パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[10166: 通りがかりさん]

有象無象の情報でも気軽に書ける掲示板ですので信じる信じないは各々の勝手です。
有象無象が嫌なら閲覧しなければ良いのではと思います。

[10167: マンション検討中]

>>10163 匿名さん

え、何言ってんの？なにその謎ルール。

[10168: 名無しさん]

>>10163 匿名さん
貴方はこの掲示板から退去した方がいいですよ。空気読めない人だから。

[10169: 匿名さん]

中央区はマンションの容積率緩和をやめるらしいね。

[10170: 住民板ユーザーさん2]

煽るねぇ

[10171: 匿名さん]

三菱は別に反対云々じゃなく市況をみて先送りも検討してるってことでしょ。

[10172: 匿名さん]

イーストの賃貸料は意外に弱気設定多いですね…
戸数も他に比べて随分と多いですし。

[10173: マンション検討中さん]

>>10172 匿名さん

そりゃ戸数多いよ。引き渡し前だもん。

[10174: 匿名さん]

>>10172 匿名さん

東京目線の人が多くなったので少し麻痺してるかもしれませんが、品川、田町あたりの駅近築浅物件でもせいぜい坪13,000円ぐらいですから十分高いですよ。
かつての小杉では考えられません。もし同じ値段になったら都内に流れてしまいます。

[10175: 匿名さん]

いよいよ残り1戸になりましたね。またキャンセルがなければ終了でいよいよ三角。

[10176: 匿名さん]

>>10175 匿名さん
これだけの戸数ですから定期的にキャンセルは出ると思います。
今月でモデルルームも閉鎖になりますし、キャンセル住戸の発生有無と三角の販売開始時期は関係ないと思います。

[10177: 匿名さん]

冬から春に三角MR

[10178: 匿名さん]

これだけタワマン林立したら、賃貸も買い手市場でしょ。しかも激込みのニュースも度々報道されてるし。

賃料の低迷は中古相場の未来を映し出してるのかも。

[10179: マンション検討中さん]

賃貸であの値段だと、想定利回りいくらなんでしょう？
都内だと平均5パーセント、ここは1パーセント以下ですかね？
賃貸に出すと住宅ローンでは無く金利高い投資ローンに切り替えないといけない可能性有りますし、ローン減税も未適用。
将来転勤等で賃貸に出すのを検討しているなら、
当然毎月マイナスですから相当厳しいことに気がつきました。
デベの担当は、「異動になったら賃貸に出せばいいです、借り手はあります」って言ってたから安心してましたが、利回りとか考えたことなかったです。

[10180: 匿名さん]

>>10179 マンション検討中さん

転勤が理由で投資ローン切り替えなんて、聞いた事ないわ。
あんまり適当な事言わないで。

[10181: マンション検討中さん]

10180さん
失礼しました。
では既存住宅ローンのまま、7,500万の部屋を25万で貸して利益出ますかね？
管理、修繕、固定資産別途と考えるとマイナスな気がするのですがいかがですか。

[10182: 匿名さん]

>>10181 マンション検討中さん
管理、修繕を甘く見てはいけない。今より倍近く跳ね上がると思います。

[10183: 住民板ユーザーさん2]

節税とセットで考えないと普通は無理。

[10184: 住民板ユーザーさん1]

10183
居住でなければ住宅ローン減税も受けられず、
高層階でも相続税対策にならないとなれば厳しいですね。

[10185: 匿名さん]

>>10184 住民板ユーザーさん1さん
ここは実需中心でしょ

[10186: 匿名さん]

つまりここは買っていないやつの溜まり場だからこんな書き込みばかりになる

[10187: マンション検討中さん]

>>10182 匿名さん
買う前にわかってることだし今さら何？マンションの価値は管理会社次第だし。管理費や修繕費は毎日が快適に過ごせる為には上がるのは納得ですね。ホテル住まいですよ。

[10188: マンション住民さん]

10187
同意。そもそも戸建なら自分で全てやらないといけないし。

月額は少しずつ上がっていって、20年後には管理、修繕だけで
計7〜8万/月くらいが妥当と試算してます。

その頃には月額が払えず、手放す人も増えているかもしれませんから、
10年〜15年くらいで早めに売り抜けを目標に購入検討しております。

[10189: 住民板ユーザーさん2]

>>10188 マンション住民さん

今から買うの？

[10190: 匿名さん]

>>10189 住民板ユーザーさん2さん
相手にしちゃ駄目ですよ。
同じ内容であちこちに貼り付けてるだけですから。

[10191: 匿名さん]

どこの誰かも分からんアホの書き込みではなく、築31年目のタワマンの現在の状況の方が参考になりますよ。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kanagawa/sc_132/pj_88226579/
121平米最上階で管理費・修繕費合わせて3万5千円です。
普通というか、むしろ割安ですね。

[10192: 匿名さん]

板マンは安いというが、滞納者も多いし、廊下には荷物が置かれているし、布団もみっともない。ただしタワマンも落下物あるので気をつけたい。

[10193: 匿名]

>>10191 匿名さん
設備も構造も違う30年前のマンションと比べても....
設備満載な便利、安心な生活は、維持するに金がかかると言うことをいつか実感されると思いますよ。

[10194: 匿名さん]

管理修繕に関してならスムログのはるぶーさんに質問すれば正確無比ですよ。
理事長やら管理組合の情報交換の場を作ったりとエキスパートですからね。
武蔵小杉のマンション管理組合でも情報交換して既に法人化したところもあります。

[10195: 検討板ユーザーさん]

設備が違うと言っても、規模に対する相場というものが形成されるものでしょう。似た事例でもやはり35000円です。

エルザタワー55
https://www.nomu.com/mansion/id/ED7T3001/

過去のタワマンはある意味、現在のタワマン以上に共有設備は多く豪華です。設備として現行との大きな違いは免震装置の有無くらいでしょう。それだけで、管理、修繕費に何万円もの差が生まれるとは考え難いです。

[10196: 匿名]

>>10195 検討板ユーザーさん
エルザタワーは１回目大規模修繕で12億とか、戸あたり平均185万。年間16万ぐらいか。大規模修繕だけやってる訳ではないから、今の修繕費では明らかに足りないから臨時徴収が必要だろう。しかも１回目で、問題は２回目以降。
エルザにない設備として、ディスポーザー、エネルギーマネシステム、太陽光発電、蓄電池、消化施設とかも充実してるんだろうけど、これらを積み上げるとどうなるか。

[10197: 住民板ユーザーさん1]

10195さん

エルザの修繕費が足りている前提なら、その理論が正しいが、実際は足りていない。
あれだけ沢山の世帯だから値上げの了承を得られない為、ダラダラこの修繕費のまま、来ている状況です。
10196さんのおっしゃる通り、ここはエルザよりも圧倒的に費用がかかる機械物が多い事をお忘れなく。

[10198: 匿名さん]

ここはエルザより駅に近い。

[10199: 住民板ユーザーさん1]

管理費って入居後、下げれないのかな？

[10200: 匿名さん]

理事会の活動次第で金額変えられます。
管理会社は嫌がるでしょうが。
理事会の活動で管理会社を変える事もできます。
管理会社は嫌がるでしょうが。

総会での議決が必要です。

[10201: 住民板ユーザーさん1]

10195のような危機意識低い人が多くいるのは、同じ住民として心配ですね。将来滞納トラブルが増えないか不安で仕方がありません。

[10202: 検討板ユーザーさん]

意識低くてゴメンなさい。でもご安心下さい、私は別地域のタワマンに住むもので、ここの入居者じゃないですよ！

ちなみにエルザの敷地面積は、ここの両棟合わせた以上で、世帯数はここの約1棟分です。それでも良好な管理を維持しているのは事実です。管理の良さについての言及は、ネット上に散見されます。機械設備のメンテ費用は、敷地面積あたりにかかる維持費と比べればまだ小さいのでは？と自身は認識しています。

楽観シナリオばかりを喧伝するものでは有りませんが、ワーストシナリオばかり心配していても仕方ないなで、現実に維持出来ている物件が有るのだから、そこから学び取ることも将来不安の解消に繋がるのではないでしょうか、という意見と捉えてください。

[10203: 住民板ユーザーさん1]

10202
今管理ができていても、20年を迎えたこれからが正念場です。メインの機械物や基礎、配管は20年を超えたあたりから一気に壊れて来ますから、常にどこかを修繕している状況になることが予想されます。
費用も普通のマンションと桁が違いますから、
いきなり積立金が底をつくのは予想がつきますよね。

[10204: 検討板ユーザーさん]

タワマンの維持費ばかりを殊更に悲観視するのが、何だかポジショントークによる願望に思えてなりません。何か問題が起こる事を期待してそうで…。

恐らく今後タワマンの維持で問題は発生しますし、そうなれば事例として悪目立ちするでしょう。しかし、その裏で遥かに多くの従来型マンションで問題が生じ、件数や率でタワマンのそれを優に上回るものと私は想像します。

[10205: 匿名さん]

仰る通りです。
タワマン批判される方は、管理会社任せにした中小型マンションの管理費や修繕積立金の惨状をご存知ないのでしょう。

[10206: 匿名さん]

ネガを書き込んでる安アパート住まいに、そんなこと分かるわけありませんよ。
あまり相手にしても喜ばれるだけですから、無視しましょう。

[10207: マンション比較中さん]

タワマンを批判するというより、設備や機器が普通のマンションと違うでしょう。
高圧給水ポンプや高層エレベータ、立体駐車場は、経年劣化すると大変危険ですので
新品交換は必須です。
これらの設備は特殊部品使用などもあり非常に高額ですので修繕費臨時徴収は避けられないでしょう。

[10208: ご近所さん]

タワマン支持者は　これらのコメから”砂の塔”といわれる由縁がありそうだ。

[10209: 匿名さん]

川砂か海砂、コンクリートに普通入ってない？

[10210: 匿名さん]

>>10207 マンション比較中さん

その通りかもしれません。でも、あなたのように気にし過ぎる方は、低層のエレベーターなし、小規模マンションをお勧めします。

[10211: 住民板ユーザーさん1]

楽観的なのは住民のみなさんか
どうかわかりませんが、余りにも危機意識が低すぎです。
本気で修繕費はあげなくても維持できると思ってるのでしょうか。
私は年々費用が上がり、且つ追加徴収を覚悟しておりその分の貯金を予定してますが、
楽観的な人が多いという事は、いざ徴収や値上げになった際にはお金が用意できず、修理が滞るなんてことにならないでしょうか。
かなり心配になって来ました。

[10212: 匿名さん]

戸数のスケールメリットを信用出来ない方は、戸建てに住んだらいいですよ。
外壁の修繕やら屋根の補修やら、都度数十万取られても自分だけの責任なら納得出来るのでしょう。

[10213: 住民板ユーザーさん1]

10212
そのような極論、建設的で無い逃げのコメントはいりませんよ。ちゃんと議論してくださいね。

[10214: 匿名さん]

>>10213 住民板ユーザーさん1さん

他人を信用も出来ないし、あなたの個人的経済レベルで煽られる方がめちゃ不安ですけど。
お金に余裕がないんであれば、ほんとやめた方が無難ですよ。

[10215: マンション検討中さん]

今あるタワーマンションで一番古いのは築年数どれだけで、修繕した部分とその金額、何年目で修繕したか、といったデータをもとに議論できればいいですね。