ザ・パークハウス 山吹神楽坂

[ご近所さん]

神楽坂近辺にこの規模の新築はしばらくでないのではないかな？
しばらく盛り上がりましょう！

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-yamabuki-kagurazaka/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組首都圏支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）
所在地：東京都新宿区山吹町298番6他10筆（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」駅2番出口より徒歩4分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅2番出口より徒歩7分

[251: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん
最近、どこのマンションもこんなもんすよ。日本橋界隈のファミリー向マンションをウォッチしてますが同様。

[252: マンション検討中さん]

賃貸で早速物件出てますが、2LDKで34万〜35万円。。
このエリアでこんな金額で借りる人いるんですかね？

[253: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
築地の新築3LDKがこのくらいの賃料。山手線の内側だからこんなもんでは。

[254: 匿名さん]

「賃貸で早速物件出てますが、2LDKで34万〜35万円。このエリアでこんな金額で借りる人いるんですかね？」

オーナー企業の社長なら、節税のために会社の経費として落とすことにメリットがあるため、借りる人がいるんですよ。もしくは、企業が借り上げ社宅として家賃補助してくれる会社の社員の場合。

[255: 周辺住民さん]

このマンションに住むとスーパーはやはり遠いですよ。
商店街の近くのマンションのほうがいいでしょうね。

[256: 名無しさん]

>>255 周辺住民さん
例えばどちらのマンションなら商店街の近くで良いのでしょうか？
仕事で毎日買い物するわけでもないので、徒歩圏内にコンビニかスーパーがあれば別に構わないのですが気になりました。

[257: 匿名さん]

何か賃貸がたくさん出てますね。誰かにまとめ売りされたんでしょうか。。

[258: 匿名さん]

まずは物件概要の地権者住戸の数を見ましょうね

[259: マンション検討中さん]

>>254 匿名さん
不動産屋が同じ事言ってた。

[260: 匿名さん]

賃貸が複数出ていたとしても、社宅としての大量需要があるなら
問題がないと思います。
例え空き部屋になったままでもオーナー不在ではないので、
マンションに管理費や修繕積立金が入らない事はないでしょうし、
マンション住人にとって不利益はないように思います。

[261: 匿名さん]

問題は賃貸で居住者する方々の意識の違いでしょうね。
どうしても共用部などを荒く扱う傾向があるし。

賃貸オーナーが多いとこれまた意識の違いで将来の修繕で揉めそうですね。

[262: マンション検討中さん]

やっぱり地権者関係ですかね。仕方ないにせよ。

[263: 匿名さん]

地権者は等価交換とはいえ、用地不足もあってデベとの力関係も強そう。
ここまで多いと外部購入者にしわ寄せが相当行って割高価格になってるか、設計仕様の相当なコストダウンで調整されてるイメージが。
だから価格のわりに外廊下の郊外マンション仕様なのか、と思ってしまう。

なるべきは地権者だなー

[264: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん

利権がほすぃー

[265: 匿名さん]

ここ買ったらあなたも地権者の仲間入りじゃないですか。



(…100分の1くらいの土地共有持分ですけど…)

[266: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん

親がくれる利権がほすぃー

[267: 匿名さん]

賃貸オーナーが多いと将来の修繕で揉めるという発言を目にしましたが、
これはどのような意味ですか？
マンションは定期的に大規模修繕がありますが、その際協力的でないと
言う意味でしょうか？

[268: 匿名さん]

先日入居しました。
今のところとても満足しています。
個人的には、住んでいて気分の良いマンションです。
スーパーのマルショウも近いし、私は不便には感じません。

[269: 匿名さん]

江戸川橋駅の方向に歩いてすぐのところにある、ケーキ屋の「エリタージュ」はレベル高いですよ。

[270: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん

神楽坂方面もいろいろあっていいよね。うらやまし。

[271: 匿名さん]

株式会社熊谷組首都圏支店というのは普通の熊谷組とは違うんですか？

[272: 住民板ユーザーさん1]

まだ売れてないのか、、、

[273: マンション検討中さん]

>>272 住民板ユーザーさん1さん

いいマンションなのにね。（非購入者）

[274: 匿名さん]

賃貸部屋もたくさん残ってますね。
3月に入ったら動き出しますかね。
賃料を相対比較すると違和感ある部屋がいくつかあるものの、立地や上物を考えると全体的にリーズナブルな賃料でだしてるとは思いますが。

[275: 匿名さん]

このエリアは築10年の物件でも、賃料単価12,000円は取れるからね。坪14,000円くらいは妥当な気がする。
もっと高いやつは経営者需要がどうとか言ってたけど、この価格だったら違うエリアに行くんじゃないかなー

[276: 検討板ユーザーさん]

>>275 匿名さん

神楽坂好きが借りるかもよ。江戸川橋のマンションだって気付かずに。

[277: 匿名さん]

実態は、ザ・パークハウス山吹江戸川橋　
ということですね。

[278: 匿名さん]

江戸川橋は駅名を変えたらいいよね。「奥神楽坂」とでもしたら、マンション価格が１０％はアップするだろう。

[279: マンション検討中さん]

物件概要を見ると、駐車場は空き無しとなっていますが未入居分は確保されていないのでしょうか？

スミフや野村だと未入居分は確保している感じですがどうなのでしょう。

でも、もし本当に空き無しなら駐車場稼働率が100%なのはスゴいですね。

[280: 住民板ユーザーさん1]

完成在庫乙
不動産屋にモデルルームで騙されなくて良かった。内見したらシャビーだったから。
価格に見合ってない。

[281: 検討板ユーザーさん]

>>280 住民板ユーザーさん1さん

シャビーって日本語で言うと何？田舎もんなんでわからまそん。

[282: マンション検討中さん]

見すぼらしい、ボロボロで要はショボかったということでしょうかね。
新築なのでボロボロとは思いませんでしたが、外廊下なのはちょっとなーと思いました。
内装はとても素敵だったと思いますよ。

[283: 匿名さん]

奥神楽坂、って地元民からしたら恥ずかしさしかない。山吹神楽坂もないよね。笑

[284: 匿名さん]

賃貸もなかなか埋まりませんね。

敬遠されがちな1階2LDKが高い賃料で出てるのは、何か優位点があるんですか？

[285: 検討板ユーザーさん]

>>284 匿名さん

投稿がループしてますな

[286: 匿名さん]

分譲も賃貸も、さくっと埋まればこんな疑問も出ませんよ、賃貸の方は一階以外は適正価格かとも思ったから。

結局、どっちも値段の問題ってことなのかな？
良い物件だとは思いますけどねー

[287: 匿名さん]

内廊下だと、もしかしたら暖房もかかるのかもと思ったりしました。住民全体で割るから、そこまで負担には思わないものの、月々の経費って思ったよりも高くなってしまいがちなんですよね。

神楽坂マンションということで、期待が高い人が多かったのかなと思います。ラウンジも風よけ室も私はそれなりに好きですけどね。そこまで悪いとは思っていないです。いい物件と思います。

[288: 匿名さん]

287匿名さんは、本物件を購入された方ですか？

[289: 匿名さん]

敷地内の樹木に、竹が植えられているのですね。和な感じでとても素敵です。
よく戸建てだと、竹は庭に植えてはいけない、というのですが、マンションの場合はそこまで心配しなくても良いのでしょうか。地下まで掘り下げられて基礎がありますから。
結構、竹はにょきにょきと生えていくみたいなのでどうなのかしらと思いました。

[290: 匿名さん]

スーモに新築未入居が4件でてますね。

[291: マンション検討中さん]

値引き販売開始したっぽいね、現地で大幅値引き提案された。最近のパークハウスにしては良いと思うのにな。建設会社もいいところだし。立地かなー。

[292: 匿名さん]

大幅値引きっていくらくらいですか？

[293: 匿名さん]

スーモの中古検索で出てくる未入居住戸と
同じくスーモの新築検索で出てくる住戸とがあります。

中古検索で出て来る方は
地権者住戸の売り出し分なのでしょうかね？

[294: 匿名さん]

あと何戸くらい残ってそうですか？

[295: 通りすがりさん]

大幅値引っておいくら位でしょうか？

[296: 匿名さん]

なんだ、嘘だったのかな。

[297: 匿名さん]

３月末までの契約なら決算前特別値引きやってくれたのに、残念だったな

[298: 名無しさん]

ここから売り切るのは大変そうだなぁ
残っている部屋には残っているそれなりの理由もあるわけだし

[299: 匿名さん]

間取りが悪い
見た目安っぽい
高い
最近の地所レジってこんなんばっかしだし。
どれかひとつならまだしも、これが3つセットになるからね。立地も微妙なの増えたし。
クオリティ的には積水とかモリモトとか伊藤忠とかの非財閥系中堅デベの方が断然良いのが増えた。
地所レジのパークハウスだから売れるっていう時代は終わったんだなぁ～と、残念ですね。

[300: 匿名さん]

地所は会社に余裕があるから、３末決算対策のバーゲンなんて期待しちゃいけない。

[301: 匿名さん]

値下げしなくていいしむしろ多少値上げしても良いから、ちゃんとしたもの作って欲しい。

[302: 匿名さん]

お近くのクレヴィアは即日完売というのに、まだ売れ残ってるのか…

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん

やっぱりなー
いくら山手線内側とはいえ、城南地区の地盤の良い高台以外は資産価値ないんだろうな

[304: 匿名さん]

>>302 匿名さん
クレヴィアはちゃんと作り込んでるし。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん
クレヴィアなんだかんだ言ってもやっぱり駅徒歩2分は近いし、モノも良いもの使ってると思った。

[306: 匿名さん]

>>303 匿名さん

お疲れ様でした、あっちこっち顔出してて大変ですねー

[307: 通りすがりさん]

書き込んでる批判的な人は、どの位の物件を購入しているのでしょうか？
価格、地区、デベ、仕様など教えてほしいものですね。
この物件見ましたが派手さはなくとも風情があってよかったですよ。80平米近く欲しい私は、予算的に見送りましたが。

[308: 匿名さん]

クレヴィアは高速が近すぎて、フロアによってはうるさいですから、こちらの方が静かに住む分には最適だと思いますよ。
坪単価もクレヴィアに比べればだいぶ良心的ですしね。

[309: 匿名さん]

坪単価は安くても前建がね、、、
クレヴィアもこれから売り出されるのは坪400切るのが大半だから、果たしてどうなるでしょうね
静かに住めるのがこちらなのは間違いないけど、すぐ近くの大和ハウスがどんな感じで出てくるか

[310: 名無しさん]

購入者の方に質問ですが、何かドレスアップオプションはつけましたか？
個人的に洗濯機の上に付ける、ハンガー掛け付き棚が気になってて…
後付けしようか悩んでます

[311: 匿名さん]

え、それ標準じゃなかったんだ。。

[312: 匿名さん]

本当に生活便利施設が多くて、興味を引く飲食店も多くて魅力的だと思います。
近くに多くの小学校や中学校や幼稚園がありますが、安心して歩ける道はあるのでしょうか？
車の通りが少なくて昼も夜も安心して歩けるとなお良いと思います。

[313: マンション検討中さん]

>>312 匿名さん
この付近に住む者です。
大通り沿いに小道が沢山あるため、そちらは車少ないですよ。
適度に飲食店があったり、民家があるので夜でも暗いことはないです。ご参考までに

[314: 匿名さん]

夜道でも安心して歩くことができる街、ということなのかなと思いました。
でも念のため、自分が帰ってくる時間帯、子どもたちが帰ってくる時間帯などを想定して、平日などその時間帯に歩いてみるというのは
大切になってくるかもしれないですね。
自分の目で見て、実際に確かめてみるというのが良いと思います。

[315: 匿名さん]

ここってどちらかというとファミリーというよりは、
DINISさんやSINGLEさん向けって言う感じの街なのかなと言う印象がありますが
間取りを見ていると、3人以上の家族を想定している作りになっていたんですね。
このあたりって学校とかあったりするのだったら
確かにファミリーでもという風にはなるのでしょう。
駅に近いのでそれなりに賑やかな場所カナ？

[316: 匿名さん]

完売まであと一息。ガンバレ。冷静に考えると、今となってはけっこうお買い得価格だと思うけれど、「売れ残っている」という事実を見て、ハンコ押すことに躊躇しちゃう人が多いということか。また、そういう人が、今売り出し中の武蔵小山のような、割高物件を買ってしまうのだろうね。

[317: 匿名さん]

近くの大和物件も控えてるから早く売り切らないと、どんどん苦しくなるね

[318: マンション検討中さん]

祝完売ですね！立地や設備内装などいい物件だと感じました。

[319: 匿名さん]

まだ残ってる中古扱いの新築未入居物件も頑張れー

[320: マンション検討中さん]

>>319 匿名さん

その物件、事業協力会社の物件ですよ。
一般物件が完売してから売り出してるんでしょうね。一般よりも割安なのか調べていたので確かです。

[321: マンション比較中さん]

ようやく完売ですか。決して割高には見えませんでしたが、完売まで時間かかりましたね。ここは２駅使えるし、神楽坂も近いので、住んでいて楽しいところだと思います。

[322: 匿名さん]

坪340〜350万だと買える人が限られてますかね
ホームページに完売がでてもモデルルームの幕が降りないのは上で書かれてる部屋があるからでしょうか

[323: 匿名さん]

協力会社の方は実際の部屋が見られるのでしょうか。10戸以上あったような気がするので、まだ出てくるかな。
周囲の物件が予想より高く考えあぐねております。

[324: 検討板ユーザーさん]

ここ完売したのか。近くのダイワハウスの新しいやつのが静かでバルコニーも広いし風呂に窓ついてるし良さそうだったけど。

[325: マンション検討中さん]

中古の部屋が複数ネットで出ているのですが、あまりおすすめじゃないのでしょうか？
中古の購入を検討していましたので多少気になりました。