パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[12577: 匿名さん]

>>12576 マンション検討中さん
貴方も近隣住民もしくはイーストにお住まいなのですね。みなさんと仲良くやりましょうよ。災害時は住民間の関係も大事ですからね。

[12578: 匿名さん]

>>12575 匿名さん
まさにその通り！ここは武蔵小杉No.1マンション！武蔵小杉のランドマーク的存在！南口のカスみたいなマンションと比べないで欲しいな！
このマンションの高層住民は武蔵小杉のカーストでも最上の位置に値するだろうね！
入居が待ち遠しいです！

[12579: マンション検討中さん]

三井さん、LaLa横浜の偽装問題で、全棟建て替え決定したはいいけど、訴訟難航してるようだね。
丸投げした挙句、何かあったら全て施工会社に押し付け負担では、存在意義が問われるし、今後施工会社からも相手されなくなろうね。
ここも、偽装問題真っ只中に販売されてたから少なからず何かしら偽装はあると思ってます。

[12580: 通りがかりさん]

管理人は本当にこんな書き込みばかりで存続理由があると思っているのだろうか。
入居開始で閉じるようなことが回答されていたが、ではなぜイーストの検討板は今も閉じられていないのか。
みんなで管理人に連絡しよう。

[12581: eマンションさん]

>>12580 通りがかりさん
どういうことですか？
やはり購入者にとって都合の悪い情報は隠したいってことですか？？

[12582: マンション検討中さん]

検討者にとっては、メリットよりもデメリットの方が有益な情報です。 三井はなかなかデメリットを教えてくれませんから、中古含め検討者は、こちらの情報を非常に頼りにしてます。 どうか管理人様は検討者の為にこちらを閉鎖しないようよろしくお願い致します。

[12583: 匿名さん]

>>12578 匿名さん

煽ってるつもりなんだろうが、当たっちゃってますよ。
ザガーデンが武蔵小杉ナンバーワンはもはや揺るぎない事実。

[12584: 匿名さん]

>>12583 匿名さん
全くそうとは思えないので笑える。

[12585: 匿名さん]

タワーマンションで、
駅徒歩6分
ありえない・・・。
ナンバーワン!
んっ?

[12586: マンション検討中さん]

>>12583 匿名さん
まあ、自分の住むところを誇れることは良いことだけど、掲示板で書いてしまうのは、自分のマンションに不満があるか、世論が価値を認めてくれないからなんだろうな。

[12587: マンション検討中さん]

管理費が異常に高い。
普通のマンションよりも1万円くらい割高。
20年済むとして、計240万高。逆に修繕費は異常に安く設定されて見かけ上バランス保ってる。
将来相当高くしないと絶対成り立たないよ。本来修繕費を初めから高く設定して不測の事態に備えるべきなのに。
タワマンの修繕費不足が騒がれる中、三井が売り切る為の設定には悪意を感じます。
この設定だと、大規模修繕では追加徴収数万は必要だろうから、割安かどうかは微妙だね。

[12588: 匿名さん]

>>12586 マンション検討中さん
不満というか不安の表れだろうね。第三者からの評価が得られないからここに書き込むことによって購入者同士で褒め合う。別に悪いことじゃないと思うけどそういうのは住民板でやってほしいな。

[12589: ご近所さん]

管理人にとっては武蔵小杉関連はpv稼げるし、いいネタなんだろう。

[12590: 通りがかりさん]

>>12588 匿名さん
そもそも12583が炎上狙いの投稿でしょ。引っ張らないで。

[12591: 匿名さん]

>>12583 匿名さん
間違いないね！
多少駅から遠いけど結局はザガーデンが武蔵小杉No.1！煽りじゃないよ笑
みんな羨ましがってるね！でも完売だからもう買えないよ！残念！
中古はまだあるみたいだから多少割高でも買うべきだね！ラストチャンスかもよ！

[12592: 匿名さん]

早く入居して貧乏な地元住民や他のカス物件を見下ろす生活を送りたいですね！入居が始まれば少しはここのネガも落ちつくのかなw

ここの高層を買えた人達はホント幸せですね！きっと中古も高く売れるでしょう！
入居が待ち遠しいです！

[12593: 検討板ユーザーさん]

ここって一番近いのは南武線でそれでも徒歩6分以上。で、東急はそこからさらに歩くんだね。
横須賀線までさんざん遠いと言われて影に隠れてたけど実は東急も地味に遠いんだね。

[12594: マンション検討中さん]

>>12585 匿名さん
まあ、6時半に家出て、6時37分の東横線に乗れれば御の字だけどねー

[12595: 評判気になるさん]

>>12593 検討板ユーザーさん
検討してるなら一度現地きて歩いてみ。

[12596: 匿名さん]

>>12594 マンション検討中さん
乗ればね…
エレベーターの待ち時間とか考えるとまあ無理だろうね

[12597: 匿名さん]

>>12596 匿名さん
ここにはお金もらっても住みたくないなぁ。

[12598: 匿名さん]

>>12597 匿名さん
うわぁコメントが雑すぎぃ笑

[12599: 匿名さん]

>>12598 匿名さん
確かに！
さすがにお金もらえるなら住んでもいいよね。

お金払ってまでは住みたくないけど笑

[12600: 匿名さん]

武蔵小杉ナンバーワン。
素晴らしい。

[12601: 匿名さん]

>>12600 匿名さん
詳しくその理由を教えてください！

[12602: 匿名さん]

>>12601 匿名さん

シティータワー マイナス2%
ガーデン プラス18%

[12603: 匿名さん]

>>12593 検討板ユーザーさん
東急までも近くはないのですね…

参考になります。

[12604: 匿名さん]

>>12601 匿名さん

北口再開発一棟目。長期優良。長期優良によるローン減税増額。フラット35なら優遇金利。直接基礎免震。緑地。ペデストリアンデッキ。ザコスギタワークラスは別として、中古の南口タワマンより割安。

[12605: 匿名さん]

>>12604 匿名さん
ふむふむ。
それらの要素で立地の悪さをカバーしてるということだね！

[12606: 匿名さん]

>>12605 匿名さん

築4年のGWTの売り出し価格が坪350万、それに仲介手数料ですから、70平米で新築のガーデンに比べて1000万ぐらい高いすね。

横須賀線までの所要時間、往復20分ぐらい節約するコストに1000万払うかどうか。

皆さん、立地がーとか言いますけど単価同じじゃないこと分かってるんですかね。

[12607: 匿名さん]

>>12606 匿名さん

つまり立地の悪さは認めてるって事？

[12608: 検討板ユーザーさん]

他のタワマンに比べて立地が悪いのは誰もが認めていることでしょう。価格にも織り込まれてますしね。後発のサードの価格聞きに行けばよくわかりますよ。

[12609: 匿名さん]

>>12607 匿名さん

GWTとの比較では、最初から誰も否定していないでしょ。

[12610: 匿名さん]

立地が悪いのに何故武蔵小杉NO.1マンションなのでしょうか？

[12611: 検討板ユーザーさん]

検討してるだけなんでナンバーワンかは知りません。マンションの良さは人それぞれです。その質問自体がナンセンスです。ナンバーワンのマンションが欲しいなら単価が高いマンションをオススメします。

[12612: 匿名さん]

こんなとこで話してないでさ、イーストの中古見に行けよ。せっかくのツインタワーで先にできてるんだから。お前らの疑問の99%はわかるはずだぜ。

[12613: 匿名さん]

>>12611 検討板ユーザーさん
あなたに聞いてないです。
>>12600の人などここを擁護する人達が度々口にしているので聞きたいのです。根拠があるのかなと。

[12619: 匿名さん]

サードの詳細分かってきたけど、ここの自称検討者の方はこちらの中古とサードならどちらが良いの？

[12620: 匿名さん]

文句ナシに武蔵小杉ナンバーワン物件ですよ。
リセールは最高でしょう。

[12621: 匿名さん]

>>12619 匿名さん

ガーデンでしょうね。

[12622: 匿名さん]

住み心地よりも立地！駅近！資産性！　と念仏のように唱えてたんですから、サードなんじゃないですかw

[12623: 匿名さん]

>>12622 匿名さん
サードも先発タワー軍に比べたら立地悪いわ。

[12633: 匿名さん]

[No.12614～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題

[12634: マンション検討中さん]

タワマンは管理が全て。
https://diamond.jp/articles/-/180763?page=4
構造的に、空きが少しでも出ると、管理修繕費が一気に不足し、運営自体が困難になりやすい。
ここは現状駅から最も遠いことから、将来空き家発生率も高くなると思われます。さらに管理費が尋常じゃないほど高いですから、空き家発生時の不足額は大変なことになりそう。
空き家が少しでも出始めたらすぐに手放すべき。中古として狙うのは明らかに危険かと。

[12635: マンション検討中さん]

>>12634 マンション検討中さん
いいんだよそういうのは。ここの立地や管理費の高さはみんな分かった上で買ってんだよ？
みんな金持ちだからね！管理費高くても余裕なんだよ。みんな永住するんだよ。
投資転売目的でここを買ったやつなんて流石にいないでしょ。この立地じゃまず売れないよな！
いいんだよ。立地が悪くてもおしゃれだから！終の住処だよ。

[12636: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[12637: 匿名さん]

>>12634 マンション検討中さん
空家発生時には既存住人が管理費払うので不足額は発生しません。
適当にもほどがある。

[12638: 匿名さん]

返信ないから自分の書き込みに自分で返信するの禁止 笑

[12639: 匿名さん]

>>12634 マンション検討中さん

投資目的で買った人が賃貸で出して、借り手がつかなくて空室ってことだと思うんですよ。貴方、どういう風に理解してますw？まさか(笑)。。。

で、住んでる人がいないと管理費、修繕費払われないと思ってるんでしょ？いや、オーナーが払うんですよ。

[12640: 匿名さん]

投資オーナーが家賃の入らない部屋の管理費と修繕積立を払い続けられなくなって未納って構図でしょ。非居住だと管理組合が督促しても、すっとぼけられたらアウト。最終的には競売して回収って手段があるけど、そこまで行くのは相当な労力が必要。

[12641: 匿名さん]

>>12640 匿名さん

いやー、そもそも家賃下げても空室が続くんなら滞納とかじゃなくてオーナーは売却しますよ。売れる値段まで価格を下げて売ります。損するのはオーナーです。問題になるのは値段を下げても売れないマンションであって(極端な例だとリゾマン)、駅力のあるタワマンなら、値段下げれば必ず売れますよ。

[12642: 検討板ユーザーさん]

>>12635 マンション検討中さん
金あったらここは買わないよ。一億円以下でしょここ。

[12643: 匿名さん]

>>12642 検討板ユーザーさん

雑すぎぃぃ(笑)

[12644: マンション検討中さん]

>>12641 匿名さん
いくら駅力あっても駅から1番遠いタワマンだからなぁ。

[12645: 匿名さん]

でもデッキで駅まで直結だから。

駅距離で一、二分を争うより、ここのような広大な敷地に植栽豊富、小学校までの通学路が交通量が少なく安全、といった個性があるマンションもいいですね。

[12646: マンション検討中さん]

>>12641 匿名さん
リスクを認識されてないようですので、タワマン購入の基礎から説明しますね。
◾️タワーマンション購入の恐ろしい話　高額な管理費や修繕費負担、中国人住人との対立
https://biz-journal.jp/i/amp/2015/09/post_11514_3.html
まず、大前提としてここは中国系の方の購入者が多いタワマンです。永住を考えてる住人は、意外と少ないです。
其の内、彼らは国に帰りますからその後については、知ったこっちゃない、結果、滞納が発生するリスクは通常のマンションより高いということです。ご参考までに。

[12647: 匿名さん]

>>12646 マンション検討中さん

パトロールご苦労様です

中国系の方は何人ですか？

[12648: 匿名さん]

>>12645 匿名さん
小学校なんてみんな私立行かせるでしょ。
対立している地元民の子供達と同じ公立なんてトラブル怖くて行かせられないよ。

[12649: 匿名さん]

>12641

売却できればね。小杉のタワマン大量供給が始まって１０年。中古も大量供給。

[12650: マンション検討中さん]

>>12649 匿名さん
昨年くらいから一気に中古が出始めましたね。ただ、リバブル、ノムコムのサイト等こまめに見てますが、値下げしても中々売れてません。中には2年くらい前からずっと売り出し中の物件も。2年も空室のまま売れなかったら、損失かなり大きいと思うのですが、何が目的なんだろね。
初期物件はプラマイゼロくらいで売れそうですが、ここは天井掴み感が非常に高い印象です。
ちなみに今出ているイーストの新古物件も、仮にあの価格で売れても手数料諸々でマイナスでしょうね。

[12651: 匿名さん]

>>12646 マンション検討中さん

えーと、2018年に中国人が不動産投げ売りしてタワマン暴落するって仰ってた方いましたけど、そういうのと同じレベルの記事って言う認識で良いんですかね？で、貴方はそれを信じてると。。はい、そうですか。分かりましたw。

[12652: 匿名さん]

w
湾岸はね。

[12653: マンション検討中さん]

>>12651 匿名さん
理解されてないようですが、ここでの話は管理修繕の話であって売却云々ではない。
ここの様に中国人オーナーが多いと滞納リスクが高く運営できなくなるリスクが高いということ。

[12654: 匿名さん]

まあここは他のタワマンに比べて立地が悪すぎるよ。
それだけは事実。

[12655: eマンションさん]

>>12654 匿名さん
まあでも、その分囲まれてなくて、眺望は良いのでは。

[12656: 匿名さん]

>>12655 eマンションさん
確かに高層はそうかもしれないね。
でもその理論だと低層民はフォロー出来ないよ。

[12657: 匿名さん]

>>12650 マンション検討中さん

二年売れてないのは、
引き渡しされないと実際には
売却できないからですよ。
イーストは八千万以上で売れてる部屋が
いくつかあります。

[12658: 匿名さん]

>>12653 マンション検討中さん

いや、こちらは記事の信頼性という点でコメンしたんですけどね。あと、タワマン毎に　中国人オーナー/世帯数の比率出して、ガーデンが何番目なのかとか知ってるんですか？ガーデンは他のタワマンに比べてどのぐらい中国人オーナー多いんですか？適当なこと言わないでくださいよ(^^)

[12659: 匿名さん]

>>12650 マンション検討中さん
今年、築10年低層階を売ったがちょうど坪300だった。
１ヶ月で売れたよ。ま、速く売れたら売れたらで安過ぎたかという気もするがｗ
長くかかってる連中は売り方が悪いのでは。
相場より1000万、2000万高く売ってるのは論外として居住中が多いのも謎。本気で売るというより試しにやってみたのか。

[12660: 匿名さん]

>>12658 匿名さん

その通りですね。正しい。

[12661: 匿名さん]

>12657

引渡し前でも転売の契約は可能。

[12662: マンション検討中さん]

武蔵小杉で一番安い物件ということで、
ここはタワマンカースト最下層になります。
奥様にもその点、きっちり伝えた上で購入された方が、後々のトラブル回避の為にもよろしいかと思いますね。
あと、購入者さんはお気づきかと思いますが、サードは予想以上に良さそうです。
コンプ持たないでくださいね。

[12663: 匿名さん]

>>12662 マンション検討中さん

安いのにはもちろんそれなりの理由があります。

[12664: 匿名さん]

>>12662 マンション検討中さん

サードの予想以上の良さを説明してください。

[12665: 匿名さん]

>>12662 マンション検討中さん

一番割安ってことですかね。

[12666: マンション検討中さん]

>>12665 匿名さん
安物っていう意味ですね。

[12667: 匿名さん]

>>12666 マンション検討中さん

調べたら、値が安く上等ではないものって意味合いなんですね。

免震、直接基礎、共用部共同利用可能のツイン、長期優良、全熱交換、将来的に駅までペデストリアンデッキがつながり、北口再開発一棟目のガーデンが上等ではないというのは意味不明。シンプルに横須賀線から遠いでディスれば良いのにw

[12668: 通りがかりさん]

>>安いものには理由がある。

その通り。
JXが売主となって、超割安な簿価の社宅跡地を使い三井と共に商品化したということがすべて。
今の時代これ以上望むべくもない好条件だったわけで、その点に気が付いて確信を持って購入した人が勝ち組ということ。
これ以上のスペックのマンションはもう小杉では造れない。完成後に価値が高く評価されるマンションの典型。
投資目線でああだこうだ言いながらここを買わなかったとしたらその時点で負け。

[12669: マンション検討中さん]

>>12668 通りがかりさん
強気なコメントお疲れ様です。
どんな商材でも同じですが、
投資の勝ち負けは未来人にしか分からないと思いますが、如何でしょうか？

[12670: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[12671: マンション検討中さん]

>>12668 通りがかりさん
まあ、大したことないスペックなのに自画自賛お疲れ。

[12672: 住人]

先日の非常に強い勢力を保ったまま北上した台風24号の風の影響で、びっくりするくらいマンションが揺れました（体感震度２程度）。本当に不安でその夜は一睡もできず、避難回避も考えました。このマンションで基盤が弱いのでしょうか？それとも工事ミス？？？・・・・・・・。 ウエスト購入時何か聞いていますか？

[12673: 通りがかりさん]

>>12672 住人さん
単純に細いから

[12674: 匿名さん]

太かったら余計風の影響うけるだろ。。

[12675: 匿名さん]

武蔵小杉のマンションだとスペックは高いほうだろう〜

[12676: 匿名さん]

>>12672 住人さん
免震は風に揺れ易いらしーよ