名さん]

こんなに景気が暴れている中、良く買うね。
免震がいいとか、竹中だから安全とか幻想だろ。駄目な時は駄目。

[286: 匿名さん]

>>285
投資家的視点ですね。
実需の人は別。

[287: 匿名さん]

>>280
そうですね。
仕様も大事ですが、杭の一件もあって中小企業から買ったり10年間の責任切れが迫っている中古を買う勇気は完全に失っています。

[288: 匿名さん]

285のような方は、不動産とは別のとこでヘッジをかけている。
結果として景気に左右されずに自分自身の価値観で判断できる。

[289: 匿名さん]

杭の一件は、衝撃的でしたが、あのお蔭で（お蔭というのも変ですが）どこの建設会社もかなり慎重になっている筈。
また地震もあった為か、耐震についても厳しくしているのでは・・・

なので今は新築のマンションなら信用性は高そうだと思えるけどね。

[290: 匿名さん]

>>285
それこそ株を持つのもシンドイし、現金で寝かせてもマイナス金利でつまらない。
価格に妥当性があれば株ほどボラティリティが小さい不動産はポートフォリオの選択肢として充分検討できますよ。

[291: 匿名さん]

>>288
285本人ですか？
書いてることからして、ヘッジが必要な形で利いてない、
マーケットが盛り上がってるときに買い、盛り下がってるときに買う、
つまりは買うべきときに買えず、買うべきじゃないときに買う人。

[292: 匿名さん]

東日本の震災を受けて、様々な対策を施され、且つ杭の報道を受けて安全が確認されているマンションと各種無対策の中古では比較にならないかと。
高い買い物なので博打はできません。

[293: 購入検討中さん]

景気に左右されずに自分自身の価値観で判断できる人なら、むしろ、今、この物件は買いだって容易に判断できるはずなのにね。
地震の不安、為替動向、景気動向、金利もろもろ含め。

そもそも不動産の目利きができない人なのか？

[294: 匿名さん]

>>292
仕様がいいのはむしろ中古だったりしますよ。最近はコストダウンですから。免震タワマンだと、非常用電源が屋上にあるとか、減衰ダンパーがついてるとかそのくらいだろうね。最近だと、ブリリア目黒やブランズみなとみらいは酷かった。対照的に、赤坂檜町やパークシティ湊はいいと思います。デベって大事だと思います。階高低かったり、バルコニー狭かったり、インフレームだったり、スラブ厚が薄い、吹き付けタイルとか、そんなマンションが増えてます。ここは、さすが三井だと思います。

[295: 匿名さん]

家具の固定下地を設けるのは良いと思うけど、それ以外の地震対策はどれだけ意味があるのだろう？本当に有効な対策なのかね。

[296: 匿名さん]

わかるなあー。マンション購入2回目ですが、結局、三井、三菱地所、住友、野村がいいんですよね。

[297: 購入検討中さん]

今から「非免震」を買う人って、ホント解ってないと思う。仕様云々以前の問題。

[298: 購入検討中さん]

＞＞296
野村は自社チェックゆるいので、ゼネコン次第でおかしくなっちゃうから覚えておいた方が良い。デザイン優先で無理な設計も多い。
東建は、品質管理は悪くないよ。

[299: 匿名さん]

熊本だって免震の役所は防災拠点として機能していますが、普通の市役所は半壊して使い物になっていない。
豊島区役所も免震化して上にタワーが建っている。
ここも川崎市所有のコンベンション施設が一次避難を受け入れる。
消費者も安全に対して評価をしないと、優良な住宅が増えないですよ。

[300: 匿名さん]

ここって鹿島が降りて竹中に変わったんだよね。なんか理由があるんだろうな。

[301: 匿名さん]

>>300
へー初耳です。
どっちもいいけど(笑)

[302: 匿名さん]

>>301
デザインは竹中かな。
目に見えないところも、しっかりしてるのは鹿島。

[303: 匿名さん]

確かにデザイン良かったです。プラスのご意見もマイナスのご意見も大変参考になりますね。

[304: 匿名さん]

>>294
東急はないわ。
金をドブに捨てるようなもん。

[305: 匿名さん]

>>297
全く同感。
免震をどのように進化させていくかでしょう。

[306: 匿名さん]

>>271
工事費を地権者にあまり転嫁できないので、昨今の工事費アップは非常に厳しいと思いますよ。
設計などの変更を行わずにそのままいけば、＠４００万円も違和感はありませんね。
まあそこをいくらに仕上げるかはデベの腕の見せ所なのではないでしょうか。

[307: 匿名さん]

三角って何戸？

[308: 匿名さん]

地権者がいるから、販売戸数は売るまで絶対わからない。

[309: 匿名さん]

熊本がある中、不謹慎な議論かもしれないけど、東日本大震災以降に設定された各種検証作業がどれだけ重要か完全には理解が進んでないね。都庁の対策見ても長周期地震動の深刻さがわからんかなー。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/05/DATA/20l5k201.pdf

東京都がオフィスの中にダンバーがむき出しでも、長周期地震動に対する対策をやるべきって判断をしているわけよ。で、中古タワーは対策取らない（取れない）でしょ。
まあ地震が来ないと判断すれば良いかもしれんが、東日本ですら小杉のタワーも例外なく揺れたんだよね。
不動産なんて個人の資産の中では圧倒的に大きなバランスになる中、そこを無視するって感性がマズいんじゃないの？
分かっている人が買い替えて分からない人は無視。
まあ正解はないけど、エリア内の買い替えは多くて当然。シティタワーが売れるのも理解できる。

[310: 匿名さん]

友人がリエトからシティタワーに買い換えました。地震対策が大きな理由らしいです。リエトは3.11の時に壁紙が裂けるほど揺れたそうです。ここが出来るのが待てなかったとも言ってました。私はシティが予算的に厳しいのでこちらを購入予定です。

[311: 匿名さん]

ここのトランクルームの換気装置はついているんですかね？
あればお布団とか季節に合わせて洋服も入れられると思ったのですが、
なんとなくコンクリート打ちっ放しっぽいですね。確認したかたいます？

[312: 住まいに詳しい人]

リエトは賃貸仕様だから小杉のタワマン群の中でも別物。
シティタワーは立つ場所によってはカッコいいデザインなんだけどそもそも小杉の再開発が三井主導だから周囲と会わず浮いてるのが残念な感じ。
ここは全体的なコンセプトには好感がもてるんだけど横須賀線を普段使いするリーマンにとっては苦行なのが何とも、朝夕の混雑は酷いからね。
横須賀線使わないなら小杉の利便性が半減するわけで何とも…
後は小杉は再開発口だけ良くも悪くも別世界なので庶民的な古くからの小杉を受け入れられない層はここは向かない。
とはいっても今の市況では合格点な物件だとは思う。

[313: 購入検討中さん]

リエトはもともとは分譲用だったものを二転三転した物件なので、ドアの面材や壁紙、水栓等を変えれば十分分譲仕様ですから特別視する必要はないのでは。鹿島ですし。

[314: 匿名さん]

皆様色々考えていらっしゃるのですね。
安全についてもしっかり考えてみます。

[315: 匿名さん]

1年前のイーストと比べ、デザインも見えてきたし、都内で買えないから神奈川県に範囲を広げ検討する方や、ローン金利が低いこともあり、書き込みも活発だね。
なんだかんだ高倍率になるんじゃない。どうなのかな。

[316: 匿名さん]

さすがに600戸を一年で売った後の販売だから、前回ほどは倍率が付かないのでは？

[317: 匿名さん]

ちょっと難しいですが、震災以降の免震タワーってやっぱりいいんですね。
倍率が心配になってきました。。。

[318: 匿名さん]

競合となる新築マンションが少ない、低金利、外観のイメージがついてきたとかで購入に踏み切る層が多いんだろう。活況のようだし、イーストと同水準で様子を見た後にもうちょっと値段高くするんじゃないかな。

[319: 購入検討中さん]

三井は住友と違って、一度表に出したものを途中で変えたりしないですよ。
十の桁が10～90まで動く可能性はあるわけですが、それでも上下左右で矛盾は絶対出しませんので、大きく動くことはありません。
既に、十分に練られた予定価格になってます。

[320: 匿名さん]

そうなんだよね。住友。
はじめに住友行って、低層階希望と言ったら、「低層は人気でして、売り出しはまだです。今売出し中の部屋より高くなります。」と言われ、その後見に行ったイースト契約してしまいました。
イーストで満足してますが、本当に低層階が高いのか？不明。
その辺のカラクリ知ってたら、今後の為教えて！

[321: 匿名さん]

スミフは全般的にはこういうやり方らしい。。
住友不動産○○の舞台裏
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/
価格上昇期には上手く行ったんだろうね。。

[322: 匿名さん]

>>320
シティタワーは上から販売していて、下に行くほど値段が上がっていますよ(笑)
中層が一番高いと思われます。

[323: 匿名さん]

震災以降、低層が人気ですよ！
エレベーターが使えなくて階段で上がれる階
火災の時には、はしご車が届く階まで
タワマンの場合は1階から住居にはしないので普通のマンションに例えたら中層階みたいな感じで低層に感じません。

[324: 匿名さん]

私は安全対策がちゃんと施されているので、高層階を検討しています。
ここは眺望が本当にいいですね。

[325: 匿名さん]

イーストは眺望があまり良くなかったので、こっちがいいって方が多そうですね。

[326: 購入検討中さん]

住友のユーザーですが、良い部屋を安く買うにはとにかくスピード重視ですので、誰よりも早く部屋を決めて誰よりも早くローン審査を通した人が得をします。営業さんが振り分けてくれますのでほぼ先着順みたいなものです。
現に、私が２年前に申し込んで最近入居した部屋の２０階下の同タイプの部屋を、当初より１７００万円高くしてまだ販売しています。
売る気はありませんし、そんな価格で本当に売れるのか疑問でもありますが、いざというときには心強いことは確かです。
いずれにしても、住友物件に限っては、一度様子を見てしまったらもう「終了」だと思って間違いありません。他を当たるべきです。

[327: 匿名さん]

貴重な情報ありがとうございます！20階下で1700万高いって凄いね。

[328: 匿名さん]

消費者的には1700万円も階が下なのに高いって怖くて手が出せませんね。
安く買えた方はお目が高かったですね！

[329: 匿名さん]

さすが住友さんという以外のコメントが浮かばないですね。

[330: 匿名さん]

シティタワーと比べて相対的にここは割安と感じますが、予算が届けばシティタワーがいいかな。
予算はシティタワーだと1500万円ショートで全く太刀打ちできないので、ここで検討ですが(笑)

[331: 匿名さん]

そんなに高いと比較検討するのは不可能ですね。

[332: 匿名さん]

シティタワーもここのついでに見に行きましたが72平米で条件がいいと９０００万円位だったかな。
後に見てしまったので、価格を聞いて心が無になりました。

[333: 購入検討中さん]

シティタワーの72平米で条件がいい部屋って、おそらく７２．３３㎡の南西・南東の角部屋のことですよね？
その部屋、第１期では、例えば４７階で７６９０万円でしたよ。７１．９８㎡の北東角、北西角で７４９０万円。

それでも「武蔵小杉で高すぎる」と思いましたけどね。

[334: 匿名さん]

9000万出すならここでもっと広い部屋がいいな。

[335: 匿名さん]

足元の植栽は
住友のは価格不相応
ほとんどの周辺マンションより見劣りします。

あとGWTの正面玄関上の壁庭
全部腐ってる
これ世界一の庭師がやった
仕事だそうだけど
住民や庭師はなんとも思わないのかな。
醜いので全て刈りとるとか
夜、光を当てないとか
もうちょっと考えればいいのに。
経年劣化。

[336: 匿名さん]

ウーン…
完売後は、住民が参加する管理組合次第なんだよね。
ここも植栽やら、公共施設が沢山あるから、
住環境や資産価値維持に賛同する住人が、
多いなら上手くいくけど。
これは、フタ開けないと分からないね。

[337: 匿名さん]

>>333
9000万円はそこより下の階でした。
凄い。。

[338: 匿名さん]

今日見に行きました。
安過ぎて不安なのでスルーします。不動産はそろそろ暴落するのでしょうね。

[339: 匿名さん]

これで安すぎてスルーって。お金持ちですね。

[340: 匿名さん]

三井さんの物件でローン仮審査とは、三井さん提携のものでないといけないのですか？

[341: 匿名さん]

ローンはどこでも大丈夫。私もメインバンクから借りる予定。
安くて回避するのは不合理では？ご判断は尊重しますが。

[342: 匿名さん]

シティタワーも結構妥当性あるけどね。
間取が美しくて、私は好みです。
ここは、基本スペックが良い。
残念ながら、両方は買えないので吟味します。

[343: 匿名さん]

シティタワーは大きな通りに面してるのが難点。
子供の通学が心配です。
あと、旦那が酔っ払って帰ってくる時のことも心配。
車アクセスがいいのでタクシーならいいんでしょうが。

[344: 匿名さん]

>>341
ありがとうございます。
仮審査基本どこでも良いのですね。

[345: 匿名さん]

シティタワーは既に再開発が完成している中だからイメージが非常にしやすい。
横須賀線、グランツリーに程近く、利便性も明確。
非常にいい物件だと思いますよ。人脈を使って販売状況は聞いていますが、月１０戸弱ペース位で売れているらしいです。
ただ、そうは言っても高値狙いなので、ここと比べると割高である点は否めない。
ここのイーストと契約数とは比較にならない。
地震リスクは高確率でテイクせざるを得ない中、耐震構造を選ぶなら相当慎重であるべき。
免震でユニークな物件が新川崎、小杉に２つあるので、むしろ選びやすいともいえるのでは。

[346: 匿名さん]

>>268
Wikiの長周期地震動見た？
確かに東日本で制震の新宿のビルがそれだけ揺れたら本当に危険だね。
ここを買うとは決めてませんが、良スレですね。

[347: 匿名さん]

>>339
そう思うけど、確かに予算があれば浜離宮とかも検討できるし、私には6500万円しか予算が無いことも致し方の無い事で。
かなりここの生活に心をうばわれているので、本当に倍率が心配。。。

[349: 匿名さん]

ついに出た(笑)
確かに安いな。なんだこれ？南東角で６０００万円台ってどういうこと？
蒸発確定。

[350: 匿名さん]

担当の方が一生懸命価格を転記なさっていたのに心が痛みませんか？
わざわざそこが知りたくて見に行っているのに、あんまりだと思いますよ。

[351: 匿名さん]

>>348
盗撮は犯罪です。しかも、それを公表するとは。
一言、写真撮っていいですか？と断ればいのでは？
こういうモラルの人とは一緒に住みたくないですね。

[352: 匿名さん]

価格表アップは無いだろ。
検討してないでしょ。本当に嫌だこれ。削除依頼って通るかな？

[353: 匿名さん]

まあちゃんとこの板を読めば大体価格は見えてたからそれほど被害は無いのでは？

[354: 匿名さん]

影が盗撮って雰囲気を盛り上げていますね(笑)
裏に開発動向を説明するものも見えていて臨場感があるな。

[355: 匿名さん]

無音カメラかな。スマホだよ絶対。本当にひどいね。

[356: 匿名]

何だかわかりやすいですね。価格表アップに文句言ってるのはデベやその関係者なんでしょうね。やっぱりその手の方がよく見られてるんですね。私みたいな検討者としては大変ありがたいです。盗撮だろうと何だろうと。

[357: 匿名さん]

見にいった検討者としては倍率云々でそわそわしているのにこれは無いよ。私はデベではありません。

[358: 匿名さん]

イーストでもやられてたね(笑)相変わらず脇が甘い(笑)

[359: 匿名さん]

>>348
部分的に公開している情報は、今の社会においては部分公開にならないという事で、あなたの行為は非難されるべきものではありませんよ。

何故安いかは行って聞いてみようと思います。価格情報が露出されて盛り上がってきたのは大変うなずけます。

[360: 匿名さん]

ほら１人増えた。
最早、人気なんてどうでもいいから買わせてよ。
抽選なんてシステムは狂ってる。

[361: 匿名さん]

相変わらすの弱気。早く売り切って。

[362: 匿名さん]

>>348
いいね。価格表露出。
最近の動向で株をリリースして投資先悩んでたけど価格が中古以下ですな。これは確かに面白い物件だね。

[363: 匿名さん]

中古、ここより高いのですか?元々ここより安く買ったはずなのに、儲かっていいですね。

[364: 匿名さん]

6000万円台がやたら多いな。
抽選回避の努力の跡を感じる。クレバーだな。

[365: 匿名さん]

イーストの価格から平均的に少し安いかもしれないけど、昔の武蔵小杉相場と比べると充分高い。安いって言う人は、もっと高くなると思っていたということ?

[366: 匿名さん]

総額が抑えられているのはメリットでは。
尚、価格表はほかのブログで露出済。

[367: 匿名さん]

私も見ました。一応諸々回避でマンションマ○アさんですよね。(意味無いか)
まあおっしゃる通り、情報統制なんて公開する限り不可能。

[368: 匿名さん]

間取りな悪くなった気がする。
気のせい？
行灯部屋なしの間取りがほとんどない。

[369: 匿名さん]

イースト東の2LDKみたいな間取りが良かった。

[370: 匿名さん]

イースト東も蒸発ゾーン。
あれは良かったけど、私は北向き2LDKが当たったのでそっちにしました。
今回は3LDK狙います。

[371: 匿名さん]

>>370
2戸買い？

[372: 匿名さん]

当選すればそうなります。
今回はバランスが大幅に見直されているので、北の低層に極端な人気集中はしないと予想しています。
狙っている住戸も北向きではありません。

[373: 匿名さん]

中古の価格はヤフーでも何でも調べればあっさり出るよ。

[374: 匿名さん]

倍率回避がしたいならこんな深夜まで書き込み入れたらいけないよ。
検討者の必死さが異常。これはまた荒れるな。

[375: 匿名さん]

そういうあなたは検討者？荒らす前振り？あまり変な書き込みで荒らさないで下さいね。
イーストの掲示板読みにくいですよ。

[376: 匿名さん]

間取りの良い部屋が少ないとの情報ですが
3Lでもイマイチですか？

[377: 匿名さん]

>>376
3LDKの場合

中住戸には行灯部屋標準装備
→昼間から夫婦仲良しするには行灯部屋はありがたい？

角住戸のリビングは三角形
→リビングにソファセット置かないならなんとか？

腰高窓が基本で開放感に欠ける
→高所恐怖症の人向け？

高層階南向きを除けば、逆梁のせいでベランダが狭い
→どうせ風が強くて外なんか出ないから問題なし？

[378: 住まいに詳しい人]

公式の間取りを見る限りではリビングインのオンパレードですね。
行灯部屋は内廊下だから仕方ないかな。
富久みたいにナロースパンではないのでタワマンの間取りとしては及第点ではないでしょうか。
シティタワーの間取りは相当良い部類ですので比較すると…ですが。

[379: 匿名さん]

シティタワーの間取が理想的だから目立つよね。

[380: 匿名さん]

価格盛り上がり過ぎ(笑)
とっくに見つけてたよ(笑)

[381: 匿名さん]

シティタワーは子供がいる家族には狭い。（表記の㎡数は地下トランクも含まれているのと、そもそも収納が少なすぎ）

金持ちDINKSにはよいかも。そもそもパークシティとは対象とする購入者層が違う。

あとシティタワーも売り出し当初は坪320万くらいで、それが住友利益最大化の問題で400近くまでなっているだけなので、質感どうこうはあまり関係ないのではないか。間取りはいいけど、空き地もないし植栽も力が入っていないので、マンション全体が暗いというか開放感がない。

住友も三井もどっちもいい点があるので、うまく住み分けがつくといいですね。

[382: 匿名さん]

まあとにかく黒い。以上。

[383: 匿名さん]

>>381
シティタワーはグランツリーが出来たのに乗じて値上げしただけだしね。
ただ石の色とかワイドスパンはいいね。
間取りは個人的にはいまいちだと思う。
子供一人の家庭には一長一短。

[384: 匿名さん]

グランツリー素敵！
黒くてカッコいい！って感じで買うのかもね。

[385: 匿名さん]

高所恐怖症ではないですが、大地震でガラスが割れるかもと思うと、ベランダなしの狭いリビングで床近くからガラスは怖い。

[386: 匿名さん]

価格表みると安く見えるが、書かれていない住戸もあるから、結局平均すると330になるようにすると思うよ。

価格表は誰かがどっかにアップするのは見越してると思う。売主自ら確定情報ではない現時点で出すのもおかしな話。
商談の時一旦席外してるでしょ。それはつまり、

[387: 匿名さん]

MRに行った時、営業から行灯部屋をサービスルームと説明を受けました。納戸ですよねと答えると、いいえサービスルームですと。まあ昔なら納戸ですよね。これだけの金額を払うのだから全室窓有りがいいな。

[388: 匿名さん]

イースト建物西端とウエスト建物東端はどの程度離れているのですか？

[389: 購入検討中さん]

約５８メートルですね。

[390: 匿名さん]

389さん、ありがとうございます。
64B-MIはそれなりの価格になるのかな、
正直大きい建物の間の58メートルは近い気がします。

[391: 購入検討中さん]

確かに真正面だと気になるでしょうね。
今、湾岸で、対岸のマンションと運河をはさんで１５０ｍある部屋に住んでるんですが、日常的にはほとんど気になりません。部屋の中の様子もわかりませんね。望遠鏡使われたらアウトですが。
ただ、おそらく１００ｍ以下だとかなり気になってきそうな気がします。５０ｍだとカーテンは必須ですかね。

[392: 匿名さん]

良心的な価格設定ではあるけど、
案外、そう思う人は少ないかもね！

[393: 購入検討中さん]

みんなそう思ってるんじゃないですか。
実際、どこかのデベみたいに「利益最大化」を社是としてはいませんから。評判第一。

[394: 匿名さん]

他が高すぎて比較検討できる物件が本当にないね。
価格の妥当性は強く感じます。

[395: 匿名さん]

ここが比較優位なのは間違いない上に、中古と比べた相対的な割安感がある。シティタワーは置いておこう。
基礎免震、三井分譲、竹中施工、将来不安低めで眺望良好など武蔵小杉においての独自性もある。
イーストはアベノミクスが不調な中一年で完売。
イーストの瞬間蒸発した向きも値上げ無し。

ここで買えないなら長期的に様子見という事になりそう。

[396: 匿名さん]

イーストとウエストの間は徒歩１分プラスで８０ｍ離れてるよ。

[397: 購入検討中さん]

分数表示は切り上げだから、１メートル違いでも１分増えることありますよ。

[398: 匿名さん]

徒歩１分が余計で蛇足だった。イーストとウエストは８０ｍ程度離れていたはず。

[399: 周辺住民さん]

価格や仕様を総合的に見て今の市況ではお薦めの物件だと思います。
三井が良心的な価格付けをするデベなのも間違いありません。
昔の小杉の三井タワーも軒並み値上がっています。
ここは等々力緑地に近いのもファミリーにとっては高ポイントです。
サッカーに興味なくてもフロンターレの試合の日は色んな催し物でお祭りで楽しめます。
ですので購入されることに対しては基本的には肯定です。南武線もしくは東横線利用なら問題ありません。
あとは散々既出ですが
・あくまで今の相場感の中では相対的に良心的というだけでバブル価格の可能性は否めない。
・横須賀線は武蔵小杉駅と名乗りながら実質的に隣駅です。横須賀線を通勤で使うならシティタワー、予算が厳しければ三井の中古にすべき。（敷地を出る＋南武線のホームまで＋おしくら饅頭の通路で最短ルートでも約２０分かかります。これじゃバス便です。）

[400: 周辺住民さん]

ですのでタイミング的に購入を何年も待つことはできない、横須賀線はたまに乗れれば良くて普段使いしない。
そのような条件の方であれば買って後悔することは少ない良い物件だと本当に思います。