ザ・パークハウス 山吹神楽坂

[ご近所さん]

神楽坂近辺にこの規模の新築はしばらくでないのではないかな？
しばらく盛り上がりましょう！

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-yamabuki-kagurazaka/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組首都圏支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）
所在地：東京都新宿区山吹町298番6他10筆（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」駅2番出口より徒歩4分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅2番出口より徒歩7分

[51: 匿名さん]

49
だれと勘違いしてるのか知らないけど、肉地蔵住民がこの板まで遠征していることの証左になっちゃってるよ笑

[52: 匿名さん]

>>47 匿名さん

プラウドの営業かよ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[53: 匿名さん]

＞＞51
勘違いしてないでしょ。
特徴的な文章、間違いないね。早く川渡ってお帰り。
芳香剤足りてますか(笑)。

[54: 物件比較中さん]

エントランス周りは高級感あるし、エントランスホールも2層吹き抜けで雰囲気が豪華。
ただ引きで見た全体像が郊外の大規模マンションみたいではある。

[55: マンション検討中さん]

エントランスは素敵です。そうであるならば、内廊下にして欲しかった。各部屋の入り口は、団地みたいです

[56: 匿名さん]

>>50 匿名さん
自分がサイトを見たときは外観がヒキで載っている画像がなくて、エントランスのアップとホール、中庭だけでした（もしくは気がつかなかったか）。
全体像を見ると郊外物件のようで、駐車場辺りの雰囲気とか含めイメージしていたものと違いました。

[57: マンション検討中さん]

確かに内廊下の方が高級感はありますが。
ただそれよりもやっぱり、郊外マンションのような外観がイマイチですよね。
この掲示板の本物件へのYahoo!不動産へのバナーの画像で（リンク先でもっと大きな画像が見れますが）
向かって右側（西側でしょうか？）の高い棟が雰囲気を一気に郊外物件にしてる気がします。
公式サイトではなかなか見つけられません、というかありますか？

まぁ、住んでるときは外観は見えませんし、立地や設備、間取りが気に入るかどうかですけどね。
特にこの界隈で90平米はもう出ないでしょうから、そこに価値はあるかと思います。

[58: 匿名さん]

神楽坂駅を利用する場合は、
サブエントランスからの出入りになるのかな？

そうすると、豪華なエントランスを通ることはないのかな？

[59: 匿名さん]

正面デザインを見せないのは何故ナンダロ…？

[60: 検討板ユーザーさん]

まさか坪単価450は越えてないですよね？

[61: 匿名さん]

>>60 検討板ユーザーさん

低層で380台から。平均で450までは行ってなかったと思いますよ。

[62: 匿名さん]

販売開始延期…？

[63: 匿名さん]

先日受け取ったDMによれば予定価格から下げてる部屋もあるし、登録等の予定も後ろ倒しになってる感じなので、苦戦しているのでしょうね。
モデルルームも行きましたが、個人的には場所が中途半端で価格も高過ぎる印象でした。
60平米以上で完全に実需向きという点も苦しそう。

[64: 匿名]

このマンション何階建てなんだろう？
南向きだと前にマンションあるから、眺望が微妙。
もう少し地上げしてタワマンにしたら良かったのに。
商業用地でここらは、戸建も無いので建てても問題無かったのに。

[65: マンション検討中さん]

プラウド文京関口でキャンセル出てきましたね。

[66: 匿名さん]

山吹町一帯は、ハザードマップが気になるエリアですが、
２階以上を購入すれば、あまり気にはしなくて良いのでしょうか？

[67: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん
建築設計をこのエリアで行っているものです。
新宿区の山吹町は高さ40mと30mラインで制限されてます。タワーマンションはもう無理ですよ。

[68: 匿名さん]

平均価格は坪398と公表されましたが、利便性や間取りや設備仕様はすぐ近くのプレミスト新宿山吹の方がずっと上です。
こちらはエントランスは大変豪華ですが…

[69: 匿名さん]

プレミは間取りが酷いので論外です。

[70: マンション検討中さん]

あまり話題に盛り上がらないね
ビジュアルが郊外というか田舎くさいのが残念な気持ちになりそう

[71: 匿名さん]

ビジュアルは郊外くさいし、エントランスは無駄ばかり
南側は目の前に建物建ってるし、西向きは排ガスで空気悪くなる
おまけに高い。絶頂期の価格帯で誰が買いますか

[72: マンション検討中さん]

ここ1年の都内新築マンションの相場を見ると
こんな感じかなと値段は思います

ただ2013年頃の新築マンションの価格帯を知っていると
どこ見ても高く感じますよね

過去のメールとか見直すとブリリア池袋で残り2部屋
30階付近、78㎡、8000万とかDMが残ってると
どのマンションも買う気をなくしてしまう

[73: 匿名さん]

>>絶頂期の価格帯で誰が買いますか
そこなんですよ。それが問題。
さぁ、どうなっていくんでしょう。
今の状態がまだ続くんじゃないだろうかと考えられなくもありませんが、
いつ、どうなってしまうのかも分からないですから。

[74: 匿名]

この辺りもどんどん値段が上がってますね。プラウドあたりからびっくりする価格。
神楽坂なんてもっとですからね。
供給過多なのに強気なのは需要があるからなんでしょうか？

[75: 匿名さん]

高く売るなら勝負は、買って2〜3年かもしくは、オリンピック後の2〜3年までか色んな憶測ができますが、このマンションは２年後の1月入居なので、資産性重視したいならタイミングが難しいところですね。

[76: 匿名さん]

大変悩みましたが、プレミスト新宿山吹を買いました。
駅徒歩2分と標準設備のグレードの高さ(オートロック機能、タッチレス水栓、スマート家電などなど)、間取りの好み、バルコニーの広さいろいろ比較して坪単価が高くてもその分生活の豊かさに繋がると思い、こちらを選びました。
後悔なしです！
パークハウスさんも好きですけど肝心の家の好みが無かったです…近くのブリリアと同じく…

[77: 匿名さん]

68さん、ありがとうございます。

[78: 匿名さん]

76
で、何しにきたの？笑

[79: 匿名さん]

参考情報です。

[80: 匿名さん]

設備は結構いいものを使っているんじゃないかなという印象は受けます。

自分が欲しいタイプでかつ高層階があるとかそういうのであれば良いのではないでしょうか。
決して安くはないけれど(^ ^;
でもその分、高級感は頑張ってエントランスでも出してきていますし、
全体的には悪く無いと思います。
駅までの距離が何しろ近いのがよろしいわけだしね。

[81: マンション検討中さん]

モモレジのブログでも採り上げられてツッコまれてたけど、
本当にまあ味も素っ気もないプランニングが並んでるよね。
工夫の無い田の字のオンパレードで、ほとんどのプランで玄関からリビングが丸見え。
これに坪400出せる人は・・・、立地とブランド？で選ぶんですかね？

[82: マンション検討中さん]

誰もいませんねー。
みんなここは検討外なんですかねー。

よくも悪くも庶民的な街ですから、少し高く感じます。

[83: 匿名さん]

そもそも神楽坂じゃないし、、、
さすがに検討者もそこまで馬鹿じゃ無いと思いますよ。

[84: 匿名さん]

外観だけ見るととても都心の物件とは思えない。郊外型マンションて感じ。何故こうなった？！！

[85: 匿名さん]

この辺りは奥神楽坂とよばれているようですよ。

[86: 匿名さん]

奥神楽坂？？

[87: 匿名さん]

「呼ばせてる」の間違いかと。

[88: 匿名さん]

奥神楽坂って…
ほんの最近マスコミが勝手につけた名前で、地元の人間はここが神楽坂だなんて思っちゃいないよ。
ここに住んでて神楽坂名乗ろうもんなら、マスコミに踊らされてますとご丁寧に自分で名乗ってるのと同じことだよ。
恥ずかしいから止めときな。

[89: 住民板ユーザー]

近くのリンガーハットに行けば、ここがどのようなところかわかるよ

[90: 匿名さん]

タクシー運転手のたまり場？

[91: 匿名さん]

東西線と有楽町線の2路線を使うことができるという点ではとても良さそうに思うのだけれどなぁ。
利便性重視だったら良いんじゃないでしょうか。
ここが神楽坂かどうかっていうのは思う所はあるけれど、最寄り駅の地名は付けていいというルールになっている以上、決して誤魔化しではないわけなのだから。
この辺りを考えているということは全く土地勘がないというわけでもないでしょうし…。

[92: 評判気になるさん]

メインエントランスの目の前のマンションとかがちょっと気になるんですよねー。
せっかく立派なエントランスなのに、ここを出ると目の前が、、、、、

[93: 匿名さん]

ご希望タイプ相談会なるものをしているのですね。ということは好きなプランを選べるということなのか。そもそもが先着順販売なんじゃないの？と思うのだけど、、、

３LDKで70㎡無いプランはパッと見は十分な広さがありますけれど、
どこの部分をどう調整して広さを取っているのでしょうか。
収納もそこそこ付いているように思うし…廊下の長さとかそういうのなのかなぁ。

[94: 匿名]

ここで軽く億超えてくるんですね、ビックリしました。

[95: 匿名さん]

億しますか。23区って本当に値段が高いですね。

夫婦2人でしっかり働いて、毎月の住宅ローンをしっかり返済して。子育てもある、教育資金も貯めなきゃって感じです。

>89
リンガーハットにご近所さんが溜まってるということ？

エントランスの柱の重厚感がかっこいいですね。でも億ですか。。。

[96: マンション検討中さん]

通勤時間て、江戸川橋とか神楽坂って電車混むんですかね〜？

[97: 匿名さん]

江戸川橋は混みますね。
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/09/09/070856
(上記は江戸川橋の手前の護国寺ですが15位にランクインです)
でもどこまで乗るかによりますが、それほど長い時間乗らないのであれば、なんとか我慢ですね。飯田橋・市ヶ谷で多くの入れ替えもあるので気休めかもしれませんがずっと苦しいわけではないかと。有楽町線、江戸川橋のメリットは何と言っても飯田橋まで一駅、市ヶ谷まで二駅、永田町まで8分、有楽町まで12分という近さです。

神楽坂は短い時間帯で混みますが耐えられないレベルでは無く、九段下で大分降ります。
私は江戸川橋の方が混んでいる印象です。

[98: 匿名さん]

神楽坂は空いてますよ。
駅も電車も。
もちろん東行きは座れるレベルではありませんが。

東西線は混むイメージがありますが、それは千葉方面から。
中野方面から都心は意外なくらい空いています。
一番混んでいる時間帯でも他の方と肩が触れ合わない程度。
通学も安心です。

[99: 周辺住民さん]

＞ 中野方面から都心は意外なくらい空いています。
＞ 一番混んでいる時間帯でも他の方と肩が触れ合わない程度。

さすがにそれは言い過ぎです。
東西線は東→西が異常というのはそのとおりですが、西→東もピークタイム（7:30～8:30）は乗り込むのが困難なほどです。
高田馬場から西武線乗り換えの人が乗り込み、早稲田で学生が大量に降りますが乗り込む人も多い、
神楽坂は降りる人は少ないけど乗り込む人はそれなり、
飯田橋で大量に降りるけど大量に乗り込んでくる、九段下も同じ。
竹橋は乗り降りは少ない、大手町から日本橋、茅場町にかけては乗り降り大量という感じです。

もう一つ、東西線は先頭車両と最後尾側に改札や乗り換えが多いのも乗客が集中して混雑する原因になってます。

神楽坂から早稲田、高田馬場方面に出るのであれば座れることも多いのでこの辺は気にしなくて大丈夫では。

[100: 周辺住民さん]

>88 さん　：　神楽坂の坂上の方に長年住んでいる者です。「奥神楽坂って… 　ほんの最近マスコミが勝手につけた名前で、地元の人間はここが神楽坂だなんて思っちゃいないよ」というコメントなんですけど、昔から住んでいる人で、神楽坂というネーミングにこだわる人は少ないと思いますよ。神楽坂周辺は、昔からゴチャゴチャしたところで高級感は全然ありませんから、今になって神楽坂ブランドがもてはやされることに、すごく違和感があります。
神楽坂近辺で別格と認められるのは、若宮町、北町、中町、南町、払方町、砂土原町といったアドレスです。このあたりにお住まいの方は、「どちらにお住まいですか？」と聞くと、「神楽坂です」とは答えず、「砂土原町です」というかんじで答える方が多いと私は感じています。したがって、別格と認められるアドレス以外のところは、神楽坂から徒歩圏内であれば皆仲良く「神楽坂」とネーミングしてもよいんじゃないですかね。しょせん、庶民の街ですから。

[101: 匿名さん]

砂土原町を知っているのは飯田橋・市ヶ谷周辺に住んでいる方達だけでしょ。
砂土原町は極一部の方達を除き世間的に認知度が低く「それどこ？そんな地名聞いたことがない」と言われてしまうので、皆さん世間的に通用する神楽坂と答えるのですよ。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

その通りだと実感します。
若宮町〜砂土原町は神楽坂エリアの一部になっていると思います。
砂土原町は市谷エリアになるのかな？

[103: マンコミュファンさん]

売れていますか？

[104: マンコミュファンさん]

まだ売ってるのか？

値段下げて捌かないと。

[105: マンション検討中さん]

あまり売れてないんですかね？
もう少し安ければ手が出せるのですが・・・

[106: 買い替え検討中さん]

最安値は61.2㎡で6540万ですか、スペックだけ見ると十分有りだと思うのですが売れ残っているのですね。指してみようかなぁ。

[107: 匿名さん]

通り沿いの西向きの2階ですね。

[108: 通りがかりさん]

西向きと2階は全く気にならないですが、通り沿いは引っかかります。あと外廊下も残念ポイント、ちょっと無いかなぁ。5500万(坪単300)くらいなら悩み始めようかなって感じです。

[109: 匿名さん]

市ヶ谷、飯田橋方面から池袋に抜ける道になるため、目の前の通りは車の往来が四六時中多いですよ。
あと気になるのが電柱。
平行している外苑東はもちろん、付近の新目白通りも早大通りも早稲田通りも電柱が地中化されなおかつ植樹もされてとても綺麗なのになぜかこの通りだけ電柱が立ち並んでます、、、。

[110: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん

ありがとうございます。一度現地を見に行ってみます。

[111: 評判気になるさん]

値引き交渉に成功した人はいますか？

[112: 匿名さん]

ダメでした

[113: 匿名さん]

私もしてみましたが、ダメでした。

[114: 通りがかりさん]

過疎ってきましたね…
もっと皆さんの意見を聞きたいのですが…
上がらないのが全てということなのでしょうか。

[115: 匿名さん]

掲示板のクチコミでは値引き交渉は一切受け付けていないようですが、
こちらのザ・パークハウスに限った事ではなく、三菱地所がそのような
スタンスを貫いているのでしょうか。
売れ残っているのであれば値引きでテコ入れ可能だと思いますが、
売り急ぐ必要がないのでしょうか。

[116: 匿名さん]

竣工近くなっても残ってればいずれするのでは？

[117: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん

地所は大手の中でも値引きなかなかしないって話ではありますよね。スミフは別格ですけど。地所と三井のヒトが揃って言ってたのは、一年間位、様子見る体力はあるし、都心については値引きはしないとのことでしたけどね。中規模デベはそんなこと言ってられないでしょうけど。

[118: マンション検討中さん]

プラウドで神楽坂物件出るんでしたっけ？そちらは坪単価450万以上のようなので、割安感は出てくるのかな？？？プラウドの立地を詳しくは知らないので単純比較はできないと思いますが。

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん
原町の交差点のところですか？

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
交差点のところですね、最寄りは牛込神楽坂の方だったかと。

ただ、さすがの野村さんも弱気になってきてますかねー、値段見てみたいですね。スケールは小さめですけど。

[121: 匿名さん]

値引き交渉、さすがに難しいですか。大手デベは基本的には値引き交渉のテーブルについてくれないっていうのは聞いたことがあります。
残り1戸2戸になったときに、家具家電がつくのが関の山じゃないでしょうか。
お値段がもう少し控えめであれば場所的にも売れやすい部分はあったかもしれないですが
ブランドがあるマンションですのでそれに付加価値はデベは付けたくなってくるものなのかもしれません。

[122: マンション検討中さん]

ここは完売御礼になる気がしないです。。。

[123: 匿名さん]

ＨＰをみると、「先着順申込受付、2LDK 61.20m2 6,540万円 / 3LDK 71.00m2 7,610万円」　と書いてありますが、これって当初販売価格から少し下がったんですかね？

[124: 匿名さん]

下がってないですね。

[125: 名無しさん]

値引きはないと思いますよ。

[126: 匿名さん]

公式見てもバルコニー側のデザインが載ってないのですがナゼですか？

[127: マンション検討中さん]

現地行ってみて、この辺りはマンションだらけですね。プレミスト山吹と比べてどうですかね？日当たりはこちらのほうがよさそうです。値段がやはりネックですかね。中古でもいい出物があればいいのですが、情報あったら教えてください。

[128: 評判気になるさん]

プレミスト新宿山吹は住戸重視プラン
パークハウス山吹神楽坂はエントランス重視プラン
パークハウスの間口の狭さに加えて食い込みバルコニーは不便でしょ。
いろんなマンション見てますが、ここは値段の割にお得感はないです。
プレミストは目の前のアインスタワーのせいで東側は日当たりが心配ですね。

[129: 匿名さん]

全体的にバルコニーが狭いプランが多いのかな。正直、洗濯物を外干し余りしない場合はあまりバルコニーの広さはこだわらないという人が多いのではないでしょうか。その分、居室の広さに転換できるんだったらその方が良いと。
中には普通のバルコニーの広さのところもあるので
好みによって選ぶことができるというのは良いんじゃないかな〜。

[130: マンション検討中さん]

西北の角住戸まだ残ってますね。北側のメインエントランスの前の道が狭い感じがします。

[131: 匿名さん]

だいぶできてきましたね。楽しみです。

[132: マンション検討中さん]

値引きあれば、考えるかな～。

[133: 匿名さん]

公式ホームページに価格が2LDKが6640万円からとありますね。2LDKで6000万円台とは神楽坂の人気さすが。端数がないなら考えたいところですが。

マンション、ガーデンコートとブライトコートがありますが、別ものマンションですか？イラストだと壁はくっついていて、マンション棟としては別？普通、2つの建物なら隙間があいていてもいいはずなのにと思いました。ガーデンコートの一番西とブライトコートの一番左は壁が接しているということなんでしょうか。

間取りは多くあっていいですね。

[134: マンション検討中さん]

現地行ってみましたが、ガーデン側は隣接マンションから丸見えな圧迫感があります。西の道路側の上層階なら買いですね。北側の道路挟んだビルはちょっと不気味な感じがします。北側道路もあまり広くないし。でも、エントランス内はおしゃれで気に入ってます。

[135: 匿名さん]

ここのエントランスの雰囲気は気に入りました。ただ外観が階段状になっているのが郊外マンションみたいでマイナスでした。
この辺りは道が細いからそんなのは見えないですかね？？

[136: 買い替え検討中さん]

ここら辺は中古物件も高いから、なかなか値下がりしない。西側の住戸を検討中。値引きはまだなさそうですね。

[137: 匿名さん]

値引きはないでしょう。

[138: マンション比較中さん]

値引きなさそうですね～。中古物件も探してますが、この辺りは結構いい値段ですね。中古タワマン狙いに変えようかと。

[139: マンション比較中さん]

そうですね。このあたりは、中古でもいい値段ですし。新築と、中古、両方で検討中です。

[140: マンション比較中さん]

もうちょっと早く動くべきだったかなと公開してます。気に入った住戸はすでに決まってるし。キャンセル待ちしながら中古物件探し始めました。タワーならアインスかな。または神楽坂にもっと近い物件を探すか？今日明日は中古巡りしてこよう。キャンセルでないかな～

[141: 匿名さん]

地蔵通り商店街先の、このマンション周辺の古い一戸建てにずらっと〝再開発の為 取り壊し〟の貼紙が貼ってありました。
何の再開発かご存知の方いらっしゃいますか？

[142: ご近所さん]

八百屋さんのあったところかな？マンション建つらしいすよ。商店街の先のほうは伊藤忠物件らしいす。イトーヨーカ堂が入るとか？噂されてます。

[143: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
まさに、その八百屋さんとか並びの居酒屋さんとかのあたりです。
イトーヨーカドー入って欲しいですね！
富久クロスのヨーカドーみたいに少し高級路線のラインナップだと素敵ですね。

[144: 匿名さん]

伊藤忠物件の建設用途は共同住宅だけだったけど、店舗も入るのかな？
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42862

[145: 名無しさん]

違う土地の話をしてますね。

[146: 通りがかりさん]

これのこと？

[147: ご近所さん]

イトーヨーカ堂が入りそうな噂は、伊藤忠物件、地蔵通り商店街の先の方、パチンコ屋とぱぱすの先です。
八百屋さんと居酒屋さんの跡地はマンションみたいですが、何が入るかわかりません。
パークハウス山吹神楽坂の北側も古いビルが多いので、将来的には何かできるかもですね。東京信用金庫次第かな。

[148: 匿名さん]

イトーヨーカドーが入ればより一層便利な立地になりますね。
もともと駅近ですし、それほど悪くない環境ではありますが、
もっと暮らしやすくなるので期待したいですね。

[149: 匿名さん]

ヨーカドーだって？
そんな大きな空き地があるのか
もしかしてトーハン本社の跡地ですか？

[150: 匿名さん]

ないです。