パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1201: 匿名さん]

>>1200
いつか必ず地震が来る

あたりまえのことを言ってるね。
1年後または、100年後または、1000年後、
必ず来る。
正しいこと言ってるがなんだかな。

[1202: 匿名さん]

本当に地震を気にするなら地盤の良い高台に住む。
このあたりは多摩川が近く地盤もお察しなので免震なんて気休め程度にしかならない。

[1203: 匿名さん]

直接基礎だけどね。

[1204: 匿名さん]

>1199

ここに限らず近隣ですみふが販売していると荒れる。マンコミュの常識。何を意味しているかは分かるでしょ。

[1205: 匿名さん]

>>1198
お疲れ様です

[1206: 購入検討中さん]

>>1199
寧ろネガのスルーを促す意味で書き込みたくなっちゃう。

[1207: 匿名さん]

地震の話題は過去スレ見てから書き込むように。

[1208: 匿名さん]

>>1200
高値を維持したいんじゃなくて、儲けたいんでしょ。
中古の人たち、新築時はここより安かったのだから。

[1209: 匿名さん]

>>1199
人気物件の抽選前は、倍率下げるためにネガが出現するのがこの掲示板の特徴です。

[1210: 匿名さん]

ネガは住友さんでは無いと思いますよ。
シティタワー武蔵小杉の掲示板２日位書き込み入って無いし。

[1211: マンション検討中さん]

建設関係の仕事をしてます。
小石砂などが河川から流れてきて堆積した砂質層は一般的に考えて地盤は良いとされています。
実際、タワー程の建物で直接基礎ならば支持層のＮ値がよっぽど高いと証明している証です。

[1212: 匿名さん]

イーストの時よりは掲示板が静かだ。

[1213: 購入検討中さん]

>>1199
このスレが荒れまくる理由？

決まってるじゃないですか。あまりに良い物件が後になって販売されてしまったことに対する嫉妬ですよ。周辺既購入者からの。
免震、防災、内廊下、設備、施設、仕様、エレベーション、住環境、優れた全体計画、全て他の小杉物件の頂点なのに、リーズナブルな価格。
唯一揶揄できるのが、横須賀線へのアクセスだけ。
そりゃ嫉妬します。

雑音に惑わされず、とっとといい部屋を購入してしまうのが正解。過去のパークシティシリーズの中でも、防災の点を抜きにしてもリバーシティ以外にザガーデンを上回る仕様のものはありません。大崎よりも上。

[1214: 匿名さん]

イーストの終わり頃に行きましたが、選択肢があまり無く６０００万円台が一戸も無かった。今は潤沢にあるのであわててイーストを買わなくて良かったです(笑)

[1215: 匿名さん]

イーストの掲示板見てみたけど、比較すると今は確かにネガが上品で静かだ(笑)

[1216: 匿名さん]

ネガを入れすぎると逆に人気に見えると気が付いたんじゃない？

[1217: 物件比較中さん]

>>1211
でも、洪水地域で２mくらい予想している。駐車場は水没、非常用電源も水没です。私はそれで諦めました。

[1218: 匿名さん]

電源が水没するリスクがあるのなら問題。以前の半地下マンションで大雨のときに水没、配電盤に水が入ってそのマンションだけでなく、周囲一帯が停電して大顰蹙ってのがあった。

[1219: 匿名さん]

>1209

抽選前じゃないけど。

[1220: 匿名さん]

武蔵小杉に浸水履歴は無いよ。

[1221: 匿名さん]

タワーだったら１階が水没した時の負担は低そうだね。

[1222: 匿名]

>>1217
いいんじゃないですか。
高台の低層物件にいってください。
余計な倍率がつかなくてすみます。

[1223: 匿名さん]

高台だと坂があるから嫌だ(笑)
ここは駅から楽に行けるのがいいですね。

[1224: 匿名さん]

まあ横須賀線からは遠いけど。

[1225: 物件比較中さん]

>>1218
ここは電柱がなくて綺麗なのですが、全て地下化しているのが、気になる。3．11の福島と同じです。

[1226: 匿名さん]

>>1219
抽選まだだよ

[1227: 匿名さん]

電柱地中化したら安全だと思った。何故ですか？？

[1228: 物件比較中さん]

>>1227
地下に変電設備や変圧器があるし、ここは液状化危険度赤レベルです。

[1229: 匿名さん]

液状化の履歴も無いよ。

[1230: 匿名さん]

表層の揺れやすさは大きいエリア。

[1231: 匿名さん]

それは正しいね！免震だけど。

[1232: 匿名さん]

免震でも地盤の影響は受けるだろうね。制震だけど、横浜駅近くの物件でほぼ同じ時期に竣工、同じゼネコン・工法の物件で、３・１１のとき、一方は被災、一方は無傷なんて例もある。被災したほうは液状化エリアだった。

[1233: 物件比較中さん]

>>1229
履歴ではなく、ハザードマップですよ〜。よく数十年の前まで調べましたね。まぁ、40年以上前は小田急のところですが多摩川は決壊しましたが、見つかりましたか？

[1234: 匿名さん]

浸水履歴が無い事は住友さんからの受け売りです(笑)

[1235: 匿名さん]

ハザードマップでリスクがあるところなのに履歴は無いと説明。そういうのもありか。営業の言葉を真に受けると危険。

[1236: 匿名さん]

ハザードマップがかかってる事と浸水履歴が無い事をセットで説明してもらいましたよ。住友さんですが(笑)

[1237: 匿名さん]

まあその辺は聞かれなきゃ話さないだろうね。
営業だし。

[1238: 匿名さん]

基本的に営業ってハザードマップの説明しないよね。

[1239: 匿名さん]

ハザードマップにしろ売物件に影響があるから
マイナス要因だから

[1240: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンは殆ど雨水貯水槽を備えてるから、余程の豪雨じゃないと土嚢を使う機会さえないよ。

[1241: 匿名さん]

>>1232
へぇ、被災したマンションはどこです？

[1242: 匿名さん]

>1240

ここは？

[1243: 匿名さん]

ポートサイドの制震タワマン。あとは調べてね。

[1244: 匿名さん]

余談だけど、３・１１では免震でも乾式壁は結構壊れている。

[1245: 匿名さん]

イースト契約者ですが、ハザードマップは登録前に説明ありましたよ。

[1246: 匿名さん]

>>1244
ソースがあればぜひ！

[1247: 匿名さん]

マンコミュの住民板の過去ログ。長期修繕計画は自然災害を考慮していないってことで、補修費用をどう調達するかも問題になっていた。

[1248: 匿名さん]

ありがとうございます！

[1249: 匿名さん]

ビル風は補修対象ですか？

[1250: 匿名さん]

ポジティブなご意見が少ないですね。
本当に人気？？

[1251: 匿名さん]

人気ある訳無いよ。
多摩川決壊で流れていくわ。

[1252: 申込予定さん]

>>1250
>>1251

はい、人気ないです。
だから申し込まないでね。

[1253: 匿名さん]

売れ行きは

ビル風の如く

一瞬なり

[1254: 匿名さん]

ビル風は恒久的な要素です

[1255: 匿名さん]

夏場は涼しくて良さそうですね(笑)

[1256: 匿名さん]

メリット＝免震・直接基礎等の安全対策、売主が大手、施工が大手、武蔵小杉の交通利便性、優れた眺望、神奈川エリアでは突出して高い設備仕様、社宅跡地、周辺および敷地内の緑の多さ、多彩な共用施設、中古と比べた相対的な割安感、イーストも含め三井の小杉タワーは早期完売、駅直結への期待感、デメリット＝横須賀線への距離、ハザードマップにてエリア指定あり、風、福山さん事件の管理会社は三井。
以上を整理して、短期完売＋低層階は瞬間蒸発かな。でも即日完売は１００％あり得ないと思う。

[1257: 匿名さん]

南の低層階買いたいです。私のような庶民にもギリギリ手が出る6千万台中盤でも抽選だろうなぁ。

[1258: 匿名さん]

イーストの契約者ですがイーストの第１期は大西学園より低い北向き３ＬＤＫ５０００万円台は倍率が凄かったですが、そこを抜けてちょっと上層階にいった６５００万円位の所は１倍の方が多かったそうです。正直５０００万円台の方が良かったのですが、落選したらかなり上層階でないと買える部屋がなくなるからという事で営業担当の言う事を素直に聞いて、６５００万円位の所に検討住戸アンケートを早い段階で出した所、そのまま１倍で抽選無く買えました。
人気が出そうな所だったら早めに手を挙げておくと良くて、ほぼ倍率が付きそうな３ＬＤＫ６１００万円前後だったら最後に倍率見て選べば良いと思います。
ちなみに前回は大西学園が抜けたギリギリの所が最高倍率だったと思います。

[1259: 匿名さん]

ギリギリ手が出るって
大丈夫？ローン計画

[1260: 匿名さん]

前回は北の抜けた所と最上階の1億5000万位の所が最高倍率だったみたいですね。

[1261: 匿名さん]

とりあえず買えたらラッキーな所に登録入れて抽選会に参加しようかな(笑)
ちゃんと当たったら買いますよ！

[1262: 購入検討中さん]

>>1261
それでいいと思います。私もそうしようと思ってます。
一度に捌ける数じゃないし、まだ良い部屋も残ってるでしょう。

[1263: 匿名さん]

マンション購入経験者の方にうかがいたいのですが、一度登録(申込)した住戸を、登録の締切時刻直前に、倍率見て、部屋を変えるってことは可能なんでしょうか？
そういうことは一般的によく行われるのでしょうか？

[1264: 匿名さん]

イーストの倍率状況があったけど、本当に倍率付かないのかな。
値段は大して変わらないけど、眺望は良くなっているんだよね。

普通に考えると同じ位の状況になりそうな気がしますが。。。

[1265: 匿名さん]

一度登録を入れたら変えられないよ。

だから登録直前は後から倍率が付いたら堪らないので掲示板が荒れるのです。

[1266: 匿名さん]

>>1265
有難うございます。
希望住戸が複数ある場合は、直前まで倍率動向を見ながら締切間際で登録するのが得策ということでしょうか？
早い段階で登録すると何かメリットはあるのでしょうか。

[1267: 匿名さん]

早い段階で登録して、他がまだあいている状況だと、後からの人が重なった場合、営業が他に誘導するってことはある。売る側は売れ残りがないほうがいいわけだから。

ただし、全戸が倍率つくような状況だと、早く登録するメリットは何もない。営業は早くって言うと思うけど。

[1268: 購入検討中さん]

「どうしてもその部屋しかない！」といったような割安部屋でない限りは、１番に登録した方が、倍率が下がる可能性は高いです。

[1269: 匿名さん]

結局イーストもほとんどが１倍だったらしいからね。
北の低層階とか南の低層階とかそのあたりだったらあまり早く登録するメリットはないと思うよ。

[1270: 匿名さん]

三井の言いなりになるのもちょっと癪だよな～

まあ時間はあるからちゃんと考えよう。

[1271: 匿名さん]

早く要望書出したほうが守ってくれますよ。ローン事前審査やオプション相談も間に合うし。
後からの人は、優先順位は後回し。

よって、早く出したほうが良いかとおもいます。

[1272: 匿名さん]

なるほど～参考になりました。

[1273: 匿名さん]

住みたい街ランキングとかに踊らされてないかい？冷静にね。

[1274: 匿名さん]

住みたい！
武蔵小杉！

[1275: 匿名さん]

小杉は良い街になりましたよ。十数年前と大違い。
横浜、川崎、杉並と寮や社宅の関係で色々あって今は小杉に住んでいますが、昔は小汚い街だと思っていた小杉がこんな感じになるとは思いませんでした。グランツリーの周辺は昔では考えられない小綺麗なママ達が歩いています。タワマンから色々なものが落ちて来るなんて一時期ありましたけどタワマン群のあたりの環境は良くなりましたよ。

[1276: 匿名さん]

駅前のパチがなくなればもっと良くなるのですが、

[1277: 匿名さん]

>>1274
面白いね(笑)

[1278: 匿名さん]

>>1271
守ってくれるという話をよく聞きますが、営業担当の方は、具体的にどういうことをしてくれるのでしょうか？
守りようがないような気がするのですが。。

[1279: 匿名さん]

>>1278
同じ間取りで
18階いやなやつ
19階いいやつ
20階ふつうなやつ

がいて、19階希望したら18階の人ならキャンセルの可能性あると言って18階にまわされる。

[1280: 匿名さん]

>>1179
うわっ凄いわかり易い(笑)

[1281: 匿名さん]

要望書って単なる希望住戸アンケートにすぎない。重ならないように調整はするけど、あくまで営業努力。要望書で部屋を確保したら不動産公正取引規約に違反する。

[1282: 匿名さん]

>1278

倍率が付くような状況だと調整のしようがない。調整ができるのは不人気ってこと。

[1283: 購入検討中さん]

>>1282
違う。まず大事なのは、値付けがうまかったってこと。
偏らないようにできたからこそ。

[1284: 匿名さん]

倍率が付かないと、キャンセルが出たら一から客を探さなきゃならない。倍率が付く程度がいい値付けのはずなんだけど。

[1285: 匿名さん]

>>1284
確かにそうかも。
イーストの時は1期2次ってすぐに売り出してたけど、あれ落選した人向けでしょ。

[1286: 匿名さん]

１倍が多い物件は先に登録入れた方がいいよ。

例えば１０戸のマンションが全部１倍で登録が入っていたとして、１１人目が後から入れるとどこ狙っても２倍って状態になるけど、先に入れた１０人は倍率が付く可能性は１０分の１だ。
後、人気物件は早めに銀行の審査を終える事をお薦めする。
理由は上に書いてある。

[1287: 匿名さん]

ちなみにイーストの時は２倍の部屋が２番（後から入れた人）が当選だったから抽選会は地獄絵図だったらしい。
同倍率同時抽選方式というルールで２倍の住戸は１発で決めるから不正のやりようがない。
２倍で２番は三井にとって不本意だったと容易に想像できる(笑)

[1288: 匿名さん]

>>1276
駅前のパチ屋は昔からあるパチ屋。
再開発エリアの地権者は極力同位置で生活再建させるってルールだから、元々あるパチ屋は基本的に戻ってくる。
反して、再開発は公共事業だから再開発エリアに新たなパチ屋を入れることは用途制限がある為不可能。

[1289: 匿名さん]

そもそも学校が隣接してるから風営法的なモノは無理っしょ。

[1290: 購入検討中さん]

やはり今がピークなのでしょうか。

中古マンション価格に変調　値ごろ感薄れ、需要鈍る
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO00053250V20C16A4000000/

3月の中古マンション価格、全国的に価格下落の兆し、東京カンテイ
http://suumo.jp/journal/2016/04/28/110344/

[1291: 匿名さん]

そうだね。

[1292: 匿名さん]

>>1288
照応の原則ですね。
土地区画整理事業も同じ考え方。

[1293: 匿名さん]

パチ屋って小杉プラザだっけ。
さすがにほぼ独占状態だから客入りはいいみたいだな。
2ちゃんに小杉プラザのスレッドがあたんで覗いてみたが思ったより荒れた感じじゃなかった。
コケシちゃんという網タイツの看板娘がいるらしい。

[1294: 匿名さん]

こっこけしちゃん⁈
武蔵小杉に住もう

[1295: 匿名さん]

>>1293
凄まじくお詳しいですね。
今週末は家族連れなので、コケシちゃんを確認するのは困難です。。

[1296: 匿名さん]

>>1281
要望書はそう。皆がしてるのは登録の話。

[1297: 匿名さん]

登録は7月だよ。
気が早いね。冷静に。

[1298: 匿名さん]

今日の遅延で小杉駅はどうだったのかな

[1299: 匿名さん]

>>1298
入場規制のあるなか、意外と遅れずにすみました。
電車はもちろん殺人的な混みようでしたけどね。

[1300: 匿名さん]

目黒線も混んでた。
でも普段は武蔵小山まではひどい混みではなく、マナーのいい客が多くて気に入っている。
横須賀線よりいいよ～