パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[10126: 匿名さん]

未入居の転売で１割以上価格が下がらないと読めれば、手付金放棄してキャンセルするより引き渡しを受けて転売って選択肢があるんだけどね。キャンセルが出るってのはそういうこと。

[10127: 匿名さん]

どうゆうこと？

[10128: 匿名さん]

どうゆうこと？？

[10129: 匿名さん]

そうゆうこと？！

[10130: 匿名]

>>10126 匿名さん

手付金の額によるのでは？
すぐの転売は出来ないのでは？

[10131: 匿名さん]

手付金は１割。人気の物件だと引渡し前に転売してたりする。

[10132: 匿名さん]

>>10131 匿名さん

もう情弱すぎる。
今時、全員か一割なんて手付け払ってませんよ。

[10133: 匿名さん]

手付金減額交渉なんてしたら、三井は相手にしなくなるよ。

[10134: 匿名さん]

>>10133 匿名さん
はぁ、今は金利安いし、
テベの言うなりで1割現金で手付とかないでしょ。
売出し直後に契約してたら、3年間運用機会を損失するんですよ。
交渉しないのは何も考えてない人か、
全額現金で買えるクラスの人だね。

[10135: 通りがかりさん]

10131＝10133
知ったかサンでちょっと恥ずかしい

[10136: 住民板ユーザーさん2]

原則手付はいくらでもよいが、三井も相手を見ているのでね。。。

[10137: 匿名さん]

相手みてるとおもいます。契約のタイミングであまり貯金がなかったため、1割支払うと当面の貯金が減って心配だなーと話してたら、
うちは信用できるのでということで5%でいいといわれ、きりのいい数字にしたいといってたら最終的に４%の手付金となりました。
何かの事情で返済プランが崩れキャンセルされる可能性がなさそう、買う意思が強いなどから判断してるといってました。

[10138: 匿名さん]

手付け金5パーセント
普通はみっともなくて言えないだけで
情弱ではないよ
マナーの問題
自慢するような話ではない。

[10139: 住民板ユーザーさん2]

保全されるのが5%なんで、そこくらいまでの交渉はやる価値はある。あとは、支払いまで現金が寝てしまうので運用に自信があればその間に小銭稼ぐ種銭にするのもありでは。

10138はデベロッパーの方かな。

[10140: 検討板ユーザーさん4]

>>10137 匿名さん
恥ずかしくて言えない。

[10141: 匿名さん]

５％以下だと保全されないんだけどね。情弱か嘘つきのどっちだろ。

[10142: 匿名さん]

>>10140 検討板ユーザーさん4さん
デベのいなりの方が恥ずかしいと思うけどな。
まぁ価値観は人それぞれだから、どーでもいいけど。
手付け1割払わなきゃ契約してくれないって
マジで投稿してる人は、間違いなく情弱か、
マンション買うのが初めてですね。

[10143: 匿名さん]

売主事由の解約だと手付金倍返し。リスクなしの１００％リターンのおいしい投資。三井は施工トラブルで何度も繰り返してるからねらい目。手付金は２割でしょ。

[10144: 匿名さん]

三菱地所だと倍返しと迷惑料で３倍返ししてくれるようですよ。
青山で鹿島、関電工がやらかしたやつですが。
お金をもらった人は税金が掛からないようにしろと怒った人もいたようです。
https://www.j-cast.com/2014/02/01195718.html?p=all

[10145: 匿名さん]

無名でいつ潰れてもおかしくないデベなら保全措置は重要だから最低5%は払っておきましょう。
三井のような大手なら潰れる心配はないから1%でもＯＫです。

[10146: 匿名さん]

南青山はちょっと特殊なケース。引き渡し直前になって施工ミスが露見したんで、解約の合意を取りやすいように手付金の返金額に色を付けた。合意の交渉に時間をかけて引き渡し時期を過ぎてしまうと賠償責任が発生するような状況だった。

まあ、手付解約は一方的にやるってこともできなくはないんだけどね。ただ、それやると騒ぎがもっと大きくなるって判断だったのかな。

[10147: 匿名さん]

>10145

最低とするなら、厳密には5%と１円。

[10148: 匿名さん]

違法なのでもともとやってはいけないが、中原区には鍵の引き渡し日まで情報共有されているので、入居前に住民票を移すことはできないぞ。

[10149: 通りがかりさん]

手付金は人によるかと、そこが後押しになるケースもあるでしょうし。デベに知人がいるなら実情聞いてみればいかがでしょうか。

[10150: マンコミュファンさん]

キャンセル以外完売ですね。

[10151: 匿名さん]

武蔵小杉は下げ記事が時々出ていてイメージがイマイチでしたが人気は健在ってことなんですかね。

[10152: 住民板ユーザーさん2]

ツインいずれも早々に完売でしたからね。たまに微妙な間取りがあったりしましたが。エリアもまだ強いし、この物件は特に、ですかね。

[10153: マンション検討中さん]

モデルルームは残り僅かで閉鎖されますのでキャンセル住戸狙いの方はお早めに

[10154: 匿名さん]

引き渡しまで時間があるから、契約者にとってもモデルルームの見納め。まあ、クローズする日は連絡があると思うけど。

[10155: 口コミ知りたいさん]

>>10154 匿名さん
連絡ありましたよ。
四月一日で閉鎖します。

[10156: 匿名さん]

三角のモデルルームに改装するんですかね？

[10157: 匿名さん]

スケジュール的に三角MRはピンポイントですね。空き地は駐車場になったし。

となると、
ガーデン→三角→三菱ツイン→三井
の建築順でしょうか。

[10158: マンション掲示板さん]

>>10157 匿名さん

三菱ツイン は延期になって未定と聞いてますが？

[10159: 匿名さん]

>>10158 マンション掲示板さん

情報ソースを教えて下さい。

[10160: マンション検討中さん]

>>10159 匿名さん

1月の内覧会の後に色々とマンションの説明受けその時に担当者から聞きました。近くの住民の反対もあり地元ではタワーはいらないと。

[10161: 匿名さん]

タワマン建設ラッシュで駅が激混みになって、以前から住んでた住民にとってはタワマンは迷惑なだけってテレビで撮りあがられてたからね。購入者はそこに入居するわけだから覚悟しないと。

[10162: 住民板ユーザーさん2]

延期になったと聞きましたが。2024だか2026だか。

確かにあそこにたつと、全く日差しがなくなる戸建てがでそうな。

[10163: 匿名さん]

>>10160 マンション検討中さん
あのさ、つまり貴方イーストの人ってことでしょ。なんでウエストに書いているの？情報はありがたいですが、こういう有象無象いるところに軽々に物を書かない方が良いと思いますよ。ここは既に完売で閉じられていくべき掲示板ですから、来ている人は煽りに来ている人が大半です。

[10164: 通りがかりさん]

>>10163 匿名さん

軽々に物を書くと思いませんけど。事実ですから、もし信じなければご自分で確認ください。

[10165: 名無しさん]

>>10163 匿名さん
真実を述べただけですので悪しからず。

[10166: 通りがかりさん]

有象無象の情報でも気軽に書ける掲示板ですので信じる信じないは各々の勝手です。
有象無象が嫌なら閲覧しなければ良いのではと思います。

[10167: マンション検討中]

>>10163 匿名さん

え、何言ってんの？なにその謎ルール。

[10168: 名無しさん]

>>10163 匿名さん
貴方はこの掲示板から退去した方がいいですよ。空気読めない人だから。

[10169: 匿名さん]

中央区はマンションの容積率緩和をやめるらしいね。

[10170: 住民板ユーザーさん2]

煽るねぇ

[10171: 匿名さん]

三菱は別に反対云々じゃなく市況をみて先送りも検討してるってことでしょ。

[10172: 匿名さん]

イーストの賃貸料は意外に弱気設定多いですね…
戸数も他に比べて随分と多いですし。

[10173: マンション検討中さん]

>>10172 匿名さん

そりゃ戸数多いよ。引き渡し前だもん。

[10174: 匿名さん]

>>10172 匿名さん

東京目線の人が多くなったので少し麻痺してるかもしれませんが、品川、田町あたりの駅近築浅物件でもせいぜい坪13,000円ぐらいですから十分高いですよ。
かつての小杉では考えられません。もし同じ値段になったら都内に流れてしまいます。

[10175: 匿名さん]

いよいよ残り1戸になりましたね。またキャンセルがなければ終了でいよいよ三角。

[10176: 匿名さん]

>>10175 匿名さん
これだけの戸数ですから定期的にキャンセルは出ると思います。
今月でモデルルームも閉鎖になりますし、キャンセル住戸の発生有無と三角の販売開始時期は関係ないと思います。

[10177: 匿名さん]

冬から春に三角MR

[10178: 匿名さん]

これだけタワマン林立したら、賃貸も買い手市場でしょ。しかも激込みのニュースも度々報道されてるし。

賃料の低迷は中古相場の未来を映し出してるのかも。

[10179: マンション検討中さん]

賃貸であの値段だと、想定利回りいくらなんでしょう？
都内だと平均5パーセント、ここは1パーセント以下ですかね？
賃貸に出すと住宅ローンでは無く金利高い投資ローンに切り替えないといけない可能性有りますし、ローン減税も未適用。
将来転勤等で賃貸に出すのを検討しているなら、
当然毎月マイナスですから相当厳しいことに気がつきました。
デベの担当は、「異動になったら賃貸に出せばいいです、借り手はあります」って言ってたから安心してましたが、利回りとか考えたことなかったです。

[10180: 匿名さん]

>>10179 マンション検討中さん

転勤が理由で投資ローン切り替えなんて、聞いた事ないわ。
あんまり適当な事言わないで。

[10181: マンション検討中さん]

10180さん
失礼しました。
では既存住宅ローンのまま、7,500万の部屋を25万で貸して利益出ますかね？
管理、修繕、固定資産別途と考えるとマイナスな気がするのですがいかがですか。

[10182: 匿名さん]

>>10181 マンション検討中さん
管理、修繕を甘く見てはいけない。今より倍近く跳ね上がると思います。

[10183: 住民板ユーザーさん2]

節税とセットで考えないと普通は無理。

[10184: 住民板ユーザーさん1]

10183
居住でなければ住宅ローン減税も受けられず、
高層階でも相続税対策にならないとなれば厳しいですね。

[10185: 匿名さん]

>>10184 住民板ユーザーさん1さん
ここは実需中心でしょ

[10186: 匿名さん]

つまりここは買っていないやつの溜まり場だからこんな書き込みばかりになる

[10187: マンション検討中さん]

>>10182 匿名さん
買う前にわかってることだし今さら何？マンションの価値は管理会社次第だし。管理費や修繕費は毎日が快適に過ごせる為には上がるのは納得ですね。ホテル住まいですよ。

[10188: マンション住民さん]

10187
同意。そもそも戸建なら自分で全てやらないといけないし。

月額は少しずつ上がっていって、20年後には管理、修繕だけで
計7〜8万/月くらいが妥当と試算してます。

その頃には月額が払えず、手放す人も増えているかもしれませんから、
10年〜15年くらいで早めに売り抜けを目標に購入検討しております。

[10189: 住民板ユーザーさん2]

>>10188 マンション住民さん

今から買うの？

[10190: 匿名さん]

>>10189 住民板ユーザーさん2さん
相手にしちゃ駄目ですよ。
同じ内容であちこちに貼り付けてるだけですから。

[10191: 匿名さん]

どこの誰かも分からんアホの書き込みではなく、築31年目のタワマンの現在の状況の方が参考になりますよ。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kanagawa/sc_132/pj_88226579/
121平米最上階で管理費・修繕費合わせて3万5千円です。
普通というか、むしろ割安ですね。

[10192: 匿名さん]

板マンは安いというが、滞納者も多いし、廊下には荷物が置かれているし、布団もみっともない。ただしタワマンも落下物あるので気をつけたい。

[10193: 匿名]

>>10191 匿名さん
設備も構造も違う30年前のマンションと比べても....
設備満載な便利、安心な生活は、維持するに金がかかると言うことをいつか実感されると思いますよ。

[10194: 匿名さん]

管理修繕に関してならスムログのはるぶーさんに質問すれば正確無比ですよ。
理事長やら管理組合の情報交換の場を作ったりとエキスパートですからね。
武蔵小杉のマンション管理組合でも情報交換して既に法人化したところもあります。

[10195: 検討板ユーザーさん]

設備が違うと言っても、規模に対する相場というものが形成されるものでしょう。似た事例でもやはり35000円です。

エルザタワー55
https://www.nomu.com/mansion/id/ED7T3001/

過去のタワマンはある意味、現在のタワマン以上に共有設備は多く豪華です。設備として現行との大きな違いは免震装置の有無くらいでしょう。それだけで、管理、修繕費に何万円もの差が生まれるとは考え難いです。

[10196: 匿名]

>>10195 検討板ユーザーさん
エルザタワーは１回目大規模修繕で12億とか、戸あたり平均185万。年間16万ぐらいか。大規模修繕だけやってる訳ではないから、今の修繕費では明らかに足りないから臨時徴収が必要だろう。しかも１回目で、問題は２回目以降。
エルザにない設備として、ディスポーザー、エネルギーマネシステム、太陽光発電、蓄電池、消化施設とかも充実してるんだろうけど、これらを積み上げるとどうなるか。

[10197: 住民板ユーザーさん1]

10195さん

エルザの修繕費が足りている前提なら、その理論が正しいが、実際は足りていない。
あれだけ沢山の世帯だから値上げの了承を得られない為、ダラダラこの修繕費のまま、来ている状況です。
10196さんのおっしゃる通り、ここはエルザよりも圧倒的に費用がかかる機械物が多い事をお忘れなく。

[10198: 匿名さん]

ここはエルザより駅に近い。

[10199: 住民板ユーザーさん1]

管理費って入居後、下げれないのかな？

[10200: 匿名さん]

理事会の活動次第で金額変えられます。
管理会社は嫌がるでしょうが。
理事会の活動で管理会社を変える事もできます。
管理会社は嫌がるでしょうが。

総会での議決が必要です。

[10201: 住民板ユーザーさん1]

10195のような危機意識低い人が多くいるのは、同じ住民として心配ですね。将来滞納トラブルが増えないか不安で仕方がありません。

[10202: 検討板ユーザーさん]

意識低くてゴメンなさい。でもご安心下さい、私は別地域のタワマンに住むもので、ここの入居者じゃないですよ！

ちなみにエルザの敷地面積は、ここの両棟合わせた以上で、世帯数はここの約1棟分です。それでも良好な管理を維持しているのは事実です。管理の良さについての言及は、ネット上に散見されます。機械設備のメンテ費用は、敷地面積あたりにかかる維持費と比べればまだ小さいのでは？と自身は認識しています。

楽観シナリオばかりを喧伝するものでは有りませんが、ワーストシナリオばかり心配していても仕方ないなで、現実に維持出来ている物件が有るのだから、そこから学び取ることも将来不安の解消に繋がるのではないでしょうか、という意見と捉えてください。

[10203: 住民板ユーザーさん1]

10202
今管理ができていても、20年を迎えたこれからが正念場です。メインの機械物や基礎、配管は20年を超えたあたりから一気に壊れて来ますから、常にどこかを修繕している状況になることが予想されます。
費用も普通のマンションと桁が違いますから、
いきなり積立金が底をつくのは予想がつきますよね。

[10204: 検討板ユーザーさん]

タワマンの維持費ばかりを殊更に悲観視するのが、何だかポジショントークによる願望に思えてなりません。何か問題が起こる事を期待してそうで…。

恐らく今後タワマンの維持で問題は発生しますし、そうなれば事例として悪目立ちするでしょう。しかし、その裏で遥かに多くの従来型マンションで問題が生じ、件数や率でタワマンのそれを優に上回るものと私は想像します。

[10205: 匿名さん]

仰る通りです。
タワマン批判される方は、管理会社任せにした中小型マンションの管理費や修繕積立金の惨状をご存知ないのでしょう。

[10206: 匿名さん]

ネガを書き込んでる安アパート住まいに、そんなこと分かるわけありませんよ。
あまり相手にしても喜ばれるだけですから、無視しましょう。

[10207: マンション比較中さん]

タワマンを批判するというより、設備や機器が普通のマンションと違うでしょう。
高圧給水ポンプや高層エレベータ、立体駐車場は、経年劣化すると大変危険ですので
新品交換は必須です。
これらの設備は特殊部品使用などもあり非常に高額ですので修繕費臨時徴収は避けられないでしょう。

[10208: ご近所さん]

タワマン支持者は　これらのコメから”砂の塔”といわれる由縁がありそうだ。

[10209: 匿名さん]

川砂か海砂、コンクリートに普通入ってない？

[10210: 匿名さん]

>>10207 マンション比較中さん

その通りかもしれません。でも、あなたのように気にし過ぎる方は、低層のエレベーターなし、小規模マンションをお勧めします。

[10211: 住民板ユーザーさん1]

楽観的なのは住民のみなさんか
どうかわかりませんが、余りにも危機意識が低すぎです。
本気で修繕費はあげなくても維持できると思ってるのでしょうか。
私は年々費用が上がり、且つ追加徴収を覚悟しておりその分の貯金を予定してますが、
楽観的な人が多いという事は、いざ徴収や値上げになった際にはお金が用意できず、修理が滞るなんてことにならないでしょうか。
かなり心配になって来ました。

[10212: 匿名さん]

戸数のスケールメリットを信用出来ない方は、戸建てに住んだらいいですよ。
外壁の修繕やら屋根の補修やら、都度数十万取られても自分だけの責任なら納得出来るのでしょう。

[10213: 住民板ユーザーさん1]

10212
そのような極論、建設的で無い逃げのコメントはいりませんよ。ちゃんと議論してくださいね。

[10214: 匿名さん]

>>10213 住民板ユーザーさん1さん

他人を信用も出来ないし、あなたの個人的経済レベルで煽られる方がめちゃ不安ですけど。
お金に余裕がないんであれば、ほんとやめた方が無難ですよ。

[10215: マンション検討中さん]

今あるタワーマンションで一番古いのは築年数どれだけで、修繕した部分とその金額、何年目で修繕したか、といったデータをもとに議論できればいいですね。

[10216: マンション比較中さん]

タワマン塔独特の外周にぐるっと面した住居の配置が嫌いですね。
赤の他人同士なのに　お遊戯の皆でお手々つないでみたいな配置・・
なんか気持ちが悪いです。

[10217: 匿名さん]

確かにあの円周区画はキモイ。

[10218: 匿名さん]

［ 前向きな情報交換を阻害のため 、削除しました。管理担当］

[10219: 匿名さん]

報道陣向け完成発表会が12日、行われたようです。
それによると30〜40代で7000万〜8000万のマンションが買える中間所得層が多いという事です。
武蔵小杉は日本の標準的中堅的な人が集まってるのかも知れませんね。

＞三井不動産レジデンシャルが川崎市中原区小杉町の武蔵小杉駅近くに建設していた大規模タワーマンション「パークシティ武蔵小杉　ザガーデンタワーズイースト」が完成し、１２日に報道陣に公開された。高さ１８０メートルの５３階建てで、全５９２戸の分譲住戸はすでに完売。ベーカリーやイタリアンレストランなどが入る１階の商業施設や、２階の市が所有する千人規模のコンベンション施設も開業する。

　駅から徒歩４分。入居者が利用できる屋上の展望デッキのほか、キッズルーム、フィットネスルームなどが完備され、免震構造も採用されている。
同社によると、販売価格は４３００万～１億５８００万円、最多価格帯は７２００万円台だった。３０～４０代が主な購入者で、来春完成予定で隣接する「タワーズウエスト」も完売間近だ。
www.kanaloco.jp/article/317163

[10220: 口コミ知りたいさん]

>>10219 匿名さん
添付掲載は違法です

[10221: 住民板ユーザーさん2]

>>10219 匿名さん

楽しみですねぇ

[10225: 匿名さん]

[No.10222～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]